Mstepni napsal: „Ale ze zakona take nikde nevyplyva, ze by vybor mel predlozit a shromazdeni melo schvalit plan nutnych oprav. Nic takoveho §15 nerika.“

Pane mstepni, ale o to zde přece vůbec nejde. Pletete dohromady jablka a hrušky. Co si odhlasovali vlastníci na shromáždění je jedna věc. Hlasování ovšem není právním úkonem. Právním úkonem byla výzva k úhradě záloh, kterou tazatelce oznámil výbor nebo pověřený vlastník (viz § 15 odst. 2 ZoVB). Teprve od tohoto okamžiku jí mohla vzniknout povinnost hradit tyto zálohy.

Ovšem pro každý právní úkon platilo a platí, že musí být určitý a srozumitelný, jinak je neplatný. Neplatný je i takový právní úkon, který je v rozporu se zákonem, případně rozporný s dobrými mravy. Viz zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník.

• Pokud tazatelka dostala předpis záloh, aniž by bylo sděleno na co jsou určeny, jde o právní úkon nesrozumitelný, tedy neplatný.
• Pokud tazatelka dostala předpis záloh bez alespoň rámcového časového údaje do kdy budou zálohy použity či vypořádány (a zda jde o zálohy dlouhodobé či krátkodobé), jde o právní úkon neurčitý, tedy neplatný.
• Pokud tazatelka dostala předpis záloh u nichž není zřejmé, že jsou určeny v souladu s § 15 odst. 2 ZoVB na náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu, pak se může například domnívat, že takto stanovené zálohy jsou v rozporu se zákonem a tedy absolutně neplatné. Její domněnku ovšem musí potvrdit nebo vyvrátit soud, když SVJ se k tomu nemá. Tvrdit a prokazovat soudu že jde o zálohy nutné bude povinnost SVJ.
• Pokud tazatelka dostala předpis záloh na neznámý účel s neznámou dobou plnění, pak jí je tím předem odňata možnost jakkoliv kontrolovat hospodaření s těmito zálohami. Nemůže se ani domáhat jejich případného vrácení, neboť se nedá poznat zda a kdy odpadne důvod ke kterému byla záloha skládána. Jednání SVJ je tedy v rozporu s dobrými mravy a ve všech případech vede k bezdůvodnému obohacení právnické osoby, přičemž spoluvlastník domu nemá možnost se této svévoli bránit v rámci SVJ. To je nemravný postoj společenství a nemravná činnost. Opět platí, že rozpor s dobrými mravy musí posoudit soud případ od případu.
• Mimochodem: SVJ porušilo svou zákonem uloženou povinnost podle § 495 ObčZ, podle kterého věřitel je vždy povinen prokázat důvod závazku. Není-li toho SVJ schopno ani po více výzvách tazatelky, pak závazek možná vůbec nevznikl a požadavek údajného věřitele může být neoprávněný. A opět je na soudu, aby posoudil zda SVJ je schopno tvrdit a prokazovat dostatečně přesvědčivě důvod, výši a časové určení požadovaných plateb.

Popsaný případ je bohužel velmi častý: členové výboru jsou buď neschopní, nebo jsou to gauneři. Namísto řádného hospodaření zneužívají toho, že SVJ je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností, uložených vlastníkovi jednotky. Jak vidět, vymáhají s pomocí placených právníků i ty povinnosti, které možná nevznikly, a hodlají soudně vymáhat i ty závazky, které nejsou schopni vlastníkovi odůvodnit.

Na druhou stranu ovšem platí: vlastník, který se proti neurčitému či nesrozumitelnému usnesení neobrátí na soud, velmi riskuje. Soud by měl přihlédnout k absolutní neplatnosti vždy ex offo (z moci úřední). Ale nikdo nemůže garantovat jak konkrétní soud bude posuzovat konkrétní věc. Neshledá-li soud absolutní neplatnost, pak už pouze posoudí zda se nesouhlasící vlastník obrátil na soud do 6 měsíců.

lake