NOZ hlasování o stanovách

P.V.,

několik jedinců se zde opakovaně pokouší na základě několika písmenek uvedených v předpisu budovat katastrofické vize. Já se snažím o pochopení zákona, ne těch několika písmenek. Ostatně k tomu nabádá i § 2/2 „nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu“.

Tvrdím, že není smyslem zákona schvalovat změny stanov 100%. Že by to mohlo být v NOZ napsáno pochopitelněji, souhlasím.

Zatím jsem byl jen na několika přednáškách na NOZ – část obecnou a část absolutní práva.

V červnu mám zaplacená školení na SVJ a na stanovy SVJ. Pak sem zase něco přidám.

Hlavně, že už opadává voda.

Hezký den!

Pavel

Kdy a kde je prosím školení?

Děkuji Jar

http://www.ipsum.cz/…ormace/13068

Pane Pavle,

já bych možná viděl i aplikaci ust. § 1 odst. 2 „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; …“, otázkou však pořád zůstává výklad onoho „nezakazuje-li“ a „smysl předpisu“. Snad bude příznivé pro běžné a slušné občany a ne naopak.

Blbé je že ten názor uvedený v předchozím příspěvku zazněl právě od přednášejícího na přednášce o NOZ zaměřené na bytové spoluvlastnictví. Dokonce se řešilo jestli je možno za těchto podmínek přijmout stanovy mimo zasedání (§ 1210 a násl.) A mezi 30 přítomnými ho hltali mimo jiné zástupci několika statutárních měst, tím pádem ho budou prezentovat dál. A den předtím na jiné přednášce s jiným přednášejícím ale stejným zaměřením jiné nesmysly (§ 1177, § 1186) nekriticky hltalo na 150 zástupců družstev z celé Moravy.

Netvrdím že na obou přednáškách byly prezentovány jenom nesmysly nebo vadná stanoviska. Ale vidím nebezpečí v té velké penetraci „osobních výkladů nejasných paragrafů“ mezi nepoučený lid.

P.V.

P.V.

můžete uvést jména přednášejících?

A jaká moudra rozporná s NOZ trousili?

Děkuji

Hezký den!

Pavel

„…Tvrdím, že není smyslem zákona schvalovat změny stanov 100%…“

• bohužel „smysl“, který p.Pavel vidí v uvedeném §1200 ani nyní neuvedl
• lépe je uvádět NÁZOR na to co „smyslem zákona JE“, neboť názor na to co jím „není“ nikomu jasno neudělá a hlouběji se o něm polemizovat nedá
• ale souhlasím je třeba se vyškolit na nutnost budoucího „překlenování výkladem“. To je těch „pár chyb“ za které JUDr. Pospíšil chce nést svou „politickou“ tzn. „žádnou osobní“ – odpovědnost

Neználek

Neználek: „Je také zcela nepochopitelný názor, PROČ by zrovna na schválení „prvních stanov“ mělo mít vyhrazeno kvórum „100%“ a jakákoli jejich následná změna již pouze kvórum „>~25%“. Má snad na toto někdo přijatelné vysvětlení??, protože pokud ne, těžko by se s názorem p. Pavla mohl ztototožnit…je zjevné, že induktivní výklad má zjevně ochránit před „…nepředvídatelnou diktaturou většiny…“ §1200/1 – 100%… pro JAKOUKOLI změnu Stanov po 1.1.2014“

Pane Neználku,

kvórum 100% pro schválení stanov uvedené v § 1200 odst.1 při zakládání SVJ se má vztahovat na statisticky malý počet a není na místě z toho vyvozovat obecně pro SVJ 100% kvórum pro změnu stanov. Většinou se SVJ zakládají v případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, anebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě. Ve všech těchto případech se vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě.

„…se má vztahovat na statisticky malý počet a není na místě z toho vyvozovat…“

• toto je Vaše tvrzení – a plyne z jakých obecných zdrojů či právních výkladů?
• já samozřejmě pracuji s mně dostupnými informacemi. Jistě máte za sebou školení jak „překlenout výkladem“, ale já jsem soudil a nadále soudím ze znění zákona a z důvodové zprávy – proto za „každým bukem“ se snažím uvést §§. Že by z nich plynulo Vámi tvrzené ale nespatřuji. Máte tedy zjevně nějaký jiný „zdroj“. Jaký? Protože jen tvrzení – se vší úctou – mně nestačí. Ani Vaše ani Pavla. Ale bude přínosné pokud argumentaci podpoříte nějakými stanovisky, protože taková lze a podrobit rozumné analýze.
  
  Neplyne li tedy zjevně „velmi jednoduché“ zjištění kolika % se hlasuje o změně stanov z textu zákona, pak zjevně bude plynout z literatury a následně judikatury.
  
  
• co popisujete je stav dle ZVB. Zde se ale výslovně řeší zda u existujících SVJ bude nutné kvórum 100% – o kterém informoval Lake a já se jen snažím najít podklad pro to, aby to třeba nemusela být pravda.
• a všimnout si bylo možné i důvodné obavy Pavla, který v jiném příspěvku ze stejné obavy nás zde informoval že v jeho SVj udělají „nějakou“ jím nespecifikovanou úpravu stanov ještě před koncem roku 2013 aby se nedostal do svízelné situace pokud se skutečně kvórum 100% ukáže, jako jediný správný výklad pro popisovaný účel. Nyní to ale bagatelizuje a zatemňuje slovy cit. „…několik jedinců se zde opakovaně pokouší na základě několika písmenek uvedených…“ což nesvědčí o jeho „jistotě v kramflecích“.....

Neználek

Cituji z důvodové zprávy k § 1198 a 1199:

*„…Navrhuje se zachovat zákonný požadavek, podle kterého musí společenství vlastníků existovat tam, kde v domě vzniklo alespoň pět jednotek. Nástroje, které povedou k naplnění tohoto požadavku, jsou různé. Předně se v těch případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, anebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě, vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě. Tím jsou další případy zakládání jednotek omezeny na statisticky malý počet…“

Cituji z NOZ – Prohlášení – § 1166 odst.2:

„Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“

Pane Neználku, všimněte si, že zákon rozlišuje „schválení“ stanov a jejich „změnu“. To jsou dva různé pojmy, každý z nich vztahující se k jinému procesu.

Při vzniku společenství se stanovy jednorázově „schvalují“ a § 1200/1 stanoví jakým způsobem a v jakém případě 100 % hlasů.

Dále pak po schválení stanov se stanovy jen „změnují“, pochopitelně kvórem jiným.

Zdenek napsal: „Dále pak po schválení stanov se stanovy jen „změnují“, pochopitelně kvórem jiným.“

Pane Zdenku, toto není pravda. Váš kuriózní názor jste ničím nedoložil. Vaše slovíčko „pochopitelně“ jste sice do Vaší věty vsunul, ale obvyklý výklad právních předpisů je zcela jiný. Jak jste přišel na to, že při změně má být kvórum jiné? To byste mohl tvrdit, že zákony se v tomto státě sice přijímají nadpoloviční většinou poslanců, ale pro jejich novelizaci (změnu) platí nějaké jiné kvórum, v ústavním zákonu nedopatřením neuvedené.

Naopak platí, že neobsahují-li právní předpis ani stanovy SVJ výslovně odlišné kvórum, pak platí pro změnu stanov totéž kvorum jako při přijetí stanov.

Pro výklad právního předpisu lze analogicky použít ustanovení § 35 Občanského zákoníku:

• „§35 (2) Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.“

Tyto pojmy mají shodný právní obsah: přijetí stanov, přijetí nových stanov, přijetí změny stanov, přijetí novely stanov, přijetí úpravy stanov. Ve všech případech jde přece o totéž: Osobám, které jsou vlastníky jednotek, se ukládají určité povinnosti skrze stanovy. Není zde tedy žádný rozdíl, stejně jako není žádného rozdílu mezi přijetím zákona a novelizací zákona.

Opačný názor by vedl k absurdní situaci: Vlastníci jednotek by schválili stanovy podle nObčZ, tedy se souhlasem 100% vlastníků jednotek. Vzápětí by po 30 minutách bylo svoláno první shromáždění, na němž by se hlasovalo o změně přijatých stanov, tentokrát jiným kvórem podle pana Zdenka. Takový výklad zákona je absurdní, neboť jde ve skutečnosti o obcházení zákona.

Nový ObčZ je formulován natolik neurčitě, že neupravuje jednoznačně způsob změny stanov. Je to patrné ve srovnání se změnou Prohlášení vlastníka, které má v zákoně definován jak způsob jeho přijetí, tak i způsob jeho změny.

U změny stanov je nutno vyjít ze zákona a podpůrně ze schválených stanov. Při schvalování stanov si vlastníci samozřejmě mohou určit, že (následné) změny stanov budou probíhat např. kvórem 50% přítomných. Zákon takové úpravě nijak nebrání, neboť jde o vyjádření svobodné vůle vlastníků jednotek. Pokud ovšem vlastníci nepřijali stanovy s takovou konkrétní úpravou, pak tato vůle vlastníků vyjádřena nebyla. Na každou změnu stanov se tedy použije totéž kvórum, jako při jejich přijetí: 100%.

Pan Pavel či kterýkoliv vlastník má zákonné právo zablokovat přijetí stanov podle nObčZ, jestliže neobsahují nižší kvórum pro jejich změnu. To je jeho zákonné právo. V tom případě prostě stanovy nejsou přijaty a SVJ podle nObčZ nevzniká.

Nelze v3ak dodatečně vnucovat vlastníkům změnu pravidel, se kterou sami nevyjádřili souhlas. Opačný názor nemá oporu v zákoně a jde o projev anarchistické libovůle při výkladu právního předpisu.

lake

§1198/1 uvádí „Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je…“
§1199 uvádí „-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno…“
§1200 pak ROZVÁDÍ postup při zakládání SVJ a je tedy „prováděcím“ § pro §1198,§1199 …

Takže mi tedy není jasné když je §1200 „prováděcím“ §1198,§1199, které se uplatní výhradně na ZALOŽENÍ SVJ dle NOZ, proč ho aplikujete také na SVJ založená podle ZoVB? Jediné čemu rozumím je, že končí ZoVB a s ním i §11/4 zmiňující hlasování o stanovách a za něj nastupuje §1206/2

§1200/1 uvádí kvórum 100% ale v návaznosti na text před čárkou. Tedy opticky takto

• Nebylo-li společenství vlastníků založeno
  • prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám
  • nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě,

  vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek

Mohl by jste mi tedy vysvětlit kolik vlastníků je třeba na schválení stanov ve

• společenství vlastníků které BYLO založeno
  • prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám
  • nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě,

?? Kolik jich je potřeba pokud NEBYLO je jasné: 100%. Ale pokud BYLO pak to nikde v NOZ nevidím.

A ještě by mne zajímalo: tvrdíte že „To je jeho zákonné právo. V tom případě prostě stanovy nejsou přijaty a SVJ podle nObčZ nevzniká“. Když ale SVJ nevznikne, pak by vlastníci porušovali §1198/1. Pokud se tedy najde jeden „Pavel“ co to zablokuje – jak a kdo ponese následky za porušení, pokud tvrdíte že je Pavlovo zákonné právo blokovat přijetí stanov a tedy blokovat založení SVJ?

Ptáte se: „proč ho aplikujete také na SVJ založená podle ZoVB?“

Zmatečný dotaz. Nikde jsem se v příspěvku ani slovem nezmínil o ZoVB. Snad jste si nevšiml, že se zde řeší nový Občanský zákoník.

Ptáte se: „Mohl by jste mi tedy vysvětlit kolik vlastníků je třeba na schválení stanov …“

Samozřejmě. Je to 100%. Prohlášení vyžaduje 100%. Smlouva o výstavbě vyžaduje 100%. Schválení stanov vyžaduje 100%.

Píšete: „Když ale SVJ nevznikne, pak by vlastníci porušovali §1198/1. Jak a kdo ponese následky za porušení?“

O čem to píšete? Jaké porušení??? Jaké následky??? Ustanovení § 1198 odst. 1 nObčZ zní: „(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“
Takže sám vidíte, že zákon neobsahuje žádnou sankci ve smyslu nějaké pokuty, bičování nebo kamenování. Vždyť založení SVJ je projevem svobodné vůle všech zúčastněných.
A nerozumím jak můžete tvrdit, že SVJ nevznikne. Jak to víte že nevznikne? Vy snad víte, co se stane v budoucnosti? Povinností vlastníků je založit SVJ „nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“. Tedy kdykoliv potom. Takže mohou založit SVJ například v roce 2028. Nebo se jim možná bude lépe hodit rok 2135, co myslíte?

lake

pane Lake, vyjádřil jsem jen svou obavu. Jestli jsem to vyjádřil nějak zmateně tak neúmyslně.

Protože se jen bráníte větě o ZoVB tak zpřesním. Otázka měla tento význam: je li §1200 jen „prováděcím“ § pro §1198,§1199 (což se domnívám), které se uplatní výhradně na ZALOŽENÍ SVJ, pak jej nelze aplikovat na stávajících, již existujících přes 50.000 SVJ. Většina z nich při změně stanov spoléhá na kvórum uvedené v §11/4 ZoVB aniž by měla toto kvórum extra uvedeno ve svých stanovách. Tato SVJ tedy budou pokračovat dle §1206/2 NOZ – Vy ale tvrdíte že je nutných 100%, které odvozujete právě od §1200/1. Otázka tedy zní: pokud si stávající SVJ nedá narychlo do stanov kvórum pro změnu stanov, tak přestože do teď uplatnilo §11/4 ZoVB najednou nebude moci stanovy víceméně změnit, neboť 100% souhlas je jen sen – v našem SVJ na 100%. Ano?

Vaší druhé odpovědi nerozumím. Jen uvedu jak tomu teď rozumím: SVJ vznikne

1. prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám
2. nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě
3. nebo vznikne dohodou vlastníků v domě kde nelze aplikovat předchozí tj. např v domech s méně než 5-ti byty
4. nebo schválením stanov – jen tam kde SVJ neexistuje a teprve až bude NOZ účinný
5. nebo … … o dalším způsobu založení SVJ nevím

No a §1200/1 zmiňuje výslovně vše s vyjímkou způsobu 1 a 2. O kvóru podle způsobu 3,4,5 se ale nezmiňuje. Naše SVJ vzniklo třeba způsobem-1 řídíme se při změně stanov podle §11/4 ZoVB. Srovnáním s tím co Vy uvádíte jsme již 8 let v omylu? a všechny změny stanov které jsme provedli pouze tříčtvrtinovou většinou přítomných je tedy vadná a neplatná. Ano?

hm

Pane Obavo,
společenství nevzniká schválením stanov, jak se mylně domníváte. Podle § 1204 společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.

Stanovy mohou být schváleny dávno před tímto dnem, a to jedním ze tří způsobů:

• dohodou vlastníků jednotek,
• podpisem prohlášení, které obsahuje i stanovy,
• uzvřením smlouvy o výstavbě, jejíž součástí jsou stanovy.

Tyto tři způsoby přijetí stanov jsou naprosto rovnocenné a platí při nich podle § 1200, že k tomu je nutný souhlas všech.

lake

takže víme, že je podstatný rozdíl mezi „vznikem“ a „založením“. Že SVJ u „Obavy“ bylo „založeno“ a „vzniklo“ již před 8-lety ale „Obava“ napsal dobře. Takže shrneme a seřadíme, existují:

1. stav „před založením“ společenství → §1200
2. stav „po založení“ společenství
3. stav „po vzniku“ společenství → §1204

Pokud se §1200 aplikuje PŘED založením společenství (nic jiné z §1200/1 nelze vyvodit) pak se jeví §1200 jako jednoúčelový právě k založení společenství a §1204 je zřejmě dobrý asi k přidělení ICO …

§1200 zřejmě opravdu musí být odsouhlasen 100% – JENŽE se to na těch „již existujících přes 50.000 SVJ“ nevztahuje. Pokud Lake ZDE napsal cit. „…Já tedy budu trvat na tom, co jsem napsal: změna přispívání pouze přes mou mrtvolu, tedy se 100% souhlasem…“ což jako správná „klamavá reklama“ navodilo dojem, že ve stávajících SVJ bude změna Stanov po 1.1.2014 možná pouze 100% dokud nebude odsouhlasíme jiné kvórum a to 100%, přičemž 100% kvórum automaticky Lake svévolně a blbě vztáhnul i na jakoukoliv změnu stávajících stanov a „přihříval“ ji i v dalších příspěvcích a taky zde z bajce „o dobrých mravech“,
pak nezbývá než souhlasit s p.Pavlem cit. „…několik jedinců se zde opakovaně pokouší na základě několika písmenek uvedených v předpisu budovat katastrofické vize…“. 

„schvalování Stanov pouze 100% ve stávajících SVJ“ je pouze „škodičská dezinformace“ a nikoliv nastávající realita. To jako jediný možný závěr, dotvrzuje i mlčení ohledně dalších konkrétních dotazů, na které nebyla odpověď ani nenaznačena, neboť „dezinformace“ se demaskovala a nyní je už neuhájitelná…

Taky vlastník napsal: „Že SVJ u „Obavy“ bylo „založeno“ a „vzniklo“ již před 8-lety ale „Obava“ napsal dobře. “

Pokud to nevíte, společenství podle ZoVB se nezakládá. Nemohlo tedy u pana Obavy být „založeno“ před osmi lety. Momochodem, pan Obava si (stejně jako Vy) plete ZoVB a NOZ a domnívá se snad, že vznik SVJ před osmi lety se měl odehrát podle nového Občanského zákoníku, který nabude účinnosti až za rok.

Vaše mudrování o „schvalování Stanov pouze 100% ve stávajících SVJ“ je celkem zbytečné. Nevíte zřejmě, že ve stávajících SVJ jsou stanovy přijímány či měněny tříčtvrtinovou většinou přítomných (§ 11 odst. 4 ZoVB), kdežto stanovy podle nového ObčZ mohou být přijaty pouze se souhlasem všech podle § 1200 NOZ – to je těch 100%, pokud Vám to není jasné.

lake

Pokud by prohlášení vlastníka obsahovalo i stanovy, pak by byly platné pouze do vzniku společenství (přesněji, nejednalo by se o stanovy, přičemž ustanovení takto označená by byla platná). Chybné označení listiny listinu nečiní neplatnou.

Pane Cestující, zřejmě jste právě přicestoval z Antarktidy a neznáte nový Občanský zákoník. NOZ ještě ani nenabyl účinnosti a Vy už zde o něm píšete nesmysly.

Podle § 1201 platí: „Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků.“

• Z uvedeného je zcela zřejmé, že společenství může být založeno Prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku, jehož součástí jsou i stanovy.
• Rovněž může být společenství založeno smlouvou o výstavbě, jejíž součástí či přílohou jsou stanovy. V tomto speciálním případě ovšem dojde k odloženému vzniku společenství; to může vzniknout teprve v době, kdy jednotky vytvořené touto výstavbou získají kolaudační souhlas Stavebního úřadu a budou zapsány do katastru.

Takto přijaté stanovy neplatí pouze do vzniku SVJ, jak jste nesprávně napsal. Naopak. Ustanovení v prohlášeni či ve smlouvě o výstavbě jsou od okamžiku vzniku SVJ jeho skutečnými stanovami. Pište laskavě pouze o věcech, o kterých něco víte.

lake

Pane Obavo,

uádíte:
„No a §1200/1 zmiňuje výslovně vše s vyjímkou způsobu 1 a 2. O kvóru podle způsobu 3,4,5 se ale nezmiňuje. Naše SVJ vzniklo třeba způsobem-1 řídíme se při změně stanov podle § 11/4 ZoVB. Srovnáním s tím co Vy uvádíte jsme již 8 let v omylu? a všechny změny stanov které jsme provedli pouze tříčtvrtinovou většinou přítomných je tedy vadná a neplatná. Ano?“

Já to chápu úplně jinak. Píšete, že o kvóru podle způsobu 3,4,5 se ale nezmiňuje. Podle mě právě pro způsoby 3,4,5 platí první věta odstavce 1 § 1200, tedy že se společenství vlastníků založí schválením stanov vč. závěru odstavce, že se vyžaduje ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.

Celý odstavec 1 § 1200 řeší zakládání společenství od 1.1.2014, nevztahuje se na už dříve vzniklé společenství podle ZoVB i když vznikly podle způsobu 1 (přece už vzniklé společenství není třeba zakládat). Změny stanov které jste provedli podle § 11/4 ZoVB pouze tříčtvrtinovou většinou přítomných je tedy v pořádku.

K tomu Vašemu poslednímu dotazu, kde shrnuto uvádíte, že v případě, kdy nejsou přijaty stanovy a SVJ podle nObčZ nevzniká, že by pak vlastníci porušovali §1198/1.

To máte pravdu, že by vlastníci porušovali § 1198/1. Ale to NOZ připouští a počítá s tím. Nevyhoví-li se v těchto případech zákonnému příkazu podle § 1198/1, budou vlastníci jednotek nuceni k založení společenství jednak tím, že dojde podle jiných ustanovení zákona k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám, jednak i tím, že se pro právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatní obecná ustanovení o spoluvlastnictví, která jsou pro vlastníky jednotek méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků.

Pane Lake, z čeho dovozujete, že věta „K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“ z § 1206/2 neplatí pro § 1208/a, pokud toto ustanovení není jinak stanovami upraveno?

Každopádně jsem rád, že jsme se alespoň shodli na tom, že zdánlivý problém s rozhodnutím o změně stanov se týká jen těch nově vzniklých společenství podle NOZ, která si toto rozhodování při založení společenství ve stanovách nijak specificky neupraví.

Lake uvedl:

„Pan Pavel či kterýkoliv vlastník má zákonné právo zablokovat přijetí stanov podle nObčZ, jestliže neobsahují nižší kvórum pro jejich změnu. To je jeho zákonné právo. V tom případě prostě stanovy nejsou přijaty a SVJ podle nObčZ nevzniká.“

Jak jsem uvedl už zde http://www.portalsvj.cz/…-o-stanovach#… potřeba 100% kvóra pro schválení stanov platí jen pro statisticky malý počet SVJ, Většinou se SVJ zakládají v případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, anebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě. V těchto případech se vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě.

Víte, že v případě vzniku SVJ u původních vlastníků SBD (kdy se SVJ založí až po poklesu spoluvlastnického podílu SBD pod 1/4) má podle přávě Poslaneckou sněmovnou schvalovaného Vl.n.z. o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů dle §24 odst.3 stačit ke schválení stanov nadpoloviční většina přítomných?

Logicky když v těchto případech stačí většina přítomných ke schválení, stačí také ke změně stanov. Že by pak existovala při změně stanov (kdy stanovy neobsahují konkrétní úpravu pro schvalování změny stanov) u části SVJ potřeba 100% kvóra a u další části SVJ pouze kvórum většiny přítomných?

Kolemjdoucí napsal: „Víte, že v případě vzniku SVJ u původních vlastníků SBD (kdy se SVJ založí až po poklesu spoluvlastnického podílu SBD pod 1/4) má podle právě Poslaneckou sněmovnou schvalovaného Vl.n.z. o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů dle §24 odst.3 stačit ke schválení stanov nadpoloviční většina přítomných?“

Samozřejmě že to vím. Ale jedná se o pouhý vládní návrh. Jde také o absurdní a nelogické vybočení z právního rámce, jak doložím dále.

Podle § 26 vládního návrhu zákona (http://obcanskyzakonik.justice.cz/…jednotek.pdf) nejde o domy s jednotkami podle NOZ, nýbrž pouze o jednotky podle ZoVB, které v domě vznikly přede dnem 1. července 2000 a podmínky pro vznik SVJ budou splněny nejdříve 1. ledna 2014.

• Pokud by se mělo nadále postupovat podle § 11 zákona č. 72/1994 Sb., pak ke schválení stanov by byl nutný souhlas tří čtvrtin přítomných na shromáždění.
• Pokud by se postupovalo podle zákona č.89/2012 Sb., pak ke schválení stanov by byl nutný souhlas všech vlastníků jednotek.
• Vládní návrh však naprosto nelogicky stanoví nepřiměřeně nízké kvórum – pouhou nadpoloviční většinu přítomných, a nepodává k tomu jakékoliv zdůvodnění.

Způsob přijetí stanov podle vládního návrhu tedy neodpovídá ani současné právní úpravě, ani právní úpravě účinné od 1. ledna 2014. Jde zřejmě o protiústavní úchylku, jejíž důvod je nejasný. Popletený předkladatel se ani nepokusil vysvětlit proč se odchyluje jak od dosavadního postupu podle ZoVB, tak od postupu podle NOZ. V důvodové zprávě k návrhu zákona není o této záležitosti ANI SLOVO. Jde tedy o projev libovůle předkladatele, který se ani neobtěžoval tento právní exces odůvodnit. Jeho úmysl tedy zůstává neznámý. Viz str. 58 Důvodové zprávy: http://obcanskyzakonik.justice.cz/…jednotek.pdf.

Návrh speciální právní úpravy, na kterou jste upozornil, je tedy možná neústavní. Zakládá totiž bezdůvodnou nerovnost mezi vlastníky jednotek, kteří zakládají SVJ podle NOZ, a skupinou vlastníků jednotek, kteří činí totéž v domech, kde dosud vlastní určitý podíl bytové družstvo. Cituji z Listiny základních práv a svobod, článek 11:

• „Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“.

lake

Kolemjdoucí:
„V případě vzniku SVJ u původních vlastníků SBD (kdy se SVJ založí až po poklesu spoluvlastnického podílu SBD pod 1/4) má podle právě Poslaneckou sněmovnou schvalovaného Vl.n.z. o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů dle §24 odst.3 stačit ke schválení stanov nadpoloviční většina přítomných“

Zajímavě se vyvíjí projednávání uvedeného návrhu zákona ve Sněmovně. Po 1.čtení v PS projednal návrh zákona Výbor pro veřejnou správu a regionální rozvoj a ve svém usnesení navrhl k projednání PS do 2. čtení pozměňovací návrhy. K výše citovanému § 24 je v usnesení pozměňovací návrh, podle kterého se SVJ založí už po poklesu spoluvlastnického podílu SBD pod 1/2 (místo 1/4 v návrhu zákona, která platila dosud i podle ZoVB).

Schválení stanov nadpoloviční většinou přítomných zůstalo zachováno, k tomu výbor pozměňovací návrh nedal.

18.6.2013 byl v PS Návrh zákona projednán ve druhém čtení. Do obecné ani podrobné rozpravy ve druhém čtení se nikdo nepříhlásil, a tak bylo druhé čtení bleskově ukončeno a návrh zákona spolu s pozměňovacímí návrhy Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj půjde už do třetího čtení.

V úvodu druhého čtení se krátce k návrhu zákona vyjádřil ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský, který mimo jiné uvedl http://www.psp.cz/…/s054092.htm:

"Návrh byl projednán ve výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj. Byla tam navržena celá řada legislativně technických úprav, které vítáme. Rovněž v diskusi byl návrh, aby spoluvlastnický podíl na společných částech domu, pokud klesne na méně než polovinu, tak družstvo se stane správcem, i pokud klesne na méně než jednu polovinu.

Nechápu, co tím chtěl ministr vůbec říct (v tučně zvýrazněném textu), připadá mně jakoby ani nevěděl o čem mluví. Není pravda, jak tvrdí ministr, že družstvo se podle pozměňovacího návrhu stane správcem, i pokud klesne jeho spoluvlastnický podíl na společných částech na méně než jednu polovinu. Ve skutečnosti pokud klesne podíl družstva na méně než jednu polovinu, tak musí družstvo svolat shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek. Až do poklesu pod 1/2 družstvo bude správcem, po poklesu pod 1/2 se založí SVJ, které si vybere správce samo.

Dle ministrova vyjádření jakoby z pozměňovacího návrhu vyplývalo nějaké zvýhodnění pro družstvo, pravdou je opak. Družstvo dosud podle ZoVB i podle návrhu zákona vykonává správce bez nutnosti založit SVJ až do poklesu spoluvlastnického podílu pod jednu čtvrtinu, podle pozměňovacího návrhu pouze do poklesu spoluvlastnického podílu pod jednu polovinu, což je pro družstvo méně výhodné.

V té důvodové zprávě je uvedeno:

„Jakmile poklesne podíl družstva jako správce pod ¼, vznikne mu povinnost založit SVJ svoláním shromáždění ke schválení stanov, jímž se SVJ zakládá podle § 1200 odst.1.“

Je skutečně podivné, že se odvolávají na § 1200 odst.1, který hovoří o souhlasu všech, a v rozporu s tím stanovují v návrhu zákona pouze souhlas přítomných.

Ten důvod bych si dokázal představit, mohlo by jít o obavu před postupem družstva, které by při potřebném souhlasu všech mohlo blokovat přijetí stanov účelově, aby zabránilo založení společenství, protože mu vyhovuje jím vykonávaná Správa bez vzniku společenství vlastníků podle § 1192. Nemluvě o málopravděpo­dobném získání souhlasu všech v domech s desítkami či více vlastníky.