Výkon správy v SVJ

Záleží na tom, jak je to tam přesně uvedeno.

Může se jednat o skutečnost, kdy podle NOZ (viz. § 1189) platí, že SVJ nemůže uzavírat smlouvy o nájmu těch jednotek, které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. To nespadá pod správu domu a pozemku – jde o záležitost vlastníků jednotky (v tomto případě vlastníků jednotek jako podílových spoluvlastníků jednotky).

Podle ZoVB § 9a(1)c) SVJ naopak bylo oprávněno uzavírat smlouvy v případě nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.

Raději napište celou citaci.

Na správě se spoluvlastníci podílí tím, že hlasují na shromáždění.

SVJ by ve stanovách mělo být určeno v základních ustanoveních jako právnická osoba, která je založena za účelem daným zákonem, tedy správa domu a pozemku. A toto by mělo být též uvedeno ve stanovách, že je SVJ osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.

Takže celá citace: „Ve stanovách je třeba do roku 2017 provést určité změny. Například jde o název společenství vlastníků jednotek, který je potřeba upravit podle § 3042 NOZ dokonce v kratší lhůtě do 2.ledna 2016. Název SVJ musí nově obsahovat sousloí Společenství vlastníků a jméno domu, pro který SVJ vzniklo. Dále jde o výkon správy (tuto již budou vykonávat všichni spoluvlastníci, nikoliv SVJ) nebo o počet hlasů potřebných ke zvolení výboru nebo pověřeného vlastníka“. Následuje upozornění, že pokud SVJ stanovy nezmění stanoví soud přiměřenou lhůtu a následně pokutu až 100.000,– Kč, a v krajním případě může soud SVJ zrušit.

Pane Levape, neposlouchejte kydy vašich právníků. SVJ(2000) si nemusí měnit název, samozřejmě. Vaše SVJ je zapsáno v rejstříku pod svým současným názvem a tak tomu bude i nadále. Neexistuje právní důvod ke změně názvu. Co tvrdí Váš zmatený právník o názvech platí výhradně pro právnické osoby SVJ(2012), které vznikají teprve od 1.1.2014.

Vyhazujete peníze za nepoužitelné rady jakéhosi neználka. Co je třeba do stanov SKUTEČNĚ doplnit je něco úplně jiného. Je třeba upravit stanovy tak, aby byly v souladu s § 118 až § 209 NOZ. Dále musí obsahovat co požaduje zákon o veřejných rejstřících. Už se zde o tom psalo. Namátkou:

1. Je třeba do stanov doplnit adresu sídla právnické osoby. To Vám právníci neřekli?.
2. Dále je třeba změnit formulace o „jednání jménem SVJ“ za formulace „jednání za SVJ“. To Vám právníci neřekli?.
3. Je nutno stanovit jednoznačně kolik členů má statutární orgán (pokud to ve stanovách nemáte napsáno číslovkou). Uveďte pro jistotu také názvy funkcí v tomto orgánu.
4. Uveďte ve stanovách jednoznačně délku funkčního období členů každého voleného orgánu SVJ. Uveďte za jakých okolností se ukončuje výkon funkce před koncem funkčního období (např. odstoupení, odvolání člena …).
5. Stejně určitě musí být definováno zda SVJ má také jiné volené orgány a pokud ano, musí být jednoznačně uveden počet členů těchto orgánů, funkční období a způsob ukončení funkce před koncem funkčního období.

lake

Opět se tu rozcházíme v názoru. Pokud SVJ chce měnit stanovy tak, aby co nejvíce odpovídaly zvyklostem, termínům a dalším věcem, mělo by upravit i název:

Protože platí: §3042 Odporuje-li název právnické osoby ustanovením tohoto zákona, přizpůsobí právnická osoba svůj název požadavkům tohoto zákona do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti. Není povinna tak učinit tehdy, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný…

§1200, odst. 2 – Stanovy obsahují alespoň: a)název obsahující slovo „společenství vlastníků“ …

Vzhledem k možnosti ponechat si název, pokud je pro danou právnickou osobou příznačný pro tisíce SVJ(2000) určitě jako argument neobstojí.

Pane Korky, Váš názor je bezvýznamný, protože jej nedokládáte citací z některého celostátně platného právního předpisu. Jde tedy o Vaši fantazii bez právního podkladu.

Co zde omylem citujete z § 1200 NOZ, se na SVJ(2000) samozřejmě nevztahuje. Jde o část NOZ o právnických osobách SVJ(2012), které nově vznikají teprve od 1.1.2014. Zkuste se zorientovat v právních předpisech. Pokud se domníváte opak, citujte z NOZ něco, co by se vztahovalo na SVJ(2000).

Co zde omylem citujete z § 3042 NOZ, se na SVJ(2000) samozřejmě nevztahuje. Toto ustanovení dopadá pouze na právnické osoby, jejichž název je upraven zákonem č. 89/2012 Sb. Takovou osobou ovšem SVJ(2000) není. Je všeobecně známo, že o těchto právnických osobách (ani o jejich názvu) se NOZ nezmiňuje ani slovem. Pokud se domníváte opak, citujte z NOZ něco, co by se vztahovalo na SVJ(2000).

Takže je mi upřímně jedno, že se s Vámi „rozcházím v názoru“. Můj názor je v souladu s právem: SVJ(2000) nemá povinnost měnit svůj název, stanovený podle § 9 odst. 14 zákona č. 72/1994 Sb. a zapsaný v rejstříku.

lake

Chci-li hrát dle nějaké předpisu, musím se podřídit kompletně.

Nemůžu měnit stanovy, a tvrdit, že změním jen to a to, protože ostatní ustanovení se na mne nemohou vztahovat, protože to dříve řešilo něco jiného.

Budete-li hrát fotbal a chytat v brance a pak si řeknete, že budete raději chytat hokej, tak Vás taky nenechají chytat s fotbalovými rukavicemi. Tvrdě za to zaplatíte.

V §§ o právnických osobách není uvedeno, že se daná věc nevtahuje na právnické osoby, které vznikly před účinností daného zákona.

Opět platí, že jsem nenašel nikde stejný názor, který zde prezentujete.

Název dle 72/1994 se stane zavádějícím a nepřesným, protože bude odporovat ustanovení § 3042 a názvu, který je vyžadován v NOZ, protože nebude odpovídat aktuálnímu právnímu prostředí právnických osob, které se zřizují/zřizovaly za účelem správy společného majetku jejich členů a které by se změnou stanov, které se mění dle aktuální právní úpravy NOZ, měli této normě podřídit.

To jsou opět jen žvásty, Korky. Opět mlátíte prázdnou slámu a nedokážete citovat z žádného zákona to, co tvrdíte.

NOZ v žádném svém ustanovení neupravuje název právnické osoby SVJ(2000), vzniklé podle zákona č. 72/1994 Sb. Takže tyto právnické osoby nemají povinnost své názvy čemukoliv dodatečně přizpůsobovat. Opak jste ničím neprokázal.

Jestliže v zákonu není výslovně uvedeno, že se část o bytovém spoluvlastnictví retroaktivně vztahuje na jiné právnické osoby vzniklé před účinností NOZ, pak platí, že tato část NOZ se vztahuje pouze na právnickou osobu SVJ(2012). To platí i pro ustanovení § 1200 o názvu právnické osoby SVJ(2012). Opak jste ničím neprokázal.

lake

Stanovy jsou novým dokumentem, nový dokument se nemůže sestavovat na základě zrušeného právního předpisu, který byl nahrazen jiným.

To znamená sestavuji-li nové Stanovy, měl bych postupovat dle aktuálně platného předpisu, případně zohlednit ty části Stanov, které se nemění, například definice společných prostor z prohlášení vlastníka apod.

Tady nikdo o žádné retroaktivitě nehovoří. Bavíme se o tom, že některá ustanovení (většinou) původních (často vzorových) stanov neodpovídají aktuálnímu stavu.

Potřebuji tedy nové stanovy, abych nemusel hledat, zda platí stanovy či NOZ. A pokud chci nové stanovy dle NOZ, musím se podřídit i těmto ustanovením §§, co jsem citoval.

Myslím, že je to velmi srozumitelné a logické.

Pane Korky, už zase blázníte? Stará SVJ(2000) nemají nic společného s částí NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Už jsem napsal, že změna stanov znamená přizpůsobit jejich obsah ustanovení § 118 až § 209 NOZ, a zákonu č.304/2013 Sb. o veřejných rejstřících.

Pokud jde o ten název: SVJ tazatele je SVJ(2000) podle zákona č.72/1994 Sb. Své stanovy má tato právnická osoba od okamžiku vzniku. Svůj název má a nepotřebuje jej měnit. Je zapsáno do rejstříku pod tímto svým názvem. Jste úplně mimo realitu, což je u vás obvyklé.

lake

Pane lake, napíšu to naposledy, speciálně pro Vás:

Podle Vašeho názoru ustanovení § 3041 odst. 1 NOZ na současná SVJ nedopadá, neboť stanoví, že se uplatní u právnických osob upravených NOZ. Z této textace přechodného ustanovení je pak dovozováno, že současná SVJ do takto vymezené skupiny právnických osob nepatří, neboť jsou upravena pouze zákonem o vlastnictví bytů.

Tento názor je nutno odmítnout, a to jak z hlediska systematického zařazení daného ustanovení, tak smyslu, které toto ustanovení sleduje.

Systematicky je dané ustanovení zařazeno mezi přechodná ustanovení, jejichž účelem je obecně úprava vztahu nového právního předpisu k dosavadní právní úpravě a k právním vztahům podle ní vzniklým.

Z hlediska smyslu se dle důvodové zprávy jedná o ustanovení, jež má sledovat obecnou zásadu, podle které nová zákonná úprava osobního statusu dopadá ode dne účinnosti nového zákona i na právní poměry dosud trvající. Nová zákonná úprava SVJ tak dopadá i na již existující SVJ.

Přechodná ustanovení NOZ dále vyžadují, aby existující právnické osoby do 3 let ode dne nabytí jeho účinnosti uvedly své zakladatelské dokumenty do souladu s NOZ a doručily je příslušnému rejstříku.

V případě SVJ se jedná o přizpůsobení stanov nové právní úpravě.

Vzhledem k tomu, že se okruh povinných náležitostí stanov oproti dnešnímu stavu podstatně rozšiřuje, musí prakticky všechna SVJ své stanovy uzpůsobit a doručit je krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek. Do té doby veškerá ustanovení stanov, která jsou v rozporu k donucujícím ustanovením NOZ, pozbyly závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti.

Otázka vyvstala pouze v případě stávajících SVJ, která doposud nepřijala vlastní stanovy, a proto se jejich právní poměry řídí na základě zákona o vlastnictví bytů vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády. NOZ totiž tyto vzorové stanovy s účinností od 1. 1. 2014 zrušil a s vydáním nových nepočítá. Vzhledem k tomu, že by se tato SVJ ocitla dne 1. 1. 2014 ve vakuu, bylo vydáno stanovisko expertní komise k tomuto problému:

Podle tohoto stanoviska může SVJ i po nabytí účinnosti NOZ nadále vycházet ze vzorových stanov, i když bude tento právní předpis nabytím účinnosti NOZ zrušen.

Pane Korky, opsal jste cizí text. Vykradl jste článek Petry Mirovské ze dne 14.10.2013.
---------------------------------------------------------------

Domnívám se, že nemá cenu Vám vyvracet,co napslněkdo jiný. Není to váš názor. Přečtěte si laskavě Rozhovor s blbcem o NOZ, snad Vám to objasní právní stav.

Z ustanovení § 3041 NOZ lze dovodit pouze to, že na všechny právnické osoby dopadají ustanovení NOZ o právnických osobách. Protože i SVJ(2000) je právnickou osobou, musí upravit stanovy podle § 118 až 209 NOZ o právnických osobách. Ale to už jsem zde přece napsal, tak si laskavě nevymýšlejte něco jiného a nefantazírujte, že „ustanovení § 3041 odst. 1 NOZ na současná SVJ nedopadá“.

Dále platí, že na každou právnickou osobu také dopadají ustanovení zákona č.304/2013 Sb. o veřejných rejstřících. Protože i SVJ(2000) je zapsáno ve veřejném rejstříku, musí upravit své stanovy podle toho. I to jsem už zde napsal.

Neplatí však, že by právnická osoba SVJ(2000) měla bez důvodu upravit své stanovy podle nějaké jiné právnické osoby, kterou NOZ definuje zcela nově. Ty dvě odlišné právnické osoby – SVJ(2000) a SVJ(2012) – totiž spolu nemají nic společného.

K tomu, aby na SVJ(2000) dopadala právní úprava jiné právnické osoby, nově definované v NOZ, by muselo v NOZ být zařazeno výslovné a pozitivně formulované přechodové ustanovení. Přečtěte si k tomu judikaturu Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě právního předpisu. Viz Pl. ÚS 78/92, IV. ÚS 215/94, Pl.ÚS 21/96, III. ÚS 611/01, I. ÚS 654/03, II. ÚS 329/04, I.ÚS 344/04, I. ÚS 89/07, II. ÚS 2070/07, I. ÚS 3143/08, Pl.ÚS 17/11.

Máte k tomu něco relevantního?

lake

Lepší než do občanského práva a aplikaci přechodných ustanovení plést nálezy Ústavního soudu, které se vztahují k trestněpráv­ním věcem.

ANO, MÁTE PRAVDU ZAPOMNĚL JSEM UVÉST ZDROJ, se který souhlasím, a se kterým souhlasí právník SVJ, firemní právník.

Vám není pomoci, retroaktivních ustanovení v NOZ je spousta.

Ať už se jedná o nulovou, pravou či nepravou.

To, že Vám osobně nestačí obecný rámec definovaný retroaktivními přechodnými ustanoveními NOZ, je Váš problém.

Tvrdíte zde, že když se někdo rozhodne pro změnu stanov, které se mají řídit dle NOZ, nemusí měnit název. To je prostě fatální nesmysl.

Nemění se rozsah majetku a definice dle prohlášení, které je v souladu s ZoVB. Stále se jedná „fyzicky“ i dle obecné definice společenství vlastníků o stejnou právnickou osobu. A stejně jako u jiných právnických osob mohou být vnitřní poměry uspořádány předpisy, u kterých trvá právní účinnost i po jejich zrušení, pokud nejsou v rozporu s aktuálním právní úpravou.

Je to, jako kdybyste tvrdil, že když si koupíte za 10 Kč lístek na MHD před deseti lety, tak s ním můžete jet i dnes, i když je jízdné 20 Kč, protože vy cestujete dle starého přepravního řádu a ceníku, i když jste se před jízdou seznámil s aktuálním zněním i cenou, protože je důležité, kdy jste si lístek koupil a nikoliv, kdy jízdu nastoupíte dle přepravního řádu dopravce.

Ale nám nejde o stanovy jako nový dokument. Nám jde o úpravu stanov podle NOZ a nejsme si jisti co musíme a co nemusíme změnit. Ani z této diskuze nejsme o moc chytřejší protože co příspěvek, to jiný názor.

Věřím, a rozumím vašemu rozčarování.

Řeknu to takto, v našem SVJ jsme změnili Stanovy od základu a přizpůsobili aktuálnímu NOZ. Takže jsme změnili i název, protože se domníváme, že když chci podle něčeho fungovat, tak bych se měl řídit všemi ustanoveními, pokud nezasahují do majetkových práv. Což opravdu změna názvu právnické osoby není.

Ať už to nazveme změnou, úpravou, či něčím jiným, je to nový dokument, který nahrazuje původní.

Nebudete přeci hlasovat o tom, že se mění ve stanovách články číslo 9, 10, 12 apod. Vytisknete nové/upravené/změ­něné Stanovy a jako celek o nich budete hlasovat.

Zkuste i Google, prostudujte si stanoviska a pak si vyberte, jak budete postupovat. My jsme nad návrhem Stanov strávili několik vícehodinových sezení.

Omlouvám se, ale nedokáži pochopit proč by vlastně § 3042 byl v NOZ ? Vždyť v době kdy NOZ vznikl tak ještě žádné SVJ(2012) neexistovalo. Pouze SVJ(2000) tak mohla ustanovení § 3042 odporovat. Pane lake můžete mi to pokud možno slušně) vysvětlit?

Pane levape, Váš omyl je v názoru, že „pouze SVJ(2000) tak mohla ustanovení § 3042 odporovat“.

Zjevně jste nevzal do úvahy, že ustanovení § 3042 se použije pouze „… odporuje-li název právnické osoby ustanovením tohoto zákona“. Současný název kterékoliv právnické osoby SVJ(2000) však neodporuje žádnému ustanovení tohoto zákona. Takže § 3042 se nepoužije. Vnucená změna názvu se nekoná.

Pokud se Váš právník domnívá opak, ať zkusí najít v NOZ a citovat to místo, kde je v NOZ kogentně upraven název právnické osoby SVJ(2000). Vím, že bude hledat marně. Není to tam.

lake

Pane levape, § 3042 přece není v NOZ jenom kvůli společenstvím. Představte si právnickou osobu, jejíž firma je např. „Spolek sběratelů jahod, s.r.o.“. Vy z názvu poznáte, zda se jedná o s.r.o. nebo spolek? Zřejmě ne. A právě takové právnické osoby mají povinnost upravit svůj název aby nebyl klamavý.

P.V.

Moc děkuji za vysvětlení, už mi to došlo (snad).

Prošel jsem několikery stanovy, které mám k dispozici. Pojem výkon správy jsem v žádných stanovách nenašel, našel jsem vždy to, že SVJ je oprávněnou osobou ke správě domu.

Rozhodně bych doporučoval podrobně nové Stanovy prostudovat a například si stáhnout nějaké nové Stanovy z netu či ze sbírky listin u nějakého SVJ, které již má nové stanovy uložení u rejstříkové­ho soudu.

Následně je porovnat a upravit dle toho, jak by Vám vyhovovaly.

Ať žijí právníci. Bože můj, do čehos to duši dal?

P.V.

jsem zmaten. napsal jste, že:

„Kdo obývá byty ve vlastnictví družstva vám může být zcela jedno a družstvo není povinno Vám to sdělovat.“

Jinde na tomto webu se uvádí, že vlastník je povinen sdělit SVJ počet lidí v bytě. ergo pro SBD to neplatí? Nebo jak to vlastně je myšleno?

Votočka

Myslím si, že jakmile se zvolí představentvo SVJ, tak přejde veškerá správa domu na SVJ. Družstvo je pouze jedním z vlastníků a nemá žádný právní důvod k výběru a zvyšování záloh na energie společných prostor, nebo fondů oprav, či pojištění objektu. Budovu nespravuje, takže za co by si vyúčtovávalo poplatky za správu. Ostatní vlastníci také nemají samostatné smlouvy s dodavateli energií, nebo si neštosují doma fondy oprav. Domnívám se, že postup družstva odporuje zákonu 72/94 Sb..

Dle mne je pravda, ze vznikem SVJ, je druzstvo, jak spravne pisete, jen jednim z vlastniku. Dle vaseho popisu se domnivam, ze SVJ prevzalo zalohy za sluzby a vysi prispevku do FO od druzstva v nezmenene vysi a nadale je uctuje vsem vlastnikum. Sprava SVJ je neco jineho nez sprava drustva (viz nize)

Take je pravda, ze jak si druzstvo (vlastnik zbyvajicich bytu) nastavi pravidla hrazeni sluzeb cleny druzsta, to toho opravdu vedeni SVJ a ani ostatnim clenum SVJ (vlastniku bytu v osobnim vlastnictvi), opravdu nic neni.

A ted ty zalohy. Zvednout je patrne muze, ale nevim, jake jsou v druzstvu pravidla pro jejich navysovani (stoupajici cena energii, atp..) protoze zde patrne nedoslo k zadne zmene ve vydajich, druzstvo ma mene clenu a tim i umerne mene plati za el., vodu atp.

Sprava je trochu neurcity pojem

• druztvo totiz spravuje sve cleny (vede jim evidenci, ucetnictvi vybira najem atp, ty naklady nemusi byt umerne poctu clenu) a krom toho navic musi platit SVJ za spravu clenu SVJ jako takoveho.
• a pak do spravy obcas nestastne sprava budovy (udrzbar, revize aj) to ale by melo prejit z drustva na SVJ a mohlo by to stat stale stejne

Jednu takovouto transformaci prave prozivam. Mne prijde nefer, pokud se druztevnici dohodnou na takoveto transformaci, aby druzstvo jednalo v rozporu se zajmy zbylych (a i byvalych) clenu druzstva…

Kazdopadne stavajici clenove druzstva muzou svolat svuj nejvyssi organ a s aktualne zvolenym vedenim si to vyrikat a srovnat.

Pro méně chápavé a paní Pokornou:

Přestaňte laskavě mudrovat o tom co družstvo účtuje nájemcům svých bytů, jak jim rozúčtuje služby či jaké od nich vybírá částky na energii společných prostor, na fond oprav, na pojištění svého majetku.

To je pouze vnitřní věcí družstva. Opravdu vám do toho naprosto nic není.

Starejte se o činnost SVJ jehož jste členkou, ne o činnost družstva. Nechte družstvo hospodařit se svým majetkem. Ono vás také nesleduje a nevyzvídá jak hospodaříte Vy s Vaším bytem, ani Vám nemluví do toho jaké částky na jaký účel vybíráte od Vašeho nájemce.

lake

Pí.Pokorná, plně vás chápu, také jsme to prodělali.Původní vlastník SBD,pak 4SVJ,2 SVJ zůstalo SBD dělat správu,a 2SVJ si našli jiného správce a to právě z důvodu aby si SBD nemohlo dělat co chtělo.Oni dělají správce SVJ ale podle vlastních představ a to mnohdy odporuje všemu co tady kdy p.Lake napíše.Teorie je dobrá věc,ale v mnohém se rozchází s realitou.