Uznání závazku jeho plněním
Vícekrát jsem zde psal, že plněním údajného závazku bez protestů se vlastník jednotky zbavuje možnosti později namítat nesprávnost výše částky, či jejího účelu. Plněním (třebas i jen jediné splátky) na neurčitý účel stvrzuje plátce svůj souhlas a dostává se do procesně nevýhodného postavení: pokud má dodatečně mámitky, musí on sám tvrdit a prokazovat, že byl uveden v omyl, případně že druhé straně vzniklo bezdůvodné obohacení.
To plně platí např. pro neurčité platby na „fond oprav“, případně platby „podstrčené“ nabyvateli jednotky za bývalého vlastníka a označené nesmyslně jako „záloha na splátky úvěru“. Plnění bez důvodu je o to nebezpečnější, že soudy je následně mohou posuzovat jako DOBROVOLNÉ plnění, např. z (neplatné) smlouvy.
| 89/2012 Sb. § 2054 (2) Plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu. |
Závaznost dílčí úhrady plně potvrdil Nejvyšší soud, který ve věci týkající se období do 31.12.2013 použil nově ustanovení NOZ o o uznání závazku částečným plněním:
| „… dospěl Nejvyšší soud k závěru, že smyslem a účelem
ustanovení zákona o uznání závazku částečným plněním bylo zakotvit
zásadu, že pokud osoba bez dalšího částečně plní na svůj dluh,
je jejím úmyslem plnit na existující dluh, jestliže výslovně
neuvede, že částečným plněním dluh plně neuznává. Naopak druhá strana závazkového vztahu (věřitel), na jejíž dluh je plněno, je s ohledem na zásadu poctivosti formulovanou v § 6 O.Z. oprávněna očekávat, že dlužník, který bez dalšího plní na existující dluh částečným plnění[m], a to i prostřednictvím třetí osoby se souhlasem dlužníka, že závazek vůči ní uznává.“ Nejvyšší soud v rozsudku 23 Cdo 405/2013, ze dne 21. 2. 2014 |
lake
„…Je to příběh, vypravovaný blbcem: hrůzostrašný, leč nesmyslný veskrz…“
- držme se zákona a znění zákona (§15/1 ZoVB). Tam je jasně uvedeno na co se přispívá a jen a právě z tohoto § plyne kolik se má přispívat. Z tohto § plyne i to jak se budou zaplacené zálohy zúčtovávat na konci účetního období. A teprve po zúčtování vZnikne „dluh“. Dluh tedy nevznikne neplacením záloh.
- nyní se zde dává do souvislosti §2054 NOZ s placením záloh do „FO“, přestože je tento § VÝSLOVNĚ v „Části 4 Hlava 1 Díl 8 Oddíl 3“ uvozen nadpisem „Uznání dluhu“… hm, hm, hm…
- pokud jde o stanovy, které určují kde a jak zůstávají nebo nezůstávají nebo na co se jinak a jiným způsobem použijí zálohy hrazené za účelem dle §15/1, pak jakékoli uvedení do stanov je bezpředmětné není li v rámci účelu a poměru stanoveného §15/1.
„…Jak to tedy udělat, aby se vlk (lake) nažral a koza (fond) zůstala celá…“
- takovýto pohled je jistě možný…
ale až po požití drog v množství více než malém („koza“ neexistuje a kdo přispívá na „kozu“ je sám „kozel“)
„…SVJ každý měsíc zakoupí zlatou minci, na kterou vlastníci přispějí…“
- zlatá mince není správou domu. Tím je pouze vlastní zvyšování/udržování majetku tak, aby svou hodnotu nesnižoval a sloužil k účelu za kterým existuje Společenství, tj. za účelem bydlení. Pochybuji že „zlatá mince“ naplňuje účel bydlení. Možná v SVJ pana „X“
Neználek'
„… zlatá mince není správou domu. Tím je pouze vlastní zvyšování/udržování majetku tak, aby svou hodnotu nesnižoval a sloužil k účelu za kterým existuje Společenství, tj. za účelem bydlení. …“
Neználku, nikde jsem netvrdil, že u nás to tak děláme. Jen jsem se zamýšlel nad tím, jak to udělat, aby bylo možno vybírat příspěvky ve svých důsledcích velmi podobné „příspěvkům do fondu oprav“, ale přitom by v účetnictví žádný fond nebyl.
V mém návrhu se příspěvek vybírá na zakoupení zlaté investiční mince (nebo investičního slitku), která se stane součástí domu se všemi důsledky: podílové spoluvlastnictví, automatický převod při prodeji bytu, nevznikají žádné dlouhodobé závazky společenství vůči vlastníkům, atd. Zakoupené investiční zlato slouží právě k tomu, aby se průběžně vyrovnával úbytek hodnoty společného majetku vzniklý opotřebením. Jakmile za x let odejde výtah nebo střecha, prodá se část zlata a pořídí se nový výtah nebo střecha. Hodnota společného majetku zůstává v optimálním případě konstantní a chráněna před inflací.
Vyrovnávání hodnoty společného majetku investičním zlatem by pochopitelně muselo být zakotveno ve stanovách.
Na zakoupení investičního zlata by se mohly vybírat i krátkodobé zálohy (zlato by se kupovalo např. jen jednou ročně). Trik je v tom, že by se nevybíraly žádné dlouhodobé zálohy, čímž by odpadly všechny problémy s tím spojené.
Pan X píše o ukládání prostředků do zlata: "Hodnota společného majetku zůstává v optimálním případě konstantní a chráněna před inflací.
To je velmi naivní názor. Cena zlata v posledních dvou letech klesla z 1800 USD/oz na 1200 USD/oz, viz graf: http://www.infomine.com/…gold/5-year/
Kdybychom to vyjádřili v hodnotách meziroční „inflace“, činí tento propad tržní ceny zlata 16.5% ročně. Zlato je běžná investiční komodita. Ovšem tvrzení, že jeho hodnota je konstantní, vyvolává úsměv na tváři.
lake
Lake, spíše jsem čekal, že budete mít námitky proti nápadu prohlásit nakoupené zlaté investiční mince (slitky) za společnou část domu s cílem zabránit dlohodobému poklesu hodnoty domu a také s cílem nevybírat dlouhodobé zálohy na opravy, ale pouze krátkodobé zálohy na běžnou správu.
Na Vámi uvedené stránce si klikněte na „Historical Gold Prices“, kde najdete graf ceny zlata za posledních 24 let. V letech 1990–2004 se cena zlata držela pod 400 USD/oz. Vy jste si navíc z grafu posledních let vybral lokální extrémy 1800 a 1200 USD/oz. To by byla hodně velká smůla nakoupit zlato za 1800 a za 2 roky ho prodat za 1200 USD/oz. Takhle se to ale nedělá.
Kdyby v roce 1995 naše společenství začalo nakupovat investiční zlato s tím, že za 20 let pořídí nový výtah, byli bychom na tom teď lépe. Místo toho si jak pitomci „spoříme do fondu oprav“ (vyjádřeno slovy našeho předsedy) a na nový výtah stále ještě nemáme. Dlouhodobě investovat u nás zatím zkrátka ještě neumíme.
Děkuji pane LAKE za Vaše konstruktivní příspěvky.
1. Dotaz : V březnu 2014 tj. po 7× placeném příspěvku na tzv. „FO“ jsem vyčlenila tuto částku z celkové platby za služby bytu a poslala ji jako samostatnou platbu s poznámkou pro příjemce, že jde o „zálohu na nutné opravy dle § 15 ZOVB“ ale účel neznám, SVJ (2009) nemá Plán oprav. Jsem jediná, která platí stále bankou, odmítla jsem hradit přes SIPO. Myslíte že to je určitá forma protestu a dá se na tom založit „dokazování“ že SVJ tyto prostředky zneužívá na jiné platby než má např. na splátky starého úvěru či pohledávky SVJ za jinými dlužníky jak mi ústně vyhrožuje ? 2. Dotaz : Co se dá použít pro trestní stíhání když nemám žádný doklad pouze „tvrzení“ a jak doklady od SVJ získat když dělá obstrukce nebo předloží „pouze k nahlédnutí“ falešné doklady (neexistující firma ani IČO) ?
Jakmile jste začala dobrovolně a bez protestu hradit podle předpisu, jste to Vy, kdo musí prokazovat neoprávněnost vybírané částky. To si musí každý rozmyslet, zda podá čertovi prst. Couvnout je pak mnohem těžší. Povinností věřitele je vždy prokázat důvod úhrady, ovšem nezbavuje to dlužníka povinnosti hradit. Nahlížení do dokladů a dokumentů viz štítky „Právo na informace“ a „Kontrola hospodaření“.
lake
Je placení do fondu oprav na věčné časy, nebo existuje nějaká možnost menšiny SVJ přinutit společenství k výběru příspěvků na konkrétní účel (třeba v souvislosti s NOZ)?
V.Procházka
Jeednoduchá odpověď: Neexistuje právní důvod k tomu, aby vlastník jednotky hradil cokoliv na neurčitý účel zvaný „fond oprav“. Takže nic takového nikomu nikdy nehraďte.
Když u Vašich dveří zazvoní dva pobudové a budou Vás žádat o platbu na „fond pro bezdomovce“, nebo na „fond na pivo a cigarety“, co uděláte? Odnítnete, nebo jim budete dávat každý měsíc 2000 na jejich „fondy“?
To si musí každý rozmyslet sám, jak se bude chovat: jako svobodný občan, nebo jako poslušný posera …
lake
A když není FO, tak proč je na tomto portále tato anketa ? „Zajímá Vás, kolik platí ostatní do „fondu oprav“? Jak velké odměny mají členové výboru? Vyplňte krátkou anketu a podívejte se, jak odpovídali ostatní“-
1. Nenapsal jste co je ve stanovách. Odpověď tedy nečekejte.
2. Ohledně obsahu anket na tomto portálu se obracejte na administrátora. Před dvěma lety jsem jej na nesprávné označení upozornil.
lake
Tak tedy kopie toho co je ve stanovách a snad se odpovědi dočkám : 5. Fond oprav Společenství vlastníků zřizuje k zabezpečení nákladů oprav, údržby a ke krytí ostatních výdajů mimo správy a dodávek služeb, fond oprav. Prostředky soustředěné na fondu a jejich zůstatky tvoří příslušenství společné věci a převádí se do dalších období. Nevyčerpaný zůstatek záloh složených účastníkem společenství do fondu oprav se v případě změny vlastníka jednotky v domě a související změny v osobě účastníka společenství převádí ve prospěch nového vlastníka. Hodnotu zůstatku záloh mezi sebou vypořádají původní a nový vlastník, aniž by požadovali na společenství dílčí vyúčtování a vypořádání.
Je to příběh, vypravovaný blbcem: hrůzostrašný, leč nesmyslný
veskrz.
William Shakespeare: Macbeth
Absolutně neplatné pro neurčitost. Neurčité je zda jde o zálohy či o fond právnické osoby. Neurčitá je definice „ostatních výdajů mimo správy a dodávek služeb“. To by mohlo zahrnovat stavbu garáže pro předsedu SVJ, nebo třítýdenní ponyt na Kanárských ostrovech pro členy výboru s rodinami?
Zálohy zůstávají zálohami. Nemohou se stát součástí jakéhosi „fondu“. Ostatně autoři toho paskvilu sami netuší, zda jde vlastně o zálohy, nebo o fond, který zřizuje právnická osoba ze svých zdanitelných příjmů (z příspěvků na správu).
Tvrzení, že není možno požadovat vyúčtování při změně vlastníka jednotky je zcela nesmyslné: neposkytne-li SVJ vyúčtování záloh, nemůže si prodávající a kupující nic mezi sebou vypořádat, protože předmět vypořádání je neurčitý.
- Proč nebylo možno jednoduše napsat, že se jedná o vratné a samozřejmě vyúčtovatelné dlouhodobé zálohy?
- Nebo proč tam není prostě napsáno, že se jedná o povinné příspěvky, které nejsou zálohou a nevypořádají se bez souhlasu shromáždění?
Svět je plný blbců. Pozdravujte ty ve Vašem SVJ. Napadněte tento nesmysl soudně, jinak nemusíte později mít šanci proti nim uspět.
lake
„Prostředky soustředěné na fondu a jejich zůstatky tvoří příslušenství společné věci a převádĚJí se do dalších období.“
Tímto je přece definováno, že fond je příslušenstvím společných částí domu (mohlo by to být lépe formulováno a bez gramatické chyby). Lake asi bude namítat, že to není možné. Jak to tedy udělat, aby se vlk (lake) nažral a koza (fond) zůstala celá.
Navrhuji tento postup:
SVJ každý měsíc zakoupí zlatou minci, na kterou vlastníci přispějí poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Tuto minci následně prohlásí za dekoraci společných částí domu (umístění ponechám na vaší fantasii).
Nyní už je vše jasné:
- kdo nepřispěje, stane se dlužníkem se všemi důsledky
- nikomu se nic nevyúčtuje, každý ale může dostat potvrzení pro FÚ, že přispěl na dekorační předmět
- vlastník pronajímající byt svůj každoroční příspěvek uplatní v daňovém přiznání jako výdaj
- převodem bytu se převádí i podíl na dekoraci společných částí domu
- hodnotu dekorace si prodávající a kupující mohou nechat odhadnout jako ostatně jakoukoliv jinou část domu
- vznikne-li potřeba opravit nějakou společnou část domu, odejme se část zlaté dekorace, prodá se, z utržených prostředků se uhradí oprava
Zlatá dekorace nemusí být nutně umístěna někde na fasádě nebo ve společných prostorech domu. Může být uzavřena v nějakém tresoru nebo v bankovním sejfu.
A máte „fond“ jak vyšitý, navíc dlouhodobě zajištěný proti inflaci.
Napadá vás nějaká jiná možnost, jak to udělat, aby „fond“ měl výše požadované vlastnosti a byl v souladu se zákony?
Pan X napsal: „Tímto je přece definováno, že fond je příslušenstvím společných částí domu …“
Jde-li o SVJ(2012) v domě vzniklém rozdělením na jednotky(2012), nejde o žádné „příslušenství“, nýbrž muselo by se jednat o součást nemovité věci podle NOZ.
Ohledně definice: Nevytrhávejte jednotlivé věty z celku. Přečtěte si hned následující větu:
| „Nevyčerpaný zůstatek záloh složených účastníkem společenství do fondu oprav se v případě změny vlastníka jednotky v domě a související změny v osobě účastníka společenství převádí ve prospěch nového vlastníka.“ |
Z uvedeného plyne jasně, že autoři stanov vůbec netuší, zda se jedná o společnou věc, nebo o běžné zálohy na správu domu. Přitom to je naprosto zásadní charakteristika toho tajemného „fondu“:
- buď jde o vztah vlastníků mezi sebou a ty peníze jsou jejich společné; v tom případě tyto prostředky jsou svěřeny SVJ pouze do úschovy a nejsou v účetnictví právnické osoby vedeny, a to ani jako záloha.
- nebo jde o individuální vztah SVJ-vlastník a ty peníze jsou vlastnictvím SVJ, které je vybírá jako zálohy, má je zavedeny ve svém účetnictví a zároveň účtuje o závazku vůči složiteli zálohy ve stejné výši. V tom případě ovšem je právním nesmyslem tvrzení o automatickém „přechodu“ těchto záloh na třetí osobu.
Tyto dva přístupy prostě nelze kombinovat dohromady. Text stanov je v této části neurčitý a zmatečný. Napsal to blb, který netušil nic o právu ani o účetnictví.
Tvrzení, že jde o společnou věc (příslušenství společné věci) není pravdivé. Společná věc „fond“ by musela být v první řadě uvedena v Prohlášení. Jen tak se může taková hromádka peněz právně stát věcí, společnou všem vlastníkům jednotek. A jen tak může nastat automatická změna spoluvlastníka této hromádky peněz při změně vlastníka jednotky.
lake
S tím koho žalovat mi asi nepomůžete. Prosím tedy alespoň o objasnění ustanovení § 15 ZoVB, kde se v poslední větě uvádí, že při vypořádání závazku společenství vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2 (tedy zálohy, kterými přispěl na náklady spojené se správou domu a pozemku, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i dalších letech).Tvůrce stanov tím měl na mysli právě ten „Fond oprav“.
Děkuji za radu. Stejné stanovy mají desítky SVJ ve městě. Soudně ale nemůžeme napadnout nesmysl, jak radíte. Koho tedy soudně napadnout ??
„(2) Plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu.“ 89/2012 Sb. § 2054
Je třeba vnímat celek a nevyjímat ty části, co se komu zrovna hodí. Kromě toho platby ve prospěch SVJ mají (do 31.12.2013) povahu záloh a úhradou zálohy nemůže být dluh uznán.
Judikát na SVJ nedopadá.
Kočka
Vážená Kočko, nic z ničeho nevyjímám. Citoval jsem celou právní normu. Kdo porozuměl, porozuměl.
Mýlíte se ovšemže ohledně záloh. Již uhrazením první zálohy dáváte souhlas s účelem platby a zavazujete se nejen platit další zálohy, ale také konečnou platbu. Může se Vám to nelíbit, můžete nad tím mudrovat, ale nic s tím nenaděláte. Jde o konstantní názor soudů, viz např. judikatura Nejvyššího soudu, cituji z rozsudku 32 Cdo 4604/2007:
| „Zálohou je v občanskoprávních vztazích míněna část platby poskytnutá předem, zpravidla před vznikem práva na zaplacení konečné platby smlouvou sjednané (ceny kupní, ceny díla, provize atd.), případně platba uhrazená ještě před uzavřením určité smlouvy (viz § 498 obč. zák.). Právním důvodem k poskytnutí zálohy je závazek k úhradě určité (konečné) sumy vyplývající z konkrétního smluvního ujednání.“ |
Takže jak vidíte, mám pravdu já: budoucí závazek se uznává i pouhým zaplacením zálohy.
lake
Nemám problém s placením záloh. Vím, že dům se musí udržovat, takže mám za to, že se my vlastníci máme chovat ke „svému domu“ jako vlastník, který má svůj dům sám pro sebe, tzn. je potřeba mít nějaký finanční polštář na opravy domu, tzn. vytvářet si rezervu na případnou nečekanou havárii (např. na u střechy, prasklé stupačky, rozvody…). Myslím, že by byl problém vybrat větší částku jednorázově od jednotlivých vlastníků (alespoň u nás). Konkrétně v našem SVJ mě ovšem vadí, že platím dohodnutou částku, správce jednou nám jednou ročně předloží podklad o hospodaření, který se na shromáždění schvaluje (uvádím, že dle našich stanov se nevyčerpané příspěvky na správu domu a pozemku převádí do následujícího roku). Náš výbor však když usoudí, že příspěvek už je „dost velký“ rozhodne se kdykoliv během účetního období , že jimi určenou částku vrátí vlastníkům zpět, svolá shromáždění a nechá svůj návrh odhlasovat. Vznesla jsem písemný dotaz jak je vůbec vybíraná částka rozúčtována (služby, krátkodobé zálohy, dlouhodobé zálohy). Odpovědi jsem se nedočkala. Zatím platím, ovšem na letošním shromáždění do toho půjdu zase. Budu požadovat informace, a případně navrhnu snížení částky, která je stanovena na m2. Jsem moc zvědavá, jak se k tomu výbor a vlastníci postaví. Mám jen dotaz, jak mám dosáhnout zařazení bodu o určení výše plateb do programu budoucího shromáždění. Musí výbor na návrh vlastníka zařadit mnou navržený bod do programu shromáždění a projednat ho? Děkuji za odpověď.
Poslední komentáře