zálohové platby a příspěvky do "fondu oprav"

Proti gustu žádný dišputát. Uvažujete logicky, dala byste přístup k vašemu účtu, k vašim financím cizímu člověku? A uvědomte si, že do banky budou muset běžet výdycky oba dva najednou, nebo dokonce ve vašem případě tři. Domníváte se, že budou mít výdycky ve stejnou dobu čas, když bude třeba uhradit fakturu, nebo vyřídit něco jiného? To těžko. Daleko, daleko praktičtejší je internetové bankovnictví a tam lze souhlas dvou osob nastavit. Já praktik, který dělá účet společenství již 10 let, považuji váš postup za zcela nepraktický a nesmyslný, protože kontrolovat se dá i jiným způsobem. Nicméně, tady budou pravděpodobně i jiné názory. Takže, jak si to zařídíte, tak to budete mít. Sami pak poznáte, zde je to praktické nebo nesmyslné.

Vážená paní Schánilová, v žádném případě nedovolte přístup k penězům třetí osobě nebo straně. Naše SJV, jehož jsem předsedou, má najatou firmu na vedení účetnictví, ale ta nemá žádný přístup k našemu účtu. Účet obsluhujeme přes internet a pouze sami. Je to jednoduché a rychlé, máme taktéž pořízenou platební kartu, ze které se vybírá na drobné opravy domu, které provádíme samy pokud je v našich silách. Je to v pohodě již 3 roky. S vedením účtu spávcem nenáme moc dobré zkušenosti. Platit totiž veci a pohledávky bez našeho souhlasu a v celkem zbytečnou – brzkou- dobu.

Čipera

Paní Schánilová,

nejsem žádný znalec, odpovídám jen jako obyčejný člověk. Myslím si, že byste neměli připustit, aby Vám někdo cizí rozhodoval o Vašich penězích a mohl s nimi disponovat. Předseda chce mít možná klid, možná má na byťáků známé či kamarády, nevím.
Já bych se na Vašem místě nabídla, že správu Vašeho SVJ papírově povedu (třeba zvládnete i účetnictví) a budete lidem pravidelně poskytovat informace o stavu peněz na účtě a o tom, zač se peníze utratily.
Družstvo by si za to, že bude provádět správu a disponovat Vašim účtem, bude určitě také fakturovat nějakou částku, zdarma to zřejmě dělat nebude. A určitě to bude daleko více, než za kolik byste byla ochotna to dělat Vy.
Družstva nechtějí přicházet o byty ve správě, což je vlastně pochopitelné a normální, protože z toho žijí :-)

Tak se nedejte a zkuste zabojovat! Hodně štěstí! :-)

L.

Dobrý den, moc děkuji za radu.

Kdyby to jen trochu šlo, ujala bych se vedení, ale jsem v plném inv.důchodu a stále po nemocnicích, takže to by asi SVJ nepřijali! Jen jsem ještě chtěla s Vámi projednat jednu takovou věc, která se rovněž týká té samé věci, kterou jsem popisovala výše!

Když jsem tak o celé té věci se spravováním FO našeho SVJ,vybraným správcem přemýšlela, tak jsem vlastně došla k závěru, že my, Vlastníci pošleme na náš nově založený účet, veškeré fin.prostředky, družstvo si je stáhne na svůj účet a My, budeme mít účet zcela bez financí!Tudíž spořit bude družstvo a my, Naše SVJ nebudeme mít v podstatě žádné úroky, vzhledem, že na našem společ. účtě nic nezůstane! je to skutečně absurdní a nevídané, že předseda může takto nesmyslně jednat s našimi fin.prostředky!

Jde o to, že v předloženém měsíčním předpise plateb na služby od družstva- tj.,( správce služeb)zahrnuje i položku na FO!

Přeci není možné,abychom My vlastníci platili do FO a neměli naše peníze coby SVJ k dispozici, ale mělo je družstvo, které s námi jako se SVJ nebude mít prý žádný právní vztah!!! Je naprosto nepochopitelné, aby úroky z našich vložených a naspořených peněz do FO dostávalo družstvo!!! Zde, na netu jsem se dočetla, že pro nově vzniklá SVJ existuje řada zakonných kompetencí a povinností, které nelze přenést na správce služeb! Jenže, předseda právě kalkuluje s tím, že všem vlastníkům vysvětlil, jak se nikdo o nic nebudeme muset starat, ani výbor SVJ a jak o vše bude dobře postaráno právě byt.družstvem! Jedná se o úmyslné poškození našeho SVJ a nebo se jedná o naprostou hloupost našeho předsedy SVJ??? Opravdu nevím co si mám vlastně myslet a naskakuje mi husí kůže při pomyšlení, že budeme, Naše SVJ rukojmí naprosto nemyslícího člověka!

S pozdravem Schánilová

Obdoba toho Vašeho příspěvku je najít si jiného správce. :-)

Obáváte se oprávněně, ale hodně záleží, jak máte nastaveny přístupy k účtu. Třeba my to máme tak, že nám správce zasílá scanem faktury a výbor je hradí -správce nemá žádný přístup k účtu, vyjma měsíčního výpisu z banky. Existuje druhá varianta, že správce/výbor zadá platbu bance k úhradě a výbor/správce takříkajíc platbu autorizuje (připodepíše). když nedojde k aceptaci jedné ze stran, nic se neuhradí, ale mělo by jít nastavit účet tak, že není nutná akceptace ze strany správce. Tzn, že správce sice dá požadavek na platbu, ale bez akceptace výboru se neprovede, ale navíc když zadá platbu výbor, tak druhý člen výboru platbu připodepíše (to je vhodnější z důvodu, že když se správce šprajcne, tak se můžete dostat do vážných problémů).

Vážený SVJL a ostatní. Opět opakuji, je nutné načíst ustanovení Prohlášení vlastníka, kde v souladu se zákonem jsou stanovena „nějaká“ pravidla pro příspěvky na správu … .

Dále máte možnost, lépe řečeno povinnost, ve stanovách společenství stanovit v „části hospodaření“ pravidla hospodaření dle potřeb vašeho společenství a provozních záležitostí domu. (Každý dům je má odlišné.)

Pro inspiraci vkládám text možného znění stanov ve věci hospodaření společenství:

ČÁST PÁTÁ HOSPODAŘENÍ SPOLEČENSTVÍ Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro přispívání na správu domu a pozemku a pro úhradu cen služeb poskytovaných na základě smluv sjednaných společenstvím

ČI. XVI Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem

1. Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství jako:

1. krátkodobá záloha na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním jednotek,
2. příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku jakožto společných částí; k uvedenému účelu společenství zřizuje Fondy, např. Fond oprav a Fond společenství.

Společenství hospodaří s dalšími finančními prostředky získanými v rámci činnosti společenství. 2. Finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky jsou závazkem společenství vůči vlastníkům jednotek. 3. Finanční prostředky dle odstavce 1. písm.a) tohoto článku, se za daný hospodářský rok vyúčtují jednotlivým vlastníkům dle ustanovení čl.XVII těchto stanov proti skutečně vynaloženým nákladům. 4. Nevyčerpané finanční prostředky dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku v daném hospodářském roce se převádí do následujícího hospodářského roku. 5. V případě převodu nebo přechodu vlastnických práv jednotlivých jednotek se zůstatky dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku nevyúčtovávají. 6. Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. 7. K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v těchto stanovách vzniká dnem právní moci rozhodnutím soudu oprávněným vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. 8. Zasahuje-li vlastník jednotky do práv ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jejich výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého vlastníka nařídit prodej jednotky. 9. Výbor společenství informuje 1× ročně o stavu čerpání a konečném zůstatků finančních prostředků dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku. 10. Nabude-li společenství věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory k účelům uvedeným v zákoně o vlastnictví bytů a v těchto stanovách, je povinno s nimi hospodařit pouze v souladu s vymezeným účelem. Výbor nebo pověřený vlastník může v těchto záležitostech činit právní úkony pouze na základě usnesení shromáždění, pokud v usnesení shromáždění není stanoveno jinak. 11. Společenství je povinno uplatňovat a vymáhat plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství a plnění závazků třetích osob vůči společenství. Výbor či pověřený vlastník odpovídají za včasné plnění těchto úkolů. 12. Členové společenství jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. 13. Shromáždění společenství schvaluje dlouhodobý plán oprav, podložený tvorbou finančních prostředků dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku, s cílem zajištění řádného provozuschopného stavu domu k bydlení a dále k postupnému zvyšování technicko-ekonomického stavu domu, včetně technických zařízení domu. 14. Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu v souladu s dlouhodobým plánem oprav, popřípadě na základě přebytku plánovaného zůstatku finančních prostředků dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku. 15. Shromáždění společenství schvaluje způsob finančního řešení nezbytně nutných oprav nad rámec dlouhodobého plánu oprav, které nejsou finančně kryty zůstatkem dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku. 16. V případě řešení havarijních stavů, není-li na zůstatku finančních prostředků dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku dostatek finančních prostředků, je výbor oprávněn učinit takové kroky k zajištění finančních prostředků, aby byl havarijní stav odstraněn a bylo umožněno řádné a bezpečné užívání všech jednotek. 17. O nájmu či pronájmu prostor ze společných části domu, jakož i o případném jejich zcizení je zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek.

ČI. XVII Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby

1. Vlastníci jednotek jsou povinni vždy do 15. dne daného měsíce na účet společenství poukazovat předepsanou finanční částku, jež obsahuje:

1. krátkodobou zálohu na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním jednotek dle Čl.XVI odstavce 1. písm.a) těchto stanov, stanovenou výborem dle předpokládaných nákladů pro dané období,
2. příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku dle Čl.XVI odstavce 1. písm.b) dle těchto stanov; výši příspěvků si určí vlastníci jednotek na shromáždění zpravidla vždy na kalendářní rok dopředu tak, aby byly finančně zajištěny předpokládané náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi domu, jakož to společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku:

• Údržba – údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady, není-li obsahem provozních nákladů dle odst.1 písm.a) tohoto článku.
• Oprava – opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu, není-li obsahem provozních nákladů dle odst.1 písm.a) tohoto článku. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.
• Rekonstrukce – rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.
• Modernizace – modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.

2. Záloha na náklady za služby spojené s užíváním jednotky dle odstavce 1. písm.a) tohoto článku sestává z nákladů: vodné a stočné, teplo pro otop a ohřev TUV, provoz výtahu, odvoz likvidace TKO, elektrická energie za osvětlení společných prostor a společných zařízení, úklid společných prostor (chodeb a schodiště, chodníku, ploch garážových a parkovacích stání), pojištění domu, provozní náklady zvláštních technických zařízení – vjezd do garážových stání, odměna správci domu. Výše této zálohy se stanovuje podle nákladů předcházejícího roku v návaznosti na vývoji cen. Vlastník jednotky může v odůvodněných případech dohodnout odlišnou výši stanovení těchto záloh. Rozúčtování nákladů za služby spojené s užíváním jednotky se provádí podle obecně závazných předpisů. Zálohové platby na náklady za služby spojené s užíváním jednotky se každoročně vyúčtovávají jednotlivým vlastníkům dle skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za kalendářní rok nejpozději do čtyř měsíců po uplynutí hospodářského roku. Přeplatek se vrátí do 1 měsíce po vyúčtování jednotlivým vlastníkům, ve stejné lhůtě je vlastník povinen uhradit vyúčtovaný nedoplatek na účet společenství. Tento postup platí, pokud není obecně závazným předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu stanoven jiný postup.

Při absenci obecně závazných předpisů se rozúčtování provede takto:

Bytové jednotky a nebytové komerční jednotky

1. Náklady za vodné a stočné se rozúčtují dle faktury vodárenské společnosti na jednotlivé jednotky

v poměru dle naměřených hodnot poměrových vodoměrů studené a teplé vody v jednotce. Součástí oprávněných nákladů vodného a stočného jsou provozní náklady zařízení na změkčování vody na vstupu do domu. Pravidla rozúčtování vodného a stočného jsou uvedena v příloze č.2 těchto stanov.

1. Úhrada nákladů dešťovného, bude-li účtováno, se rozúčtuje v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu a parkovací ploše.
2. Náklady tepla na otop se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 40% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti vytápěné plochy jednotky. Spotřební složka činí 60% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů tepla.

Pravidla rozúčtování otopu jsou uvedena v příloze č.3 těchto stanov.

1. Náklady tepla na ohřev TUV se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů – vodoměrů TUV.

Pravidla rozúčtování ohřevu TUV jsou uvedena v příloze č.3 těchto stanov.

1. Náklady za provoz výtahu se rozdělí na bytové jednotky a nebytové komerční jednotky v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, dále se rozúčtují:

• na jednotlivé bytové jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba;
• na nebytové komerční jednotky v poměru podle velikosti plochy jednotky,
• u nebytové komerční jednotky v 1.NP se neúčtují.

Do nákladů se zahrnují provozní náklady za elektrickou energii, náklady za komplexní servis výtahu, dozorce výtahu, poplatky za telefon a běžné opravy výtahu včetně vandalismu.

1. Náklady za likvidaci TKO, budou-li hrazeny společenstvím, se rozdělí:

• na jednotlivé bytové jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba,
• na nebytové komerční jednotky, pokud nebudou mít uzavřeny samostatné smlouvy na likvidaci TKO, dle … jednotky.

1. Náklady za elektřinu na osvětlení společných prostor a provoz společných zařízení v domě, mimo elektrické energie výtahu a autoplošiny, se rozdělí na bytové jednotky a nebytové komerční jednotky a garážová stání a parkovací plochu v poměru takto:

• na jednotlivé bytové jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba;
• na nebytové komerční jednotky a na jednotlivé nebytové jednotky–garážové stání a parkovací stání se neúčtuje.

Do nákladů se zahrnují především náklady na elektrickou energii, výměny žárovek, opravy či výměny schodišťových automatů a osvětlovacích těles. Rovněž jsou zahrnuty opravy venkovních zvonků a ovládání domovních dveří.

1. Náklady za úklid společných prostor v domě, mimo garážových stání a parkovacích ploch, budou-li účtovány, se rozdělí na bytové jednotky a nebytové komerční jednotky v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu;

• na jednotlivé bytové jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba;
• na nebytové komerční jednotky se neúčtuje.

Do nákladů se zahrnují náklady spojené s běžným úklidem včetně generálních úklidů a na odvoz nekomunálního odpadu ze společných prostor.

1. Náklady za úklid společných prostor – chodníku a údržby zeleně přináležící k domu, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
2. Náklady za pojištění domu se rozúčtují v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
3. Náklady za správu domu, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky a nebytové jednotky – komerční prostory stejným dílem, u nebytové jednotky garážového stání ve výši 40 % bytové jednotky v případě vlastníka-člena společenství, který nevlastní bytovou jednotku nebo nebytovou jednotku-komerční prostor, u parkovacího stání ve výši 20 % bytové jednotky v případě vlastníka-člena společenství, který nevlastní bytovou jednotku nebo nebytovou jednotku–komerční prostor.

Součástí nákladů na správu domu pro bytové jednotky a nebytové jednotky–komerční prostory jsou i náklady na provádění odečtů podružných měřidel tepla a vody a rozúčtování nákladů.

3. Pro příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku společenství zřizuje tyto Fondy:

1. Příspěvek do Fondu oprav I., ze kterého se hradí náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi domu, jakož to společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku.

• Výše příspěvku jednotlivých vlastníků bytových jednotek a nebytových komerčních jednotek do Fondu oprav I. se odvíjí od výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu; pro určení výše příspěvku do Fondu oprav se připočítávají k příslušnému spoluvlastnickému poměru rozlohy teras, lodžií či balkonů ve výši 30%, jsou-li ve výhradním užívání vlastníka jednotky.

1. Příspěvek do Fondu společenství, na činnost Společenství vlastníků, jakož to právního subjektu, z kterého se hradí nezbytné náklady spojené se správou domu (administrativa, poštovné, poplatky z vedení účtu, SIPO, odměna notáři, odměna za výkon funkce, apod.). Výše příspěvku jednotlivých vlastníků do Fondu společenství je za každou bytovou jednotku a každou nebytovou komerční jednotku shodná; u nebytové jednotky garážového stání a parkovací stání se příspěvek předepisuje v případě vlastníka-člena společenství, který nevlastní bytovou jednotku nebo nebytovou komerční jednotku.

4. Vlastníci jednotek jsou povinni oznámit výboru společenství počet členů domácnosti-uživatelů bytu po jednotlivých měsících a hlásit změny počtu osob nejpozději následující měsíc. 5. V případě opoždění platby dle odstavce 1. tohoto článku či nedoplatku za vyúčtování záloh služeb spojených s užíváním bytu, je dlužník povinen k dlužné částce uhradit penalizační poplatek ve výši 5% dlužné částky za každý i za započatý měsíc trvání dluhu. V případě vymáhání dluhu hradí dlužník i náklady na vymáhání dluhu, popřípadě i škody vzniklé společenství z důvodu pozdní úhrady zálohových plateb dle odstavce 1. tohoto článku 6. Na žádost dlužníka může společenství vlastníků po odsouhlasení shromážděním od sankcí dle odstavce 5. tohoto článku upustit např. z důvodu finanční tísně dlužníka na základě dlouhodobé nemoci nebo ztráty zaměstnání, pokud dlužník přede dnem své žádosti uhradí dlužnou částku záloh na náklady spojené s užíváním bytu a příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství. 7. Termíny k rozúčtování nákladů a služeb spojené s užíváním bytů a nebytů:

1. Kalendářní rok 1.1. – 31.12.
2. Zúčtovací období, během kterého jsou trvale zajišťovány dodávky a služby poskytované k užívání pronajatého prostoru. Toto období je předmětem rozúčtování Fakturační období, během kterého dochází zúčtování, fakturace za dodávky a služby.
3. Předání vyúčtování výboru společenství domu, resp. spotřebitel bude s vyúčtováním písemně seznámen, nejpozději do 30. 4.
4. Reklamační období:

• 21 ti denní období od předání vyúčtování uživateli bytu či nebytového prostoru pro uplatnění reklamace rozúčtování – uživatelem (spotřebitelem) vždy nejpozději do 21.5.,
• 30 ti denní období od obdržení reklamace pro vyřízení včetně opravy rozúčtování při uznání reklamace – vždy nejpozději do 20. 6 .,
• předání opraveného rozúčtování v případě oprávněné reklamace – do 7 dnů od provedené opravy, vždy nejpozději do 27.6.

1. V případě prokázání chyb v rozúčtování služeb mimo reklamační období, vznikne náklad, který bude konečným spotřebitelům rozúčtován v následujícím zúčtovacím období. Výsledek zjištění se již do ukončeného rozúčtování zúčtovací jednotky nepromítá.
2. Splatnost rozúčtování nejpozději do 31.7.
3. Období pro úhrady nedoplatků z rozúčtování dodávek a služeb bez uplatnění penalizační sankce je vždy do 31.7, v případě uplatnění reklamace nejpozději do 31. 8.

Pozn.: Ve výše uvedeném se rozházelo (přeformátovalo) při kopírování číslování, pro inspiraci by to neměla být ale chyba.

Matějka

No klobouk dolů pane Matějka, mám vysokou školu, ale tohle nepochopím :-) Já jako předseda jsem to u nás zavedl daleko jednodušeji.

Vše platím z účtu já po dohodě s místopředsedou, který je účetní a jednou ročně dáváme přehled spoluvlastníkům . Při 16 bytech je to zcela dostačující.

A za co? Za překopírování? Ještě, že tady není lake, se svým autorským zákonem. Jana1

U nás dělám vše já. Jen to podvojné ne. To nikdy!

A už tu jsou opět fondy.

Čím více fondů, tím lépe.

Pane Matějko, díky. Problém, na který jsem narazil, je právě v tom, že naše prohlášení vlastníka a stanovy, jak jsem letos zjistil, stanovují, na jakých nákladech se kdo podílí jakm dílem, co se jak rozpočítává, do kdy musí být vyúčtování za předchozí rok či do kdy po zaslání vyúčtování musí případné nedoplatky majitel vyrovnat. Nikde jsem ale nenašel termíny právě pro to placení záloh (do kdy) – evidentně to před mnoha lety do stanov nebylo vloženo (byly použity vzorové stanovy) ani se o tom nejednalo a pak už to nikoho v průběhu let nenapadlo. Až letos jsem začal řešit dlužníky a když jsem zkoumal legislativu a naše dokumenty, zjistil jsem tento rozpor, proto mi šlo o to, zda termíny (pro platby záloh) nejsou někde řešeny obecně.

V textu uvedeném pro inspiraci by nemělo být problematické to, že se při kopírování přeformátovaly odstavce. Je tu jiný problém, na který jsem upozorňovala už před časem, kdy byl uveřejněn stejný text.

K ČI. XVI Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem bych ráda zopakovala, že dlouhodobá záloha na správu domu se tvoří podle účetních předpisů jen v případech, že jde o částky, které budou využity v dalších účetních obdobích.

V textu je uvedeno, že „V případě převodu nebo přechodu vlastnických práv jednotlivých jednotek se zůstatky dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku nevyúčtovávají.

To je podle mého názoru nesprávné, protože v případě převodu nebo přechodu práv je třeba vyúčtovat (nebo alespoň sdělit) výši nevyčerpaných záloh na správu, aby je mohl prodávající promítnout do prodejní ceny jednotky. Pravdou je pouze, že se podle ZoVB nevyčerpané zálohy na správu finančně nevyrovnávají.

V textu je chybně zmiňován místo kalendářního roku hospodářský rok.

V pořádku je, že výbor rozhoduje v souladu s dlouhodobým plánem oprav, ale už méně se mi líbí, že může rozhodovat na zákládě přebytku plánovaného zůstatku finančních prostředků dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku. I o využití nevyčerpaných záloh mají právo rozhodovat vlastníci jednotek.

Text pro inspiraci rovněž uvádí: „V případě řešení havarijních stavů, není-li na zůstatku finančních prostředků dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku dostatek finančních prostředků, je výbor oprávněn učinit takové kroky k zajištění finančních prostředků, aby byl havarijní stav odstraněn a bylo umožněno řádné a bezpečné užívání všech jednotek.“

Podle mého názoru má být v rozpočtu rezerva na řešení havarijních situací. Nestačí-li, měly by být pravomoci výboru určeny přesněji.

Přestože služby nejsou v současné době definovány žádným platným předpisem, nesouhlasím s tím, že jsou mezi službami zařazeny náklady na pojištění domu a na odměnu správci domu (externímu). Obě tyto položky patří mezi náklady na běžnou správu domu.

Další nesouhlas se týká zvyšování plochy o 30 % v případech, že vlastníci bytů užívají terasy lodžie nebo balkony. Současná právní úprava umožňuje pouze dohodu všech o jiné účasti na nákladech než ve výši spoluvlastnických podílů. Přepokládám přitom, že jde o společné části domu.

Fond oprav a fond společenství jsou naprosto nesprávné pojmy. Význam pojmů „fond“ už tu byl vysvětlován vícekrát. Není dobré opakovaně uvádět zavádějící pojmy.

Jinak samozřejmě považuji rady pana Matějky za velmi přínosné, v technické oblasti přímo za nenahraditelné.

N. Klainová

Vážená paní Klainová, a ostatní,

děkuji za Váš názor, kterého si vážím. Přesto si dovolím s Vámi nesouhlasit, oponovat a diskutovat.

1. Dlouhodobá záloha na správu domu se tvoří v souladu s ustanovením §15 odst.2 ZoVB, kde je výslovně uvedeno: „… Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. …“

2. V případě převodu nebo přechodu práv se nevyúčtovává nevyčerpaná záloha „na správu“ v souladu s ustanovením §15 odst.4 ZoVB: „… Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2. …“

Součástí zprávy o hospodaření společenství by mělo být uvedeno:

• kolik Kč bylo převedeno z předcházejícího hospodářského roku na dlouhodobé záloze bylo převedeno celkem, tj. na jeden podíl Kč;
• kolik Kč bylo za daný hospodářský rok na dlouhodobou zálohu vloženo příspěvků celkem, tj. na jeden podíl Kč, (stanovení případných dlužníků);
• kolik Kč bylo za daný hospodářský rok z dlouhodobé zálohy čerpáno celkem, tj. na jeden podíl Kč, (měl by následovat výčet čerpání);
• kolik Kč bylo převedeno do následujícího hospodářského roku na dlouhodobou zálohu celkem, tj. na jeden podíl Kč.

3. Uvádím hospodářský rok, který má, mimo výjimek dle §3 odst.2 zákona č.563/1991 Sb., 12 měsíců. Je pouze shodou okolností, že v případě společenství je nyní zákonem stanoven jako hospodářský rok „kalendářní rok“.

4. Je věcí daného shromáždění, jaké pravomoci svěří výboru společenství, tzn.do jaké výše může výbor užít finančních prostředků bez schválení předem shromážděním. Výbor musí ustát/zdůvodnit vlastníkům neplánované užití přebytku plánovaného zůstatku finančních prostředků na dlouhodobé záloze (úspory z plánovaných nákladů) či užití zůstatku k neplánovaným nákladům/výdajům. Jinak by se shromáždění mohlo někdy scházet každých čtrnáct dní.

5. Domnívám se, že žádná finanční kalkulace předem na řešení havarijních stavů není přesná. Modelový případ: vichřice strhla střechu, prší, náklad opravy (uvedení do původního stavu) přes milion, na účtě 300 tisíc, shromáždění je možné svolat až za 15 dní dle zákona, objednávka se musí vystavit, složit i záloha ve výši 50%, jednání s pojišťovnou k likvidaci minimálně 14 dní včetně zálohového plnění. Jak jinak řešit a stanovit či určit pravomoci přesněji? Poraďte prosím, především těm, kteří mají jen vzorové stanovy.

6. Co jsou „služby“ pro SVJ žádný právní předpis nestanoví, obdobně co jsou náklady na „správu“, respektive co se rozumí pojmem „správa“.

„ZoVB vůbec nevymezuje druhy služeb spojených s užíváním společných částí domu a jednotek, takže je vždy potřebné, aby buď stanovy SVJ nebo usnesení shromáždění určilo, jaké druhy služeb jsou ze strany SVJ zajišťovány či poskytovány.“ (JUDr.Jiří Čáp, místopředseda SMBD­.)

Je tedy pouze vnitřní záležitostí SVJ, kam bude zaúčtováno pojištění, či odměna správci, (zda do „služeb“ nebo na „správu“), pouze SVJ v dané záležitosti rozhoduje, ať se nám to líbí nebo ne.

7. Zvyšování plochy o 30 % či 50% v případech, že vlastníci bytů užívají terasy lodžie nebo balkony, je oprávněné. Tyto stavební prvky jsou většinou společnou částí domu, nemusí je mít všichni, či mají, především u nových staveb, různou plochu. Proč by se ostatní vlastníci, kteří neužívají tyto náležitost – u jejich jednotky nejsou, měli podílet na nákladech budoucích oprav, údržby (čištění dešťových svodů/odpadů), či kontrol apod.

Je tak možné určit v souladu se ZoVB dle:

• ustanovení §4 odst.2 písmeno c) „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,“
• ustanovení §4 odst.2 písmeno g) „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,“.

Pro výše uvedené není nutný souhlas = dohoda všech, jak uvádíte Vy a jiní. Všichni vlastníci hradí příspěvky na „správu“ dle velikosti spoluvlastnického podílu. Pouze ti vlastníci, kteří mají ve výhradním užívání některou společnou část budovy určenou dle §4 odst.2 písm.c) ZoVB (terasy lodžie nebo balkony) hradí za výhradní užívání těchto společných částí budovy „nějak“ rovnocenně a jasně stanovený příspěvek navíc. (Obdoba: pronájem sušárny ze společných částí domu pouze jednomu vlastníkovi).

O výše uvedeném se rozhoduje v souladu se ZoVB §11 odst.4, kdy postačuje pouze souhlas 75% přítomých.

8. Můžeme se bavit-diskutovat o pojmu „FOND“, z pohledu účetního, z pohledu jazykového, obsahového apod. (Dle kterého právního předpisu nelze nazývat příspěvek na dlouhodobou zálohu dle §15 ZoVB pojmem „Fond oprav“? Je pouze vnitřní záležitostí SVJ, jak bude nazývat účty či podúčty ve svém účetnictví.) Dobře, budu užívat pojmy v souladu s účetní analytikou: "Účet oprav“, "Účet společenství“.

Matějka

Pane Matějka,patřím k těm,kteří jsou zodpovědní a přesvědčeni že dokáží spravovat svůj finanční majetek lépe než SVJ.Proto považuji vysoké zálohy na dlouhodobé náklady na údržbu a správu za neúčelně investované peníze.Pro případ který uvádíte pod bodem 5.)je naprosto jednoduché řešení.K dispozici 300000.-,počet vlastníků 10,přibližný podíl každého vlastníka 10%,předpokládaná škoda 1000000.-,vichřicí shozená střecha problém všech členů SVJ. Schůzka přítomných minimálně 50%.Potřeba zálohy 500000.-, každý rozhodne pouze sám za sebe,písemný zápis.Máte k dispozici 500000.-,Můžete začít jednat.Shromáždění se následně může sejít třeba za tři týdny.Předpoklad:Kaž­dý s účastníků okamžité schůzky je schopný(tudíž-zodpovědný)finančně řešit svůj,byť společný problém.Předpo­kládám že ve společnosti je alespoň 50% normálních lidí.Přicházet o vlastní peníze kvůli nezodpovědným by neměl být současný trend.

Pane Matějko. Domnívám se, že termín dlouhodobá záloha je účelově použitý termín, pro odlišení družstva vs.SVJ. Upozorňování diskutujících stále na použití chybného termínu mi přijde zbytečné a šikanózní. Jako chybné a zavádějící navíc je, že termín záloha evokuje domněnku, že má být vyrovnána, v okamžiku prodeje bytu. A co se týká balkonů a teras, můžeme analogicky použít zákonem danou možnost přispívat na správu a opravy jiným způsobem, než podle zapsaných podílů. Jinak řečeno: Dojde-li k dohodě (100%) VBJ, lze v SVJ téměř vše. Víc, než otrocké chápání zákona je pochopit ducha zákona. Dle mě zdravý rozum, dobrá vůle a smysl pro spravedlnost je nad všechny zákony. Tak nějak bych si představovala fungování společenství jedinců se společným zájmem. Možná je to pouze idea, ale v budoucnosti to k podobnému modelu musí směřovat. Hezký víkend přeju. Jana1

Vážená paní Jana1,

§15 odst.4 ZoVB „Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek…“ jasně hovoří o zálohách.

Společenství účtuje o zálohách, které si musí „nějak“ rozlišit:

• první (krátkodobou) za hospodářský=ka­lendářní rok vyúčtuje a vlastníci nedoplatek uhradí nebo je jim přeplatek vrácen,
• druhá (dlouhodobá) se za hospodářský=ka­lendářní rok nevyúčtuje, pouze učetně zúčtuje, a její zůstatek se převede do následujícího roku.

K věci balkonů, či terasy je nutné chápat, že se jedná o společné části domu,

• které je možné v prohlášení vlastníka určit/vymezit jako společné části domu společné jen některým vlastníkům (postačuje souhlas 75% přítomných podílů),
• za tyto společné části domu ve výhradním užívání jen některého konkrétního vlastníka stanovit „nějaký“ příspěvek, (opět postačuje souhlas 75% přítomných podílů).

Takže v žádném případě není třeba dohody či souhlasu všech.

Poznámka z praxe: Odvod dešťové kanalizace z teras se musí čistit častěji, než splašková kanalizace, byť je to k nevíře, divila by jste se, co vše se zde najde/vytáhne při čištění protizápachových sifonů.

Matějka

Pane Matějko,

opusťte laskavě zbytečně konfrontační tón. Nikdo Vás neohrožuje, nikdo Vám nic nezakazuje. Pokud nevíte, co měla na mysli tazatelka ve vláknu "Kdo má ze zákona spravovat fond oprav SVJ?", udělejte to jako já: přečtěte si prostě její příspěvek.

Napsal jste: "... za tyto společné části domu ve výhradním užívání jen některého konkrétního vlastníka stanovit „nějaký“ příspěvek, (opět postačuje souhlas 75% přítomných podílů)"
O celkové částce příspěvku se hlasuje podle § 15 odst. 2 ZoVB, takže prostou (nadpoloviční) většinou přítomných hlasů; hlasovat budou pouze ti, pro které je příslušná část domu společná a kteří se na její správu budou společně skládat.

lake

Vážený pane „lake“,

asi jsem se štatně pro Vás vyjádřil.

1. Vy asi znáte Prohlášení vlastníka, stanovy daného společenství, usnesení shromáždění, smlouvu se správcem, tak víte co tazatelka miní. Já tyto dokumenty neznám, tak nevím.

2. Nejde v žádném případě o stanovení výše v Kč,

jde o stanovení pravidel příspěvku dle ZoVB §4 odst.2 písmene g): „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,“,

a k tomu je nutný souhlas 75% přítomných podílů v souladu s ustanovením §11 odst.4 ZoVB, jelikož se jedná o změnu/doplněk Prohlášení vlastníka.

Matějka

Nedivila bych se. Jsem od fochu. (KVP) Jana1

Děkuji za objasnění těch procent. Ve věci krátkodobé zálohy mám ale problém. Znamená to snad, že musím každoročně takto vyrovnávat příspěvek na pojištění, revize, materiál, a další nepravidelně se opakující platby? Tak to teda neděláme. Zas mě čeká šibenice.....? Ja­na1

A dodávám. V té krátkodobé záloze mám skrytou rezervu pro menší havarie.

A chtít po člověku, který chce jen bydlet a neleží na diskuzním portálu jako my, aby používal předepsané termíny, je bláhovost. Vím, jak diskutujeme na shromážděních.

Vážená paní Jana1,

neznamená to nic, žádná šibenice… Buďte v klidu, pokud je vše průkazné a přehledné, tedy nebude to zmatečné, tj. základní princip!

Je pouze vnitřní věcí daného společenství, jak si určí – stanoví – nazve:

• krátkodobé či dlouhodobé zálohy,
• co se bude každý rok vyúčtovávat v rámci služeb poskytovaných s užíváním jednotky a společných částí domu (krátkodobá záloha),
• co bude obsahem příspěvku na správu domu a pozemku (dlouhodobá záloha),
• jaká budou pravidla, apod.

Co nestanoví zákon, určuje si SVJ samo, tzn. že není pro SVJ na hospodaření „jednotný“ mustr. Já zde neustále tvrdím, že vzorové stanovy v části hospodaření „NIC“ nestanovují/neřeší pro praktický život SVJ. A většina SVJ, dle mých zkušeností, má vzorové stanovy.

Pozn.: na rozdíl od jiných diskutujících jsem zde zveřejnil návrhy statí stanov, do kterých se jiní jen „strefovali“, vlastní ale neposkytli, a o tom to zde vlastně je.

Matějka

Přesně chápu, nač narážíte. Mám podobnou zkušenost. Ale chybí mi váš klid a rozvaha. Já jsem hned napružená. A co se týká stanov SVJ, tak na tom jsem makala skoro týden. U nás je to komplikované souběhem s družstvem. Jana1

No, já v klidu jsem. Akorát mě zarazila ta povinnost vyúčtovávat a vybírat nedoplatky (přeplatky)v rámci krátkodobých záloh. Účetnictví (dříve podvojné) „klape“. O službách není pochybnost. A praktický život? Viz mé předchozí komentáře. Nemusíte číst znova. Jana1

Vážená paní Jana1,

asi jsme se později pochopili.

V našem případě pro domy u SVJ rozlišujeme vše jako:

• krátkodobé zálohy = „služby“ – které se vyúčtovávají,
• dlouhodobé zálohy = příspěvek na správu (nesprávně Fond oprav, nyní užívám Účet oprav), který se nevyúčtovává, pouze administrativně s vlastníky zúčtuje.

Obsah výše uvedených dvou položek již záleží na rozhodnutí daného SVJ, a dle jeho pokynů konáme.

Pozn.: všechny SVJ v naší správě zásadně účtují o „cizích“ penězích.

Matějka

No sláva! Ale neodpustím si poznámku:
Po družstevnicku: záloha na služby = vyúčtování 1× za rok.

provozní fond = běžné výdaje nevyúčtovávají se, probíhají stále

dlouhodobý fond = plánované výdaje (spoření na velké opravy)

Pořád mám dojem, že normální, člověčí řeč je srozumitelnější pro lidi. Jana1

Vážená paní Jana1,

plně souhlas. I tak může být.

Matějka

Pane Matějko, odpovídáte paní Klainové na příspěvek po 2,5 letech ... Snad rekord.

K pojmu "fond oprav":
Dnes se na tomto portálu objevil příspěvek "Kdo má ze zákona spravovat fond oprav SVJ?". Ve skutečnosti tazatelka míní zálohy na správu domu. V tomto případě správcem domu je SBD, které samozřejmě má svůj (skutečný) fond oprav, naplňovaný z nájemného od členů družstva. Tento příklad ukazuje, že nemá žádný smysl abyste slepě trval na nesprávném názvu, jehož použití může vést k nechtěným nedorozuměním.

Já ani nikdo jiný po Vás nechceme například, abyste levé straně říkal "nízká strana" a pravé straně "trojná strana". Jistě by Vám to přinášelo v životě nemalé potíže.
Nenuťte tedy nás ostatní, kteří mluvíme normální srozumitelnou češtinou, k nesmyslnému přejmenovávání toho, co "fondem oprav" nikdy nebylo, není a nebude.

Děkuji.
lake

Děkuji za Váš příspěvek, pane „lake“. Vy jste nikdy neodpověděl konkrétně na dotaz Vám směrovaný, jak máte ve Vašem SVJ ošetřeny ve stanovách platby od členů, příspěvky, aj.

Opět přesně víte, co tazatelka míní, měl by jste si fakt založit „věštírnu“.

Teoreticky mi můžete zakázat diskutovat ke starším příspěvkům, je to Vaše právo.

Já se ale prakticky, dle svého uvážení, mohu vyjádřit i k deset let starému příspěvku, to je moje právo.

Matějka