Úpravy společné části domu jedním z vlastníků
Dobrý den, Budu rád za názory, jak řešit následující situaci. Náš bytový dům – starý činžovní dům z roku 1924 – zahrnuje nebytovou jednotku v přízemí, historicky hostinec, poté prodejnu potravin, v posledních 30 letech slouží jako sklad. Nový vlastník zahájil rekonstrukci se záměrem kompletní rekonstrukce a rekolaudace na bytovou jednotku. Ostatní vlastníci nejsou proti tomu záměru. Vlastník nebytovky si je vědom, že potřebuje vydané stavební povolení a písemné souhlasy všech dotčených vlastníků (tedy všech) do stavebního řízení. Zatím stavební řízení nezahájil a provádí rekonstrukci pouze v rámci běžné údržby. S nebytovým protorem je nicméně užívána zděná a zastřešená veranda, funkčně je součástí té nebytové jednotky. Byl tam původně vstup do hostince, nyní se moc nevyužívala. Stavebně je veranda součástí domu – jeho přístavbou, která se dle historické dokumentace zhotovila už v roce 1924 společně s domem. Nicméně ta veranda není zakreslena v prohlášení vlastníka, kdy byl dům rozdělen na jednotky a její výměra není součástí té nebytové jednotky, ani jiných vymezených ploch domu. Záměr vlastníka je rekonstruovat i tuto verandu, na své náklady. Veranda je v poměrně špatném stavebním stavu, nejvhodnější stavebí postup je ji zcela zbourat a postavit znovu. Domnívám se, že se jedná o nevymezenou a tedy společnou část domu ve vlastnictví všech vlastníků. Výbor dle diskuzí předpokládá, že nikdo z vlastníků nebude proti rekonstrukci té verandy ani nebytové jednotky jako takové. Zároveň je záměrem výboru v dohledné době nechat vlastníky schválit záměr a následně provést změnu prohlášení, kterým by se opravily dosavadní chyby a nepřesnosti. Součástí by bylo i vymezení této verandy jako součásti té aktuálně nebytové jednotky. V případě zdárného vydání stavebního povolení a rekolaudace by se to celé stalo bytovou jednotkou. Nicméně změna prohlášení bude následovat až po dokončení rekonstrukce a možná i provedení rekolaudace. Můj dotaz je, zda moje výše uvedené úvahy o právním statusu verandy jsou správné. Dále pak jakým právním instrumentem řešit souhlas ostatních vlastníků ke zbourání a znovuvybudování prohlášením nevymezené části domu. Jde o smlouvu o výstavbě? Předem děkuji.
Pane Kubo, napřed uvedu na pravou míru nepřesnosti ve Vašem textu.
Za prvé:
Je vyloučeno „provádět rekonstrukci pouze v rámci běžné
údržby“. Soused prostě provádí běžnou údržbu. Raději
nepoužívejte slova, jejichž význam neznáte.
Za druhé:
Ke změně účelu využití jednotky soused nepotřebuje „písemné
souhlasy všech dotčených vlastníků (tedy všech) do stavebního
řízení“. Ke změně způsobu využití jednotky a ke změně
prohlášení mu postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků
jednotek (§ 1169 zákona č. 89/2012 Sb.). Tuto skutečnost respektuje
i stavební úřad, který bude vyžadovat pouze souhlas SVJ (potvrzení SVJ,
že většina hlasů vlastníků jednotek byla dosažena).
Pokud jde o verandu:
Rozhodující je právní stav jak je zachycen v katastru a ve stavební dokumentaci uložené na stavebním úřadě. Prohlášení může být vadné. Kupní smlouvy mohou být vadné.
Napsal jste, že „… veranda není zakreslena v prohlášení vlastníka (…) a její výměra není součástí té nebytové jednotky, ani jiných vymezených ploch domu.“ Jestliže v prohlášení není zmíněna ani veranda, ani parcela pod verandou, pak jsou možná nejméně tři vysvětlení:
- Veranda se nikdy nestala společnou částí domu; stále je ve vlastnictví původního vlastníka budovy. Vlastníkem verandy je možná vlastník pozemku pod verandou.
- Veranda (možná i s pozemkem pod ní) je v podílovém spoluvlastnictví (všech či některých) vlastníků jednotek, avšak není společnou částí domu. Ustanovení o bytovém spoluvlastnictví se neuplatní. SVJ není oprávněno provádět správu verandy.
- Veranda je součástí budovy a patří mezi společné části domu (možná i s pozemkem pod ní). Prohlášení je vadné, jestliže se nezmiňuje ani o verandě, ani o parcele pod verandou. Prohlášení je možno opravit.
Jak postupovat dál:
K rozřešení tohoto hlavolamu je třeba zjistit fakta. Když sem dáte adresu domu (nebo mi ji pošlete soukromou zprávou), podívám se do katastru zda (a případně jak) je tam veranda vedena. Nahlédnu i do vašeho prohlášení ve sbírce listin rejstříku SVJ. Vy si mezitím můžete zjistit v kupních smlouvách zda původní vlastník převedl při prvním prodeji (vedle jednotky a podílu na společných částech) i podíl na verandě a pozemku pod verandou. Bez znalosti těchto skutečností není možné odhadnout právní stav a vlastnictví verandy a pozemku pod ní, a to ani ani přibližně. Nezodpovězené otázky:
- Jaký je v geodetické mapě katastru půdorys stavby bytového domu? Je zakreslen s verandou, nebo bez ní?
- Je veranda součástí budovy, nebo je samostatnou stavbou, nebo je drobnou stavbou postavenou kdysi „načerno“?
- Je parcela pod verandou vedena v katastru jako součást pozemku zastavěného budovou?
- Nebo snad veranda stojí na jiném pozemku nežli budova? Případně na samostatném pozemku pod verandou (s vlastním parcelním číslem?
Justitianus
Dobrý den pane Justiniane, Děkuji velice za Vaši podrobnou odpověď s alternativami. Poslal jsem Vám soukromou zprávou všechny potřebné dokumenty. Budu rád pokud byste našel trochu svého času a podíval se mi na to podrobněji. Zajímají mě odpovědi na mé dotazy. S přátelským pozdravem, Kuba
Justitianus napsal:
„Nahlédnu i do vašeho prohlášení ve sbírce listin rejstříku SVJ“
No to už bude Justitianus úspěšnější, když se zeptá na lampárně.
Poslední komentáře