neplacení záloh

od hanna: za ty „nicky“ se omlouvám, nešlo mi jinak odeslat příspěvek, až přišel rádce (hofman) a poradil…tak proto…

Koukám,že „lake“ Vám nehodlá poradit. Moje rada je, že rady „lake“ je lepší neposlouchat a jít radši za kvalifikovaným člověkem(právníkem) než poslouchat a hlavně se řídit radama osoby „lake“.

Mohu se prosim zeptat, co konkretne vam vadilo na postupu spolecenstvi nejvice, ze jste se rozhodla zalohy neplatit? Byla to spatna evidence ucastniku, kdy nekteri jiz odesli, nicmene zapis to neobsahoval? Bylo to pouzivani terminu FO? Byly to nedostatky v zapise?

Vadí mi, že zvýšení záloh nemá žádný racionální podklad, měl to být tlak na dva vlastníky, abychom souhlasili s „prodejem půdy“. Na schůzi se všichni hádali, přitom se hlasovalo, někteří odcházeli. Neexistuje žádný plán oprav (žádám ho tři roky),peníze se utrácejí chaoticky,většinou nesystémově za předražené věci (např.tablo se schránkami se přendavalo již třikrát – před vchodové dveře, za dveře, a znova zpět – pokaždé nové schránky) přitom máme v domě pronajatou hospodu a další nebytový prostor, takže při šetrném hospodaření by jich bylo dost.

jenom jako perličku dodám, že předseda ani nevěděl, že „prodat“ půdu nelze…a jak se pak nemám bát, že „dopadnu-me bledě“? včetně mých peněz?

Tomu rozumim, ale to v dotaze nebylo. Nelibi-li se vam hospodareni a cerpani zaloh, lze to na shromazdeni otevrit a prosadit zmeny. Nepovedlo se, prehlasovali vas. Co konkretne je tedy krokem, ktery vas opravnuje neplatit zalohy? Kterym se hodlate ubranit? Nesystemovosti pri prendavani tabla se schrankami jiste neuspejete, to je i vam zrejme. To jsem uplne z vaseho prispevku nepochopil.

Napsala jsem: Vážený pane předsedo, reklamuji tímto předpis zálohových plateb na opravy a údržbu (nazývaných platbami do FO), a to od IX./2012. Zdůvodnění : do dnešního dne (přes opakované výzvy) nebyl výborem předložen a shromážděním schválen (krátko-středně ani dlouhodobý) plán nutných oprav a údržby domu xx nebyl výborem předložen a shromážděním schválen (krátko-středně ani dlouhodobý)  finanční plán SVJ, sídlem xx k výborem připravovanému provedení rekonstrukce střechy nemá výbor oprávnění (nebylo schváleno dle zák.č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen ZoVB) a Společenství vlastníků jednotek se sídlem xx, zastoupené výborem, tak neprokázalo, že stanovení zálohových plateb na opravy a údržbu, nazývaných platbami do fondu oprav, splňuje podmínku stanovenou ZoVB(§15).

Sděluji Vám, že z důvodů přítomnosti výše uvedených nedostatků až do doby jejich odstranění budu : část zálohové platby na opravy a údržbu (nazývané platbou do FO) samostatně skládat do bankovní úschovy. Dodávám, že na úhradu mého příslušného podílu na případných nutných havarijních opravách lze (při existenci průkazných dokladů potřebnosti) použít mé již poukázané zálohové platby na opravy a údržbu (zálohové platby do FO) z období I.-IX./2012, a můj mně nevyplacený zákonný podíl na výnosech ze všech nebytových prostor v r.2012, i můj podíl na vymožené pohledávce (od p.Řenče).

Podle toho, co pisete zde i nize, si nejsem jist, v jak pevne pozici jste. Vy stale uvadite, ze ze zakona nevco nevyplyva … napr. ze by zalohy mohly byt stanoveny bez radneho oduvodneni apod. Ale ze zakona take nikde nevyplyva, ze by vybor mel predlozit a shromazdeni melo schvalit plan nutnych oprav. Nic takoveho §15 nerika. Ten § rika, ze vysi zaloh si urci vlastnici usnesenim na shormazdeni. To udelali, to odhlasovali.

Jina vec je, ze se vybor nechova jako dobry hospodar. Jina vec je, ze opravu strechy neschvalily tri ctvrtiny. Navstivte pravnika nebo podejte trestni oznameni. Ale neplaceni odsouhlasenych zaloh – no nevim, asi to nestoji uplne na pevnych zakladech. Hodne stesti.

od hanna: díky za reakci, „nejistoty“ jsem si vědoma. Asi si budu muset poradit sama, protože doporučený oslovený právník, ani advokáti se tím nechtějí zabývat a zkoumat kvalitu neznámých odborníků na své „kůži“ se mi zdá rovnocenně riskantní. Trestní oznámení nebudu podávat, stejně by to asi odložili (nezjistili by „záměr“).

Pak je asi dobre, ze ty zalohy jste nekam posilala a mate je tedy k dispozici.

Mstepni napsal: „Ale ze zakona take nikde nevyplyva, ze by vybor mel predlozit a shromazdeni melo schvalit plan nutnych oprav. Nic takoveho §15 nerika.“

Pane mstepni, ale o to zde přece vůbec nejde. Pletete dohromady jablka a hrušky. Co si odhlasovali vlastníci na shromáždění je jedna věc. Hlasování ovšem není právním úkonem. Právním úkonem byla výzva k úhradě záloh, kterou tazatelce oznámil výbor nebo pověřený vlastník (viz § 15 odst. 2 ZoVB). Teprve od tohoto okamžiku jí mohla vzniknout povinnost hradit tyto zálohy.

Ovšem pro každý právní úkon platilo a platí, že musí být určitý a srozumitelný, jinak je neplatný. Neplatný je i takový právní úkon, který je v rozporu se zákonem, případně rozporný s dobrými mravy. Viz zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník.

• Pokud tazatelka dostala předpis záloh, aniž by bylo sděleno na co jsou určeny, jde o právní úkon nesrozumitelný, tedy neplatný.
• Pokud tazatelka dostala předpis záloh bez alespoň rámcového časového údaje do kdy budou zálohy použity či vypořádány (a zda jde o zálohy dlouhodobé či krátkodobé), jde o právní úkon neurčitý, tedy neplatný.
• Pokud tazatelka dostala předpis záloh u nichž není zřejmé, že jsou určeny v souladu s § 15 odst. 2 ZoVB na náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu, pak se může například domnívat, že takto stanovené zálohy jsou v rozporu se zákonem a tedy absolutně neplatné. Její domněnku ovšem musí potvrdit nebo vyvrátit soud, když SVJ se k tomu nemá. Tvrdit a prokazovat soudu že jde o zálohy nutné bude povinnost SVJ.
• Pokud tazatelka dostala předpis záloh na neznámý účel s neznámou dobou plnění, pak jí je tím předem odňata možnost jakkoliv kontrolovat hospodaření s těmito zálohami. Nemůže se ani domáhat jejich případného vrácení, neboť se nedá poznat zda a kdy odpadne důvod ke kterému byla záloha skládána. Jednání SVJ je tedy v rozporu s dobrými mravy a ve všech případech vede k bezdůvodnému obohacení právnické osoby, přičemž spoluvlastník domu nemá možnost se této svévoli bránit v rámci SVJ. To je nemravný postoj společenství a nemravná činnost. Opět platí, že rozpor s dobrými mravy musí posoudit soud případ od případu.
• Mimochodem: SVJ porušilo svou zákonem uloženou povinnost podle § 495 ObčZ, podle kterého věřitel je vždy povinen prokázat důvod závazku. Není-li toho SVJ schopno ani po více výzvách tazatelky, pak závazek možná vůbec nevznikl a požadavek údajného věřitele může být neoprávněný. A opět je na soudu, aby posoudil zda SVJ je schopno tvrdit a prokazovat dostatečně přesvědčivě důvod, výši a časové určení požadovaných plateb.

Popsaný případ je bohužel velmi častý: členové výboru jsou buď neschopní, nebo jsou to gauneři. Namísto řádného hospodaření zneužívají toho, že SVJ je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností, uložených vlastníkovi jednotky. Jak vidět, vymáhají s pomocí placených právníků i ty povinnosti, které možná nevznikly, a hodlají soudně vymáhat i ty závazky, které nejsou schopni vlastníkovi odůvodnit.

Na druhou stranu ovšem platí: vlastník, který se proti neurčitému či nesrozumitelnému usnesení neobrátí na soud, velmi riskuje. Soud by měl přihlédnout k absolutní neplatnosti vždy ex offo (z moci úřední). Ale nikdo nemůže garantovat jak konkrétní soud bude posuzovat konkrétní věc. Neshledá-li soud absolutní neplatnost, pak už pouze posoudí zda se nesouhlasící vlastník obrátil na soud do 6 měsíců.

lake

A nemá se na soud obrátit podle NOZ do 3měsíců?

Pane Alias, diskutujeme zde o shromáždění SVJ dne 13.9.2012. Lhůta byla šestiměsíční. Totéž platí pro každé shromáždění každého SVJ, které se konalo nejpozději dne 31.12.2013.

lake

Tak to už lhůtu prošvihla.

Samozřejmě, že lhůtu prošvihla. To přece plyne z jejího úvodního příspěvku. A na to jsem jí upozornil v textu http://www.portalsvj.cz/…laceni-zaloh#…, viz poslední odstavec.

A proto jsem připomenul tazatelce, aby se již nezabývala údajnými nedostatky v hlasování shromáždění, když lhůta pro napadení již marně uplynula. Bohužel nebránila svá práva postupem podle § 11 odst. 3 ZOVB. Jedinou její (nejistou) možnost nyní vidím v tom, aby se zaměřila na absolutní neplatnost právního úkonu výboru (oznámení o výši zálohy).

Stav je nyní ten, že od věci dávají právníci ruce pryč. Žádný z nich totiž nedovede odhadnout výsledek. Kdo nebrání svá práva, ten o ně přichází.

Přitom vedení sporu ze strany SVJ může být zajímavé: Společenství již nemůže žalovat ty zálohy, které byly mezitím prokazatelně vynaloženy na opravy domu (oprava střechy a další). Na tyto činnosti může SVJ vymáhat po vyúčtování záloh již pouze příspěvek na správu domu podle § 15 odst. 1 ZoVB, nikoliv však zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB.

• Soud by tedy měl zamítnout žalobu na ty zálohy, které souvisejí s již dříve provedenými činnostmi správy domu. Zálohy totiž po konečném vyúčtování již vymáhat nelze. Vymáhat lze již pouze konečnou úhradu (příspěvek na správu domu).
• Soud by měl žalobu zamítnout i v té části, ve které se SVJ bude snad domáhat přisouzení příspěvků na správu, k jejichž úhradě tazatelku dosud nevyzvalo. Taková žaloba je předčasná, neboť splatnost těchto příspěvků dosud nenastala.

lake

od hanna: navštívila jsem dalšího právníka, neví, jak se k tomu postavit, resp. ví, ale výsledek negarantuje. p.lake,odepsal byste? na advokát.dopis ve znění: Obracím se na vás v zastoupení klienta mé AK SVJxx ve věci vašich evidovaných nedoplatků do FO. Dle klientem předložených dokladů jste mému klientovi dopisem doručeným mu 11.12.12 sdělila, že reklamujete předpis zálohových plateb na opravy a to od 9/12. Jak bylo mým klientem prezentováno, ke schválení úpravy předmětných. zálohových plateb došlo v souladu se stanovami společenství a platným právním řádem. Obecně je ve vztahu k vašemu postavení VJxx nutno konstatovat vaši vázanost rozhodnutím shromáždění VJ. …Současně je nutno konstatovat, že uvedené platby nejsou primárně určeny na náklady vázané ke konkrétním opravám či investicím, ale pro společenství a tedy i vlastníky tvoří materiální předpoklad řádné správy dotčeného majetku, zahrnující v sobě i schopnost řešit nenadálé a tedy i neplánované potřeby v rámci nemovitosti….. Jak vyplývá z vašeho sdělení i materiálů mi klientem předložených, v současné době hradíte zálohové platby ve výši vámi jednostranně určené. Vzhledem k této skutečnosti je dán váš závazek vůči mému klientovi, ve výši odpovídající rozdílu mezi schválenou výší zálohových plateb a vámi reálně hrazenými platbami. Pouze za rok 2013 to činí 33429,–kč. Jelikož stav kdy hradíte zálohové platby ve vámi svévolně určené výši, trvá i k dnešnímu dni, čímž dochází k nárůstu vašeho závazku, vyzývám vás tímto v zastoupení mého klienta k hrazení příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku ve výši schválené na SV dne 13.9.12 a současně k úhradě nedoplatku na uvedených platbách za období od 10/12 do současnosti, a to ve lhůtě do 30.4.13. Vzhledem k době vašeho prodlení s plnění vašich závazků považujte tuto výzvu jako smírný návrh na řešení. Věřím, že celá že celá záležitost vznikla nedopatřením, nedojde-li k nápravě uvedeného stavu, bude můj klient nucen přistoupit k dalším krokům směřujícím ke splnění vaší povinnosti a ochraně práv ostatních VJ. Vzhledem k nespornosti nároku mého klienta věřím, že k takovému postupu nebude nucen můj klient a věc bude možno řešit smírnou cestou.

Advokát píše: „… ke schválení úpravy předmětných. zálohových plateb došlo v souladu se stanovami společenství a platným právním řádem.“

Je to tak. Vy jste se neobrátila na soud do 6 měsíců a to je již neodstranitelné. Máte tedy pouze možnost tvrdit, že samotný účel záloh byl (alespoň částečně) v rozporu se zákonem, a tedy usnesení je absolutně neplatné. Existuje judikát (který Vám později najdu), že o absolutní neplatnosti hlasování může soud rozhodovat kdykoliv později, i v rámci jiného řízení, než v žalobě o určení neplatnosti usnesení podané v šestiměsíční lhů­tě.

Advokát píše: „… uvedené platby nejsou primárně určeny na náklady vázané ke konkrétním opravám či investicím, ale pro společenství a tedy i vlastníky tvoří materiální předpoklad řádné správy dotčeného majetku, zahrnující v sobě i schopnost řešit nenadálé a tedy i neplánované potřeby v rámci nemovitosti“

Bingo!!! Pokud protistrana setrvá na tomto stanovisku, nic lepšího jste si nemohla přát! Uvedený názor o určení záloh je totiž v rozporu se zákonem a usvědčuje členy výboru z protiprávního konání. Předepisování a zejména vymáhání záloh na tento účel je v rozporu s ZoVB:

Z uvedené citace zákona je zjevné, že mezi nutné budoucí náklady v žádném případě nespadají nepředpokládané „nenadálé a tedy i neplánované potřeby“. Stanovení záloh na takový účel bylo projevem naprosté libovůle a porušením celostátně platného právního předpisu. Přesněji řečeno: SVJ není oprávněno takto stanovené zálohy na neplatiči vymáhat, neboť jde o účel, který je mimo správu domu, zákon jej nezná a takovou povinnost vlastníkovi jednotky neukládá.

Výbor se sám chytil do právní pasti. Protože Vám nikdy nesdělili která část záloh je určena na nutné náklady (i když to byla povinnost SVJ ze zákona), nevíte stále která část záloh je určena na nikoliv nutné a nejisté účely (v rozporu se zákonem). Pak jedinou Vaší možností obrany bylo neplatit vůbec nic. Není totiž možno nijak rozlišit která část předpisu záloh je určena na nutný zákonem předvídaný účel a která část je vymáhána protiprávně na jiný účel, který ZoVB nezná.

Pokud není Váš advokát úplně neschopný, nemůžete Vaši při prohrát.

lake

_{P.S. Sotva jsem stačil tento příspěvek dopsat, hned mu nějaký místní blbeček udělil minus. Bohužel, část výborů je tvořena hlupáky, kteří bez zaváhání porušují zákony a zneužívají celé SVJ (za finance vlastníků) k utiskování těch, kdo žádají informace a řádné hospodaření podle zákona. Ti mne nemají rádi, chápu.}

soud může mít úplně jiný názor a to co se zde jeví jako téměř vyhráno, může při stavu naší justice dopadnout..?

od hanna: díky moc za rady i „účast“ – všech. Mám laický dotaz: z čeho (dle vás)vyplývá neplatnost právního úkonu výboru (oznámení záloh)? Z toho, co jste napsal v předchozím „rozboru“ (viz nesrozumitelnost, nejasnost…)? A zabývat se tím, že výbor zrekonstruoval střechu bez souhlasu 75% VJ taky nemám? A že si předseda vzal úvěr, proti čemuž byli všichni VJ? Podle vás tedy nemám odpovídat na dopis advokáta, a čekat na žalobu? já bych asi odpovídala…

od hanna: nový předpis mi přišel mailem – V příloze Vám posílám změnový list se zvýšeným příspěvkem do fondu oprav platný od 1.10.2012. před­seda. Ve změnovém listu jsou jen položky – elektřina 760,–..,FO 2500,– Na soud jsem se (do 6měs. od schůze) neobracela, protože v zápisu schůze chybí Usnesení, takže vlastně nebylo proti čemu se bránit. Také myslím, že nejde hlasovat o podstatné věci (zvýšení do „FO“), když tento bod nebyl uveden na pozvánce.

Pri vsi ucte, vse prezentujete jako fakt, jako soudce, napr. „Jednání SVJ je tedy v rozporu s dobrými mravy a ve všech případech vede k bezdůvodnému obohacení právnické osoby“. Nikdy nic neuvedete ve forme, ze jste presvedcen, ze si myslite, ze se da predpokladat apod. Ale o tom rozhodne soud, zda tomu tak skutecne je. Pani hanne muzu jen poprat stesti, aby tomu tak skutecne bylo.

Řídila jste se jejich radama a teď Vám žádnou radu nějak nechtěj poskytnout. Čím to asi bude? Měla jste se spíš řídit vlastní hlavou než tou jejich.

Mezitím tu už pár rad „lake“ podal, ale Vám nějak ne. Čím to asi bude? Teorie podle něj je sice pěkná věc, ale praxe je úplně něco jiného. Asi jste si s jeho radama pěkně naběhla.

nejde řešit nějakou univerzální radou zde na webu. Všechny písemné dokumenty je třeba konkrétně posoudit. Paní se musí radit s kvalifikovanou osobou.

a ještě jsem napsala: Vážený pane předsedo, trvám na své reklamaci předpisu zálohových plateb na opravy a údržbu ze dne 5.12.2012. Opa­kovaně sděluji, že na shromáždění vlastníků dne 13.9.2012 nedošlo k účinnému :

1. schválení opravy a rekonstrukce střechy, protože nebyl splněn požadavek Ustanovení ZoVB § 11, odst. 5 (ke schválení opravy a rekonstrukce střechy je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek)
2. schválení výše záloh na opravy a údržbu (FO), protože SVJ (výbor) doposud nevyhotovilo plán oprav a údržby domu, který je pro stanovení výše záloh na tyto opravy a údržbu (FO) podmínkou. Z tohoto důvodu nebylo možné o navýšení příslušných záloh ani účinným způsobem hlasovat (viz Ustanovení ZoVB, § 15, odst. 2).

Ze zákona jasně vyplývá, že Objektivním kriteriem pro stanovení předmětných záloh je předpoklad krytí nákladů, které bude nutné vy­naložit v následujících měsících i v dalších letech. To lze stanovit teprve na základě řádného plánu. Teprve takto určené zálohy schvaluje shromáždění a oznamuje výbor. Bez plánu oprav, (který zahrnuje pravidelně se opakující revize a servis technických zařízení domu, ověřování podružných měřidel, zajišťování průběžné údržby domu včetně malování a nátěrů, deratizace, apod., a nutnost velkých oprav v časové ose na základě technické životnosti jednotlivých prvků), společenství nemůže vůbec fungovat jako správce společného majetku, tj. řádný hospodář. V plánu oprav je stanovena předběžná potřeba finančních prostředků v dnešních cenách Tyto ceny je nutné každoročně upravovat – valorizovat v návaznosti na vývoji cen včetně DPH. Teprve na základě těchto skutečností se stanovuje příspěvek dlouhodobé zálohy (Fondu oprav) tak, aby v potřebném čase bylo možné potřebné financovat. Obsahem řádného finančního plánu údržby a oprav domu, včetně dlouhodobého plánování finančních zdrojů na tyto činnosti je mj.: jaké částky budou akumulovány na účtu společenství a z jakých zdrojů, jaké výdaje na údržbu a opravy jsou v plánu, jaké částky záloh a jednorázových příspěvků od vlastníků jednotek budou požadovány ve kterém konkrétním roce,

1. ze zákona naopak vůbec nevyplývá, že by mohly být zálohy stanoveny hlasováním Shromáždění bez řádného odůvodnění,
2. ze zákona naopak vůbec nevyplývá, že by výbor mohl svévolně určovat výši nákladů, kterými odůvodňuje návrh na navýšení záloh,
3. ze zákona naopak vůbec nevyplývá, že Zpráva správní firmy o stavu domu či nabídky stavebních firem na rekonstrukci domu jsou plánem či jej nahrazují.

:-))) ale pani se ridila radami z tohoto webu a tim se dostala do situace, kdy se ma poradit s kvalifikovanou osobou.

Věc je složitější: SVJ má 25 BJ, nikdo nectí ZoVB,chtějí vše „po sousedsku“. Já chci doklady, vysvětlení..takže jsem šťoura.Dřívější předseda SVJ bez Shromáždění utratil 2,8mil. za špatná a předražená okna, umřel. Vlastníkům nevadí,že zmizely doklady o oknech, dodavatelská firma je v likvidaci. Nový předseda se chová podobně,odmítá komunikaci, kontroly, chce především „prodat půdu“, a za to „opravit“ dům. Všechny práce v domě se dějí velmi nehospodárně, nikdo nehlídá peníze ani kvalitu. Na takovém hospodaření se mi nechce podílet. Ve věci současné upomínky jsem oslovila dva advokáty, nechtějí se tím zabývat.

Pokud máte finance na vedení drahých soudních sporů, bez použitelného výsledku, radši je přidejte k financím za prodej vašeho bytu a najděte si něco přijatelnějšího. Jinak přijdete o zdraví i o peníze. V nynější šílené době nejlépe samota bez sousedů. SVJ se po zavedení NOZ a nejen jeho, staly rukojmím " sociálního " státu. Hlupáci kteří celý život šetří na vybudování vlastního bydlení jsou drceni nesmyslnými zákony , kterým nerozumí ani právníci. Slyšel jsem názor sociálního demokrata, že vlastníky nemovitostí je třeba maximálně zdanit, protože si tu vaši nemovitost nikam do daňového ráje nepřestěhuje. A tak platíme daň z nemovitosti za každý byt zvlášť a ne jen za zastavěnou plochu jako třeba kancelářské budovy. Takže jako 7 podlažní dům s 63 byty platíme 7 x více než stejný dům s kancelářemi ! Já jako předseda SVJ po 12 končím a následníka nemám, nikdo to nechce dělat, jak to s námi skončí nevím. Jako největší nebezpečí pro SVJ, vidím neplatiče, kteří si vzali 100 % hypotéku. Nic si na nich nevezmeme a byt patří bance. Zákony neřeší, že byl bance zastaven i společný majetek SVJ bez souhlasu spolumajitelů společných částí budovy. Když takovému chytrákovi odpojíte vodu a topení, máte na krku trestný čin. Takže ostatní platí za něj, bez šance, že svoje peníze někdy uvidí. Pokud nebude platit za služby, jako majitel RD, bez milosti mu zastaví dodávky el. vody a zazdí kanalizaci, nikoho ani nenapadne, že by za něj mohl zaplatit soused. Vždyť ten chudák má přeci právo na nerušené bydlení.

A tak platíme daň z nemovitosti za každý byt zvlášť a ne jen za zastavěnou plochu jako třeba kancelářské budovy. Takže jako 7 podlažní dům s 63 byty platíme 7 x více než stejný dům s kancelářemi !

je další blábol pana Vlčka.

Každý, kdo umí číst, se může přesvědčit v § 11 zákona č. 338/1992 Sb.