Může SVJ koupit byt?

že SVJ nemůže koupit byt – katastr odmítne SVJ zapsat jako vlastníka – my jsme museli dodávat čestné prohlášení a další papíry, že sklep skutečně kupujeme jako archiv a potřebujeme ho pro správu domu. můžete skončit jako někdo, kdo zaplatil v dražbě, ale nic nedostal a peníze zpět to dostanete minimálně bez kauce (pokud vůbec) dražitel řekne, že je to Váš problém.

Vážený jss, díky za Váš příspěvek, zejména proto, že poznatky v něm byly ověřeny v praxi. Zároveň ale musím konstatovat, že jste ukázal a v praxi prověřil, že SVJ může vlastnit nebytovou jednotku (sklep). Potom se na Vaše SVJ vztahuje poslední věta § 1206 NOZ. Jak píšete, hlavní problém byl ve zdůvodnění, že jednotku potřebujete pro správu domu. To se vám podařilo. Možná se podaří najít zdůvodnění i pro jednotku bytovou. Proto doporučuji nesnažit se toto řešit amatérsky, ale konsultovat problém se schopnými právníky.

„Možná se podaří najít zdůvodnění i pro jednotku bytovou.“

Máte na mysli ubytování zaměstnanců SVJ? Nebo ubytování domovníka? Řemeslníků?

budou tam spolu bydlet členové výboru :-)

Podle vás se má SVJ domluvit s jinou právnickou osobou, která byt vydraží namísto SVJ. Tak to je rada k nezaplacení. A co na to budou říkat vlastníci bytů,kteří tuto nesmyslnou tansakci zaplatí. Do katastru se jako vlastník zapisuje ten, kdo vydražil, tedy vámi navrhovaná jiná právnická osoba. Návrh na vklad dává exekutor. Takový byt nelze převést na SVJ, SVJ byt ke správě domu nepotřebuje, nebude mu zapsán. SVJ nemůže získat byt, který je prodáván v dražbě.

Anonymous,,

SVJ může pořídit byt, tedy i formou dražby, pokud ho využije ke správě. To říká NOZ.

Uváděnou právnickou osobou jsem myslel osobu, kterou založí členové SVJ, nebo alespoň jejich většina. Dovedu si představit, co dokáže „sociální ubytovna“, dotovaná státem, udělat se zbytkem domu.

Znám z praxe takové případy, kdy byla nemovitost koupena nikoliv proto, že ji dotyčný chtěl, ale proto, že nechtěl, aby ji koupil někdo jiný.

Hezký den!

Pavel

Samozřejmě že nemůže.Plkáte tady neuvěřitelným způsobem, aniž byste věděl o čem. Tak do dražby bytu, která bude probíhat ve vašem domě, vaše svj přihlašte, chytrolíne.Já taky znám praxi, praktiku.

Není pravda, že SVJ nemůže koupit byt. Doporučuji ale poradit se s odborníkem. Problémem bude přihlásit se správně a včas (pravděpodobně budete mít určitou výhodu při posledním přihazování), zdůvodnit, že usilujete o byt v souladu se zajišťováním správy domu a pozemku a mít dost peněz na přihazování. Budete-li mít 100 % souhlas shromáždění vlastníků, budete mít vyhráno. Zjistěte si, jak to bude, když potom v bytech necháte dál bydlet ty nešťastníky nebo když budete byty pronajímat, nebo když je prodáte.

Argument proč si myslím, že by to mělo vyjít: SVJ založená před účinností NOZ také nebyly způsobilé zateplovat (směly jenom spravovat, provozovat a opravovat společné části domu § 9 odst. 1 ZoVB), a přesto se vesele zateplovalo a zatepluje. Držím palce.

ivanq.

Ivang,

SVJ nesmí podnikat a proto nemůže kupovat byt za účelem pronájmu či prodeje.

Že by stará SVJ nebyla způsobilá zateplovat není pravda. Je to pouze jeden z teoretických výkladů paskvilu ZoVB. A protože SVJ mohla zateplovat, tak se také vesele zateplovalo. Člověk přece nežije pro dodržování nějakých teoretických výkladů nějakých vadných předpisů.

SVJ před 1.1.2014 se nezakládala.

Hezký den!

Pavel

Věděl by někdo, který úřad kontroluje, aby SVJ „nepodnikalo“? Pominu-li ŽÚ. Pokud bude SVJ podnikat neživnostensky, kdo toto kontroluje a sankcionuje? Žeby soud, který, kdyby se toto dozvěděl, by SVJ zrušil pro překročení předmětu činnosti?

Není obecně pravda, že SVJ nesmí podnikat. Je třeba rozlišovat dva typy právnických osob se shodným označením.

Právnická osoba SVJ(2000) podle ZoVB neměla a nemá podnikání přímo zakázáno žádným právním předpisem.

Jinak je tomu u SVJ(2012). Tato právnická osoba je upravena jiným zákonem (NOZ) a v něm má zákaz podnikat uveden výslovně.

lake

Já v §9/1 ZVB nevidím, že by bylo oprávněno „podnikat“.

1. §9/1 ZVB uvádí kogentně co dělat smí a není pak důvodu vyjmenovávat co dělat nesmí.
2. kde by na to svoje „podníkání“ vzalo peníze… že by z Vámi milovaného „fondu oprav“ ? nebo by si „vzalo úvěr“ a splácelo ho z „příspěvků do SVJ-fondů“ ?
   Prosím, rozpovídejte se – máme rádi „užitečné“ výklady právních samorostů :)

SVJ nesmí podnikat, říká zákon. Je to možná trochu inženýrský přístup, ale vadí něčemu, že NOZ nedefinuje, co je podnikání? No nic, to byl pokus o vtip.

Ale k věci.

Živnostenský úřad nepochybně, pokud by SVJ ohlásilo živnost, by živnostenské oprávnění nedal (SVJ není podnikatel a nesplnilo by podmínky ŽZ). Jenže dle ŽZ pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není živnost.

Situace: SVJ koupí byt. Byt pronajímá – tvoří zisk – zákon říká, že nesmí, zisk by SVJ mohlo vytvořit jen v souvislosti se správou domu (typicky nějaký ten úrok z vkladů, pronájem společných prostor apod.).

Může ale SVJ byt pronajmout zadarmo, bez vytváření zisku? Např. odkoupí byt v exekuční/in­solvenční dražbě od vlastníka, kterého pak v bytě nechá bydlet jen za náklady? Má-li dlužník povoleno oddlužení, nemělo by se SVJ obávat, že nebude platit, jelikož se dál nemůže zadlužovat. Tímto by SVJ efektivně mohlo regulovat pomalou přeměnu domu na sociální ubytovnu v rukách sobeckých realitek. Po skončení oddlužení by SVJ mohlo byt zpátky převést do rukou vlastníka.

Patří pod správu domu a pozemku obrana před devastací domu?

Omlouvám se za ten pronájem společných prostor, to mi ujelo.

SVJ(2000) nemá a nikdy nemělo právní způsobilost rozhodovat o zateplení či jiném technickému zhodnocení cizího majetku. Proto také SVJ(2000) není oprávněno ani stanovit, ani vybírat na takový účel dlouhodobé zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB.

O těchto věcech rozhoduje zcela správně pouze vlastník tohoto majetku, nikoliv jeho sluha. O technickém zhodnocení společných částí domu rozhodují sami spoluvlastníci bez ohledu na existenci či neexistenci SVJ, a to podle § 11 odst. 5 ZoVB. To není nějaký teoretický výklad, a určitě to nelze nazývat ani „jeden z teoretických výkladů“. To je prostě fakt. Je to přímo obsaženo v ZoVB.

Podle § 9 ZoVB platí, že SVJ(2000) „je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu“.

Zcela jiná otázka je, že SVJ(2000) je oprávněno „… vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona“, tedy může provádět i technické zhodnocení cizího majetku, pokud tak vlastníci jednotek rozhodli.

V tom případě se ovšem neuplatní ustanovení ZoVB; SVJ(2000) jedná mimo správu domu vykonávanou právnickou osobou. Je v právním postavení jako každý jiný zhotovitel (viz obecná zákonná úprava vztahu příkazce a příkazníka). Právě proto nelze vlastníkovi jednotky vnutit většinovým hlasováním skládání dlouhodobých záloh na budoucí technické zhodnocení: zákon neukládá vlastníkům jednotek povinnost hradit dlouhodobé zálohy na účet SVJ z důvodu, který nespadá pod správu domu.

Skutečnost, že pod správu domu vykonávanou právnickou osobou SVJ(2000) nespadá rozhodování o technickém zhodnocení, je uvedena v zákonu č. 103/2000 Sb. (novela provedena zákonem č. 451/2000 Sb.).
--------------------------------------------------------------------------------------

Pokud jde o úvodní dotaz:
Pořízení majetku do vlastnictví SVJ je možné. Byt by musel být určen k výkonu hlavní činnosti, kterou je správa domu. Jde však o zjevně nerozumný postup a pochybuji, že vlastníci se zdravým rozumem by věnovali své peníze na to, aby si cizí právnická osoba pořizovala nemovitý majetek.

lake

S Vašim právním názorem souhlasím, nicméně, jak vidno, soudy měly v této věci opačný názor – viz. rozhodnutí NS 22 Cdo 242/2009 ze dne 8.12.2010: " Oprávnění rozhodovat o rekonstrukci domu a o způsobu jejího financování náleží nejvyššímu orgánu společenství – shromáždění. Soud považoval za podstatnou okolnost, že předmětem sporu nebyl dluh na pravidelných měsíčních příspěvcích na náklady spojené s údržbou a provozem domu, ale dluh na nákladech rekonstrukce společných částí domu, o jejímž provádění a o podílu každého vlastníka jednotky rozhodlo podle zákona i stanov příslušné shromáždění vlastníků jednotek způsobem odpovídajícím zákonné úpravě (§ 11 uvedeného zákona). Skutečně vynaložené náklady byly rozúčtovány jednotlivým vlastníkům jednotek a jejich výše byla oznámena na shromáždění společenství a dále pak nejpozději v měsíčním předpisu plateb, zpracovaném správcovskou organizací, která byla dohodou zmocněna k zastupování žalobce ve všech věcech souvisejících se správou nemovitostí"

Ello, proč zde vlastně zmiňujete judikát, který se týká roku 2009? Co tím chcete světu sdělit? V té době ještě v § 18 zákona o daních z příjmů neexistovalo ustanovení o příspěvcích, které jsem zde citoval.

A proč zmiňujete další vadný judikát, ve kterém si senát spletl technické zhodnocení s opravami? Umí to rozpoznat zcela bezpečně každý daňař a každý pracovník finančního úřadu.

lake

světu nesděluji nic, jak vidno, leda tak světový mír, nicméně k Vašemu rozboru ohledně skutečnosti, že cit.: SVJ(2000) nemá a nikdy nemělo právní způsobilost rozhodovat o zateplení či jiném technickému zhodnocení cizího majetku. Proto také SVJ(2000) není oprávněno ani stanovit, ani vybírat na takový účel dlouhodobé zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB." sděluji, že, i když si myslím, že Váš výklad je správný, tak soudy nad tím takhle vůbec neuvažují (neuvažovaly) a obávám se, že ani uvažovat nebudou. S kvalifikací daňaře či pracovníka finančního úřadu to nemá nic společného. Zateplení budovy sice nespadá do opravy společných částí, tudíž pod výkon správy domu SVJ (2000), ale evidentně si nad tím soudy hlavu nelámou a žaloby na úhradu příspěvků jen z tohoto důvodu nezamítají.

Ello, Vaše zjištění o jakýchsi judikátech je bezvýznamné. Napsala jste: „… evidentně si nad tím soudy hlavu nelámou a žaloby na úhradu příspěvků jen z tohoto důvodu nezamítají.“

Ale já jsem přece nenapsal ani slovo o úhradě příspěvků! Psal jsem pouze o úhradě dlouhodobých záloh. Příspěvky (na náklad již vynaložený) je samozřejmě vlastník jednotky povinen vždy uhradit, bez ohledu na to, zda se jednalo o činnost při správě domu, nebo o činnost nespadající pod správu domu podle § 9 ZoVB.

K Vašim dvěma citacím:

Rozhodnutí NS 22 Cdo 242/2009 se vůbec netýká záloh, nýbrž příspěvků na již vynaložený náklad.

Rozsudek NS 28 Cdo 3246/2007 je vadný z tolika důvodů, že je to až k nevíře:

• Šlo o SVJ bez právní subjektivity, takže nebylo vedeno účetnictví, a nemohly být tedy tvořeny žádné „fondy“.
• I kdyby se jednalo o právnickou osobu která vede účetnictví (což se nejednalo), zálohy jsou vždy cizím zdrojem a nelze z nich nikdy vytvářet fondy.
• Vůbec se neřešilo zda jde o zálohy či o příspěvky.
• Pokud snad šlo o zálohy (což je ale v rozporu s názvem „fondy“), pak soud se nezabýval otázkou zda šlo o zálohy krátkodobé či dlouhodobé. Právě to by ovšem bylo klíčové pro rozhodování zda může taková záloha být vlastníkovi předepsána.
• Žalobce se vůbec nedomáhal zrušení záloh z toho důvodu, že by mělo jít o dlouhodobé zálohy na zákonem nepřípustný účel (technické zhodnocení). Žalobce tento argument vůbec nevznesl, proto se soud touto otázkou vůbec nezabýval.
• Soudy si soustavně pletly pojem „záloha“ s pojmem „příspěvek“ a pojem „oprava“ s pojmem „technické zhodnocení“. Nevadilo to ani žalobci, ani žalované straně. Asi si ty pojmy pletli také.

V tomto rozsudku zmatení soudci nebyli schopni rozlišit co umí rozlišit každý daňař a pracovník FÚ: ve kterém případě jde o opravu majetku a kdy jde již o technické zhodnocení majetku. Není divu, že soudci neporozuměli základním účetním a daňovým pojmům: předsedou senátu byl totiž nechvalně známý JUDr. David, který je proslulý jako autor protiprávního názoru, že údajně dohoda je totéž co přehlasování menšiny většinou. Tuto pitomost uvedl na pravou míru teprve rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího soudu 31 Cdo 4294/2011, ze dne 2.4.2014.

Z toho si můžete udělat obrázek o tom jak „kvalitní“ máme soudce a jak „kvalitní“ jsou rozsudky: http://www.portalsvj.cz/…pojmu-dohoda.

lake

Pane lake, s vámi je to těžké. Jak říkám – salonní teoretik. Vy po každém, kdo s vámi nesouhlasí chcete judikát, pokud jej dostanete najdete na něm chyby. Jako salonní teoretik za nic neodpovídáte, nic neřešíte a jen se tady předvádíte a naparujete. Skuteční členové výborů však musí počítat s reálnými soudci a reálnými judikáty. Tím vůbec nehájím správnost a zákonnost výšeuvedeného judikátu. Jen to, že teorie a realita jsou obě někde jinde. Jirka

Pane Kruppe, to jsou bláboly. Rozhodující je pouze toto: Podle zákona není vlastník jednotky(1994) povinen hradit dlouhodobé zálohy na technické zhodnocení a shromáždění není oprávněno o takových zálohách rozhodovat. To je fakt. Může se Vám nelíbit – v tom případě si trhněte nohou. Zákon nezměníte.

Pokud někdo není schopen rozpoznat vadný judikát, pane Kruppe, není to můj problém. Pokud někdo není schopen či ochoten napadnout vadný judikát, pane Kruppe, není to můj problém. Já vadný judikát rozpoznat umím, a jsem schopen i zdůvodnit v čem je vadný.

lake

a kde jinde nez na shromazdeni, v roli vlastniku, maji zucastneni rozhodnout o vysi a ucelu dlouhodobych zaloh?

Váš dotaz je zmatečný, vážený(á) soused_ka. Nikdo zde netvrdil, že by se o výši záloh mělo rozhodovat jinde než na shromáždění. Vždyť je to uvedeno v § 15 odst. 2 ZoVB.

Ale k rozhodnutí o výši a účelu záloh musí vlastníci mít napřed schválený plán oprav! Nelze přece tvrdit, že např. výměna oken je NUTNÁ, když vlastníci odmítli si tuto opravu schválit tříčtvrtinovou většinou všech (§ 11 odst. 5 ZoVB). V tom případš k výběru záloh na okna není právní důvod.

A i kdyby oprava oken byla schválena, to samozřejmě nestačí. K rozhodnutí o výši NUTNÝCH záloh se musí ještě plán oprav srovnat s finančním plánem SVJ. Co když je částka na okna již našetřena? Míní snad někdo, že za tohoto stavu lze vlastníkům předepsat jakoukoliv zálohu na výměnu oken?

Teprve existuje-li Reserve study (schválený plán oprav domu a finanční plán SVJ), pak teprve mohou vlastníci rozpoznat jaká výše záloh bude nutná ke krytí nákladů SVJ v příštích měsících a následujících letech. A tuto výši záloh by si měli odhlasovat. Jinak riskují, že některý rozumný vlastník napadne usnesení soudně pro rozpor se zákonem.

lake

28 Cdo 3246/2007: "Společenství vlastníků jednotek rozhoduje vedle rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky, vzniklých při obvyklém provozu domu, též o mimořádných výdajích spojených s opravami domu jako celku (srov. § 11 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb.), přičemž k přijetí takového usnesení je třeba tříčtvrtinová většina přítomných hlasů. Pokud by však na základě zamýšlené rekonstrukce bytového domu mělo dojít ke změně účelu jeho užívání, změně stavby jako takové, jakož i k podstatným změnám týkající se společných částí domu, je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb.).

Ze skutkových zjištění soudů nižších instancí, kterými je dovolací soud vázán a není oprávněn je měnit, vyplývá, že obsahem předmětných „komplexních úprav“ bytového domu je mimo jiné výměna oken, vchodových dveří, zateplení obvodového zdiva a zateplení půdního prostoru. Jedná se tedy o opravy, které jsou s ohledem na stáří domu obvyklé a jimiž nedojde k podstatným změnám na budově tak, aby bylo třeba souhlasu všech vlastníků jednotek. Samotné provádění těchto úprav a s tím související povinnost spolupodílet se na jejich financování prostřednictvím zálohových plateb do fondu rezerv a oprav a placení příspěvků či vkladů do fondů „doplňkové tvorby“ a „účelové tvorby“ není důležitou záležitostí, o níž by měl rozhodovat soud podle shora uvedeného ustanovení. "

Spojení „technické zhodnocení (dále TZ) cizího majetku“ je nesmyslné pro popis činnosti SVJ, protože tento druh technické péče je definovaný a aplikovatelný pouze pro vlastní majetek. Výkon správy SVJ v úkonech technické péče na cizím majetku má stejný ekonomicky a daňový režim, nezávisle na velikosti a rozsahu dle specifikace právních předpisů pro opravy, údržbu, rekonstrukci nebo TZ a proto jejich rozlišení v rámci SVJ je nadbytečný a můžou být pojmenovány jedním společným slovem „oprava“, aniž by znamenalo omezení velikosti výkonu péče.

• Pane Poznámko, napsal jste: „Výkon správy SVJ v úkonech technické péče na cizím majetku má stejný ekonomicky a daňový režim, nezávisle na velikosti a rozsahu dle specifikace právních předpisů pro opravy, údržbu, rekonstrukci nebo TZ“

Mýlíte se. Zjevně neberete do úvahy znění zákona o daních z příjmů. Za prvé: rekonstrukce spadá pod technické zhodnocení (patří sem nástavba, přístavba, vestavba, rekonstrukce a modernizace). Rekonstrukce tedy není nějaká odlišná kategorie mimo TZ, ak se mylně domníváte.

Za druhé: O daňovém a ekonomickém režimu netušíte zřejmě vůbec nic, jinak byste zde nepsal ty nesmysly. Podle zákona č. o daních z příjmů platí:

Z uvedeného plyne, že předmětem daně nejsou pouze částky příspěvků na správu domu a pozemku. Tedy příjmy za činnosti v rámci právní způsobilosti SVJ(2000). Technické zhodnocení majetku vlastníků jednotek je však činnost mimo právní způsobilost právnické osoby SVJ(2000) a mimo správu domu vykonávanou právnickou osobou. Platby od vlastníků jednotek za technické zhodnocení jejich majetku tedy u SVJ(2000) nespadají pod režim § 18 odst. 2 zákona o daních z příjmů. Proto jsou tyto příjmy u SVJ(2000) předmětem daně z příjmů.

Není tedy pravdou, že by tyto platby měly stejný ekonomický a daňový režim.

Pane Poznamko, snažíte se psát o věcech, kterým nerozumíte. V daňové oblasti může mít řádění takového neználka velmi nepříjemné následky.

lake

SVJ mělo oprávnění rozhodovat o technickém zhodnocení. Popírat takový výklad je hloupost. Vždyť i ve vzorových stanovách č. 371/2004 Sb. je toto rozhodování upraveno pod působností shromáždění vč. stanovených hlasovacích kvór.

SVJ- právnická osoba vzniklá ze zákona 72/1994 Sb.,(103/2000 Sb.,)nikdy nemělo a nemá oprávnění rozhodovat o technickém zhodnocení spravovaného majetku.Toto oprávnění má pouze vlastník nemovitosti a tím jsou vlastníci jednotek zapsaní v KN,kteří o technickém zhodnocení mohou rozhodnout schválením usnesení na shromáždění vlastníků jednotek! Cituji:Společenství vlastníků jednotek(dále jen SVJ) je právnická osoba,která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou,provozem a opravami společných částí domu(dále jen „správa domu“),popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti spojené s provozováním společných částí domu,které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.Společenství může nabývat věci,práva,jiné majetkové hodnoty,byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným v první větě.JaVa

SVJ si v dražbě byt koupit nemůže. Nerozvíjejte nesmylné teorie ivang. Proč do toho pletete zateplování???