Prosím p.Lake a ost.

Dobrý den,

omlouvám se za zmatek se založením nové diskuse již k stávající – už to nikdy neudělám, slibuju

P. Lake já vím, že jste mi psal, že mám nárok na veškeré dokumenty, ale já jsem se chtěla ještě ujistit, protože jsem si téměř jistá, že až nakráčim s tímto požadavkem k frau Führer ( chybně jsem uváděla že je předsedkyně, ale je to pověřený vlastník – bohužel ), bude mi tvrdit, že když jsem nebyla majitelka, tak mi nic nedá, protože nereaguje ani na moje výzvy, aby mi dala rozvahu za loňský rok…

Díky moc za čas věnovaný mým dotazům. Až si to v hlavě všechno přeberu ( příštích 14 dní na dovolené ), tak začnu spřádat plán, jak vysvětlit ostatním vlastníkům, že mají taky nějaká práva a to co se děje u nás v baráku, rozhodně není ideální chod SVJ.

Dobrý den,

Pro p. Pavla:

L:Pročetla jsem si řádně stanovy, které mi byly předány (jsou z r. 2002)a porovnala je se zákonem o vlastnictví bytů. V § 11 se píše: Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Znamená to jednou v kalendářním roce, nebo že od předchozí schůze nesmí uplynout více jak rok?

P:většinou se to chápe jednou v kalendářním roce, ale nepovažuji to za důležité

Ptala jsem se na to proto, protože v r. 2008 byla schůze v březnu ( ještě jsem byt nevlastnila )a v r. 2009 až v srpnu, takže pro mně to důležitá informace je. Zájímá mě právní výklad této věty.

Už jsem se zorientovala v pojmech a paní, která u nás vládne je pověřený vlastník. Ve stanovách není uvedeno nic, ohledně informování vlastníků o hospodaření, znamená to tedy, že pokud si někdo vyloženě nevyžádá rozvahu a např. vyúčtování za společné prostory – nemusí nikomu nic dávat (jako doposud)? Nebo i když to ve stanovách není, vychází to z nějakého zákona (popř. z kterého)? Pořád nějak nemůžu najít nic konkrétního, termín do kdy musí předložit uzávěrku za předchozí rok atd.

Díky Linda

Jak jsem uváděl, formulace „jednou ročně“ se chápe jako „jednou v kalendářním roce“. Považuji to za nedůležité mj. proto, že i kdyby došlo k porušení tohoto ustanovení, tak v ZoVB není sankce. Ale pojďme na něco důležitějšího.

ZoVB skutečně neobsahuje explicitně povinnost schvalovat účetní závěrku na shromáždění. Ale ZoVB je legislativní paskvil a tak spoléhat jen na něj nelze.

Skutečnost, že účetní závěrka bude schvalována předpokládá § 17/4 zákona o účetnictví. A kdo by ji měl jiný schvalovat, než shromáždění, že. I použitím analogie lze dospět k závěru, že účetní závěrku má schvalovat shromáždění. Ale protože tyto úvahy nemusí vždy každý pochopit, je praktičtější zahrnout do stanov povinnost schvalovat na shromáždění účetní závěrku (nikoliv uzávěrku, to je něco jiného). A protože by se stanovy něměly měnit po kouskách, je to v SVJ něco jako ústava, lze si schvalování účetní závěrky vynutit i pouhým rozhodnutím shromáždění.

Pokud jde o vyúčtování za teplo a TUV tam termíny stanoví vyhláška 372/2001 Sb. (vyúčtování do 30.4., splatnost nedoplatků a přeplatků do 31.7.).

Lindo, jen počítejte s tím, že budete považována od velké části členů za rejpala, který zdržuje od koukání na bednu. Připravte se na situaci, kdy na Vás někdo vystartuje s „argumentem“, když jsi tak chytrá tak to dělej sama!

Hezký den!

Pavel

Vážený pane Pavle,

ani při sebevětší obrazotvornosti a při vší úctě k hloubi Vašich znalostí z oblasti práva nelze z § 17/4 zákona o účetnictví dovodit povinost společenství překládat ke schválení účetní závěrku.

§ 17/4 zákona o účetnictví zní (doslovná citace):

„Po schválení účetní závěrky nesmí účetní jednotka přidávat další účetní zápisy kdykoli později do uzavřených účetních knih s výjimkou případů přeměny společnosti uvedených v odstavci 3. Do okamžiku schválení účetní závěrky, nejpozději však do konce následujícího účetního období, může účetní jednotka pouze z důvodů, že obsah položek účetní závěrky neodpovídá skutečnému stavu, již uzavřené účetní knihy opět otevřít a provést případnou opravu účetních zápisů a sestavit novou účetní závěrku, která se tímto stává účetní závěrkou podle tohoto zákona.“

Vážený pane .,

napsal jsem:

„Skutečnost, že účetní závěrka bude schvalována předpokládá § 17/4 zákona o účetnictví. A kdo by ji měl jiný schvalovat, než shromáždění, že. I použitím analogie lze dospět k závěru, že účetní závěrku má schvalovat shromáždění. Ale protože tyto úvahy nemusí vždy každý pochopit, je praktičtější zahrnout do stanov povinnost schvalovat na shromáždění účetní závěrku (nikoliv uzávěrku, to je něco jiného). A protože by se stanovy neměly měnit po kouskách, je to v SVJ něco jako ústava, lze si schvalování účetní závěrky vynutit i pouhým rozhodnutím shromáždění.“

Na tom trvám. Jak jsem psal, považuji za lepší zahrnout do stanov povinnost schvalovat ÚZ na shromáždění, než někomu vysvětlovat použití analogie v soukromém právu.

Schvalování ÚZ považuji za právo členů, ke kterému se dostanou, pokud uloží výboru povinnost, aby ÚZ předkládal shromáždění.

Hezký den!

Pavel

Mimochodem – co se fakticky stane, pokud je závěrka neschválena – tedy pro schválení nehlasuje nadpoloviční většina? Nebo závěrku je nutné schválit vždy a celé schvalování je tedy jen formalita bez reálného významu?

Pokud účetní závěrka nebyla schválena, nestane se vůbec nic. Není přitom rozhodné, zda nebyla schválena proto, že nebyla ke schválení předložena, a nebo předložena ke schválení byla, ale souhlasných hlasů bylo méně než předepisuje zákon pro její schválení.

Není to tak úplně pravda, že neschválení nepřináší žádné důsledky… přináší to důsledky pro výbor, protože do doby schválení účetní závěrky shromážděním odpovídá výbor za to, že je vše v pořádku podle zákona a za případné škody vzniklé nesprávným vedením účetnictví (jako statutární orgán) a to do výše celého svého majetku. Po schválení shromážděním přechází odpovědnost na všechny vlastníky. Je proto ve velkém zájmu výboru předkládat účetní závěrku ke schválení shromáždění (ať mu to zákon přikazuje nebo ne). Představíme-li si např., že při kontrole účetnictví finančním úřadem jsou nalezeny nějaké chyby (a ty se najdou skoro vždy…)a finanční úřad může uložit pokutu až 3% z aktiv ( u malého SVJ do 20ti BJ jsou aktiva asi 1 mil. Kč), t.j. pokuta 30.000,– Kč. A je sakra rozdíl, jestli těch 30.000,– budou platit 3 lidi z výboru nebo všichni členové SVJ. Takže ještě jednou – mělo by být prioritním zájmem výboru předkládat shromáždění závěrku ke schválení ať jim to zákon ukládá nebo ne.

Milá Alenko,

kde jste četla tuhle pěknou pohádku O přechodu odpovědnosti? Děkuji.

FrantaK

Pane Franto, Alenka tu pěknou pohádku četla pravděpodobně ode mne.

Na neschválení účetní závěrky jsem zastávala stejný názor, jaký popisuje a netajila jsem se s ním.

V době, kdy jsem se začala specializovat na problematiku SVJ (někdy v roce 199×), jsem ten názor přečetla v odborném tisku a převzala jej, protože mi připadal logický.

Zdroj jsem si bohužel nepoznamenala, takže nevím, jestli šlo o názor právníka nebo ne.

Pan Pavel mi už v rámci jiné podobné diskuse před nějakým časem vysvětlil, že jsem se mýlila.

Podstatné podle mne zůstává, že by výbor v žádném případě neměl schvalování účetní závěrky podceňovat. Ve výsledku to může pro výbor vyjít na stejno viz poslední věty z příspěvku pana Pavla „Neschválení ÚZ 3“:

„Pokud tak statutární orgán nepostupuje, neměl by být problém vymoci na něm škodu, která vznikne SVJ. A vo to tu de. :-))“

N. Klainová

Souhlasím, že schvalováním „navíc“ se nic nezkazí.

Alenko,

nesouhlasím s Vámi. Mohla byste svá tvrzení podložit nějakými předpisy? Děkuji.

Odpovídá vždy účetní jednotka. Pokud bude sankce, může účetní jednotka vymáhat škodu na statutárním orgánu, pokud nepostupoval tak, aby škodě předešel. Samotné schválení ÚZ žádný vliv v tomto směru nemá, resp. neznám takový předpis, literaturu ani judikaturu, která by to tvrdila.

Něco podobného se zde již několikrát probíralo, např.:

http://www.spolecenstvi.okinfo.cz/…jme-existuje

Ale celý problém je jinde. Někteří dovozují, že když není v ZoVB (který považují za právo! :-)) povinnost schvalovat ÚZ, tak ji raději ani nikomu neukáží.

Pokud však statutární orgán ÚZ neprojedná na shromáždění, bude v horší důkazní situaci, až bude prokazovat, že udělal vše proto, aby předešel možné škodě.

Primárně by statutární orgán měl uzavírat smlouvu na vedení účetnictví pouze s osobou, která má oprávnění k vedení účetnictví a která je dostatečně pojištěna na případnou škodu. Ve smlouvě by měla být velmi dobře stanoveno, za co dodavatel odpovídá.

Pokud tak statutární orgán nepostupuje, neměl by být problém vymoci na něm škodu, která vznikne SVJ. A vo to tu de. :-))

Hezký den!

Pavel

„ZoVB je legislativní paskvil a tak spoléhat jen na něj nelze.“

Právo je v tomto ohledu postaveno poněkud odlišně: Zákon platí zcela bez ohledu na to, zda se o něm občan domnívá, že se jedná o legislativní paskvil, nebo se toto nedomnívá.

Tečko,

zase jsem byl nepochopen.

Ostatní soukromoprávní subjekty mají ve svých zákonech uvedeno, že nejvyšší orgán schvaluje účetní závěrku.

Legislativní paskvil ZoVB to neobsahuje, proto mluvím o tom, že povinnost předložit nejvyššímu orgánu účetní závěrku ke schválení bych dovozoval i z jiných zákonů a pomocí analogie.

Skutečnost, že ZoVB neobsahuje povinnost předkládat účetní závěrku podle mne nic neznamená, pouze to ztěžuje přístup k informacím a své právo si musí členové probojovávat složitěji, než kdyby byl ZoVB řádným zákonem řešícím situaci několika desítek tisíc SVJ.

Pokud byste si něco přečetl v literatuře, tak o tom, že ZoVB je legislatvně chatrné dílo, píše řada právníků.

Hezký den!

Pavel

Vážený pane Pavle,

vůbec nepřekvapuje, že řada právníků píše, že ZoVB není příliš povedený, na tom se asi shodneme a z jeho použití v denní praxi je to více než zřejmé.

Zajímavější je, zda skutečně lze dovodit, že společenství má povinnost neuloženou zákonem (povinnosti lze ukládate jedině zákonem, ale to jistě znáte). Pokud by to byla pravda, značně by to nabourávalo důvěru v právní systém, protože takouvouto nikde neuloženou povinnost by bylo možné vymáhat se všemi důsledky s tím spojenými.

Nefunguje mi teď portal.gov.cz, takže jsem nemohl v tuto chvíli nastudovat zákon o účetnictví, podívám se na něj později.

Dobrý den Pavle,

díky za konkrétní odkazy. V domě se již dříve snažila získat více informací skupinka asi 3 vlastníků, ale bylo to formou vzkazů a osočování přes nástěnku a poté hádkami před barákem. Nikdy se neodkazovali na žádné § a žádnou mimořádnou schůzi a pokus o hlasování neprovedli ( byt v tomto domě vlastní má babička, takže mám informace i z doby, kdy jsem nebyla členem SVJ ) Paní POV.VL. nikdy žádné hlasování nedělala. A když se blížil konec jejího funkčního období, tak dala na nástěnku papír, kde každý musel napsat, zda souhlasí, aby ve funkci pokračovala a připojila k tomu text ve smyslu: že když nebude zvolena, bude se muset agenda předat externí firmě a to bude 10× dražší, takže se bude muset navýšit fond a pak nezbyde na opravy… ( ověřila jsem si, že to není pravda ) Takže takhle to tam chodí … Jinak pí.POV.VL. pracuje na páse ve fabrice a účetnictví v praxi nikdy nedělala. Mám dojem, že i to je důvod, proč nechce nikomu nic předložit. Ptala jsem se na FÚ, zda tam mají uložené nějaké závěrky, ale bylo mi sděleno, že když SVJ nemá žádné zdanitelné příjmy, tak tam nic ukládat nemusí.Je to typ ženský, která na všechny štěká a v baráku se jí radši každý vyhýbá. Já jsem si ten byt koupila spíše jako investici a pronajímám ho, ale to neznamená, že mi je jedno, co se děje se společnými penězi a chci i ostatním vlastníkům dokázat, že takto jiná SVJ nefungují. Chci na to jít slušně a mít podložená fakta. Udělala jsem si názor, že se jí tam lidé bojí a nechtějí se s ní dostat do konfliktu. Doufám, že když jim popíšu, jak by mělo SVJ fungovat ( až se to tady a v zákonech všechno dočtu ) a navrhnu nějaké řešení, podpoří mě.

Linda

Vzhledem k tomu, že v zákoně není stanovena povinnost společenství předkládat účetní závěrku, tak nemůžete ani najít termín.

Dobrý den p. Františku,

nevím jestli si úplně rozumíme. Pověřený vlastník nepředkládá účetní závěrku, ani jiné informace o hospodaření ostatním vlastníkům, ani na moji konkrétní výzvu mi nic nedala. Na to snad právo mám ne ? Ale potřebuji najít dle jakého § do kdy od výzvy atd… Já vím, že hodně z vás mi to asi nechce ani věřit, že to takhle někde chodí, je to bohužel tak. Já tu nepíšu nic, jen tak z nudy.

Vážená paní Lindo,

ani povinnost společenství odpovědět členům na dopis právní úprava neobsahuje.

Krásný den přeje

FrantaK

Lindo,

zákon o vlastnictví bytů je kostra. Neobsahuje vše. Občané se rodí volní a svobodní a poměry v každém jednotlivém SVJ si mohou uspořádat podle svého uvážení. To je na jednu stranu dobře (stát nemá do všeho strkat nos), a na druhou stranu špatně (lidé nejsou zvyklí vymáhat co jim náleží a při pomalosti soudů leckdy ani účinně nemohou ...)

Je zvláštní, že ve vašich stanovách není zřejmě nic o kontrole, kontrolní komisi, předkládání a schvalování vyúčtování, povinností statutárních orgánů vůči vlastníkům,o právu nahlížet do dokladů a zápisů, právu na pořízení kopií... Ve vzorových stanovách to je upraveno, i když ne vše a ne dokonale.

Podívejte se na záznamy v rejstříku SVJ, na zápis z prvního shromáždění. Stanovy jsou jeho přílohou. Zkontrolujte, zda to, co jste dostala od předsedkyně, jsou skutečně vaše platné stanovy. Pokud SVJ stanovy nepřijalo, platí pro ně vzorové ve znění účinném ke dni konání oné první "schůze shromáždění". O rejstříku viz napřiklad zde.

Obecně: o cokoliv pověřenou vlastnici žádáte, žádejte buď se svědkem, který si vše na místě zapíše, nebo pomocí dopisů do vlastních rukou. V každém dalším dopisu uveďte, jak dopadla Vaše žádost předešlá: že na vaši výzvu z předchozího dopisu nereagovala, nepředložila, neumožnila, nepředala. Vše s přesným uvedením míst, dat a časů, případných svědků.

Mám pocit, že to budete dříve či později všechno potřebovat. Jakmile se tím začne zabývat např. policie, finanční úřad, státní energetická inspekce nebo soud (i k tomu může dojít), je třeba mít vše podloženo a doloženo písemně.

lake

Máte pravdu, že v ZoVB povinnost statutárního orgánu odpovídat na dotazy členů není.

Nicméně statutární orgán byl členy zvolen, má pracovat pro „blaho členů“ a nějak se členy komunikovat musí, bez ohledu na nějaký nepovedený ZoVB.

Něco jiného je komunikace s patologickým kverulantem. :-))

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle,

velice si vážím Vašich odpovědí. Ale proti větě " Něco jiného je komunikace s patologickým kverulantem. :-))" se musím ohradit.

Nevím, zda jste četl všechny mé příspěvky, ale přísáhám, že vše, co je v nich popsáno je realita našeho SVJ.

Pokud Vám připadám jako neustálý stěžovatel ( ačkoliv nechápu, jak jste k tomu došel, když jsem psala, že jsem nový člen SVJ ), tak mi prosím popište, jak byste charakterizoval chování pí. pověřené vlastnice. Podle Vás je to v normě ?

Linda

Lindo,

odpovídal jsem na repliku jiného přispěvovatele, nesprávně jste si mou větu vztáhla na sebe.

Na své větě, že podávání informací normálním členům je něco jiného, než komunikace s patologickým kverulantem, ale musím trvat i nadále.

Skoro v každém SVJ se takový exemplář člověka najde. Já se to snažím eliminovat tak, že odpovědi dostává mimo shromáždění, protože by nám shromáždění dokázal neúnosně protáhnout. Pro jistotu mám jako řídící shromáždění právo sebrat takovému člověku slovo, to si vždy nechám schválit na úvod shromáždění. Zatím jsem to nemusel použít, protože většina lidí je u nás rozumná.

Pokud u Vás už je někdo, kdo má zájem o dění v SVJ, tak by asi bylo nejlepší paní PV odvolat, převzít od ní všechny podklady a pokud nebude spolupracovat, pohrozit jí trestním oznámením. To by mohlo zabrat, ale od praktické pomoci od Policie ČR si mnoho neslibujete, byl by to takový placebo efekt.

Držím palce.

Hezký den!

Pavel

Dobrý den,

děkuji za podporu. Odjíždím zítra na dovolenou, v klidu si tam promyslím, co a jak podniknu dál. Začala jsem si informace o chodu SVJ shánět teprve před několika dny a jsem ráda, že jsem narazila na tento portál, kde se dá najít tolik důležitého k této problematice a hlavně je tady spousta ochotných diskutujících, kteří si najdou čas a poradí. Všem ještě jednou díky a určitě se ozvu, jak to dál pokračuje. Linda

Jaký trestný čin byste spatřoval v „nespolupráci“ bývalého orgánu společenství, jak píšete, a jak byste tuto nespolupráci prokazoval? V dané chvíli by již „bývalý orgán“ nebyl orgánem, tudíž by se na něho žádné povinnosti orgánu (tj. „spolupracovat“ se členy) nevztahovaly.

Vůbec se tu příliš často hovoří o Policii České republiky, aniž by vůbec někdo uvedl, zda mu Policie České republiky ve věcech společenství někdy pomohla (jinak, než sdělením, že se jedná o občanskoprávní záležitost). Děkuji za upřesnění.

Myslím, že jsem se vyjádřil dost jasně:

„pokud nebude spolupracovat, pohrozit jí trestním oznámením. To by mohlo zabrat, ale od praktické pomoci od Policie ČR si mnoho neslibujete, byl by to takový placebo efekt.“

Nevím, jak jasněji to napsat.

Hezký den!

Pavel

Jasněji můžete napsat, zda Vám někdy Polici České republiky pomohla (ve věci společenství), či nikoliv.

Stejná informace mne zajímá i od kohokoli jiného. Děkuji.

Co není v zákoně, bývá (aspoň něco) ve stanovách. Povinnosti výboru tam přeci jsou, příp. s dodatkem „pokud si shromáždění nevyhradilo jinak“. V tom příp. je třeba hledat v zápisech.

Vyúčtování nutno předkládat, viz vzorové stanovy zde na portálu (leda že by si výbor nechal schválit mírnější stanovy, otázka zda to odporuje zákonu)

"Čl. XVII Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby

(1) Příspěvky na správu domu, dále zálohy na úhradu za služby, popřípadě další platby platí členové společenství v částkách a v termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství [čl. VII odst. 3 písm. f) a g)], nerozhodne-li shromáždění o placení na účet správce.

(2) Vyúčtování záloh na úhradu za služby provádí výbor 1× za zúčtovací období, kterým je kalend. rok, do 4 kalend. měsíců po jeho skončení; v souladu se stanoveným způsobem rozúčtování [čl. VII odst. 3 písm. h)].

(3) Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu předkládá výbor ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení účetní závěrky. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího ro­ku."