Kdo proplatí zpřístupnění společných částí domu - Rekonstrukce stoupaček
Dobrý den, četl jsem již mnoho diskuzí, a ve všech se jen tlachá a nejsou tam fakta/zákony/paragrafy.
Citace ze stanov SV/SVJ: Povinnost majitele jednotky je zdržet se všeho, co braní údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu; to platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energii.
Trocha zákonu: Podle OZ § 1183 odstavec 1 je „Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.“
Podle odstavce 2 "Při poškození jednotky prováděním prací podle odst. 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek.”
Technické řešení odpadu: Jedná se o nosnou zeď 80 cm tlustou. Na jedné straně těsně pod omítkou vede odpadní potrubí 70mm pouze pro kuchyňské linky pro 5 podlaží. Nejde o klasickou šachtu, ale jen o společné zazděné odpadní potrubí.
Stalo se: Majitelka o rekonstrukci věděla, na shromáždění byla. Následně se rozhodla byt prodat. Kupující měla podmínku, že v bytě chce i kuchyňskou linku. Prodávající navrhla designovou kuchyňskou linku v mramoru, atd. Tato linka kompletně znemožnila přístup k společné odpadní trubce půl roku před plánovanou ohlášenou rekonstrukcí. Nyní když má dojít k zahájení prací nová majitelka bytu chce proplatit 70 000 Kč za rozebrání, zpětné složení a náhradu poškozených lepených dílů na SV/SVJ.
Nyní pohledy stran: Pohled SV/SVJ – Majitel si odhlasuje rekonstrukci stoupaček/odpadů v domě a pár měsíců na to si postaví novou slepenou kuchyňskou linku, která kompletně znemožní přístup k zazděnému odpadu ve zdi. Následně byt prodá novému majiteli. Který chce po SV/SVJ cenu „nové kuchyně“ za umožnění prací na společných prostorech podle zákona § 1183 odstavec 2.
Pohled majitele bytu: Do bytu firmu pustím podle zákona § 1183 odst. 1, ale podle § 1183 odst. 2 chci nahradit škody spojené se škodami na mám bytě 70 000 Kč.
Dotaz: Kdo je v právu majitel nebo SV/SVJ? Kdo má zaplatit rozebrání?
Pokud SVJ, kdo zabrání, aby těsně před další rekonstrukcí neznemožnili přístupy další majitelé, kteří by na tom chtěli vydělat?
Děkuji
Dobrý den,
tohle jsme také řešili a nakonec soud bohužel rozhodl ve prospěch vlastníka bytu. U nás to nebyla sice kuchyň, ale skříň.
Museli jsme jako svj vlastníkovi bytu proplatit náklady na rozmontování skříně a její znovunamontování. Navíc jsme museli zaplatit i náklady našemu právníkovi, náklady právníkovi, kterého si vzal vlastník bytu, což se nám ve výsledku dost prodražilo.
Soud řekl, že za skříní se nenacházely žádná revizní dvířka, které vlastník zazdil, a proto má nárok na proplacení všech nákladů, které musel vynaložit, aby se skříň sundala a opět namontovala. Soud řekl, že vlastník bytu byl pouze povinen umožnit přístup do bytu a že byl povinen pouze umožnit rozmontování skříně.
Pavel J.
Napsal jsem jen vlastní zkušenost. Taky jsme si mysleli, že jsme v právu, a proto jsme šli k soudu, protože jsme si mysleli, že to vyhrajeme. Ale soud nás vyvedl z omylu a dal bohužel za pravdu vlastníkovi jednotky. Soud řekl, že v daném případě je v právu vlastník.
V dotazu zaznělo toto: Nejde o klasickou šachtu, ale jen o společné zazděné odpadní potrubí.
Z toho vyvozuji, že odpad je ve zdi jako to bylo u nás v domě. Resp. že přístup k odpadu už vlastně zazděný byl ještě před tou kuchyní.
On totiž původní tazatel nenapsal, jak to vlastně je v domě se společnými rozvody. Pak to, co tady všichní píšeme jsou pouze dohady. Pravdou je, že existují domy, kdy nejsou rozvody v žádné centrální šachtě, jsou uvnitř ve zdi a když se něco vyskytne, tak se ta zeď v bytě musí skutečně rozbourat, aby bylo možné k rozvodu se dostat. Pak se to ovšem musí vymyslet tak, aby podmínky výměny, opravy, bourání a zazdění byly pro všechny vlastníky stejné, jinak není možná domluva. Nemůže to být tak, aby svj jednomu vlastníkovi zaplatilo 70 tisíc a jinému nic. Na těch 70 tisíc musí totiž přispět všichni vlastníci, svj na tokový příspěvek pro jednoho vlastníka nemá žádné vlastní finanční zdroje ani fondy.
Zde bohužel je problém ten, když v 90-tých město dům rekonstruovalo a zmenšovalo byty, jedna stoupačka konkrétně pouze odpad z kuchyní 75mm je skutečně zazděný pod omítkou. Neumím si představit, jak by si pracovníci pomohli, pokud by tam byli dvířka i kdyby 20*40 cm, protože se jedná o jedinou trubku 75mm a dáváme celé nové potrubí. Majitelé si rozhodli jejich výměnu. A paní následně vybudovala kuchyni, která znemožňuje přístup ke zdi. Všichni ostatní majitelé řekli, že si to sami posunou přendají/sundají posunou. Zde nejde o celé stoupačky s přívodem vody, vzduchotechnikou a klasickým odpadem. Ty jsou jinde v bytě a to úplně na druhé straně. Zde se jedná o „výjimečné“ byty, protože tuto navíc odpadní stoupačku má pouze tato skupina bytů nad sebou. Jinde v domě nejsou. Kaldon
Pane Kaldon, prosím ještě upřesněte:
- Kdy přesně bylo řádně rozhodnuto o výměně oné stoupačky? To jistě prokážete zápisem ze shromáždění.
- Kdy přesně byla zahájena montáž té kuchyně? Snažte se získat kopie dokladů, nebo si opište jejich čísla, aby to bylo možné prokázat.
Jestliže shromáždění rozhodlo o výměně „skrytého“ potrubí přd tím než byla zahájena montáž linky v bytě, pak se uplatní ustanovení § 1183 odst. 1 věta první. Nárok na kompenzaci vlastníkovi nevznikne, protože porušil zákon a toto porušení bylo jedinou příčinou vzniku jeho škody.
Viz také § 2900, obecná prevenční povinnost.
Justitianus
Hezký den, je to na delší vyprávění 4. 10. 2021 se odsouhlasila, příprava projektu pro následnou výměnu stoupaček. Definitivní výběr a odhlasovaní vybrané společnosti proběhl 31. 1. 2023. Na předchozím shromáždění byla jediná cenová nabídka. Celkem však proběhly dvě další shromáždění 28. 2. 2022 a 10. 11. 2022, kde se situace řešila a v zápise je to také uvedeno. Nic se však nehlasovalo k tomuto tématu. Všechna shromáždění byla usnášení schopná. Výbor v pravidelných intervalech rozesílá řekněme „měsíčník“ každému z majitelů, aby měli představu, co se děje. Ať jde o výměnu klíčů, cenové nabídky společností o kterých se bude hlasovat nebo i info, že nepůjde teplá voda nebo elektřina. Instalace kuchyňské linky nemohu přesně určit cca 08–09/2022. Kaldon
U nás v domě to bylo právě ve zdi a soud právě řekl, že v takovém případě, kdy tam nebyly revizní dvířka (šachta), tak že náklady jsme museli zaplatit my jako svj.
Napadá mi se zkusit domluvit s paní, aby si to nesundavala sama, ale že to sundáte za ní.
Náhradu za práci a případné škody při demontáži a opětovné montáži kuchyňské linky je SVJ paní samozřejmě povinno uhradit.
Kuchyňská linka není skříň, aby se dala jednoduše odtáhnout, to jde se starými uni linkami.
To je to samé, jako oprava stavby ze sousedního pozemku. Tam je tato povinnost také dána a nikdo ji nerozporuje.
Máte poněkud divné představy o tom, jako náhradu při montáží a demontáží má svj platit nějakému extra vybranému vlastníkovi. Když si paní ten byt kupovala, tak se měla seznámit s tím, kde jsou společné rozvody a odkud se k nim lze dostat. Tu linku tam něměla udělat tak, jak jí udělala. Měla ji udělat tak, aby bylo možné se k těm rozvodům dostat. A je zcela jedno, zda je to právníčka nebo uklízečka.
- „Když si paní ten byt kupovala, tak se měla seznámit s tím, kde jsou společné rozvody a odkud se k nim lze dostat. Tu linku tam neměla udělat tak, jak jí udělala. Měla ji udělat tak, aby bylo možné se k těm rozvodům dostat. “
To je takové nezávazné povídání do hospody k pivu – o tom co prý kdo MĚL či NEMĚL udělat. Což takhle přečíst si zákon???
☀ Podle 2012/89/§1166 platí, že při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň (…) určení a popis společných částí (…), jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.
➡️ Jestliže tedy ve stěně je někde skrytá roura rozvodu vody nebo odpadu, pak popis této společné části měl být uveden v prohlášení. Vlastník jednotky není jasnovidec, aby nějakým zázrakem sám zjistil, že právě tam si nesmí postavit kuchyňskou linku.
➡️ Jestliže nic na stěně místnosti bytu nenasvědčuje tomu, že pod povrchem se skrývá nějaké společné potrubí, pak umístění takové neviditelné společné části mělo být popsáno v prohlášení jako závada podle 2012/89/§1166/1/c. Vlastníkovi mohla a měla být v prohlášení uložena povinnost, aby k této společné části umožnil kdykoliv přístup. Takže: čtěte prohlášení.
☀ Podle 2012/89/§1183/1 platí, že vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.
Tyto povinnosti je ovšem možné vlastníkovi jednotky uložit dostatečně konketně pouze na základě zákona, nebo na základě soukromoprávní smlouvy:
- v případě, kdy umístění společné části je zjevné (nejde o skrytou vadu jednotky[1]), pak povinnost podle § 1183/1 vzniká ze zákona jako obecná prevenční povinnost, nebo
- v případě, kdy povinnost podle § 1183/1 je vlastníkovi uložena v prohlášení, nebo
- v případě, kdy povinnost podle § 1183/1 je vlastníkovi uložena řádným rozhodnutím SVJ.
Justitianus
Poznámka [1]: za skrytou vadu je považována taková vada věci, která existovala v momentě převzetí, ale nebyla zjevná (nabyvatel ji nemohl běžným způsobem rozpoznat) nebo vyšla najevo až později.
V tom případě bych svolal mimořádné shromáždění s jediným bodem – rekonstrukce odpadního potrubí. Sdělil bych vlastníkům, že pouze jeden z nich požaduje 70.000,– za umožnění přístupu k odpadu (De facto realizaci opravy pro všechna patra) a nechal na nich, aby si to odhlasovali. Když to zamítnou, oprava se prostě neuskuteční. Následky ať si sousedé vyřídí mezi sebou.
Jinak 70.000,– se snad blíží ceně celé rekonstrukce.
Co to radíte za blbost. Proč by měl nějaký vlastník za umožnění přístupu ke spol. částem domu dostat 70.000 Kč a ještě by o tom ostatní měli hlasovat. To fakt myslíte vážně?
- „… četl jsem již mnoho diskuzí, a ve všech se jen tlachá a nejsou tam fakta/zákony/paragrafy.“
Pokud jste ty diskuse nepochopil, a dokonce máte problém i se zněním zákona, pak byste nepochopil ani kdybychom Vám to znovu zopakovali zde.
Ostatně nesmyslný je už samotný nadpis Vašeho dotazu. Zpřístupnění společných částí nikdo nikomu neproplácí. To je přece zákonná povinnost uložená vlastníkovi jednotky.
Mějte se pěkně.
Justitianus
Justitianusi, bohužel majitelka objektu je právnička a rozebrání a složení kuchyně, která před půl rokem zablokovala zazděnou stoupačku, po nás chce uhradit. Dle zákona 1183 odstavec 2, který zmiňujete i v diskusi zde http://www.portalsvj.cz/…e-stoupackam. Kde je napsáno, že přístup ke stoupačkám/zazděnému odpadu na své náklady musí připravit majitel? My jakožto výbor SV/J nevíme, ale rozhodně kvůli jednomu bytu to akceptovat nechceme, přece jen zpravujeme peníze všech a nemůžeme někomu budovat novou kuchyň, protože s ní zatarasil společný odpad. Píšete, že dotaz je nesmyslný, že zpřístupnění společných částí nikdo nikomu neproplácí. Ale podle jakého zákona nebo paragrafu, když výše uvedený tvrdí, že poškození musí SV/J nahradit.
Moc děkuji za odpověď
Jako vybor predpokladam mate odpovednostni pojistku za skody vuci SVJ.
Neni od veci nebat se rict, ze mate jiny nazor a pani Judr. ma pravo podat si zalobu. Udelejte si konzultaci u pravnika a sverte mu tento pripad.
Jako vybor SVJ mate ridit a nikdo neocekava, ze budete vsemu rozumet, ale jste schopni si dotycne lidi, kteri problematice rozumi, najit.
- „… majitelka objektu je právnička a rozebrání a složení kuchyně, která před půl rokem zablokovala zazděnou stoupačku, po nás chce uhradit“
Bezvýznamné. Chtít může kdokoliv cokoliv. Já například bych chtěl kilo pomeračů a nové Ferrari, dvanáctiválec. Ty pomeranče si budu muset koupit – v obchodě mi je nedají zdarma, i když je chci a chci a chci. S tou kuchyňskou linkou a s tím Ferrari to bude stejné.
- „Dle zákona 1183 odstavec 2, který zmiňujete i v diskusi …“
Neee. V té diskusi jsem se vůbec nezmínil o § 1183.
- „Kde je napsáno, že přístup ke stoupačkám/zazděnému odpadu na své náklady musí připravit majitel?“
Nikde to není napsáno! Nemusí připravit vůbec nic. Nemá takovou povinnost. Musí však splnit jinou povinnost uloženou mu v § 1183 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.. To jest:
| Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. |
Vy na tom něčemu nerozumíte???
Jakým způsobem toho „umožnění přístupu“ dosáhne – to je pouze na něm. Teprve potom – až umožní přístup k té zdi – dojde k předání staveniště a teprve tím okamžikem bude zahájeno provádění prací. Nastoupí parta instalatérů a zedníků k opravě společné části.
Pokud při provádění prací dojde k poškození jednotky, vznikne vlastníkovi nárok podle § 1183 odst. 2. Vlastník se ovšemže nemůže domoci žádného nároku, nedošlo-li k „poškození jednotky prováděním prací“ v době od převzetí staveniště zhotovitelem do předání staveniště zpět vlastníkovi jednotky. SVJ se nebude zabývat tím co se v bytě dělo předtím či potom.
Jestliže vlastník jednotky neumožní přístup (a z toho důvodu vzniknou např. prostoje, vícepráce, nebo bude SVJ muset hradit zhotoviteli pokutu), pak veškeré takové škody ponese škůdce, to jest vlastník jednotky, který neumožnil přístup, přestože k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.
Vyřešeno. Tak jednoduché to je.
Justitianus
je jedno, jestli je právnička nebo uklizečka. do společných částí nesmí zasahovat (je to jedno, jestli původní nebo nynější majitel tu prasárnu udělal), tady zazdili přístup ke společným částem, jejich problém. naopak pokud si kuchyň sama nerozebere tak, aby bylo možno se ke společné části – stupačkám – dostat, tak jí naúčtovat náklady.
judr a PuDr (Pat a Mat), umíte číst?
Paní nic nezazdila, odpad již zazděný je. Pouze pořídila kuchyňskou linku. Že je v kuchyni něco zazděného ji vůbec nemusí zajímat.
To by si potom vlastníci nemohli pořizovat ani plovoucí podlahy, vestavěné skříně, vany, nábytek apod. protože i panely jsou společné.
Vy zde snad chcete tvrdit, že když budete mít např. poruchu na společném rozvodu STV (výměna účastnické zásuvky), tak firma, kterou vám SVJ zajistí, je povinna odstavit popř. rozšroubovat nábytek, aby se k ní dostala? Zřejmě patříte do „dobrého oddílu“. Víc polopaticky, už to snad ani nejde
Dobrý den, pane Justitianusi, a to povinné zpřístupnění až na zeď je uvedeno v nějakém zákoně? Ani já bych nechtěl rozebrat kuchyň, protože je z velké části slepená a poškodila by se. Pak podle toho co jsem četli výše bych je jen pustil do bytu a to co poškodí vrátí do původního stavu. Dan
Technické řešení odpadu: Jedná se o nosnou zeď 80 cm tlustou. Na jedné straně těsně pod omítkou vede odpadní potrubí 70mm pouze pro kuchyňské linky pro 5 podlaží. Nejde o klasickou šachtu, ale jen o společné zazděné odpadní potrubí. Majitelka o rekonstrukci věděla, na shromáždění byla. … se rozhodla byt prodat. Kupující měla podmínku, že v bytě chce i kuchyňskou linku. … linka kompletně znemožnila přístup k společné odpadní trubce
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Otázka
- před prodejem neměla v kuchyni linku ?
- majitelka věděla kudy vede odpadní potrubí ?
- provedl výbor prohlídku bytů ke zjištění, jaké problémy mohou bouráním nastat ?
- před prodejem linka na místě nebyla, ale byla dodělaná po prodeji v tu chvíli již původní majitelkou na přání nové.
- Neumím odpovědět. U svého bytu vím, kde mi odpady a stoupačky vedou. Ale vždy se dá zeptat a v době instalace linky se dalo nahlédnout do rozpracované/hotové (nevím, kdy přesně byla kuchyně instalovaná) projektové dokumentace a odpověď na dotaz sdělit.
- Prohlídku provedla vybraná/odhlasovaná shromážděním instalatérská firma, která řekla, že toto rozebírat nebude. Nevím jaké problémy měl výbor zjistit ohledně bourání.
Projekt připravil projektant v době, kdy linka na místě nebyla, ale nebyl ve všech bytech, jen ve všech typech. Tzn. v jednom případně dvou bytech z 5 podlaží.
Při výměně nebo opravě společných částí domu se vychází z prohlášení vlastníka. Tam jsou jasně definované společné části domu. Zákon ukládá vlastníkovi společné části domu zpřístupnit. Výkřiky vlastníka, že něco nedovolí nebo nezpřístupní jsou pouze výkřiky do tmy. SVJ má moc vlastníka ke zpřístupnění donutit. Někdy je to sice zdlouhavé, ale svj bude úspěšné. Začněte dopisem s dodejkou, jakékoliv přesvědčovací řečí nemají smysl. Firma, která výměnu bude dělat nemá povinnost rozebírat jakousi kuchyňskou linku nic nechápajícího vlastníka, který vykládá nesmysly.
Poslední komentáře