Pane Kubo, napřed uvedu na pravou míru nepřesnosti ve Vašem textu.

Za prvé:
Je vyloučeno „provádět rekonstrukci pouze v rámci běžné údržby“. Soused prostě provádí běžnou údržbu. Raději nepoužívejte slova, jejichž význam neznáte.

Za druhé:
Ke změně účelu využití jednotky soused nepotřebuje „písemné souhlasy všech dotčených vlastníků (tedy všech) do stavebního řízení“. Ke změně způsobu využití jednotky a ke změně prohlášení mu postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (§ 1169 zákona č. 89/2012 Sb.). Tuto skutečnost respektuje i stavební úřad, který bude vyžadovat pouze souhlas SVJ (potvrzení SVJ, že většina hlasů vlastníků jednotek byla dosažena).

Pokud jde o verandu:

Rozhodující je právní stav jak je zachycen v katastru a ve stavební dokumentaci uložené na stavebním úřadě. Prohlášení může být vadné. Kupní smlouvy mohou být vadné.

Napsal jste, že „… veranda není zakreslena v prohlášení vlastníka (…) a její výměra není součástí té nebytové jednotky, ani jiných vymezených ploch domu.“ Jestliže v prohlášení není zmíněna ani veranda, ani parcela pod verandou, pak jsou možná nejméně tři vysvětlení:

1. Veranda se nikdy nestala společnou částí domu; stále je ve vlastnictví původního vlastníka budovy. Vlastníkem verandy je možná vlastník pozemku pod verandou.
2. Veranda (možná i s pozemkem pod ní) je v podílovém spoluvlastnictví (všech či některých) vlastníků jednotek, avšak není společnou částí domu. Ustanovení o bytovém spoluvlastnictví se neuplatní. SVJ není oprávněno provádět správu verandy.
3. Veranda je součástí budovy a patří mezi společné části domu (možná i s pozemkem pod ní). Prohlášení je vadné, jestliže se nezmiňuje ani o verandě, ani o parcele pod verandou. Prohlášení je možno opravit.

Jak postupovat dál:

K rozřešení tohoto hlavolamu je třeba zjistit fakta. Když sem dáte adresu domu (nebo mi ji pošlete soukromou zprávou), podívám se do katastru zda (a případně jak) je tam veranda vedena. Nahlédnu i do vašeho prohlášení ve sbírce listin rejstříku SVJ. Vy si mezitím můžete zjistit v kupních smlouvách zda původní vlastník převedl při prvním prodeji (vedle jednotky a podílu na společných částech) i podíl na verandě a pozemku pod verandou. Bez znalosti těchto skutečností není možné odhadnout právní stav a vlastnictví verandy a pozemku pod ní, a to ani ani přibližně. Nezodpovězené otázky:

• Jaký je v geodetické mapě katastru půdorys stavby bytového domu? Je zakreslen s verandou, nebo bez ní?
• Je veranda součástí budovy, nebo je samostatnou stavbou, nebo je drobnou stavbou postavenou kdysi „načerno“?
• Je parcela pod verandou vedena v katastru jako součást pozemku zastavěného budovou?
• Nebo snad veranda stojí na jiném pozemku nežli budova? Případně na samostatném pozemku pod verandou (s vlastním parcelním číslem?

Justitianus