• SaraS: „A jak je prosím přístavba balkónů ve vztahu k § 11 ZoVB odst.5? Při změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků.“

To je nepravdivé tvrzení, a to ze dvou důvodů:
(A) Ustanovení § 11 odst.5 ZoVB má jiný obsah, než tvrdíte Vy.
(B) Ustanovení § 11 odst.5 ZoVB je ode dne 01.01.2014 ne­použitelné.

Vysvětlení (A):
Rozšíření počtu balkonů spadá nepochybně pod modernizaci nebo rekonstrukci[1] nemovitého majetku. Pokud jde o obsah § 11 odst.5 ZoVB, zcela Vám ušlo, že podle 1994/72/§11/5 (věta druhá) platilo: „Jde-li o (…) modernizaci, rekonstrukci (…) společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“ Z toho soudím, že ani podle ZoVB nebyl nutný souhlas všech vlastníků ve všech situacích.

Vysvětlení (B):
Zjevně Vám také ušlo, že ZoVB byl zrušen; současná právní úprava změny prohlášení je s účinností ode dne 01.01.2014 obsažena v 2012/89/§1169. Podle judikatury bylo již postaveno najisto, že při změně obsahu prohlášení se postupuje podle aktuální právní úpravy. To platí i v případě prohlášení podle ZoVB. Někdo se tomu může divit, může s tím nesouhlasit, ale to je asi tak vše co se s tím dá dělat.

Závěrečné shrnutí:

1. Změna prohlášení spočívající ve zmínce o nových přístavbách balkonů spadá pod 2012/89/§1169/2/a; ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
2. Určení nových společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, spadá pod změnu prohlášení podle 2012/89/§1169/2/a; ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (a samozřejmě souhlas každého spoluvlastníka nových balkonů).
3. Při změně prohlášení je třeba pečlivě rozlišit kdy se pojmem „balkon“ míní prázdný prostor balkonu[2], kdy se tím míní stavební konstrukce balkonu (které tento prostor obklopují), případně kdy se tím míní obojí.
4. SVJ bude napříště muset vést odděleně dva účty příspěvků na správu: příspěvky na správu společných částí, které jsou společné vlastníkům všech jednotek, a příspěvky na správu společných částí, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek.[3]

Upozorňuji, že „společné části budovy, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek“ se do katastru nezapisují. Jde o tzv. relativně společné části podle ZoVB, při jejichž vzniku se nemění velikost podílu na společných částech, a zároveň nejde o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky podle 2012/89/1/b/2.

Justitianus

[1] Modernizace představuje rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Rekonstrukce je zásah do majetku, který má za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů (charakteristických veličin).

[2] Podle 1994/72/§4/1 totiž platí: „Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)].“ Z uvedeného plyne, že pojmy v prohlášení použité (jednotka, byt, místnost, lodžie, terasa, balkon, sklepní kóje, garážové stání) označují pouze prostory v budově (prázdno naplněné vzduchem). Tyto pojmy neoznačují stavební konstrukce, které ohraničují a vymezují jednotlivé prostory. Pokud v prohlášení má být výslovně zmíněna některá hmotná stavební konstrukce či součást technické sítě (stěny, stropy, podlahy, svislá vedení v instalační šachtě, vodorovná hydroizolace ploché střechy, okna, otopná tělesa, podlahová krytina v místnostech bytu, nosná deska a zábradlí balkonu, atd.) muselo by to být v prohlášení zmíněno výslovně, jednoznačně a určitě. 

[3] K pojmu „relativně společné části domu“ podle ZoVB viz rozsudek Nejvyššího soudu 29 Cdo 1155/2011, ze dne 31.01.2013. O společných částech ze rozhodovalo i v 26 Cdo 413/2013 ze dne 23.07.2014, v 26 Cdo 1379/2013 ze dne 11.12.2014, a ve vadném judikátu 22 Cdo 1511/2019 ze dne 31.07.2019.