Rozdělení parkovacích míst
Dobry den, prosim opet o radu, tentokrat se muj problem tyka rozdeleni parkovacich mist, ktere povazuji za temer neresitelny orisek.
Situace je takova: investor nam v kupni smlouve prodal idealni podil dle zlomku v KN na parcelach kolem domu. Jednou z techto parcel je take pozemek, na nemz se nachazi celkem 28 parkovacich mist, z cehoz 12 mist je chraneno strechou. Investor naseho domu pri prodeji bytu stanovil, ze kazdy byt ma v cene jedno parkovaci misto. Kdo chtel vice parkovacich mist, musel mu zaplatit penize navic, kdo chtel misto se strechou, musel mu take zaplatit. (podotykam, ze spoluvlastnicke podily zustaly stejne, at uz nekdo zaplatil, ci nezaplatil)
Nekteri vlastnici tak ucinili a tak nyni mame dost slozitou situaci, kdy nekteri vlastnici maji jedno parkovaci misto bez ohledu na velikost sveho spoluvlastnickeho podilu na parcele, jini vlastnici tvrdi, ze si od investora koupili dalsi parkovaci stani (opet bez ohledu na velikost podilu) a nakonec nekteri tvrdi, ze si koupili „jen“ strechu nad svym parkovacim mistem. A aby toho nebylo malo, vyskytly se i vzajemne kombinace techto stavu.
Dohodu o uzivani mist uzavrenou nemame a investor tlaci na to, abychom odhlasovali uzivani mist tak, aby toto rozdeleni odpovidalo tomu, jak prodaval parkovaci mista/strechy. Toto rozdeleni vsak dle meho nazoru hrube porusuje spoluvlastnicke podily, nekterym vlastnikum, kteri zaplatili, logicky vyrazne nahrava, jinym stejne logicky ublizuje.
Vzhledem k popsane situaci je zrejme, ze nas ceka velky spor – vlastnici, kteri investorovi zaplatili, budou chtit „sva“ mista, jini vlastnici, jejichz spoluvlastnicky podil by je treba opravnoval k uzivani dvou a vice parkovacich mist, maji jen jedine misto a chteji se branit.
Dovedete mi, prosim, poradit, jak lze tuto situaci vyresit podle prava?
Je to komplikovana situace, urcite jsem neco nedopatrenim nedovysvetlil, prosim, v pripade zmateni mi kladte doplnujici otazky. Dekuji
Vážený pan „galaxian“,
tak, jak se již zmínili jiní, odpověď naleznete pouze v Prohlášení vlastníka, pokud jej developer/investor řádně vypracoval, případně v kupních smlouvách, v části zabývajícími se „společnými částmi domu“.
Prohlášení vlastníka může obsahovat (mělo by obsahovat) ustanovení, že některé společné části domu jsou ve výhradním užívání pouze některých vlastníků – viz ZoVB §4 odst.2 písm.c)„určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,“.
Jinou záležitostí je finanční prospěch výhradního užívání a úhrada nákladů spojených s provozem a údržbou-opravou.
Matějka
Dobry den, diky vsem za rady a komentare. V prohlaseni vlastnika neni o vyhradnim uzivanim cehokoliv ani slovo. Jedine, co predesle vete protireci, je spojeni byt-sklepni prostor, jinak nic. Dekuji.
galaxian:
doporučuji zajít na Katastrální úřád a kouknout se do Prohlášení vlastníka a zjistit,co tam vlastně máte napsaný a zda to parkoviště je rozepsaný k jednotlivým bytům,nebo jako společné vlastnictví…
" Investor naseho domu pri prodeji bytu stanovil, ze kazdy byt ma v cene jedno parkovaci misto. Kdo chtel vice parkovacich mist, musel mu zaplatit penize navic, kdo chtel misto se strechou, musel mu take zaplatit. … investor tlaci na to, abychom odhlasovali uzivani mist tak, aby toto rozdeleni odpovidalo tomu, jak prodaval parkovaci mista/strechy. "
: To, co prodával musí být ve smlouvě (nikoli pouze v marketingových materiálech) : můžete prosím citovat, co o parkovacích místech hovoří smlouva o převodu?
G.X.
Pane galaxiane,
je to jako obvykle: chcete-li se dozvědět něco použitelného a právně bezchybného, musíte zde citovat co o parcele (případně jednotlivých stáních na ní) praví Prohlášení vlastníka budovy. Doplňkově uveďte co mají (alespoň někteří) o parkovacím místě, popřípadě o pozemku, uvedeno v kupní smlouvě. Bez těchto informací nemá cenu věc dále řešit. Není totiž jisto ani to, zda pozemek je či není věcným příslušenstvím domu a zda tedy se o něm rozhoduje podle zákona o vlastnictví bytů, nebo podle Občanského zákoníku. Nicméně něco se jeví být jasné již nyní:
• Nejste vlastníky jednotlivých parkovacích stání
Developer nikdy nikomu neprodal jednotlivá parkovací stání, ani zastřešená, ani nezastřešená, ani samotnou střechu nad stáním. Je-li to v kupních smlouvách formulováno jako prodej věci nemovité, pak tato část kupních smluv je absolutně neplatná pro neurčitost (neexistence předmětu smlouvy). Jak si to "kupci" s developerem vyřídí je na nich. Nemohou však vůči ostatním vlastníkům jednotek vznášet jakékoliv požadavky, neboť je opírají o smlouvu, která je nulitní (od počátku neplatná) a nemá tedy právní účinky.
• Nejste vlastníky celého parkoviště
Parkoviště je samostatnou stavbou, nezávislou na pozemku, na kterém se nachází. Vlastnictví stavby na vás nepřešlo (nezmiňujete se o tom); vlastníkem parkoviště je nejspíše stále stavebník (developer?). Z toho plyne, že vstup vlastníků jednotek na tuto cizí stavbu by byl legální pouze s výslovným souhlasem vlastníka stavby. Stejnou věc jsem zde řešil v červnu, čtěte: http://www.portalsvj.cz/diskuse/parkovaci-stani#comment-41689
• Není jisto, zda jste vlastníky pozemku pod parkovištěm
Spoluvlastnictví pozemku pod stavbou nemělo být nikdy do katastru zapsáno, neboť chyběla povinná úprava vztahů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby. To se běžně řeší pomocí smlouvy o zřízení věcného břemene. Není-li to v kupních smlouvách výslovně upraveno, může se jednat o právní vadu, která může způsobovat absolutní neplatnost všech smluv o převodu vlastnictví k pozemku pod parkovištěm. Nicméně bez znalosti Prohlášení a kupních smluv nemá cenu o věci spekulovat. To by bylo na dlouhé povídání ...
lake
Dobry den, myslim, ze jsme v te same situaci, jako pan Galaxian, jenom mame tech parkovacich mist mene. Mame 13 jednotek, 19 parkovacich mist. I u nas jsou rozdelena na zastresena (8 mist) a nezastresena (11 mist). I u nas investor tvrdi, ze porusujeme pravo tim, ze parkujeme na mistech, ktera on „prodal“ nekterym vlastnikum, nebo na mistech, nad nimiz si nekteri vlastnici koupili od investora strechu.
V prohlaseni vlastnika neni o prideleni nebo vyhradnim uzivani parkovacich mist ani slovo, ba co vic, neni tam ani slovo o parkovisti. Nase parkovaci mista se nachazeji na parcele, ktera je v KN vedena jako zahrada (cca 10 % parcely opravdu zahrada zabira), na teto parcele mame vsichni podil podle zlomku v KN. Strecha je pak vedena jako pristresek proti povetrnosti. Nevim, jak jsou na tom ostatni vlastnici jednotek, ale napriklad v me kupni smlouve je pouze uveden onen podil na parcele, na jejiz vetsine se nachazeji parkovaci mista. Jini vlastnici tvrdi, ze podle kupni smlouvy maji narok na jedno nekryte parkovaci misto. A jini tvrdi, ze si koupili strechu, jini zase, ze si prikoupili parkovaci misto. Tedy stejny zmatek jako u Galaxiana. Take u nas neexistuje dohoda o parkovacich mistech a kazdy parkuje dle libosti – tedy i pod strechou, kterou narokuji nekteri vlastnici na zaklade toho, ze zaplatili investorovi. Ti uz dokonce mista, ktera pokladaji za sva, obehnali retezem.
Muze mi nekdo prosim odpovedet na nasledujici otazky? Predem diky
- Plati tedy, co psal pan Lake, ze nikdo z vlastniku nema narok na vyhradni uzivani parkovacich mist?
- Co maji delat ti vlastnici, kteri developerovi zaplatili? At uz za parkovaci misto, ci za strechu?
- Lze na tu strechu, oficialne pristresek proti povetrnosti, nahlizet jako na cernou stavbu? Dum sice jeste neni zkolaudovany, ale SU uzavrel zmeny pred dokoncenim stavby a proti strese nic nenamital (tyto zmeny vsichni vlastnici odsouhlasili, tedy vcetne strechy).
- Hrozi stejne jako u Galaxiana, ze nemame narok ani na pozemek, kde se parkovaci mista nachazeji?
- Pokud by proslo rozdeleni mist, ktere by vyraznym zpusobem porusovalo spoluvlastnicke podily na parcele s parkovistem, jak se mohou nespokojeni vlastnici branit?
- Jak maji vlastnici nebo vybor postupovat proti tem vlastnikum, kteri si oplotili „sva“ mista?
Pro Michala13:
Neodsouhlasený plot na společném pozemku může odstranit kdokoli z vlastníků pozemku jednotlivě nebo více vlastníků ve schodě, a to i bez předchozího vyzvání, a náklady na odstranění požadovat po tom, kdo plot vybudoval, je-li mu znám.
Diky za radu a komentar V prohlaseni vlastnika budovy neni nic, co by pridelovalo jednotliva parkovaci mista k jednotlivym bytu. Ta parcela, na ktere se mista nachazeji, se v KN tvari jako ostatni plocha Do smluv jsem nevidel, takze nevim, jak presne to maji napr. udajni vlastnici strechy sepsano. Nekteri vlastnici odkaz na parkovaci misto ve smlouve nemaji vubec, jini to tam maji naformulovano stylem… „k bytu patri parkovaci stani“.
Rozhodující je, co o společných částech domu a pozemku říká PV. Smlouva o převodu může z PV pouze opisovat. Prodávající vlastník bytu nemůže ve smlouvě nic ze společných částí k bytu přiřazovat. Vámi uvedené přiřazení ve smlouvě („k bytu patří parkovací stání“) je ostatně nadbytečné, každý spoluvlastník má přece právo parkoviště užívat v potřebném rozsahu.
Otázkou zůstává, je-li ta střecha definována jako společná část domu?
No zaprvé nevíme,kolik bytů vlastně máte..zda je parkoviště veřejné, nebo jsou místa rezervovány výhradně někomu,měly by místa být označeny…
No pokud si někteří zaplatili za stání pod střechou,měli by užívat ony místa oni,pokud je dostatek těchto míst… Kdo si zaplatil jedno,případně 2 stání,měl by mít nárok na tyto místa…
Chtělo by to zjistit,jak to máte napsané v PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA,tam to musí být upravené-je tam u každého bytu co k němu náleží…pokud tam nic neni a ani na katastru, dle mého názoru nemá nikdo nárok na konkrétní místa, prostě by to bylo jako veřejné parkoviště…a investor by se zřejmně dopustil podvodu…
Nelze to takle říct, chtělo by to prostudovat smlouvy,jak je to tam napsaný,doporučuji právníka a aby to prostudoval a uvidíte…
- Parkoviste neni verejne, slouzi vyhradne domu, vjezd na pozemek je oplocen
- To je prave ten spor – co kdyz nekdo vlastni malicky byt 1+1 (a tedy i maly podil na pozemku parkoviste) a investor mu k nemu prodal 3 parkovaci mista, jak k tomu prijdou vlastnici, kteri koupili byt 4+1 (a maji vetsi podil na parkovisti), ale od investora dalsi stani nekoupili? Me se to nezda koser.
- Tady vas prekvapim svou neznalosti – kde lze najit prohlaseni vlastnika?
Dekuji a snad jsem to dovysvetlil. Omlouvam se, ale prijde mi to jako hotova dzungle.
Vyjádření k příspěvku
„Vložil galaxian, 23. Srpen 2011 – 15:54“
Vážený pane Galaxian,
dle mého názoru tzv. developer podvedl vlastníky bytů ve Vašem domě tím, že jim měl údajně prodat parkovací stání.
Parkovací stání nelze samostatně prodat (bez ohledu na to,zda je či není očíslováno).
Dotazujete se, kde lze nalézt prohlášení původního vlastníka budovy, v naději, že takové prohlášení může vyřešit Váš problém související s parkovacími místy.
Prohlášení původního vlastníka budovy má vést k vymezení jedotek v jedné konkrétní katastrální budově.
Zákon č. 72/1994 Sb. je o jednotkách (vymezených bytech), nikoliv o parkovacích stáních. Parkovací stání (třeba před domem) žádný zákone explicitně neupravuje.
Nejsem seznámen s Vaším nabývajícím titulem, ale i tak lze suveréně konstatova, že buď:
1.pozemek (včetně parkovacích stání)
bude součástí domu ve smyslu zák.
č.72/1994 Sb.
2.parkovací stání budou v podílovém
spoluvlastnictví veškerých vlastníků
jednotek v domě dle o.z.
V obou případech si žádný z vlastníků jednotek nemůže činit nárok na exklusivní užívání konkrétního parkovacího místa (byť by očíslovaného).
Peníze, které tzv. developerovi za koupi „parkovacího stání“ uhradil, jsou prostředky nenávratně ztraceny – pokud je nebude vymáhat před uplynutím dvouleté promlčecí lhůty (bezdůvodné obohacení).
Ani se nepokoušejte porozumět tomu, co je podílové spoluvlastnictví a jakým
způsobem je vypořádáváno.
Mohla by Vás jímat hrůza.
V Praze, dne 23.8.2011 ZovB
Takto to dělá již leta letoucí Finep („Byty po celé Praze“). Parkovací místa a garážová stání „prodává“, ale pouze ústně. Ve smlouvě to samozřejmě nenajdete. Kupujete si byt za smluvní (navýšenou) cenu s podílem na společných částech. Kdo chtěl víc parkovacích míst, zaplatil víc, ale nemá nic (jen ten svůj podíl).
Vyjádření k příspěvku
„Vložil Clever (bez ověření), 23. Srpen 2011 – 17:57“
Vážený pane Clever,
jak rafinované od Finepu. Koho by to vůbec napadlo, prodávat kočku v pytli – neexistující gar. stání ?
Asi se na tomto portálu hemží pouzí ubožáci, kteří si očividně nebyly schopni do dnešního dne něco nakrást.
Otevřenou otázkou zůstává, zda – pokud je Finep takto „mazaný“ – neobcuje s tou myšlenkou, zpochybnit veškeré smlouvy, které s vlastníky uzavřel, a to tou formou, že bude negovat prohlášení původního vlastníka budovy, které je dle mého názoru bezpochyby absolutně neplatné
(bude trpět vadou, kterou nebude možné bez dalšího překonat).
Tuto vadu odhalí – hádejme kdo – správce konkurzní podstaty (Finep v úpadku).
Potom již nepůjde o pouhé virtuální park. stání, ale půjde o jednotky samotné.
V Praze, dne 23.8.2011 ZovB
Abych si to ujasnil:
- Dům má 28 BJ a na pozemcích kolem domu je celkem 12 zastřešených a 16 nezastřešených parkovacích míst.
- Každý z vlastníků BJ vlastní 1/28 pozemku, na kterém je vybudováno parkoviště.
- Předpokládám, že parkovací místa jsou vyznačená a číslovaná.
- Podle mého Vám měl a směl investor prodávat jen konkrétní číslovaná stání – buďto zastřešená nebo volná, jedno nebo více a tomu měla pak odpovídat celková cena BJ a park. místa. Pokud se tak nestalo, je zapotřebí nejprve napravit tento stav. Každý z vlastníků musí přece vědět, jaké konkrétní místo/a si koupil.
Problém s pozemky je až následný.
- Dum ma 19 jednotek, 12 parkovacich mist je zastresenych, 16 je nezastresenych
- Kazdy z vlastniku vlastni na spolecnych castech domu, jakoz i na pozemku s parkovistem podil dle velikosti jeho jednotky – podle toho zlomku na KN -, ale nikde neni, alespon mi to neni znamo, urcene, co kdo uziva
- parkovaci mista jsou sice vyznacena, ale cislovani je dle meho nazoru zcela neoficialni, na mistech nejsou zadna cisla napsana.
- neni mi znamo, ze by vsichni vlastnici kupovali konkretni mista, alespon ja mam ve smlouve odkaz na jedno parkovaci misto (bez urceni). Je vsak pravdepodobne, ze jini vlastnici maji jine smlouvy.
V KN se ta parcela tvari uplne normalne – neni rozdelena na malicke parcely o plose parkovaciho stani, ani na ni neni zadne vecne bremeno.
Podobný problém byl (a stále do jisté míry je) v našem domě. Moje poznámky k tématu:
1. Pokud je parcela zapsána v PV, pak podíly musejí být shodné s podíly na spol. částech domu. Podíly se pak prodávají spolu s bytem. Pokud parcela není v PV, můžete mít podíly libovolné, např. násobky 1/28. Nevýhoda pak ale je, že při prodeji bytu mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo.
Dále budu předpokládat, že parcela je v PV.
2. Nikdo žádné parkovací místo nevlastní. Jste spoluvlastníky parkoviště. Pokud někdo „koupil“ parkovací místo navíc, pak byl prodejcem podveden. Proto také prodejce tlačí na uzavření jakési dohody o užívání. Nepodepisovat.
3. Společné části domu, tedy i ono parkoviště, užívají vlastníci bytů v potřebném rozsahu, ale tak aby neomezili stejné právo ostatních spoluvlastníků. Do naplnění kapacity parkoviště tedy není třeba nic podnikat. Můžete parkovat, kde chcete (s výjimkou již obsazených míst :-).
4. Náklady na správu tohoto parkoviště nesou spoluvlastníci poměrně v rozsahu svých podílů.
5. Nevyužitá parkovací místa může SVJ pronajímat. Výnos z pronájmu si spoluvlastníci dělí poměrně podle svého podílu.
6. Chcete-li parkovistě mermomocí rozdělit, pak si přečtěte příspěvek o rozdělení spol. prostoru od lakeho. Osobně ale považuji za nejspravedlivější, neprůhlednější a logicky nejuchopitelnější pronájem parkovacích míst (dělení výnosu viz 5).
To, co jsem zde napsal se může jevit silně kontroverzně (čekám mnoho minusových bodů). Mnozí členové našeho domu to dodnes nemohou skousnout. A to přesto, že naše parkoviště zeje prázdnotou.
„Dohodu o uzivani mist uzavrenou nemame a investor tlaci na to, abychom odhlasovali uzivani mist tak, aby toto rozdeleni odpovidalo tomu, jak prodaval parkovaci mista/strechy. Toto rozdeleni vsak dle meho nazoru hrube porusuje spoluvlastnicke podily, nekterym vlastnikum, kteri zaplatili, logicky vyrazne nahrava, jinym stejne logicky ublizuje.“ ve skutečnosti Vaše podíly na tomto pozemku nejsou stejné jako v domě, ale odpovídající sumě, za kterou si ji majitelé koupily. podle mně je developer pako, protože dohoda o rozdělení parkovacích míst vlastníkům měla být přílohou kupní smlouvy. Obrácený úhel pohledu – dal jsem dvakrát víc za parkovací místo než vy, ale mám mít stejné parkovací místo jako vy, protože máte větší byt ??
Poslední komentáře