vlastníkem domu je SVJ?
V roce 1997 mi byl převeden do osobního vlastnictví družstevní byt v bytovém domě na základě zákona č. 72/1994 Sb. Podle smlouvy o převodu jsem se stal rovněž spoluvlastníkem společných částí a prostor domu.
Státní instituce SFRB však ve své příručce k dotačnímu programu „Zelená úsporám“ označuje za majitele domu např. SVJ („nárok na dotaci mají pouze vlastníci domu, tedy např. fyzické osoby, družstva, SVJ, …“).
Domníval jsem se, že SVJ je právnická osoba jejíž členy jsou vlastníci bytových jednotek, ne, že vlastní jejich majetek. Došlo zavedením nových pojmů v NOZ, nebo jinak, k vyvlastnění majitelů bytových jednotek ve prospěch SVJ? SVJ podle mne zpravidla vlastní tři židle a kancelářský stůl nic víc.
Podle § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona stavebník k žádosti o stavební povolení připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud nelze tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem, a je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu (dále jen „doklad o právu“). Žalobce v žalobě se zdůrazněním slova „také“ v citovaném textu uvedl, že stavebník nepředložil stavebnímu úřadu doklad prokazující právo založené smlouvou provést stavbu. Ve svém výkladu se ovšem žalobce mýlí.
Účel předmětného ustanovení spočívá v prokázání soukromoprávního poměru stavebníka ke stavbou dotčeným nemovitostem. Stavebník tedy musí doložit listinu („doklad“), z níž je zřejmé jeho oprávnění vybudovat na určitém pozemku (včetně jeho součástí) konkrétní stavbu. Toto oprávnění bude v absolutní většině případů vyplývat z některého z věcných práv. Forma a obsah dokladu o právu se pak bude lišit v závislosti na rozmanitosti právních poměrů vztahujících se k dotčeným nemovitostem. Povinnost předložit doklad o právu v uvedeném smyslu [tedy dle prvé části citovaného ustanovení (po slova „a jeli“)] se nepochybně vztahuje též na společenství vlastníků jednotek, je-li stavebníkem.
Ve vztahu k tomuto druhu právnických osob si ovšem nelze nepovšimnout jejich specifického postavení, spočívajícího jednak v tom, že tyto osoby nemusí být, a ve většině případů též nejsou, nositeli příslušných věcných práv k dotčeným nemovitostem, jednak v tom, že vzhledem k důvodu jejich existence (viz např. § 1194 občanského zákoníku) lze důvodně předpokládat jejich častou stavební činnost. Právě z těchto důvodů zákonodárce věnoval druhou část citovaného ustanovení pouze společenstvím vlastníků jednotek. Jejich oprávnění ke stavební činnosti plynoucí z některého z věcných práv lze totiž odvodit od práv osob, jež jsou členy společenství, tedy od vlastníků jednotek. Přičemž současně dle prvé části citovaného ustanovení platí, že k těmto právům stavebník připojí příslušný doklad pouze tehdy, „pokud nelze tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem“.
A právě proto, aby mohl stavební úřad ověřit, že společenství vlastníků jednotek je v konkrétním případě oprávněno využít věcných práv jednotlivých vlastníků jednotek ke stavební činnosti, musí tento stavebník doložit „také“ některý z titulů, jimiž jej vlastníci jednotek k takovému postupu obvykle zmocňují, tedy smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek.
Zdá se, že vlastnická práva se dají odvozovat od vlastnických práv členů. Stačí se často zabývat stavební činností.
V.Procházka
Pane Procházko,
nenapíšete zde, prosím, odkud to opisujete? Děkuji.
Poněkud Vás poopravím, od vlastnických práv členů SVJ se neodvozují vlastnická práva SVJ, ale pouze právo SVJ provádět stavební činnost, což snad nikdo nezpochybňuje.
Antonín K.
Opisuji z rozsudku Krajského soudu v Brně 29 A 42/2015.
Nezpochybňuji ničí právo provádět jakoukoliv činnost na svém majetku. Stav. zákon uvádí tři možnosti prokázání takového práva. Stavebníkovo (jeho) vlastnické právo, právo dané smlouvou provést stavbu, nebo věcné břemeno ke stavbě. Zákon neobsahuje pro žádného stavebníka výjimku – musí být vlastníkem, mít smlouvu, nebo věcné břemeno. Žádná z oněch možností nebyla splněna. Vzhledem k neexistenci smlouvy i věcného břemene zbývá pouze vlastnické právo, které SVJ dle soudu prokáže tím, že dům má nějaké jiné vlastníky. Pro tuto Plzeňskou logiku mi rozum nestačí.
V.Procházka
SVJ není vlastníkem domu. Výzva zelené úsporám jen vypovídá o kvalitě autora. V první výzvě to ještě opravili v těch následujících už to neřeší vůbec.
U nás zatepleno a tak se opravě pravidel pro Zelenou úsporám již nebudu věnovat jako minule:
http://www.portalsvj.cz/…lena-usporam
Psal jsem ministrům, bez výsledku. Teprve po osobním jednání s ředitelem SFŽP se Směrnice 9 opravila.
Je neskutečné koho si platíme ze svých daní.
Hezký den!
Pavel
SVJ není vlastníkem domu a NOZ na tom nic nezměnil. Je ale pravda, že ve vztahu k některým skutečnostem se za vlastníka domu považuje, např.:
- ve vztahu k dokumentaci skutečného provedení stavby podle stavebního zákona,
- ve vztahu k umístění nádob na komunální odpad na vyhrazené místo podle různých obecních vyhlášek,
- k odpovědnosti za dodržování protipožárních opatření,
- a pravděpodobně i ve vztahu k dotacím z programu „Zelená úsporám“, jak je shora uvedeno.
Za vlastníka domu se SVJ nepovažuje nikde. Spoluvlastníci ale musí vystupovat jako celek – a k tomu je právě SVJ – bylo by nesmyslné, aby každý žádal o dotaci zvlášť.
Naprosto s Vámi nesouhlasím! Vlastnictví přináší výlučná práva a povinnosti. Financování nákladů na rekonstrukce v domě je výlučnou povinností vlastníka. SVJ je od toho, aby společný majetek spravovalo, ne aby zajišťovalo financování, které je výhradně starostí vlastníka. Pokud tak činí, pak zasahuje (spolu s SFRB) do vlastnických práv daných Ústavou ČR.
Jinými slovy: vlastníci si musí opravy o kterých rozhodli, financovat sami, jestli si na to vezmou úvěr, nebo požádají o dotaci, nebo zaplatí ze svých prostředků je výhradně jejich záležitost. Každý se může rozhodnout bez ohledu na ostatní vlastníky. SVJ to za ně dělat nemůže. Mohou se spojit a žádat společně, to ano, ale ne prostřednictvím SVJ. Jedině, že by ho tím pověřili naprosto všichni jeho členové.
Stále se najdou lidé, kteří by nejen povinnosti, ale i práva jednotlivých vlastníků chtěli kolektivizovat. Důsledky mohou být obludné. Proč tito lidé nezůstali u družstevního vlastnictví? Proč své byty privatizovali, když chtějí mít dokonce i finanční záležitosti (včetně závazků!) společně se svými sousedy?
Ústava ČR, Listina základních práv a svobod Hlava II:
Čl.11 (3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.
Z toho vyvozuji, že:
- každého vlastníka jeho vlastnictví zavazuje k plnění vlastnických povinností. Prvořadou vlastnickou povinností vlastníka či spoluvlastníka je pak hradit náklady vzniklé v souvislosti s jeho vlastnictvím, nebo spoluvlastnickým podílem.
2)žádný z vlastníků nemůže řešit své výše uvedené finanční záležitosti spojené s vlastnictvím bytu způsobem, kterým by došlo k újmě na právech jiného vlastníka. Kupříkladu tak, že by takový vlastník musel nedobrovolně strpět, aby kdokoli jiný příjmal úvěry na jeho či na společné riziko, nebo příjmal dotace v souvislosti s jeho vlastnictvím, nebo spoluvlastnickým podílem, proti jeho vůli, třebaže na základě jeho přehlasování 75% většinou v SVJ. Se stoprocentním souhlasem všech členů SVJ by to bylo pochopitelně něco jiného.
Nejsem právník, ale jestli toto soudy v ČR neuznají, tak je to pro mne závažný důvod k urychlené emigraci.
Každé hlasování na shromáždění vlastníků v SVJ může nějakým způsobem ovlivňovat hospodaření SVJ a s tím i riziko spojené s ručením vlastníků za dluhy SVJ. O žádnou újmu nesouhlasícího vlastníka nejde, je-li přijato usnesení potřebnou většinou danou zákonem a stanovami a jde o rozhodnutí patřící do působnosti shromáždění dle § 1208 NOZ.
Víte, že podle obecných ustanovení o podílovém spoluvlastnictví ručí spoluvlastník za dluhy nejen podle výše spoluvlastníckého podílu (jak je tomu u SVJ), nýbrž solidárně tj. za celý dluh vzniklý při správě společné věci a i zde se hlasuje v řadě případů nadpoloviční nebo kvalifikovanou většinou?
Pokud se Vám to nelíbí, tak si pořiďte do vlastnictví rodinný dům. Emigrací nic nevyřešíte, protože podílové i bytové spoluvlastnictví funguje na stejných principech i v jiných demokratických státech.
Jestli je nebo není nesmysl stav, kdy vlastník nemusí ručit za dluhy jiných vlastníků hozené na SVJ, ponechám na soudu.
To, co uvádíte, se týká hlasování o správě domu. To je vpořádku. Je něco jiného společně ručit za úhradu elektřiny, která se prosvítí na společné chodbě, něco jiného je ovšem muset strpět, aby si SVJ na mé riziko brala úvěr kvůli těm vlastníkům, kteří si odhlasují, že svou povinnost podílet se na úhradě nákladů odloží tím, že ji převedou na SVJ, aby banka, která úvěry poskytuje jako výdělečnou činnost, podnikala na mé riziko.
Hlasování o úvěru není hlasování o správě domu, je to hlasování o financování oprav domu, čili o záležitosti, která vůbec nespadá do kompetence SVJ, protože je záležitostí vlastníků. S dotacemi je to stejné, jsou záležitostí jednotlivých vlastníků a toho, kdo dotaci poskytuje.
A podílové spoluvlastnictví sem nepleťte, s problémem úvěru pro SVJ to nijak nesouvisí, neboť podílové spoluvlastníky obecně nesdružuje žádná právnická osoba podobná SVJ, jde o něco jiného.
Ve svém bytě bydlím od narození, nehodlám se ho vzdávat. Bytové spoluvlastnictví funguje i v demokratických státech, na rozdíl od nás je ale mnohem méně Eldorádem pro banky a různé tuneláře, lépe a rychleji tam také fungují soudy. Iluze si nedělám,ale jistě se ještě najdou země, kde je možné i v klidu bydlet.
Napsal jste: „Hlasování o úvěru není hlasování o správě domu, je to hlasování o financování oprav domu, čili o záležitosti, která vůbec nespadá do kompetence SVJ, protože je záležitostí vlastníků.“
Opět opakujete nesmysl. Jakto, že schvalování úvěru nepatří do kompetence SVJ? Vždyž jsem Vám už jednou jasně uvedl, že podle NOZ do působnosti SVJ patří. § 1208 NOZ „Do působnosti shromáždění patří g)3) udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,“
V tom problém nevidím. Pokud se na tom dohodnou všichni členové (100%), tak nevidím důvod, proč by si SVJ nemohla vzít úvěr. Problém vidím v tom, že by podle zákona měla stačit 75% souhlas. Co je či není možné podle NOZ neřeším, velké množství zákonů byť platných, je protiústavních, záleží, zda se vlastník v konkrétním případě obrátí na soud či ne. Bude posuzovat například toto:
… jedna mladá dáma, když se „u nás“ jednalo o zateplaní fasády (fasáda byla stará čtyři roky!) na shromáždění SVJ velice aktivně vystupovala proti vlastníkům, kteří navrhovali na fasádu nejdříve našetřit. Dáma tu fasádu prostě chtěla, a to hned. Musela ji mít, asi by bez ní vůbec nemohla žít, když si ji již jednou prohlédla na barevném reklamním letáku. Fasáda byla odhlasována, přešlo se na téma úvěr. … Navrhl jsem, aby si peníze sehnal každý sám. Zmíněnou dámu můj návrh opravdu velice rozčílil. Kde by prý na to vzala, ona má malé dítě. Navrhl jsem jí, ať si vezme půjčku. Prý jim žádná banka nepůjčí, jsou mladí manželé, zadlužení, musí splácet úvěr na byt, na víc prý ani nemají. ..... Je morální, a normální, aby po mě někdo chtěl, abych si byl nucen zákonem vzít na společné riziko úvěr s takovými lidmi? Byt mají na úvěr, pokud se dostanou do finančních potíží, byt jim zabaví banka, nikdy si na nich SVJ nic nevezme. SVJ bude jen na můj účet vyhazovat další peníze za právníky. .....
Nebo: … úvěrová smlouva bez ručitele je vztah pouze mezi dlužníkem a věřitelem. Banka uzavírá úvěrové smlouvy výhradně za účelem zisku. Rizika z takovéto podnikatelské činnosti nesou smluvní strany, žádná třetí strana. Pokud by banka uzavřela smlouvu s SVJ, riziko by nesli vlastníci, kteří jsou ve smyslu smlouvy třetí stranou. Pokud by jich byla menšina (do 25% vlastnického podílu), znamenalo by to, že banka podniká na riziko třetí strany bez souhlasu třetí strany. Myslíte, že je to v právním státě možné?
V právním státe to samozřejmě možné není. Problém je pouze v tom, že ČR není právním státem, ačkoliv političtí darmožrouti tvrdí, že právním státem je. Není.
Ty politiky ale volí lidé. Že se nechají zblbnout jak do volby lidí, které jim kdosi předkládá ke zvolení – a to se často týká i výboru SVJ, nejen politiků – že se nechají zblbnout je pouze jejich věcí. Myslících lidí je bohužel zpravidla menšina. Ale ve Velké Británii se včera ukázalo, že se lidé dokáží vzepřít i navzdory obrovské a nákladné propagandě.
Předposlední věta: Pokud by jich byla menšina (do 25% vlastnického podílu) proti úvěru, přesto by byla úvěrová smlouva uzavřena – podle NOZ, znamenalo by to, že banka podniká na riziko třetí strany bez souhlasu třetí strany. Myslíte, že je to v právním státě možné?
Ze zákona vlastníci bytů ručí za úvěr SVJ v poměru svých vlastnických podílů bez ohledu na to, že se vůči SVJ sami nezadlužili a svůj podíl na akci, kvůli které SVJ si vzalo úvěr, hradili hotově. Tyto nezadlužené vlastníky považuji za 4. stranu, která má proti 3. straně jen tu vymoženost, že pokud celá 3. strana řádně přispívá na splácení úvěru, tak 4. strana nehradí úroky a poplatky za vedení úvěrového účtu. V právním státě je možné v zákonech kodifikovat cokoliv, a platí to až do doby, než ústavní soud napadenou část zákona zruší.
Je to sice smutné,ale přestože to dopadá i na mně, musím s Vámi souhlasit,neboť i v případě soudního sporu je výsledek v našem „právním státě“velmi nejistý a ten kdo složil celou částku úvěru předem, nejspíš bude platit ještě jednou!JaVa
a já byl dofčíl přesvědčen, že svj neručí za úvěry ale každý vlastník do výše spoluvlastnického podílu, pokud si svj se souhlasem vlastníků vezme úvěr na společnou část domu tak si ten úvěr musí samozřejmě to svj ošetřit třeba i zástavou bytů nebo jinak právně a vymahatelně a to hlavně v případě neplacení, stěhování nebo úmrtí vlastníka…
Můžete nesouhlasit, ale to je tak vše, co můžete dělat. Nechápete základy práva, podmínky dotací atd.. Přečtěte si zákony a pak můžete diskutovat. Politické výkřiky o kolektivizaci nejsou odpovědí na realitu.
Vlastníkem domu sice není, ale SVJ je založeno za účelem správy domu a máte jistě ve Stanovách co všechno je povinností výboru a členů. Rozhoduje se hlasováním na shromáždění na základě předložení návrhu výborem. Pokud si SVJ bere úvěr, není nutné, aby se ho účastnili všichni, způsob financování je na rozhodnutí každého vlastníka. Úvěr vyřizuje výbor SVJ , je dlužníkem bance jako právnická osoba. Dlužníkem SVJ jsou pak vlastníci, kterým z úvěru SVJ zvelebilo jejich majetek (tedy podíl na společné části domu)a s těmi se musí sepsat dohoda o splácení.
Poslední komentáře