údržba předzahrádky o kterou se vlastník nestará (v podílovém spoluvlastnictví s výhradním právem užívání vlastníka bytu)
Dobrý den, potřeboval bych poradit. V našem domě jsou přezahrádky v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, nicméně ke každé je zřízeno výhradní právo užívání pouze pro jeden byt. Jeden z vlastníků se o zahrádku vůbec nestará, neseká trávu, která je vysoká až metr, šíří se odsud plevel semeny a hlodavci do sousedních zahrádek a nájemníci bytu hází do trávy odpadky. Stížnosti spoluvlastníků se množí, vlastníkovi (Rus) je to jedno a nechce komunikovat. Máme jako výbor SVJ právo legálně vstoupit na pozemek za účelem nutné údržby a tuto vyfakturovat nezodpovědnému vlastníkovi s výhradním právem užívání? Na základě čeho je případně toto právo založeno? Vlastník bytu s výhradním právem užívání trvá na tom, že nám do toho nic není a odmítá jakoukoliv údržbu pozemku hradit. Existuje na takové nezodpovědné vlastníky vůbec nějaká „páka“?
Píšete: „… ke každé [předzahrádce] je zřízeno výhradní
právo užívání pouze pro jeden byt“.
Kde je toto výhradní užívací právo zapsáno?
A ihned mne napadá otázka: je-li toto uvedeno v prohlášení vlastníka budovy, proč tam není také uvedena povinnost vlastníka jednotky pečovat o předzahrádku a udržovat ji vlastním nákladem?
lake
je zapsáno v prohlášení vlastníka (developrský projekt). Povinnost vlastníka se starat řeší domovní řád (v prohlášení od Skansky to řešeno není). Jakékoliv sankce jsou ovšem těžko vymahatelné, ikdybychom je v řádu měli. O ty mi ani nejde. Mně zajímá, zda má právně výbor možnost (nebo jím pověřená osoba) na pozemek vstoupit, pokud oprávněný údržbu řádně nevykonává, údržbu provést za něj i proti jeho vůli a její náklady po něm následně vymáhat. Řeší někdo podobný problém?
Takže shrnuji, že máte v prohlášení vlastníka uvedeno pouze právo vlastníka výhradně užívat vymezenou část společné parcely. Právo a povinnost provádět správu, opravy a údržbu společné parcely však má ze zákona SVJ. Vlastník pozemku je také vlastníkem rostlin:
| 89/2012 Sb. § 507 Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. |
Takže i tráva či plevel vzešlé na společné parcele jsou společné. Toho tedy využijte: SVJ má zákonné právo i povinnost provádět správu společného pozemku, včetně výsadby či odstraňování rostlin a údržby trávníku.
V první řadě ihned zrušte domovní řád, který říká něco jiného, aniž by to ovšem mělo jakoukoliv oporu v platném právu či v prohlášení vlastníka. Domovní řád je zjevně výsledkem lidové tvořivosti. Beztak jde jen o bezcenný cár papíru, není-li součástí schválených stanov SVJ.
O tom co bude na předzahrádkách vysazeno rozhodují vlastníci celé parcely většinou. Nikoliv jednotliví uživatelé předzahrádek. K údržbě společné věci prováděné společenstvím patří i odstraňování rostlin (např. plevelů, nevhodně vysazených dřevin a těch rostlin, které mohou způsobovat pylové alergie). K činnostem údržby nepochybně patří i pravidelné sekání travního porostu na společné parcele. Pro jistotu si upravte stanovy a tuto povinnost SVJ do nich vložte.
Tuto záležitost výslovně upravuje NOZ v části o bytovém spoluvlastnictví a z toho můžete při úpravě vašich stanov vyjít (můžete provést úpravu poslední věty, aby zmiňovala i společnou parcelu):
| 89/2012 Sb. § 1183 (1) Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií. |
Pak postačí vyzvat vlastníka jednotky ke zpřístupnění předzahrádky k údržbě. Nebude-li spolupracovat, SVJ si zjedná přístup pomocí soudního rozhodnutí.
lake
Dobrý den,děkuji za odpověď, je pozitivní, že oporu v zákoně tedy máme, abychom mohli na pozemek vstoupit. Další problém je ale v placení údržby. Za nezodpovědného vlastníka to platit nechceme, jak na něj povinnost údržbu platit přenést? Navíc on bude určitě rozporovat její rozsah,my budeme tvrdit,že je potřeba sekat 5× –6× ročně, aby se dala tráva posekat běžnou zahradní sekačkou, vlastník tvrdí, že 1× – 2× je dostačující (ale na to už je potřeba speciální technika a vzniká velké množství hmoty, kterou není snadné zlikvidovat) a to pomíjím, že to nebrání šíření plevelu semeny atd. Jak naložit s tímto? Prostě udržovat dle našeho uvážení a náklady vymáhat po vlastníkovi bytu? Co když je neuhradí, nebo jen část?
Pane Šedívý, o jakém „vlastníkovi“ to najednou píšete??? Nikdo takový neexistuje.
Parcela, na které jsou vyměřeny předzahrádky, je společná. Takže existují pouze spoluvlastníci s ideálním podílem na celé parcele. Neexistuje „vlastník předzahrádky“. Zda se bude tráva sekat 6× ročně či 2× ročně rozhodnou spoluvlastníci parcely většinou. O tom nebude rozhodovat jednotlivý uživatel předzahrádky, kterému na tomto pozemku nepatří ani stéblo trávy.
Náklady na správu domu a pozemku se rozvrhnou na všechny vlastníky jednotek podle spoluvlastnických podílů. S tím nemůže SVJ nijak kouzlit.
Jestliže ovšem některé osoby budou samy plnit povinnosti SVJ namísto SVJ, vznikne tím SVJ bezdůvodné obohacení. Takže: ten, kdo sám seká trávu na „své“ předzahrádce alespoň 6× ročně, plní tím za SVJ, co po právu mělo společenství plnit samo. SVJ má tedy bezdůvodné obohacení a je povinno vydat toto obohacení tomu, kdo za SVJ plnil. SVJ nebude nic vyplácet pouze tomu spoluvlatníkovi parcely, který k její údržbě nepřispívá vlastní prací. A je to.
lake
Dobrý den, měl jsem na mysli vlastníka bytu, který má předzahrádku ve výhradním užívání, pardon, jestli to nebylo jasné. Aha, takže nejen že budeme hradit údržbu za vlastníka bytu s výhradním právem užívání neudržované předzahrádky, ale ještě budeme vyplácet odměny ostatním uživatelům zahrádek za to, že si sekají zahrádky ve svém užívání. To mi přijde jako nonsens, to výhradní právo užívání je přece minimálně jako reciprocita za údržbu, pokud by to tak nebylo, je to úplně postavené na hlavu. Všichni platíme z pozemků daň, všichni platíme údržbu, ale jen někdo může užívat? Tak to přece nemůže fungovat!
Pane Šedivý, nepochopil jste zřejmě nic z toho, co jsem Vám napsal.
Vaše nesprávné tvrzení o „reciprocitě za údržbu“ nemá oporu ani v zákonu, ani ve vašich stanovách, ani ve vašem prohlášení vlastníka budovy. Jde tedy o fantazírování bez praktického významu.
Pokud jste nepochopil, co jsem napsal, nemohu Vám už nijak pomoci. Zkuste vyhledat někoho kdo je zběhlý v právu a on Vám už vysvětlí jak je to s bezdůvodným obohacením. Pokud znáte jiný způsob, jak z konkrétního vlastníka jednotky dostat peníze na údržbu předzahrádky, aniž by to za něj hradili ostatní vlastníci – prosím, použijte tedy Váš způsob, pokud nějaký znáte.
lake
Pojem reciprocita za údržbu jistě oporu v zákoně nemá,ale povinnost se o předzahrádky starat se dá zakotvit ve stanovách či v domovním řádu, pokud si to vlastníci odhlasují. Tamtéž by teoreticky mohl být řešen případ, že SVJ musí udržovat zahrádku samo a náklady fakturuje vlastníkovi bytu s výhradním právem užívání zahrádky.
Neznám jediný dům, kde by SVJ platilo za údržbu předzahrádek, které má někdo ve výhradním právu užívání. Pokud bych za něco takového měl platit, logicky bych chtěl zahradu i užívat.
Přestaňte laskavě s těmi nesmysly. Robota byla na území Čech a Moravy zrušena v roce 1848, pokud to nevíte. Je vyloučeno dávat do stanov povinnost roboty na cizím pozemku a na cizích rostlinách. Žijete v 21. století, pokud jste si nevšiml.
Povinnost spravovat a udržovat společnou parcelu má SVJ – právnická osoba. Je samozřejmě možné vložit do prohlášení vlastníka závazek jednotlivých vlastníků jednotek udržovat určitou společnou část na vlastní náklad, ale k takové změně prohlášení byste potřeboval dohodu všech vlastníků jednotek. A tu nemáte a mít nebudete.
Domovní řád je cár papíru, proč se o něm zmiňujete?
Stále si vedete svou. Poradil jsem Vám schůdné a právně čisté řešení. Nechcete ho – nechte být. Jeví se mi, že nastalou situaci řešit vůbec nechcete. Jen hledáte nesmyslné výmluvy. V tomto vláknu končím.
lake
Nepřijde vám, že při diskusi nad relativně neutrálním tématem zcela zbytečně sklouzáváte do trošku agresivního způsobu komunikace? Nicméně pak robotují všichni předzahrádkáři co znám :-) Pokud mám rozjíždět takovouto agendu, to je asi jednodušší se na to úplně vykašlat a nedělat nic. všechny předzahrádkáře nechám dobrovolně a zcela neuvědoměle robotovat dál na jejich zahrádkách a ta jedna holt zůstane zarostlá.
SVJ si do rozpisu záloh dá i údržbu společného majetku – předzahrádky a vybírá na něj peníze od všech. Ti co odmítnou službu SVJ a zařídí si údržbu sami musí dostat tuto částku vrácenu ve vyúčtování. Ti co se nechají obsluhovat to budou mít ve vyúčtování zohledněno. A pro lepší právní jistotu je vhodné při příležitosti změny stanov tento postup do stanov vložit. Zrušit domovní řád, který je stejně neplatný, je vhodné. My takové věci řešíme na shromáždění hlasováním a při každé změně stanov je aktualizujeme.
Takže kvůli jednomu troubovi, který si neumí posekat zahrádku (nebo zařídit její sekání), jejíž výhradní právo užívání si (bohužel) koupil spolu s bytem, budeme od dalších třiceti vlastníků vybírat zálohy, které jim pak budeme vracet po ponížení o náklady na sekání jedné zahrady. A nebo budeme rovnou vybírat zálohu na náklady sekání JEDNÉ zahrádky bytu č. XXX (další podobná individua naštěstí v domě nemáme). A vlastník bytu č.XXX s výhradním právem užívání předzahrádky se bude smát, jak na SVJ vyzrál, protože mu někdo bude sekat předzahrádku, kterou má v užívání, a likvidovat hromady posekané trávy z plochy 250 m2, a to vše za pouhých cca 250 Kč/rok (odhadovaný podíl vlastníka bytu na nákladech ). To je fakt výsměch.
Jako vlastník bytu bez balkónu v domě kde je 24 bytů z toho jen 4 byty nemají balkón, jsem také nucena přispívat na dlažbu na balkóně ostatních vlastníků, aniž bych měla možnost se někdy po této krásné dlažbě projít. Pane Šedivý smiřte se s realitou a neberte jí jako výsměch, nepomůžete si tím. Ovšem máte pravdu v tom, že pokud bych těmto vlastníkům měla ještě přispívat na vodu a mycí prostředky za to, že balkóny na vlastní náklady všichni a dobrovolně uklízí, asi bych také cítila hořkost a pocit křivdy. Evík
Velmi se mi líbí, jak píšete že lidé na vlastní náklady a dobrovolně uklízí vlastní balkóny, jako by to snad byla nějaká oběť :-) Já nemám problém s tím přispívat na opravu dlažby teras, zábradlí balkónů a lodžií, opravy oplocení a vrátek zahrádek, byť nemám třeba ani zahrádku ani balkón. Potud v pořádku, jsou to SPOLEČNÉ KONSTRUKCE. Mám ale problém s tím, že by po mně chtěli uživatelé zahrádek, lodžií a balkónů proplácet náklady na mytí podlahy a zametání lodžií (které si sami užíváním znečišťují), aby po mně chtěli proplácet náklady na zahradníka, který jim udržuje keře a trávu, kterou si vysadili a zaseli (ale rostlinstvo je součástí pozemku a tak jim vlastně nepatří, respektive patří jim jen ideální podíl) a kterou si rovněž užívají. Už takhle přispíváme tím, že za pozemky, které má těch 7 vybraných vlastníků ve výhradním užívání platíme všichni daň z nemovitosti. Ten rozdíl je přece evidentní. V podstatě to je srovnatelné s tím přispíváním na vodu a mycí prostředky. Co jsem snad ještě ochoten akceptovat, je jednorázový nákup sekačky na trávu pro vlastníka bytu, který zahrádku užívá, z prostředků SVJ, ale pokud bych mu měl platit ještě i toho zahradníka, pak mu radši budu do zahrádky stříkat protředky na hubení plevele. Je to také řešení a určitě levnější. Dokonce bychom to mohli nechat prohlasovat na schůzi, vždyť se jedná o společný majetek, že? Nic tam neporoste a bude pokoj :-D
Myslím, že to počítáte špatně. Vypadá to, že chcete podle spoluvlastnických podílů rozdělit náklady na posekání jen jedné předzahrádky. To by potom bylo opravdu pro „troubu“ výhodné.
Ale vy přeci musíte nejdřív ty náklady na jednu zahrádku znásobit počtem všech zahrádek (pokud jsou stejně veliké)…nebo spočítat náklad na 1m2 a přepočítat na celou plochu všech zahrádek. Teprve tento náklad se rozdělí podle spoluvlastnických podílů. A ti, co si sekali sami, nebudou platit nic. „Trouba“ bude platit určitě víc, než 250 Kč…možná víc než to skutečně stálo – to podle velikosti jeho spoluvlastnictkého podílu.
To je jednoduchá kalkulace: plocha všech zahrádek je 1135 m2, plocha zahrádky, která není udržována je 300 m2 (bohužel ta největší). Cena za sekání dle ceníku je řekněme 2 Kč/m2, při sekání 6× do roka + odvoz trávy 200 Kč/m3 (info opsány z ceníku na www.sekanitravy.com) se dostáváme na celkové náklady za rok na 13.620 Kč za sekání a odhadem 2.400 Kč za likvidaci, tedy celkem 16.020 Kč/rok. Na 300 m2 zahrádku, která není udržována tedy připadá podíl nákladů 4.234 Kč. Protože podíl bytu, který má nesekanou zahrádku v užívání je 2,5%,dojdete snadno výpočtem 16.020×0,025 k částce 400,5 Kč, kterou od něj na zálohách vyberem. Dotovat to budou Ti bez zahrádek. Kdo by to nebral? Mít zahrádku, beru okamžitě :-)
Aniž si dovolím dávat návod připomínám, že podobný, spíše stejný problém zde byl řešen s rozpisem úklidu domu po bytech. Lze tam hledatinspiraci.
Vy snad máte u vás v domě společné prostory ve výhradním užívání pro jeden nebo jen několik bytů? Pokud by předzahrádka byla ve společném užívání VŠECH bytů v domě, nelze proti hrazení nákladů všemi vlastníky nic namítat, protože je ale ve VÝHRADNÍM užívání pouze pro vlastníky jednoho bytu, je nesmysl, aby náklady platili všichni.
Šedivý, ty to furt nechápeš. ti to tady už tři vysvětlili podrobně. I když jsou třeba společné balkony nebo lodžie ve výhradním užívání, opravy platí všichni. Ty to nevíš? Přečti si prohlášení vlastníka.
A stejně to bude i kdyby to byly společná garáže ve výhradním užívání, nebo třeba ty předazhrádky ve výhraqdním užívání.
Fantazie nicku h. sedivy je vhodné ignorovat. Stejně nepochopí o čem jeho oponent píše. Snad ho to přestane bavit a zase odejde.
proti opravám zahrádek spočívající v údržbě plotů a vrátek apod. nelze nic namítat. Ovšem úklid společných balkonů a lodžií taky asi nezajišťuje uklízečka, která uklízí chodby a výtahy, ale uklízí si je lidi sami. Podle stejné logiky si lidé sami sekají zahrádky a udržují keře a stromy, které si tam vysadili, různě je podle svého tvarují apod. I tyto činnosti by tedy podle vaší logiky mělo zařizovat SVJ – uklízet lidem balkony a lodžie (vždyť jsou to přece společné plochy, že?) a pomalu na trvalo by mohlo pár domů přes léto zaměstnávat jednoho zahradníka, než by obešel všechny zahrady, pokosil, odvezl, ostříhal, mohl by začít znova od začátku. Jak říkám, jsou to nesmysly.
Poslední komentáře