Přístavba balkónu
Dobrý den, bydlíme ve dvou vchodovém baráku, který má dohromady 12 bytů. 7–10 bytů by si rádo nechalo přistavit balkón, ale narážíme na to, že ostatní členové nesouhlasí. Ve stanovách z roku 2016 máme, že je zapotřebí souhlas všech. Nevěřím tomu, že v dnešní době je možné takové omezení, a tak jsem začal pátrat a narazil na NOZ z roku 2020 a tam se píše( pokud jsem správně pochopil), že je možné přehlasovat většinou hlasů, právě aby starousedlíci co nic nechtějí nemohli omezovat většinu. Dále je možnost si odsouhlasit nové stanovy, ale v našich stanovách jsem to moc nevyčetl, jestli stačí většina hlasů, nebo musí všichni. Má NOZ větší váhu než stanovy z roku 2016? Neřešil prosím někdy někdo podobný problém? Děkuji.
Rozhodující je, zda v domě jsou jednotky(1994) nebo jednotky(2012). O tom jste nenapsal nic.
- „Ve stanovách z roku 2016 máme, že …“
Je naprosto bezvýznamné co máte uvedeno ve stanovách z roku 2016. Jde totiž o záležitost, o které SVJ není oprávněno rozhodovat. Platí obsah prohlášení.
- „… tak jsem začal pátrat a narazil na NOZ z roku 2020 a tam se píše( pokud jsem správně pochopil), že je možné přehlasovat většinou hlasů …“
☀ Jestliže nové balkony mají být přístupné všem vlastníkům jednotek, pak máte pravdu. Postupovalo by se podle 2012/89/§1169/2/a. V tom případě platí, že ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
☀ Jestliže každý nový balkon má být ve výlučném užívání vlastníkem určité jednotky, pak se postupuje podle 2012/89/§1169/1. Platí, že ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
➡️ Jinak řečeno: Je vyloučeno přinutit vlastníka jednotky, aby se stal spoluvlastníkem nové věci, která by měla být vyhrazena k výlučnému užívání vlastníku jiné jednotky. U jednotek(1994) je však možné vyčlenit společné části, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek (1994/72/§4/2/c).
- „Má NOZ větší váhu než stanovy z roku 2016?“
Špatně položený dotaz. Už jsem Vám napsal, že do přístavby balkonů právnické osobě SVJ vůbec nic není. Shromáždění může rozhodovat nanejvýš o tom, zda SVJ bude stavebníkem při změně dokončené stavby. O změně prohlášení rozhodují vlastníci jednotek mezi sebou.
Justitianus
Dobrý den a moc děkuji za rychlou odpověď. Níže posílám jednotky( moc se v tom nevyznám, jsou tam oba dva údaje)
Z toho co jste napsal jsem pochopil to, že pokud většina bude chtít balkón, SVJ nebo vlastníci bytů tedy nemají právo bránit, pouze v případě, že by se úvěr, zálohy a zásahy týkaly i lidí, kteří o to nestojí.
Pokud se tedy většina(minimálně 7 lidí z 12ti) shodne na tom, že si je pořídí za vlastní peníze, nebo si úvěr budou splácet pouze uživatelé balkónu + vkládat peníze navíc do fondu oprav, tak by neměl být problém?
Samozřejmě chápu starousedlíky, že to 30 let neměli, tak že to ani nechtějí, nebo si nechtějí navýšit výdaje. Důvod proč jsou proti je ten, že nechtějí, aby po 10 večer někdo řval na balkóně a kouřil, nebo že ve vedru tam stejně nikdo sedět nebude mi přijde blbé, protože existuje domovní řád a ten se vztahuje na všechno.
Stavebník znamená ten, kdo to nechal postavit a kdo se má o to starat? Pokud tedy úvěr bude společný na SVJ, stavebníkem bude tedy SVJ( souhlas všech vlastníků). Pokud si úvěr vezme každá bytová jednotka sama na sebe, stavebníkem a správcem budou uvedeny bytové jednotky( souhlas většiny)?
STANOVY Společenství vlastníků 1048 1049 v Napajedlích ČÁST PRVNÍ VŠEOBECNÁ USTANOVENÍ Čl. I Základní ustanovení (1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství") je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravovaly některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňovaly se některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. (2) Společenství je jako právnická osoba způsobilé vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku (dále jen “správa domu“) a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen “zákon“) a v těchto stanovách. Společenství nesmí podnikat, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů, nebo být jejich společníkem nebo členem
- „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č. 72/1994 Sb. …"
Děkuji za upřesnění. Z toho plyne, že jde o prohlášení a jednotky podle ZoVB (1994/72). Je tedy možné (změnou prohlášení) vyčlenit stavební prvky i prostory nových balkonů jako společné části budovy, společné vlastníkům jen některých jednotek. Nejedná se o výlučné užívání v režimu NOZ (2012/89/§1166/1/b/2).
V tom případě žádný z ostatních vlastníků jednotek není v postavení „vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne“. Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, včetně těch, kteří mají nabýt nové balkony do spoluvlastnictví. To platí za předpokladu, že spoluvlastníci nových balkonů si jejich výstavbu zafinancují sami.
- „Stavebník znamená ten, kdo to nechal postavit a kdo se má o to starat?“
Dvakrát NE ! Ten kdo to nechal postavit je stavitel (Bauherr). Ten kdo staví a komunikuje se stavebním úřadem je stavebník (Baumeister). Ten kdo se má o to starat je buď vlastník, nebo správce cizího majetku (osoba odpovědná na základě smlouvy nebo na základě zákona).
Justitianus
A jak je prosím přístavba balkónů ve vztahu k ZoVB § 11 odst.5? Při změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků.
- SaraS: „A jak je prosím přístavba balkónů ve vztahu k § 11 ZoVB odst.5? Při změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků.“
To je nepravdivé tvrzení, a to ze dvou důvodů:
(A) Ustanovení § 11 odst.5 ZoVB má jiný obsah, než tvrdíte Vy.
(B) Ustanovení § 11 odst.5 ZoVB je ode dne 01.01.2014 nepoužitelné.
Vysvětlení (A):
Rozšíření počtu balkonů spadá nepochybně pod modernizaci nebo
rekonstrukci[1] nemovitého majetku. Pokud jde o obsah § 11 odst.5 ZoVB,
zcela Vám ušlo, že podle 1994/72/§11/5 (věta druhá) platilo: „Jde-li
o (…) modernizaci, rekonstrukci (…) společných částí domu, jimiž se
nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických
podílů na společných částech domu, postačuje souhlas
tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“
Z toho soudím, že ani podle ZoVB nebyl nutný souhlas všech vlastníků ve
všech situacích.
Vysvětlení (B):
Zjevně Vám také ušlo, že ZoVB byl zrušen; současná právní úprava
změny prohlášení je s účinností ode dne 01.01.2014 obsažena
v 2012/89/§1169. Podle judikatury bylo již postaveno najisto, že při
změně obsahu prohlášení se postupuje podle aktuální právní úpravy. To
platí i v případě prohlášení podle ZoVB. Někdo se tomu může divit,
může s tím nesouhlasit, ale to je asi tak vše co se s tím
dá dělat.
Závěrečné shrnutí:
- Změna prohlášení spočívající ve zmínce o nových přístavbách balkonů spadá pod 2012/89/§1169/2/a; ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
- Určení nových společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, spadá pod změnu prohlášení podle 2012/89/§1169/2/a; ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (a samozřejmě souhlas každého spoluvlastníka nových balkonů).
- Při změně prohlášení je třeba pečlivě rozlišit kdy se pojmem „balkon“ míní prázdný prostor balkonu[2], kdy se tím míní stavební konstrukce balkonu (které tento prostor obklopují), případně kdy se tím míní obojí.
- SVJ bude napříště muset vést odděleně dva účty příspěvků na správu: příspěvky na správu společných částí, které jsou společné vlastníkům všech jednotek, a příspěvky na správu společných částí, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek.[3]
Upozorňuji, že „společné části budovy, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek“ se do katastru nezapisují. Jde o tzv. relativně společné části podle ZoVB, při jejichž vzniku se nemění velikost podílu na společných částech, a zároveň nejde o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky podle 2012/89/1/b/2.
Justitianus
[1] Modernizace představuje rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Rekonstrukce je zásah do majetku, který má za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů (charakteristických veličin).
[2] Podle 1994/72/§4/1 totiž platí: „Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)].“ Z uvedeného plyne, že pojmy v prohlášení použité (jednotka, byt, místnost, lodžie, terasa, balkon, sklepní kóje, garážové stání) označují pouze prostory v budově (prázdno naplněné vzduchem). Tyto pojmy neoznačují stavební konstrukce, které ohraničují a vymezují jednotlivé prostory. Pokud v prohlášení má být výslovně zmíněna některá hmotná stavební konstrukce či součást technické sítě (stěny, stropy, podlahy, svislá vedení v instalační šachtě, vodorovná hydroizolace ploché střechy, okna, otopná tělesa, podlahová krytina v místnostech bytu, nosná deska a zábradlí balkonu, atd.) muselo by to být v prohlášení zmíněno výslovně, jednoznačně a určitě.
[3] K pojmu „relativně společné části domu“ podle ZoVB viz rozsudek Nejvyššího soudu 29 Cdo 1155/2011, ze dne 31.01.2013. O společných částech ze rozhodovalo i v 26 Cdo 413/2013 ze dne 23.07.2014, v 26 Cdo 1379/2013 ze dne 11.12.2014, a ve vadném judikátu 22 Cdo 1511/2019 ze dne 31.07.2019.
Skvělé, mockrát děkuji Justitianus za objasnění a za Váš čas. Skvělé že existují lidi s přehledem, co rádi pomohou. Snad tato diskuze pomůže i jiným lidem.
Přeji hezký den.
Petr Rajnoha
Zatím jsme neprobrali otázku pozemku pod stavbou. Pokud snad balkony budou zřízeny jako přístavba, kterou se půdorys stavby rozšiřuje, pak je nutné vyřešit otázku pozemku pod tímto rozšířením. Buď odkoupení, nebo sjednat smlouvu o věcném břemenu (právo stavby).
Justitianus
Ano máte pravdu, pozemek je města. Jelikož ale nedávno dělal sousední barák přístavbu balkonů (nebyl problém se domluvit u všech), tak mám kontakt na firmu, která provádí realizace a dokáže i tzv. oběhat vše potřebné. Poté bude už záležet na městu, stavebním úřadě atd. jestli dostaneme povolení.
Mě šlo především o to, jak se nenechat odradit sousedy, co jsou zatvrdlí :)
Petr R.
Poslední komentáře