Koupě bytu s dluhem do FO
Dobrý den. Prosím zdejší přispěvatele o radu ve věci koupě bytu u SVJ, který má dluh do FO. Skutečnost. Byt byl nabídnut realitní kanceláří, která dala písemně vyrozumění, že na bytu neváznou žádné dluhy!! Následně jsem byl vyrozuměn předsedou SVJ, že musím uhradit dluh ve výši desítek tisíc korun, které neuhradila původní majitelka bytu, jinak prodávající! Po celou dobu výbor SVJ nevyžadoval na této majitelce dlužné peníze. Realitce zalhala dluh, která její vyjádření vzala na vědomí!! Dnes po odmítnutí daného dluhu výbor SVJ na mně cestou svého právníka tyto peníz vyžaduje s odkazem na nový zákon, že veškeré dluhy přechází na mnou osobu! Kdo jaký má prosím na věc názor a případnou radu postupu? Děkuji za rady. Pavlásek
TN napsal jste:
„Co je správa domu definuje § 1189. Není v něm ani slovo o službách, ani zmínka, ani narážka! V novelizovaném znění § 1186 nikde nenajdete nic o přechodu dluhů ze služeb, ani zmínku, ani narážku, nedojdete k tomu ani dodatečným výkladem, nemůžete, protože to tam prostě není. Pokud by zákonodárce chtěl, aby přecházely dluhy ze služeb, tak by to tam napsal.“
Samozřejmě se mýlíte. Víte o tom, že při výkladu jednotlivých ustanovení zákona se přihlíží k úmyslu zákonodárce? Úmysl zákonodárce je obvykle popsán v důvodové zprávě. V DZ se ke správě domu a pozemku „K § 1189" uvádí:
„Jeví se jako vhodné vymezit, co správa domu a pozemku zahrnuje. Navrženo je obecné ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. péče o provoz, údržbu, opravy a stavební úpravy společných částí včetně údržby pozemku a přístupových cest, zřizování, udržování – tedy včetně kontrol a revizí – a zlepšování společných zařízení, zajišťování potřebných služeb, jednání s třetími osobami, činnosti ryze administrativní, v rámci toho i vedení účetnictví nebo jiné dokumentace apod.), přicházející v konkrétních případech v úvahu. Obecné ustanovení je voleno i proto, že jednotlivé případy mohou v praxi vyžadovat různá řešení. Přitom se nebrání, aby v rámci obecné úpravy vymezila rozsah správy oprávněná osoba v prohlášení nebo aby si tak ujednaly strany ve smlouvě o výstavbě.“
V NV č. 366/2013 Sb. v odst. 1/b § 10 se uvádí:
„(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména“
„b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,“
Je naprosto jasné, že do přechodu dluhů patří i dluhy za služby. Je mně líto všech pěti SVJ, ve kterých jste členem výboru anebo jim vypomáhate, a které matete naprostými hloupostmi.
Pane Emile, bohužel vás musím upozornit, že nerozumíte psanému textu (rovněž pan krcma).
Samozřejmě, že znám NV 366/2013 Sb. i důvodovou zprávu k NOZ. Vy jste ale nepřednesl žádný nový argument k údajnému přechodu dluhů ze služeb. Naopak jsem vás zřetelně upozornil na existenci zákona č. 67/2013 Sb., a sdělil, že vůči NOZ je speciální a tedy má přednost. Už jste si tento zákon přečetl?
V NV se pouze zdůrazňuje, že SVJ či správce jsou oprávněni sjednávat příslušné smlouvy. Což pokládám za nadbytečné, ale není to nic proti ničemu. Nehodlám se tu dohadovat o kogentnosti NV, kdy autorka tohoto NV paní Schodelbaurevá by si samozřejmě přála jeho kogentnost, ale i lektoři se spíše shodují, že kogentní není.
Pane TN,
dovolím si malou osobní otázku. Vy jste právník? Můžeme se spolu dohadovat donekonečna o úmyslech, smyslech a nesmyslech. Nicméně faktem zůstává, že právníci zabývající se bytovým spoluvlastnictvím, autoři komentářů k NOZ či bytovému spoluvlastnictví i soudci či lektoři, se vzácně shodli na přechodu dluhů. Možná s některými odlišnostmi, nicméně samotný přechod nezpochybňuje nikdo. Řekl bych že v odkazech, které jsem sem dal já či Emil, je to vysvětleno dostatečně. Nebo nám chcete říci (jak tu bylo také naznačeno), že jsou všichni někým placeni za tento názor? To už bychom ale byli v říši konspiračních teorií.
Jednou to je aktuální výklad a Vy ani já s tím nic neuděláme. Nakolik se Vám samotný fakt přechodu dluhů nemusí líbit (což mohu pochopit). Jediné co můžeme, je se podle toho chovat, tzn. když si budu kupovat byt, vždy budu chtít vidět potvrzení o dluzích. Pak se mi nic nemůže stát. Pokud se budu chtít proti přechodu dluhů soudit, prohraji. To je fakt.
Já sám právník nejsem. Jsem daňař. Což je vlastně právník svého druhu, zabývající se daňovými zákony. Takže vím, že jedna věc je, co je natvrdo napsáno v zákoně, ale neméně důležité jsou (v mém oboru) pokyny ministerstva, koordinační výbory, judikáty aj. Některé paragrafy bych se bez tohoto sám vyložit netroufl. Vám to asi problém nedělá, nicméně já i z té daňové oblasti vím co to může napáchat.
Mohu dát i příklad. Jeden klient podnikal na Slovensku. V zákoně o DPH se dočetl, že když podniká v dané oblasti v zahraničí, musí se tam registrovat k DPH. Málem tak sám (bez mého vědomí) učinil. Naštěstí jsem mu včas vysvětlil, že Slovensko není zahraničí. I toto může způsobit "laické" čtení zákonů.
Co chci řici je, že nevím kde berete tu jistotu, že si to právě Vy vykládáte správně a ti kteří na to mnoho let studovali, se mýlí?
Krcmo, nejlépe je věřit sám sobě a zdravému rozumu. Nejsem právník a dovolím si vám nevěřit o přechodu dluhů ani slovo. Nevěřím ani vám, ani oněm právníkům, které označujete za znalce bytového práva.
Vysoké školy chrlí právníky jak na běžícím pásu, a nejlepší studenti jsou ti, co mají fotografickou paměť. Logika jim nic neříká. Stačí si přečíst pár rozsudků a musí vám být jasné, že většina soudců bytovému právu také nerozumí. A legislativci jim to moc neulehčí, protože pro změnu chrlí jednu hloupost za druhou. Je to začarovaný kruh.
Přechod dluhu na základě potvrzení (cáru papíru), který potvrdí jedna strana, která z toho má mít profit, je jenom jeden z mnoha blábolů, které snad ani nemá cenu moc komentovat. Bylo by to k smíchu, kdyby to nebylo k pláči.
Můžete si vybrat jednodušší cestu a můžete jít s davem. Já budu doufat, že se najde někdo, kdo se těmto blábolům postaví a dotáhne to až k Ústavnímu soudu (a to je velmi náročné cvičení). Protože pokud všichni dáme na vás a půjdeme s davem, tak se v tom právním bahně jednou utopíme.
Magda
Když se bude vlastník rozhodovat, zda má jít do soudního sporu s SVJ, tak ho bude především zajímat, jakou šanci na úspěch u soudu má. To posoudí podle toho, jak uspěli jiní u soudů ve stejné záležitosti a případně podle názoru, který převládá u odborné veřejnosti. Je běžné, že se soudci při rozhodování odvolávají na dlouhodobě publikující odborníky na bytové právo, právě proto, že soudci takovými odborníky být nemusí. Pokud se bude vlastník řídit vaší radou, že všichni uvedení namají pravdu, protože vy víté nejlépe kde je pravda, tak musí počítat s tím, že je pravděpodobné, že s odvoláním neuspěje.
Vaše víra, že vlastník uspěje, když to dotáhne až k ústavnímu soudu, mu bude k ničemu, když dá ústavní soud za pravdu vyjádření soudů, kteří o záležitosti už rozhodovali případně dá za pravdu odborné veřejnosti. Už tady máme jeden případ, kdy konkrétně právě v otázce přechodu dluhů podle ustanovení § 1186 ÚS zamítl ústavní stížnost stěžovatele proti rozhodnutí krajského soudu, který argumentoval tak jako vy. Uspět s věcí u ÚS je teoreticky možné, ale v tomto případě málo pravděpodobné. Každý je sám strůjcem svého štěstí, tak ať si sám vyhodnotí své šance na úspěch v této záležitosti a rozhodne se, jestli do takového soudního sporu půjde. V tom mu jistě nikdo bránit nebude.
- nečetli jsme žalobu, mohla být jen vadně sepsána, což bývá časté, pokud se vlastník nenechá zastoupit advokátem, nebo angažuje advokáta, kterému je výsledek ukradený a v dané oblasti práva se orientuje jen zběžně (laik to totiž nepozná, laici si myslí, že když jste právník, znáte nazpaměť celý právní řád)
- dotyčný udělal chybu, že od krajského soudu vytáhl rovnou ústavní stížnost a nedovolal se k Nejvyššímu soudu – zrovna ohledně přechodu dluhů u služeb, o kterých tu diskutujeme, totiž názory soudců v příslušném senátu, který SVJ soudí jednotné nejsou
- neznáme text ústavní stížnosti, podle mého stěžovatel vadně argumentoval, pokud mám vycházet jen z rekapitulace http://www.portalsvj.cz/…revodu-dluhu
- z historie víme, že soudy, vč. nejvyššího 10 let konstantně rozhodovaly, pak se obměnilo složení NS, nebo se našel jeden vytrvalý žalobce, a najednou NS otočil o 180 stupňů
- z historie víme, že „odborná veřejnost“ či laická veřejnost postupovala 10 let ve shodě a považovala určitou zvyklost z asamozřejmost a najednou dostali od NS nafackováno (pamatuji třeba případ souběhu funkcí, kdy firmy 10–15 let uzavíraly se svými statutáry pracovní smlouvy a pak byly v šoku, že to nejde)
Pane TN,
je legrační, když takový právní laik jako vy zde provádí suverénní právní závěry, které nemají s právem nic společného . Napsal jste, že „dotyčný udělal chybu, když od krajského soudu vytáhl rovnou ústavní stížnost a nedovolal se k Nejvyššímu soudu“. Kdybyste rozuměl právu alespoň trochu, věděl byste, že v uvedeném případě se dotyčný odvolat k uvedenému soudu vůbec nemohl a jedinou možností bylo podání ústavní stížnosti. Nastudujte si to prosím, pak pochopíte souvislosti, a snad už nebudete dál mást čtenáře fóra.
Píšete, že podle vás stěžovatel vadně argumentoval. Stěžovatel byl v kontaktu s p. lakem, kterému poskytl soudní rozhodnutí KS. Lake ho podrobně komentoval zde http://www.portalsvj.cz/…echodu-dluhu a uvedl ve svém příspěvku mraky důvodů, proč mělo být soudní rozhodnutí protiústavní. Je pravděpodobné, že stěžovatel uvedl lakem uvedené argumenty, přesto neuspěl. Není to ale podstatné. V soudních řízeních se soudci často odvolávají na konkrétní vyjádření vyšších soudů nebo ÚS. V případě sporu o přechodu dluhu se budou soudci jistě odvolávat na jednoznačné vyjádření ÚS:
„Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky“
Ústavní konformní závěr znamená, že jde o závěr nezpochybnitelný. Toto vyjádření je tak jednoznačné, že další posuzování toho, jak stěžovatel v uvedeném případě argumentoval či neargumentoval je nepodstatné.
Spoléhat na to, že snad ÚS někdy v budoucnu změní svůj výklad, a že to bude právě tehdy, když se budute odvolávat zrovna vy nebo vlastník, kterému to radíte, je bláhové.
Emile, Ústavně konformní závěr znamená, že jde o závěr souladný s Ústavou. Nikoli že jde o závěr nezpochybnitelný.
Advokát Tomáš Sokol na svém blogu napsal: „Leč praxe mne naučila, že na soudní rozhodnutí, které je nadáno schopností radikálně zasahovat do lidských osudů, je nutno pohlížet jako na něco mezi boží spravedlností a katastrofou.“
Soudci jsou také jenom lidi. Mají své osobní problémy, mají dobré a špatné dny. Nejsou to žádní bozi. Jsou mezi nimi odborníci i diletanti. Většinou nemají čas se pořádně zabývat podstatou problému. Snahou je, skončit to pokud možno rychle a moc se s tím nepárat.
Napsat ústavní stížnost není vůbec jednoduché ani pro dobrého právníka. A i právník je jenom člověk, má své dny a nerozumí všemu. Vysoká škola sama o sobě z nikoho odborníka neudělá.
Nemůžete se tedy spolehnout vůbec na nikoho. Ani na právníky, ani na soudce. Spoléhat se můžeme jenom sami na sebe. Špatně může dopadnou ten, kdo bude připosrán jako vy a stejně tak může špatně dopadnout ten, kdo si nechce nechat takovou hloupost líbit. Neexistuje žádná jednoduchá rada. Klidně si spolu s bytem pořizujte i cizí dluhy. Je to jenom vaše věc. Já ze sebe troubu dělat nenechám. A věřím, že nakonec i soudy potvrdí, o jak ústavně nekonformní blábol v případě přechodu dluhů jde. Ono to totiž nemůže fungovat. Mnoho dotazů zde položil TN a mě napadají další a další.
Magda
Magdo, napište zde prosím své otázky, které vás napadjí, případně založte novou diskusi, kde můžeme otázky vypisovat. Tyto otázky totiž ukazují v plné nahotě absurdnost přechodu dluhů ze služeb, možná někomu otevřeme oči.
Děkuji pane TN.Vystihl jste to velmi přesně.Mám stejný názor. Viz:Ústavní soud je podle čl. 83 Ústavy České republiky soudním orgánem ochrany ústavnosti; nepředstavuje další stupeň přezkumu věcné správnosti či konkrétního odůvodnění rozhodnutí obecných soudů. Právě o takový přístup ovšem stěžovatel usiluje, protože v ústavní stížnosti polemizuje s interpretací a aplikací zákona, jak byla provedena obecným soudem, požaduje, aby Ústavní soud napadené rozhodnutí zrušil a civilnímu soudu uložil žalobu na uhrazení dlužných příspěvků do fondu oprav projednat znovu a provést takové posouzení věci, které bude pro něj příznivější.
Úkolem Ústavního soudu je (výhradně) přezkoumávat, zda ze strany obecných soudů nedošlo k vykročení z ústavního rámce jejich činnosti. Žádné takové pochybení v daném případě neshledal.
Krajský soud přihlédl i k okolnosti, že stěžovatel, který byl před převodem jednotky jejím nájemcem, si musel být vědom investic do oprav domu a s tím případně spojeného zadlužení; ze zákona navíc plyne povinnost převodce informovat nabyvatele, jaké dluhy související se správou domu a pozemku na něj přejdou. V této souvislosti lze pro úplnost poukázat na právní názor Nejvyššího soudu, podle něhož pojem „správa domu“ užitý v § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. zahrnuje taktéž opravy společných částí domu, mj. náklady na zateplení fasády .
Podle mě, by z toho druhého důvodu neuspěl u žádného soudu a stále tvrdím,že se jednalo o předem prohraný spor naivního křena, kterého oškubal „právník“. JaVa
Pane JaVa,
vy jste zase jeden právní laik, kterému je jasné, že stěžovatele údajně oškubal nějaký „právník“. Stěžovatel se kontaktoval s panem lakem, a ten mu vypracoval argumenty proti rozhodnutí KS a poradil mu odvolat se v příspěvku zde http://www.portalsvj.cz/…echodu-dluhu, tak to prosím nesvádějte na nějakého zlotřilého právníka.K vašemu tvrzení: „Krajský soud přihlédl i k okolnosti, že stěžovatel, který byl před převodem jednotky jejím nájemcem, si musel být vědom investic do oprav domu a s tím případně spojeného zadlužení; ze zákona navíc plyne povinnost převodce informovat nabyvatele, jaké dluhy související se správou domu a pozemku na něj přejdou.“ a vašemu tvrzení,že z tohoto důvodu by neuspěl u žádného soudu je nesmysl.
Tento důvod je pouze dodatečný, který měl podpořit hlavní důvod, proč stěžovatel neuspěl. Tím hlavním důvodem je samozřejmě přechod dluhu podle § 1186, bez tohoto důvodu by byl vámi uvedený důvod nepodstatný. Nebo snad chcete říct, že dluh může přejít na nabyvatele jednotky pouze tím, že měl o dluhu vědomost?
Emile, vyjádřete se k mým otázkám v malém dotazníku http://www.portalsvj.cz/…hu-ze-sluzeb a neobtěžujte prosím pana JaVu. Nechce se vám, že? Protože odpovědi neznáte.
TN, na to vám už odpověděl/a „Misme“ v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…hu-ze-sluzeb#… a já s opovědí souhlasím.
Mimochodem, kdy zde dáte odkaz na ta soudní rozhodnutí, podle kterých dluh podle § 1186 na nabyvatele nepřechází a o nichž jste suveréně tvrdil, že byly na tomto portále uvedeny.
Když reaguji na příspěvek, s nímž nesouhlasím, tak nejde o obtěžování. Jsem přesvědčen, že pan JaVa přivítá i odlišné názory, než jsou ty jeho a narozdíl od vás za obtěžování rozhodně můj příspěvek považovat nebude.
Jelikož to sleduji a nechávám si posílat od soudů v oblasti mého zájmu anonymizované rozsudky, tak vím, že velmi záleží na znění žalobního návrhu a dále schopnosti žalovaného se bránit, případně, zda se vůbec neúspěšná strana odvolá. Mám k dispozici rozsudky prvoinstančních soudů, které správně rozhodly, že převodce má právo obdržet vyúčtování služeb, ačkoli advokát SVJ nesmyslně tvrdil, že zákon č. 67/2013 Sb. neplatí, protože „dluh přešel“, soud mu za pravdu nedal a nařídil vystavení vyúčtování, v daných dvou případech však udělalo chybu i SVJ, že stanovy výslovně určovaly povinnost vystavit vyúčtování každému vlastníkovi. Záleží vždy na každém jednotlivém případu, textu žaloby, textu replik a schopnosti soudce se zorientovat. Každé řízení je jiné a soud může rozhodovat ve zdánlivě podobných věcech odlišně. Daná dvě SVJ se neodvolala, jak by řízení pokračovalo dál, nemá smysl spekulovat. V tuto chvíli je příliš málo rozsudků na to, abychom z tak malého množstvi vyvozovaly nějaké závěry.
Čekal jsem kdo se chytne :) Je pravda, že příklad jsem trochu zjednodušil, v této kauze šlo o "zahraniční osobu". Což ale podle znění zákona o DPH není osoba např. ze Slovenska:
viz par. 4 zákona o DPH:
(1) Pro účely tohoto zákona se rozumí:
g) zahraniční osobou osoba, která nemá na území Evropské unie Evropského společenství sídlo ani místo pobytu,
Takže z tohoto plyne, že zahraniční osobou není osoba ze Slovenska, Polska, či Rakouska.. Platí to samozřejmě pouze pro účely DPH, v jiném zákoně bude již Slovák osobou zahraniční. Chtěl jsem na tomto příkladu ukázat, že laické čtení zákonů může vést mnohdy k mylným závěrům..
Nezajímá mne „zahraniční osoba“. Zajímá mne, kde jste vyčetl, že Slovensko opět není zahraničí, jak zde uvádíte. Něco mi uniklo, opět v tom má prsty prof. Ing. Václav Klaus? Budou volby?
Pane TN,
nejde jen o mě a pana krcmu, kdo podle vás nerozumí psanému textu a nezná úmysl zákonodárce. Budu např. citovat z článku „Zvláštní ustanovení o převodu jednotky“ z 2.5.2016, Mgr. Adriany Kvítkové, Zdroj: Verlag Dashöfer
„Komentářová literatura dále specifikuje, že se jedná jak o dluhy na nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, tak i o dluhy na zálohách či nedoplatcích na úhradu cen služeb, jejichž splatnost nastala přede dnem nabytí účinnosti převodu vlastnického práva k jednotce“.
V článku Mgr. Adriana Kvítková vysvětluje i s odkazy na příslušné ustanovení NOZ, proč dluhy při převodu jednotky přecházejí z převodce na nabyvatele. Celý článek dostupný zde:
My tady diskutujeme o novele znění a stavu po 1.1.2017 (resp. o stavu, až nabude účinnosti novela § 1186, což prý má být od ledna). Těžko se tedy k novele může vyjadřovat komentářová literatura.
Do dnešního dne vyšlo k části bytové spoluvlastnictví 5 komentářů:
Novotný, Horák, Holejšovský, Oehm. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2016, 413 s., ISBN: 978–80–7400–602–9
Švestka, Dvořák, Fiala. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, 1328 s., ISBN: 978–80–7478–547–4
Pražák. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158–1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, 256 s., ISBN: 978–80–7502–025–3
Spáčil. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. Praha: C.H.Beck, 2013, 1276 s., ISBN: 978–80–7400–499–5
Kabelková, Schödelbauerová. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. § 1158–1222. Praha: C.H.Beck, 2013, 360 s., ISBN: 978–80–7400–444–5
Letos by měl vyjít šestý komentář:
Melzer, Tégl. Občanský zákoník. V. svazek. § 976–1399 Věcná práva absolutní. Praha: Leges, 2016, ISBN: 978–80–7502–005–5
Komentářová literatura (Čáp, Pražák, Horák) naopak o přechodu dluhů ze služeb mlčí, resp. se nevypořádává s mými argumenty shrnutými v příspěvku „Ultimativní shrnutí pro krcmu a jiné o přechodu dluhů ze služeb“, vy jste se s mými argumenty také doposud nevypořádali. Mlčí o tom i Sýkorová ve své dizertační práci publikované v nakl. Leges. Jediný komentář, kde autor výslovně uvádí, že přecházejí i dluhy ze služeb, je KABELKOVÁ. Protože její komentář vyšel jako první už v roce 2013, od ní pak opisují i ostatní právníci, lektoři, školitelé a autoři odborných článků.
Výhoda autora komentáře je, že se stane právnickým hrdinou, nezpochybnitelnou autoritou, i když napíše sebevětší nesmysl.
Já nevedu ideolgický spor o to, zda mají či nemají přecházet dluhy ze služeb, pouze konstatuji, že novela § 1186 přechod dluhů ze služeb nezakládá. Argumenty jsem shrnul ve svých příspěvcích „Ultimativní shrnutí pro krcmu a jiné o přechodu dluhů ze služeb“ a „Bajky o přechodu dluhů u služeb pro místní berany“
V odkazuu, to jsou ale kecy, paní magistro. Závazky nejsou na věci, tedy bytu, závazky má vlastník. SVJ muselo prý dluhy velice složitě vymáhat. A co dělal líný statutární orgán. Takže za ty dluhy vlastně může nový vlastník, tak ať je uhradí, tak mu třeba, že. Bláboly, bláboly, no jednoduše, právní názor. A těch existuje. Zase je zde snaha chránit hajzlíky neplatiče. Hnus. Mám dluhy, koupím si nové boty a mé dluhy přejdou na moje boty. Když mi je někdo ukradne, tak mé dluhy uhradí, pokud bude při krádeži dolapen. Nebo jinak, já si nadělám dluhy a ty přejdou na basu piva, kterou si koupím. Když ji budu vracet do krámu, tak dluhy přejdou na prodavačku. Ať žije kocourkov.
Pan krcma vám odpovědět neumí, on jen papouškuje moudra, která se dozvěděl na školení. Stejnou otázku (č. 2) jsem položil na školení paní Kabelkové, která mi odpověděla ve smyslu, že tomu nerozumím, protože nejsem právník :-) Podle ní se prý nejedná o zálohy v pravém slova smyslu a účetní pojem záloha má odlišný význam od právního pojmu záloha.
A vysvětlila Kabelková tyto pojmy tedy záloha v účetním smyslu a právním smyslu? Ráda bych si poslechla, jak to má vymyšleno, Kabelková, to je zajímavá teorie.
To znáte? Přijde Kabelková k doktorovi, ten vezme skalpel a řekne zvedněte hlavu, odříznu Vám krk, Kabelková se lekne a řekne a protestuje, doktor řekne, Kabelková tomu nerozumíte, nejste doktor. Podříznout krk ve smyslu lékařském je něco jiného než ve smyslu právním. Kabelková to určitě pochopí a krček nastaví. Není přece doktor, ona je doktorka:-)
Je zbytečné se rozčilovat, když právníci ten § 1186 takto vykládají. V novele NOZ to už má být natvrdo:
„(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“
Pokud by se to týkalo pouze příspěvků na správu domu a pozemku, tak OK. Ty se nikdy při prodeji bytu nevypořádávaly.
Co mě však fascinuje, že podle názorů některých (Pavel, Olda) budou přecházet i dluhy ze záloh na služby. To tedy vůbec nepobírám. Jak to potom bude s vyúčtováním? Komu ho vlastně SVJ vystaví, starému nebo novému vlastníkovi? Po kom bude vymáhat nedoplatek? Komu vyplatí přeplatek?
Jak se může jeho výše promítnout do kupní smlouvy, jak všichni radí, když není jasné, jestli bude 20.000,–Kč přeplatek nebo 20.000,–Kč nedoplatek?
Ano, bohužel i dluhy ze služeb přecházejí. Vyúčtování by se tedy nemělo dělat pro každého vlastníka zvlášť (jak je častá praxe, ale vzhledem k přechodu dluhu postrádá smysl), ale pouze jedno za celý rok a byt a to novému vlastníkovi. Pouze po něm bude vyžadován nedoplatek, případně mu bude vyplacen přeplatek a to i za období, kdy byt ještě nevlastnil.
Co se týká promítnutí do kupní smlouvy, tak jde i o nastavení těch záloh. U nákladů, které ze snadno odhadnou (úklid, odpad, správa, účetnictví, pojištění..), kde jsou náklady celkem stálé, by nijak velký nedoplatek, resp. přeplatek vzniknout neměl.
Problém může nastat u spotřeby v bytě (např. voda), asi není problém udělat při prodeji mimořádný odečet a porovnat, zda spotřeba koresponduje se zaplacenými zálohami. Dovedu si i představit, že ve smlouvě budete mít ustanovení, že Vám případný nedoplatek prodávající zpětně vyplatí (případně vy jemu přeplatek), ale to je již na ujednání mezi Vámi, SVJ do toho nic není..
Přeji hezký den.
Co je v novelizovaném znění:
Čl. I bod 5. V § 1186 odstavec 2 zní: (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Rozeberme si to:
1. „…včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu.“
- domnívám se, že tím zákonodárce myslí splatné dluhy, na tomto místě se ale mohu mýlit, rád si přečtu jiné výklady; vycházím z poslední věty cituji: „Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky…“
- záloha na službách není a nemůže být splatný dluh „související se správou domu“, dle zákona č. 67/2013 Sb., který je vůči NOZ speciální a má tedy před NOZem přednost, zákon výslovně definuje v § 1 službu jako plnění spojené s užíváním bytů v bytovém domě (moje parafráze)
- snad dokážete rozlišit, co je správa domu, a co je plnění spojené s užíváním bytu (poskytovatelem služeb je samozřejmě SVJ, příp. správce, pokud v domě SVJ nevzniklo) – zatímco správou domu je vše, co souvisí s domem a pozemkem za účelem jejich udržování a zlepšení, služby dodávané vlastníkovi do bytu (teplo, voda) jsou jeho individuálním odběrem
2. „Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly…“
- všimněte si, že zákondárce si výslovně přeje, aby přecházely jen dluhy splatné ke dni převodu
- záloha na službách jako taková je sice splatná každý měsíc a je soudně vymahatelná, obvykle ale než dojde na soudní jednání (soud trvá od podání žaloby obvykle rok), přijde čas na vyúčtování a v moment soudního jednání bude výše dluhu patrně odlišná (nižší/vyšší, podle vyšlého přeplatku/nedoplatku)
- v moment převodu, ať dělám, co dělám, nejsem schopen určit přesnou výši spotřeby ani na vodě, ani na teple, ani na elektřině; možná jen náklady na úklid jsem schopen spočíst přesně, protože faktury za úklid chodí každý měsíc; dokud neprovedu vyúčtování za celý dům, přesnou částku nákladů nespočtu, i kdybych měl v sobě deset piv
3. čtěte zákon č. 67/2013 Sb. – zejména § 2 odst. e) a § 7 odst.
- a odst. 3)
- každý příjemce má nárok na svoje vyúčtování, nikde v zákoně nenajdete, že služba je poskytována „jednotce“, naopak dle § 2 odst. b) je služba poskytována vlastníkovi
Shrnutí:
Pokud by zákonodárce chtěl, aby přecházely i dluhy ze služeb, tak by to do § 1186 napsal, resp. by rovněž novelizoval zákon č. 67/2013 Sb.
Dotaz na krcmu:
- Když jako vlastník podám 14.5.2017 reklamaci vyúčtování a 5.6.2017 prodám byt (dojde k převodu na katastru), přechází i právo reklamace?
- Když jako vlastník uplatním vůči SVJ pokutu 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., podám žalobu, nahradí mě v řízení nabyvatel?
- Když SVJ uplatní vůči vlastníkovi pokutu 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., přejde i tato pokuta na nabyvatele?
Předpovídám, že na všechny tři otázky odpovíte „NE“. Stále si myslíte, že přecházejí i dluhy ze služeb?
Nevíte, zda zůstane možnost udělat vyúčtování pro každého vlastníka zvlášť?
Přeplatek také dostane nový vlastník? Protože všechny ty návrhy hovoří o přechodu dluhu, ne o přechodu pohledávky.
Mám pocit, že tady pan Olda onehdy psal, že přeplatek/nedoplatek z ročního vyúčtování nepřechází, protože v době prodeje jednotky ještě není známa jeho výše.
Taiso,
na to jste se už nedávno ptala a bylo vám na to zodpovězeno v té diskusi s Pavlem a Oldou. Tak si to laskavě vyhledejte a případně uveďte vaše výhrady. Kdo vám má pořád vysvětlovat stejné věci pořád dokola.
Bohužel jsem v oné diskusi odpověď nedostala. Proto se ptám znova. Není těžké si to dohledat a přesvědčit se, že?
Emile, můžete mi prosím odpovědět na mou otázku? Jaké dluhy správce uvede do potvrzení pro nabyvatele?
§ 1186 NOZ odst. b)Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Já tam jasně čtu, že převodce musí nabyvateli sdělit, zda SVJ nemá nějaké dluhy, které mohou přejít na nabyvatele. (Například nevymáhané a promlčené dluhy po neplatičích, za které ručí spoluvlastnickým podíle,). Já tam nečtu, že má převádějící předložit papír o tom zda nedluží za služby a správu. Tento § má ve skutečnosti chránit nabyvatele pře dluhy, které si SVJ nasekalo před tím, než nabyl jednotku.
Mimochodem, neplatím dlouhodobou zálohu a mám v domě více bytů. Když jeden prodám, tak to vše zaplatí kupující jednoho z bytů? To si opravdu myslíte? A přejdou na nabyvatele i dluhy promlčené? A přejdou na nabyvatele i dluhy smyšlené?
Absurdnost vašeho tvrzení o přechodu dluhů, je naprosto zřejmá. Absurdnost je i to, že se takové absurdnosti hlásají na kdejakém školení. Žijeme v Kocourkově, který je plný právních analfabetů, kteří se vydávají za znalce práva.
Magda
Magdo, já bych si netroufl označit všechny právníky zabývající se bytovým spoluvlastnictvím za právní analfabety. Stejně tak soudce o tomto rozhodujícím. Nebylo by snazší přiznat, že v tomto (čistě teoereticky) mohou mít pravdu?
Tady je důležitý záměr zákonodárce, který s přechodem dluhů počítal, to že to je v zákoně ne úplně šťastně formulováno je věc jiná, nicméně soudy z toho budou vycházet.
K dotazům. Pokud máte dluh na jednom bytu, který prodáte, pak přejde dluh související s tímto bytem. Dluhy na ostatních nikoliv. Mělo by to v účetnictví být vždy řádně odděleno. Dluhy promlčené nepřejdou (jsou promlčené). Pak je třeba se ptát, jak se to stalo, zda ne kvůli pochybení např. výboru. Dluhy smyšlené také nepřejdou.
Jak jsem již psal, pokud bude vydáno potvrzení, které bude tvrdit, že dluhy neexitují (přestože tam jsou), pak nepřechází a SVJ se vydáním tohoto vadného potvrzení zbaví možnosti dluh vymáhat po novém vlastníkovi. Pokud ale naopak vydá potvrzení, kde budou smyšlené dluhy (nebo potvrzení vůbec vydáno nebude a smyšlené dluhy následně začne vymáhat po kupujícím), pak tímto ony dluhy samozřejmě mávnutím kouzelného proutku nevzniknou a Vy se (jako kupující) můžete bránit. Nikoliv však proti přechodu dluhů jako takovému, ale proti jejich samotné existenci.
Krcmo, prosím jakým způsobem se má bránit nabyvatel proti smyšleným a promlčeným dluhům, když o nich nemá ani páru? A jak se má bránit prodávající proti takovému nesmyslnému cáru papíru? I promlčené dluhy jsou přeci dluhy, pouze jsou nevymahatelné, pokud promlčení namítnete. A jak bude takový kupující u soudu prokazovat, že je dluh promlčený a že je vše zaplacené?
Dovedete si to představit v praxi?
Já se například s SVJ soudím a tvrdím, že dluhy které vymáhá neexistují. Přechází takové zažalované dluhy na nabyvatele? Bude je muset nabyvatel uhradit?
A co banky, které mají byty v zástavě? Znamená to, že zástavy jsou bezcenné, protože na bytě váznou dluhy, o kterých banka nemá ani páru?
Pane, konstrukce přechodu dluhů, o kterou se tady někdo snažíte, je naprosto mimo mísu. Je zde snaha o ochranu neschopných členů výborů, nikoli vlastníků. Soudci nemohou vykládat zákony, jak se jim zachce. I když to zkouší.
Aby přešel dluh z původního vlastníka na nabyvatele, musí existovat třístranná smlouvu. Musí s tím souhlasit prodávající, kupující i SVJ. Jiná možnost není. Možná tak ještě dědění.
Magda
Přesně tak. Aby přešel nějaký dluh, musí existovat třístranná dohoda. Jinak to přece nemá logiku.
To mi chcete říct, že stačí zajít na hlavní nádraží a říct: „Dobrý den, nechtěl byste tohle podepsat a převzít dluh 150.000,– za teplo v bytě tohoto SVJ za dva tisíce?“ – „Ale jistě, mě už stejně nikdo nic vzít nemůže“ – „Díky pane, tady jsou. Ať Vám pomohou a mějte se lépe“ a pak zajít na pobočku dodavatele tepla, statutárním orgánem SVJ nebo nějakým jiným věřitelem a říct: „Dobrý den, dluh za mě převzal ten a ten – zde je smlouva. Na shledanou“. To snad ne, ne?
A je teď úplně jedno, jestli se jedná o dluh za „náklady na správu domu a pozemku“ nebo úvěr za zateplení/technicé zhodnocení, který mi poskytlo SVJ a nebo třeba dluh za to, že jsem neměl na zaplacení v hospodě a podepsal směnku. To, že to zrovna souvisí s nemovitostí přece nemůže takové jednání umožňovat.
Jakou asi tak má váhu potvrzení SVJ, že převodce dluží tolik a tolik. Nabyvatel s tím může počítat a dohodnout si příslušnou slevu. Jenže důležité je uvědomit si, že dluh a dlužník vzniká až tím, že se dvě strany na dluhu dohodnou, nebo to rozhodne soud. Jak může tedy SVJ vydávat nějaké potvrzení o dluhu/nedluhu? Vím, že to tak v praxi chodí i já jsem takto dluh při koupi bytu převzal. Spousta věcí se řeší stylem není žalobce/není soudce a také to není na škodu. Důležité ale je vždycky vědět, jaká rizika podstupuji.
Krcmo, prosím jakým způsobem se má bránit nabyvatel proti smyšleným a promlčeným dluhům, když o nich nemá ani páru? A jak se má bránit prodávající proti takovému nesmyslnému cáru papíru? I promlčené dluhy jsou přeci dluhy, pouze jsou nevymahatelné, pokud promlčení namítnete. A jak bude takový kupující u soudu prokazovat, že je dluh promlčený a že je vše zaplacené?
Dovedete si to představit v praxi?
Já se například s SVJ soudím a tvrdím, že dluhy které vymáhá neexistují. Přechází takové zažalované dluhy na nabyvatele? Bude je muset nabyvatel uhradit?
A co banky, které mají byty v zástavě? Znamená to, že zástavy jsou bezcenné, protože na bytě váznou dluhy, o kterých banka nemá ani páru?
Pane, konstrukce přechodu dluhů, o kterou se tady někdo snažíte, je naprosto mimo mísu. Je zde snaha o ochranu neschopných členů výborů, nikoli vlastníků. Soudci nemohou vykládat zákony, jak se jim zachce. I když to zkouší.
Aby přešel dluh z původního vlastníka na nabyvatele, musí existovat třístranná smlouvu. Musí s tím souhlasit prodávající, kupující i SVJ. Jiná možnost není. Možná tak ještě dědění.
Magda
O této odpovědi vím, můžete si povšimnout, že jsem ji zmínila v předchozím příspěvku. Bohužel na to však názor není jednotný, to za prvé (viz příspěvek pana Pavlave smyslu, že přeplatek by šel zohlednit v ceně nemovitosti), a za druhé jsem měla spíše na mysli upřesňující dotazy z navazující diskuse na stejné téma.
Chtít jednotný názor je nerozum? Takže si to podle Vás může dělat každý jak chce? Skvělé!
Který dluh chce přejít ať si přejde, který nechce, ať si nepřechází.
Které SVJ chce vystavit potvrzení, ať vystaví, které nechce, ať nevystavuje.
Kdo chce, ať vymáhá dluhy po prodávajícím.
Kdo chce, ať vymáhá dluhy po kupujícím.
Chtít tady na portále jednotný názor diskutujících je skutečně nerozum. Každý se může rozhodnout, kterým názorem se bude řídit. Směrodatné jsou a budou pouze rozhodnutí soudů.
Rozumné je soudním sporům předcházet. Postupovat tak, aby Vás nebylo zač dát k soudu. Postupovat tak, abyste, když Vás přece někdo dá k soudu, svůj postup uhájil.
Jak to udělat, když není jasné, jaký postup je správný?
TN jste hlupák,
tvrdil jste, že ze byly publikovány rozhodnutí soudů, podle kterých dluh nepřechází. Petr vás vyzval, abyste uvedl uvedl odkaz na příspěvky, ve kterých to bylo publikováno. Nic jste neuvedl a sám teč vyskakuje.
pane krcmo, kdyby to bylo tak jasné a dluhy automaticky „přecházely“, což z dikce § 1186 dnes nevyplývá, nechystala by se ve sněmovně novela NOZ, která teprve přechod dluhů založí.
Když si § 1186 přečtete pořádně, tak se v něm dočtete pouze to, že převodce má dodat jakési potvrzení. Není tam ani slovo o tom, že by přecházely dluhy a jaké dluhy vlastně přecházejí.
Právě proto, že v tom právníci jasno nemají, navrhuje ministerstvo spravedlnosti, které si to moc dobře uvědomuje, změnu formulace § 1186 tak, aby se spory nevedly.
Píšete, že soudy mají jasno. Já sit o nemyslím, soudy okresních soudů rozhodují různě. Tady na portálu byly publikovány rozhodnutí, podle kterých dluh přešel i rozhodnutí, podle kterých dluh nepřešel.
TN nejsem si vědom, že tady byly publikovány i rozhodnutí soudů, podle kterých dluh nepřešel.
Naopak vím o publikovaných rozhodnutích, podle kterých dluh přechází a dokonce o zamítnutí ústavní stížnosti proti takovému rozhodnutí Ústavním soudem.
Uveďte prosím odkaz na příspěvek o soudním rozhodnutí, podle kterého dluh nepřešel za účinnosti NOZ.
Záleží samozřejmě na dalších okolnostech, já jsem uvedl jeden případ kdy dluhy nepřechází, nemohu vylučovat, že jsou další..
Máte pravdu, že aktuální znění je dost nejasné, nicméně výklad se skutečně kloní k přechodu dluhů již nyní. Plánovaná novela to má pouze jednou pro vždy rozseknout, aby to bylo jednoznačné a k těmto sporům dále nedocházelo. Jinými slovy nemá změnit skutkovou podstatu, pouze má ten účel, aby to již neumožnilo jiný výklad.
Ještě doplním, co jsem měl možnost slyšet názor právníků (ať už v různých článcích na internetu nebo osobně na školení), pak ti se v tom vesměs shodují (dluhy přechází). Kdo v tom nemá jasno, je spíše veřejnost.
Poslední komentáře