Hlasování
Dobrý den, předseda výboru našeho SVJ zaslal členům emailem vyjádřit se a hlasovat o zvýšení příspěvku do FO a o úvěru na revitalizaci domu. Hlasoval jsem proti, protože se ani jeden bod neprojednával na poslední schůzi shromáždění. Teď mi přišel opět emailem výsledek hlasování, a to že v obou případech nadpoloviční většinou se to odsouhlasilo. Je tento postup správný? Přeci hlasování mimo shromáždění tzv.per rollam je možné, když je zapotřebí hlasů všech vlastníků, tento způsob hlasování však nemáme v našich stanovách. Nikde jsem se nedočetl, kolik hlasů je potřeba ke zvýšení příspěvků na správu (FO), revitalizace domu spadá zřejmě do „změny stavby“ a zde je zapotřebí souhlasu všech vlastníků, hlasování se zúčastnilo ale jen 78,37%. Je teda tento postup našeho výboru správný nebo podle mého mínění se dopustil chyby? Díky za radu
Vážený Jirko, pravděpodobně se u vás připravuje revitalizace domu. Pravděpodobně na revitalizaci nemá SVJ dostatek peněz. Předseda výboru proto řeší tuto situaci tak, že chce, aby vlastníci souhlasili za prvé se zvýšením příspěvku do tzv. fondu oprav, za druhé s tím, že si SVJ vezme úvěr u banky. K tomu je potřeba souhlas shromáždění vlastníků jako nejvyššího orgánu SVJ. Místo aby svolal zasedání shromáždění (= domovní schůzi), zvolil váš předseda metodu per rollam.
Vy nesouhlasíte. Ale z Vašeho dotazu není zřejmé, s čím nesouhlasíte. Nesouhlasíte s revitalizací domu? Nebo nesouhlasíte se zvýšením příspěvku do tzv. fondu oprav? Nebo nesouhlasíte s tím, že by si vaše SVJ bralo úvěr u banky? Můžete konkretizovat, proč nesouhlasíte? Neodpovíte-li na tyto otázky, hrozí nebezpečí, že Vás protistrana označí za kverulanta.
Tyto otázky budete také muset umět zodpovědět, když budete chtít využít svoje právo podle § 1209 NOZ a navrhnout soudu, aby dočasně zakázal jednat podle rozhodnutí, které jste napadl. Nepodáte-li soudu tento návrh do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl (nebo mohl dozvědět), vaše právo zanikne.
Na Vašem místě bych začal intenzivně jednat s předsedou. Vyžádal bych si od něho prohlášení vlastníka (domu) a Stanovy vašeho SVJ a podíval bych se na § 3041 odst. 2 NOZ a § 3063 NOZ. Pro základní informaci doporučuji podívat se též na § 1158 až § 1222 NOZ (bytové spoluvlastnictví).
Vyzbrojen těmito znalostmi, můžete klást další dotazy.
S pozdravem ivanq.
Jde-li o SVJ(2000), pak se ivanq mýlí ohledně aplikace právního předpisu.
Postupuje se podle ZoVB, ve kterém je možnost soudního napadnutí rozhodnutí shromáždění uvedena v § 11 odst. 3. Případně je možno použít obecná ustanovení o spoluvlastnictví (§ 1128 až § 1133). Výslovně se k obraně přehlasovaného spoluvlastníka vyslovuje § 1128 odst. 2 a 3, § 1129 odst. 2, a § 1130.
Ustanovení § 1206 je přímo použitelné pouze pro právnickou osobu SVJ(2012), vzniklou podle NOZ od 1.1.2014.
lake
Neustále se na tomto portálu přeme o tom, která ustanovení již zrušeného zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb., = ZoVB) jsou nadále závazná pro stará SVJ, vzniklá před účinností zákona č. 89/2012 Sb. (= NOZ), a která už ne.
Sice správně rozlišujeme stará SVJ(2000) a nová SVJ(2014), ale lišíme se v tom, do jaké míry pro SVJ(2000) nadále platí ustanovení ZoVB.
Podle mého názoru NOZ říká, že ZoVB byl zrušen a proto se jeho ustanovení do Stanov nových SVJ(2014) již neaplikují. Ale co platí pro stará SVJ(2000)? Pro ně platí § 3041 odst. 2 NOZ, který říká, že ustanovení Stanov SVJ(2000), která odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbývají závaznosti a SVJ(2000) je musí přizpůsobit tomu, co je napsáno v NOZ (donucující = kogentní, nelze se odchýlit).
Podívejme se z tohoto hlediska na § 11 ZoVB a § 1209 NOZ. V obou případech se jedná o právo přehlasovaného vlastníka požádat o rozhodnutí soud. Podle zrušeného ZoVB byla lhůta 6 měsíců. Podle NOZ byla tato lhůta zkrácena na 3 měsíce. Přehlasovaný vlastník se nemůže od této lhůty odchýlit. Jedná se tedy o donucující ustanovení a zkrácená tříměsíční lhůta platí i pro stará SVJ(2000).
V praxi to znamená, že když se přehlasovaný vlastník bude tvrdošíjně držet šestiměsíční lhůty, nestihne platnou tříměsíční lhůtu a soud jeho návrh nepřijme.
Pane ivanq, mýlíte se ohledně donucujících ustanovení.
Za prvé: Ustanovení § 3041 NOZ dopadá pouze na osoby „upravené tímto zákonem“. Je to v něm přece výslovně uvedeno. A k těmto osobám nepatří SVJ(2000), které je ode dne 1.7.2000 upraveno zákonem č. 72/1994 Sb. Pouhé zrušení ZoVB na tom nezměnilo vůbec nic.
Za druhé: Ustanovení § 1209 NOZ je donucující. Ale ušlo Vám, že pouze pro právnické osoby SVJ(2012). Pokud se domníváte opak, citujte tu čáíst NOZ, která by zavedla pro SVJ(2000) povinnost řídit se částí NOZ určenou pro úplně jiné právnické osoby, vznikající podle jiného zákona v jiné době a jiným způsobem, vykonávající jinou správu jiného domu a mající z toho důvodu jinou právní osobnost.
Na stávající SVJ(2000) se vztahují pouze obecná ustanovení NOZ o právnických osobách (§ 118 až 209), neboť SVJ(2000) je právnickou osobou. A mezi nimi je i toto ustanovení:
| 89/2012 Sb. § 158 (1) Zakladatelské právní jednání může stanovit pro schopnost orgánu usnášet se vyšší počet zúčastněných, vyžádat pro přijetí rozhodnutí vyšší počet hlasů nebo stanovit postup, kterým lze způsob rozhodování orgánu měnit. |
Stanovy SVJ tedy mohou obsahovat postup, kterým lze usnesení shromáždění měnit. Jediným postupem pro SVJ(2000) je napadení usnesení soudem. Obsahují-li stanovy k tomu lhůtu šestiměsíční, lze z § 158 NOZ dovodit, že tato lhůta platí i nadále.
NOZ je ovšem paskvil. Pro spolky stanoví lhůtu 3 měsíce:
| 89/2012 Sb. § 258 Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. § 259 Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. |
Obdobně je to uvedeno pro lhůtu platnou pro rozhodování shromáždění SVJ(2012).
Pro rozhodování o spoluvlastnických záležitostech je však v NOZ stanovena lhůta mnohem kratší:
| 89/2012 Sb. § 1128 (3) Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. |
Otázkou tedy je co vlastně platí pro SVJ(2000). Z důvodu právní jistoty bude nejrozumnější přidržet se kratších lhůt. A to NOZ měl být jednoduchý a srozumitelný předpis.
lake
Vážený lake,
problém složitosti a nesrozumitelnosti NOZ my dva na tomto portále nevyřešíme.
Jsem proto rád, že jsme se shodli na tom, že z důvodu právní jistoty bude nejrozumnější doporučit tazatelům přidržet se kratších lhůt (= ne 6 měsíců, ale 3 měsíce nebo jeden měsíc), co se týče zániku práva vlastníka jednotky odvolat se k soudu podle § 11 odst. 3 ZoVB nebo § 1209 odst. 1 NOZ.
Tuto nejednoznačnost z naší pozice nemůžeme odstranit. Rozřeší ji až soudní praxe nebo eventuální další „mini“ úpravy zákona, podobně jako se to děje s názvem společenství vlastníků, s účastí notáře při změně stanov apod.
S pozdravem ivanq.
FO neexistuje, ale to asi víte. Takže co jste si odhlasovali?
- nevratné a nevyúčtovatelné příspěvky na správu domu?
- krátkodobé vyúčtovatelné a vratné zálohy na správu domu?
- dlouhodobé vyúčtovatelné a vratné zálohy na správu domu?
Jste-li SVJ(2000), musí každá záloha být určena na krytí konkrétních nákladů, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech. Může tedy jít jak o zálohy krátkodobé, tak i dlouhodobé.
Základem je tedy, aby byl napřed odhlasován dlouhodobý plán oprav a údržby domu. O tomto plánu se hlasuje tříčtvrtinovou většinou hlasů všech vlastníků jednotek, pokud jste si nezměnili stanovy. Není-li odhlasovaný plán, není SVJ oprávněno předepisovat ani vymáhat žádné zálohy, protože neprokáže, že by byly nutné.
Dále je SVJ povinno prokazovat nutnost záloh dlouhodobým finančním plánem. Bez něj je SVJ neschopné prokázat, že od Vás potřebuje právě tu částku právě v té době. Je přece obrovský rozdíl v situaci kdy je např. plánována nutná oprava střechy v částce 200 tisíc Kč, nebo generální oprava s výměnou krytiny za 1 milion Kč, v horizontu 10 let. Kolikpak mají vlastníci jednotek měsíčně skládat na zálohách? Víte to? Ví to výbor SVJ?
- možná nula Kč, je-li částka už našetřena
- možná 694 Kč měsíčně, je-li našetřena polovina částky na dílčí opravu
- možná 3472 Kč měsíčně, je-li našetřena polovina částky na generální opravu
- možná 1389 Kč měsíčně, není-li nic našetřeno a za 10 let se provede dílčí oprava
- možná 6945 Kč měsíčně, není-li nic našetřeno a za 10 let se provede generální oprava
- možná nula Kč měsíčně, pokud se za 10 let provede dílčí oprava, na kterou si SVJ vezme úvěr a vlastníci budou teprve pak hradit své příspěvky ve splátkách
- možná nula Kč měsíčně, pokud se za 10 let provede generální oprava, na kterou si SVJ vezme úvěr a vlastníci budou teprve pak hradit své příspěvky ve splátkách
- možná nula Kč měsíčně, protože se plánuje za 5 let nabídnout podkroví domu k výstavbě tří nových jednotek a stavebník se zaváže provést opravu střechy vlastním nákladem
- možná …
- možná …
- možná to bude ještě úplně jinak
Takže: Kolik máte hradit, na jaký nutný účel a kdy má práce být provedena? Co o tom máte uvedeno ve schváleném plánu oprav? Jak se bude akce financovat? Pouze ze záloh, kombinací záloh a platby příspěvku, pouze platbou příspěvku? A ten příspěvek bude SVJ chtít jednorázově, nebo bude možné rozložení do splátek? Co o tom máte uvedeno ve schváleném finančním plánu?
Pokud členové výboru neumějí na tyto otázky odpovědět, pak nelze ani přibližně stanovit kolik byste měl platit na zálohách. Neví se jaká částka je nutná na krytí budoucích nákladů. Neví se jaké jsou ty budoucí náklady. Neví se ani na co by se měly vynaložit. Neví se kdy. Neví se zda vůbec je nutné vybírat nějakou zálohu. Nic není schváleno, takže neexistují budoucí nutné náklady podle § 15 odst. 2 ZoVB. Neexistuje tedy právní důvod k výběru záloh na správu.
Nevíte na co máte platit, nevíte zda jde o zálohu krátkodobou či dlouhodobou, nevíte kdy bude Vaše záloha použita, vyúčtována a vypořádána. Ani netušíte zda záloha je přiměřená, příliš nízká či příliš vysoká. Nevíte, zda budete za těch 10 let muset něco doplatit v hotovosti či jak se to vlastně vyřeší. Netušíte nic.
Vlastníci jednotek se nechávají vodit za nos.
Kdyby šlo o opravu jejich auta v servisu, nedovolil by si technik říci: „Tak mi tady napřed podepište zálohu 1000 Kč měsíčně napořád, a pak se možná někdy podívám, jestli to Vaše auto potřebuje nějakou opravu.“.
lake
Lake, nemohl byste prosím jednou někde v separátním příspěvku pro nás nechápavé přehledně a polopaticky jednou pro vždy vysvětlit, jaký je rozdíl mezi těmi pojmy a co v sobě obsahují, vč. typických příkladů? A klidně to pak někam připíchnout, aby se lidi furt neptali. Uděláte dobrý skutek. Děkuji.
- nevratné a nevyúčtovatelné příspěvky na správu domu?
- krátkodobé vyúčtovatelné a vratné zálohy na správu domu?
- dlouhodobé vyúčtovatelné a vratné zálohy na správu domu?
Pane Maxxx, o rozdílu mezi zálohami a příspěvky najdete něco například zde: http://www.portalsvj.cz/…omu-doplneno#…
lake
Poslední komentáře