Změna prohlášení vlastníka

Pro JB:

Jak ObčZ, tak ZoVB platí vedle sebe a nijak si nekonkurují. ZoVB neříká naprosto nic o změně prohlášení vlastníka, nýbrž hovoří o „přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení“. To je podstatný rozdíl.

• Přijetí nebo změna Prohlášení je právním úkonem.
• Přijetí usnesení shromážděním právním úkonem není.

Vzhledem k tomu, že ZoVB o změně Prohlášení mlčí, je nutno vyjít z LZPS a § 139 ObčZ, který stanoví jednoznačně, že jde-li o právní úkon, musí všichni spoluvlastníci jednat společně.

K právním úkonům patří například nabytí nebo pozbytí vlastnictví či spoluvlastnictví k nemovitosti nebo jejím částem. Též stanovení částí domu společných všem nebo jen některým vlastníkům jednotek.

lake

Pokud tomu dobře rozumím, tak ta věta o usnesení se týká částí společného majetku o nichž se shromáždění na něčem usnese nesmí však dojít ke změně vlastnictví.

Dalo by se tedy říci, že když je uvedeno v obsahu Prohlášení vlastníka, že součástí společného majetku je i cituji „společné technické vybavení prádelny (pračka, ždímačka mandl a jiné vybavení sušáren prádelen a žehlíren“, tak se Shromáždění může usnést 3/4 většinou ve věcech technického vybavení.

Zdá se mi v liteře zákona 72/1994 Sb §11 odst.4, že se Shromáždění usnese 3/4 většinou, že již nebude opravovat rozitou vanu a pračku v Prádelně, nebo že zruší mandl v Sušárně, protože už tam vše stojí už 20let a nikdo to nechce používat.

Co ale změna účelu užití? Může 3/4 usnesení částečně změnit/rozšířit funkci Sušárny a říci, že jde o místnost kde se krom sušení prádla hraje i pingpong (je skládací, spolumajitelé střídají se sušením dle dohody)? Nebo třeba úplná změna – z Prádelny udělat Kolárnu?

Nezmění se vlastnictví, plochy jsou stejné, jen se aktualizuje způsob užití oné místnosti.

Je to pořád ještě usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka? Nebo už jde o změnu?

Nenechte se chytit na past slova „změna“.

„Vzhledem k tomu, že ZoVB o změně Prohlášení mlčí, je nutno vyjít z LZPS a § 139 ObčZ, který stanoví jednoznačně, že jde-li o právní úkon, musí všichni spoluvlastníci jednat společně.“

Tady prosím o upřesnění, nevidí úplně přesně, jak by potřeba jednomyslnosti měla z uvedených ustanovení plynout.

Ani rozhodnutí Nejvyššího soudu uvedené v této diskusi níže nedává návod, jak prohlášení vlastníka měnit.

„§ 139 ObčZ … stanoví jednoznačně, že jde-li o právní úkon, musí všichni spoluvlastníci jednat společně.“

Nic takového § 139 ObčZ nestanoví.

Pane lake, Vaše 2 posl.příspěvky obrací vše naruby. Změnou oddílu C prohlášení jsme naopak zrušili přiřazení společných částí domu jen některým bytům a napravili porušení zákona bývalým majitelem domu-města, který s námi o prohlášení nejednal. Pokud jde o hlasování o změně prohlášení vlastníka cituji odst.2 § 139 obč.zákoníku : O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů…soud. DZ k § 139 : Dosavadní úprava vycházela ze zásady jednomyslného rozhodování vlastníků. Většinový způsob rozhodování, který nová úprava zavádí, je spravedlivější, protože respektuje velikost podílů. J.S.

Pane Smejkale,

jednali jste v rozporu s Listinou základních práv a svobod. O vlastnických právech jste "rozhodli" bez souhlasu vlastníka. Váš subjektivní názor o údajném "porušení zákona bývalým majitelem domu-města" jste až dosud nijak nedoložil. Soudy jsou zatím jiného názoru (a stálo to důchodce-vlastníky jednotek ve Vašem domě již 100000 Kč, jak sám píšete v jiném vláknu). Zřejmě hodláte v mrhání cizími penězi pokračovat.

Citujete sice Občanský zákoník, ale vybral jste si špatné ustanovení. Viz §139 odst. 1:
"Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně."

Dále si přečtěte ZoVB, zejména § 4 odst. 1:
"Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen "prohlášení") určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu."
Z uvedeného plyne, že je to vlastník budovy a nikdo jiný, kdo určuje vlastnické vztahy a totéž platí i o případné změně prohlášení. O změně tedy nemohou rozhodnout jen někteří spoluvlastnící, ani shromáždění (hlasováním), neboť zákon takovou pravomoc shromáždění nesvěřil.

Jinou věcí je, že obsah některých ustanovené Prohlášení se okamžikem vzniku SVJ stal nadbytečným-obsoletním. Změna Prohlášení ve věcech týkajících se vlastnických vztahů však není v kompetenci SVJ.
Pokud se domníváte opak, uveďte (citujte) právní předpis.

lake

Pane lake, je v listině zákl.práv napsáno, že každý může porušovat zákony a nikdo mu v tom nesmí bránit ? Sám tvrdíte že se vlastnické vztahy jednotek vymezují p r o s t o r o v ě. Zkuste vymezit trubky prostorově. Totéž udělaly soudkyně VS.Kdybych se zeptal radia Jerevan nebo Plzeňské právnické fakulty zda moje 4 měšťanky stačí na to abych byl právníkem, možná že bych se dočkal odpovědi : Proč ne, když mohou soudci měřit trubky na m3 nebo m2. O placení dosavadních soudů nemějte péči. Již jsem vysvětloval, že z peněz SVJ nešla ani koruna a těch 100 tisíc jsem definoval nejen na důchodce, ale i na stát. §11 odst.5 zákona o vl.bytů říká : K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech hlasů. A můžeme diskutovat dál. J.S.

Usnesení Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 29 Cdo 406/2010, ze dne 30.11.2011

• doplňuji textem

Shromáždění společenství vlastníků bytových jednotek nemůže svým rozhodnutím změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na bytové jednotky a společné části.

(Usnesení Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 29 Cdo 406/2010, ze dne 30.11.2011)

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v právní věci žalobce L. M., proti žalovanému Společenství vlastníků H., se sídlem v L., zastoupenému JUDr. R. V., advokátem, se sídlem v L., o určení neplatnosti usnesení shromáždění, vedené u Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci, pod sp. zn. 39 Cm 139/2008, o dovolání žalovaného proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 20. října 2009, č. j. 14 Cmo 125/2009–69, tak, že dovolání se odmítá.

Z odůvodnění:

V záhlaví označeným rozsudkem Vrchní soud v Praze potvrdil k odvolání žalovaného rozsudek ze dne 29. ledna 2009, č. j. 39 Cm 139/2008–34, ve výrocích I. a III., jimiž Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci zrušil usnesení, přijaté shromážděním Společenství vlastníků H., konaným dne 21. června 2007, pod bodem 10 zápisu, jímž shromáždění rozhodlo o změně prohlášení vlastníka budovy v části vymezující bytové jednotky a společné části budovy tak, že se v části B (vymezující bytové jednotky) vypouští slova „okna a parapety“ a v části C (určující společné části budovy) doplňuje text „okna a parapety přístupná z bytových jednotek“ (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III).

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jež Nejvyšší soud podle ustanovení § 243b odst. 5, § 218 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), odmítl jako nepřípustné.

Dovolání proti potvrzujícímu výroku rozhodnutí ve věci samé může být přípustné pouze podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. (o situaci předvídanou v ustanovení § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. nejde), tedy tak, že dovolací soud – jsa přitom vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně jejich obsahového vymezení (§ 242 odst. 3 o. s. ř.) – dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam.

Odvolací soud založil své rozhodnutí na (dovoláním zpochybněném) závěru, podle něhož do působnosti shromáždění společenství vlastníků bytových jednotek nespadá rozhodování o změně prohlášení vlastníka budovy v částech obsahujících rozdělení budovy na jednotky a společné části domu (§ 4 odst. 2 písm. b/ a c/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví by­tů).

Jak Nejvyšší soud již opakovaně vysvětlil, rozhodnutí odvolacího soudu nečiní zásadně právně významným otázka, jejíž řešení je zcela zjevné a jež nečiní v soudní praxi výkladové těžkosti (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. ledna 2001, sp. zn. 22 Cdo 1603/99 a ze dne 30. května 2006, sp. zn. 29 Odo 462/2005, ze dne 24. května 2007, sp. zn. 29 Cdo 48/2007 či ze dne 9. prosince 2009, 29 Cdo 5295/2008). Tak je tomu přitom i v projednáva­né věci.

Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že shromáždění společenství vlastníků bytových jednotek nemůže svým rozhodnutím změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na bytové jednotky a společné části (§ 4 odst. 2 písm. b/ a c/ zákona o vlastnictví bytů), a že takové oprávnění nelze dovozovat ani z ustanovení § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Je tomu tak již proto, že způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít práva povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena na věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek).

Uvedený závěr považuje Nejvyšší soud za natolik jednoznačný, že neshledává důvodu k jeho potvrzení připustit v projednávané věci dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.

Dobrý den, chci se zeptat. Většinový vlastník domu má podle prohlášení vlastníka z roku 1995 platit rekonstrukce střechy z výnosů z nebytové jednotky, která mu byla tímto prohlášením vložena do vlastnictví. O 8 let později ale SVJ přijalo usnesením nové stanovy domu, kde je této povinnosti zbaven a hradit mají jednorázovou čáskou opravy domu všichni vlastníci s výjimkkou jednoho. Mám proto 2 dotazy:

lze takto změnit prohlášení vlastníka stanovami, když byly přijaty jednomyslně?
může být jeden vlastník vyjmut s financování oprav domu?

Děkuji, Agáta

Prohlášení vlastníka se nikdy nezmění změnou stanov, nýbrž jedině změnou samotného Prohlášení. To jsou dva odlišné dokumenty s naprosto odlišným určením i obsahem. Navíc změněné znění Prohlášení vlastníka je nutno vložit do listin katastru. (Případně se do katastru vkládá dodatek Prohlášení.)

K jinému způsobu přispívání nežli podle spoluvlastnických podílů je nutná dohoda všech, kteří mají hradit jinak nežli podle podílů. Tato dohoda nemá nic společného s Prohlášením vlastníka. Dohoda může samozřejmě být na jakémkoliv kusu papíru, například vedle jiného textu (jiná smlouva o čemkoliv, Prohlášení vlastníka, nebo stanovy SVJ). Dohodu je vždy nutno přijmout jednomyslně a musí na ní být podpisy všech.

Je-li přijata taková dohoda podle § 15 odst. 1, pak jejím obsahem může být například úplné osvobození některého vlastníka jednotky od přispívání na správu domu. Dohoda ovšem patří do oblasti závazkových práv a proto nepřechází na nabyvatele jednotky.

lake

Moc děkuji za odpověď. Pokud je tedy v Prohlášení formulace, že nebytová jednotka se stává majetkem vlastníka XY (u nás toho většinového) a ten z jejích výnosů zaplatí opravu fasády, znamená, že druhá polovina věty „že zaplatí opravu fasády“ je neplatná? Nebo dokonce celé Prohlášení? Momentálně totiž máme formulaci „nově vytvořená nebytová jednotka se stává majetkem vlastníka XY (u nás toho většinového) a ten z jejích výnosů zaplatí opravu fasády“ v Prohlášení. V novějších stanovách ale tato povinnost stanovena není a je zde stanovené klasické podílové přispívání s vyjutím jednoho z nájemníků (nikoliv toho, který má podle Prohlášení patit opravu fasády). Tyto stanovy byly přijaty jednomyslně. Děkuji za doplnění. A

Aleno, pletete si navzájem tři velmi různé dokumenty. Prohlášení vlastníka je dokument, kterým vlastník budovy rozděluje budovu na jednotky a společné části. Darovací či kupní smlouva je dokument, kterým vlastník věci daruje/prodává tuto věc jiné osobě. Stanovy SVJ je dokument, který obsahuje práva a povinnosti vlastníků jednotek a další záležitosti, vyjmenované v ZoVB a ve vzorových stanovách.

Vy máte první dva dokumenty spojené do jediné listiny, ale to vůbec nic neznamená: jde o dva odlišné právní úkony, dvě různé písemné smlouvy na jednom papíru.

• Prohlášením vlastníka byla budova rozdělena na jednotky,
• Kupní smlouvou nabyl kdosi jednu z těchto jednotek do svého vlastnictví.

Věta „… že zaplatí opravu fasády“ není neplatná, ovšem není součástí Prohlášení vlastníka. Je součástí kupní smlouvy. Kupující nabyl jednotku v domě a zavázal se uhradit kupní cenu nikoliv v penězích, ale v nepeněžním plnění (ve výkonech) – zavázal se přece uhradit za to opravu fasády domu.

Vaše stanovy jsou také podobný kočkopes, protože spojují do jednoho dokumentu dva právní úkony:

• Stanovy SVJ – právnické osoby přijaté podle § 4 ZoVB,
• Dohoda vlastníků jednotek o jiném způsobu přispívání na náklady správy domu (§ 15 odst. 1 ZoVB).

lake

Co znamená „dohoda dotčených vlastníků o změně jejich práv a povinností“ dle § 1172 ?

Dohoda znamená 100% souhlas vlastníků ?

Nevím, kolik máme „většina hlasů, popřípadě kvalifikovaná většina hlasů určená v prohlášení“.

Hledal jsem v diskusi zadáním „§ 1172“, ale asi se zde o tom nediskutovalo.

Děkuji za vysvětlení.

Změna prohlášení

(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. (2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

K přestavbě podkroví na byt je třeba uzavřít Smlouvu o výstavbě dle § 1170. Počet hlasů je asi řešen v jiných paragrafech. Jaký je např. potřebný počet hlasů k prodeji pozemku, který má několik vlastníků a jeden z nich prodat nechce ?

Pododdíl 3 – Výstavba domu s jednotkami § 1170 – Smlouva o výstavbě (1) Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek.

(2) Ve smlouvě strany ujednají alespoň

1. údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické

právo k jednotkám,

1. způsob úhrady nákladů výstavby,
2. velikost spoluvlastnických podílů k domu,
3. náležitosti stanov společenství vlastníků, pokud již nebylo založeno.

(3) Smlouva vyžaduje písemnou formu.

Smlouvu o výstavbě musí předcházet souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků usnesením, jímž se schvaluje provedení modernizace, rekonstrukce a stavební úpravy (společných částí domu), jestliže jimi nedojde ke změně vnitřního uspořádání domu a zároveň ke změně velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Jde o stavební úpravy, pro které se v praxi používají výrazy jako např. vestavba,