SVJ ano či ne
Přeji hezký den,
ráda bych Vás požádala o Váš názor.
V roce 2007 jsem koupila byt v bytovém domě. Dům má 4 byty, 2 garáže, několik měsíců po tom jsme si všichni (4 rodiny) rozdělili byty a 2 garáže do osobního vlastnictví (uzavřeli jsme dohodu spoluvlastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví) , s tím, že ostatní prostory zůstávají ve spoluvlastnictví, následně jsme si rozdělili i související pozemky. Máme účet u banky – tzv. fond oprav, do kterého všichni vkládáme pravidelně dohodnutou částku; pokud je potřeba nějaká oprava či investice, dohodneme se a z fondu zaplatíme, s tím jsme nikdy problém neměli. Elektřina, voda je psaná na jednoho z vlastníků, pak se vše rozpočítává dle stavů měřidel. Plyn má každý na sebe a daně z nemovitosti platíme dle podílů na domě a pozemcích každý zvlášť.
A teď ta otázečka, bylo nám sděleno, že bychom měli být ze zákona SVJ. Je to opravdu nutné a povinné zakládat SVJ? Pokud ano, co to tedy obnáší a jak teď máme postupovat, nemáme žádné stanovy, nevedeme podvojné účetnictví, nemáme správce ani žádné jiné orgány, nic takového. K 1.1.2014 došlo ke změně OZ, tam jsou zase podmínky trochu jinak, tak ani nevíme, který ze zákonů se na nás případně vztahuje.
Tak to je asi ve stručnosti vše. Budeme vděční za nějaké vyjádření se k naší situaci.
Děkujeme a jsme s pozdravem
Bytový důmJ)
verbenia, máme velmi podobnou situaci v domě. Mohu vědět jak jste situaci vyřešili?
Nehledejte v katastru nemovitostí, ale na stránkách ministerstva financí – ARES ekonomické subjekty, tam podle návodu zadejte alespoň údaje o obci, fin.úřadu a právní formě – společenství… (rozklikněte nadpisy) a pokud jste z většího města, u Zobrazit dejte raději 1000 vět. Vyjedou vám subjekty podle adres a tam zjistíte, zda jste již vedeni jako právní subjekt. Vpravo pod Odkazy rozkliknete další – např.rejstřík.
Verbenia, pokud máte byty a garáže zapsány na KN jako jednotky, tak SVJ vzniklo ze zákona, od okamžiku vzniku máte vzorové stanovy. Musíte SVJ zapsat do rejstříku, zvolit orgány, vést účetnictví atd. Hlavně nečtěte příspěvky grafomanky Taisy, která píše ke všemu, ale nezná nic.
Skutečně nechápu, proč by se mělo maličké SVJ, jako je toto, řídit předchozí právní úpravou a ne NOZ.
Jistě jste si i Vy, jak tak furt chodíte kolem, povšiml, že na dopad NOZ na různé typy SVJ nejsou zatím jednoznačné názory, ani zatím neexistují patřičné judikáty.
Pokud se budou řídit NOZ, tak prostě svolají schůzi shromáždění, přijmou stanovy, podají návrh na zápis SVJ k rejstříkovému soudu, soud je zapíše a začínají s čistým stolem. A všechno bude v pohodě, pokud to nikdo nenapadne soudně. Což nikdo z vlastníků neudělá, protože by tím přidělal problémy jedině sám sobě. A nikdo jiný, než vlastníci na tom nemá právní zájem.
Podle Vašeho návodu by museli rekonstruovat účetnictví x let dozadu, vystavili by se postihu za nedodržení 60-denní lhůty pro svolání shromáždění a etc. Zbytečné problémy.
Pro malé SVJ jako je verbeniino je mnohem výhodnější řídit se NOZ a prostě založit SVJ teď.
A poradíte mi prosím jak teď krok po kroku postupovat, aby vše bylo dle litery zákona a dotáhli jsme vše do konce? Opravdu si s tím nevíme moc rady a na právníka se chceme obracet až v nejnutnějším případě.. Předem moc děkuji za cenné rady.
Vyhledejte v katastru nemovitostí váš dům a zkontrolujte, zda je v katastru vymezeno skutečně 6 jednotek. Každá jednotka musí mít v katastru svého vlastníka s uvedením spoluvlastnického podílu na společných částech domu a uveden vlastnický list nemovitosti. Zda tomu tak je, ověřte především u těch dvou garáží, každá z nich musí být označena jako nebytová jednotka s označením vlastníka, spoluvlastnického podílu a list vlastnictví.
Pokud by každá garáž nebyla vymezena na katastru jako samostatná nebytová jednotka, tak by nemuselo jít o samostatné jednotky (nebytové) a dům by mohl být rozdělen jen na čtyři jednotky. V takovém případě by SVJ podle ZoVB vůbec nevzniklo a nebylo by nutné ani založení SVJ podle NOZ.
Máme skutečně vymezeno 6 jednotek, u garáží je stejný popis jako u bytů – jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů, je tam uvedeno, komu garáž patří i LV, takže naše SVJ již vzniklo:-(
Verbenie, jděte cestou nejmenšího odporu, založte SVJ teď podle NOZ a SVJ vznikne okamžikem zápisu do rejstříku.
Myslím, že tato změna v NOZ (že SVJ vzniká až zápisem do rejstříku) je právě proto, aby se eliminovaly případy, jako je ten Váš, tj. že SVJ vzniklo samovolně někdy před 10 lety, ale nikdo z vlastníků o tom stále neví.
Může to zkusit. Já vím, že máte pravdu, přesto mi připadá lepší to zkusit, než řešit nějaký průser 10 let dozadu.
Co vytváříte složité konstrukce a radíte „verbenie“, když ona ani neví, zda nějaké SVJ ze zákona vzniklo. Ať se podívá do ARESu, zda mají přiděleno IČ a podle toho se zařídí dál. Třeba žádné SVJ ze zákona nevzniklo a dům je rozdělen podle jiných principů než ZoVB, copak např.4 bratři v rodinném domě musí nutně založit SVJ?? Pokud ale mají IČ, musí postupovat jako vzniklý právní subjekt a nelze ho zakládat znovu.
Anonymko,
představte si, že SVJ vznikala, i když neměla přidělena žádné IČ a nebyla zapsána ATESu. Kdybyste měla trochu šajnu o problematice vlastnictví bytů, tak byste to věděla.
Dům není rozdělen podle jiných principů než zákona o vlastnictví bytů, protože přece verbania už uvedla, že „Máme skutečně vymezeno 6 jednotek, u garáží je stejný popis jako u bytů – jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů,“
Taiso zbytečně a nesmyslně se dohadujete,
co se týče postupu, navrhuje většina diskutujících to samé, co vy. Svolat shromáždění, schválit stanovy v souladu s NOZ a statutární ográn a zapsat do rejstříku. Pouze vy používáte nesprávný termín, když říkáte, že uvedené znamená „založení“. Vhodnější termín je spíše „ustavení“, protože zakádat můžete SVJ ještě nevzniklé, SVJ už vzniklé (ze zákona podle ZoVB) nikoliv.
Katastr SVJ zapíše a bude tam datum vzniku s datem, kdy byl převeden byt třetímu vlastníkovi, tj. v době platnosti ZoVB, niko-li datum nynějšího zápisu do rejstříku jak se mylně domníváte.
Pokud by katastr nepovažoval SVJ za už dávno vzniklé ze zákona podle ZoVB, blokoval by od r. 2014 veškeré převody jednotek v domě podle § 1198 NOZ.
Pokud by katastr vlastníkům zablokoval nějaký převod, tak by SVJ dávno měli a Verbenia by se tu takhle neptala.
Taiso,
vaše myšlenkové pochody jsou pro mě nepochopitelné. Já vám napsal, že kdyby katastr nepovažoval SVJ za už dávno vzniklé ze zákona podle ZoVB, blokoval by od r. 2014 veškeré převody jednotek v domě podle § 1198 NOZ. Jinými slovy jsem napsal, že katastr považuje SVJ za vzniklé, a proto neblokuje převody jednotek od r. 2014.
Na to vy odpovíte, že je to nepravděpodbné, i když jsem sám napsal, že katastr nemá důvod blokovat převody.
Copak vy nechápete, že mé tvrzení, že SVJ už vzniklo potvrzuje fakt, že katastr neblokuje převody? Kdyby SVJ nevzniklo, katastr by převody blokoval. A nechápete, že jsem se vás snažil vyvést z vašeho omylu, že se má zakládat už vzniklé SVJ?
Jak podle Vás úředníci na katastru ověřují, zda SVJ existuje? Pokud je mi známo, chtějí výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Jistě, že si ověřují nově vzniklá SVJ podle NOZ výpisem z rejstříku. Ale vzniklá SVJ podle ZoVB, ale dosud v rejstříku nezapsaná, nemohou ověřovat podle výpisu z rejstříku, protože tam zapsaná nejsou. A tak si sami zjistí, zda už došlo k převodu třetímu vlastnikovi a v katastru si to zaznačí kódem 192 (vznik společenství prokázán.). Verbania může nahlédnout do katastru a podívat se, zda tam někde nenajde kód 192.
Blokaci převodů řeší v NOZ § 1198 odst.2:
„Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“
To si snad myslíte, že toto ustanovení je v NOZ pro srandu králíkům?
Toto je zajímavá teoretická debata. Jak to ale vypadá v praxi?
Právnická osoba má různé povinnosti, mj. musí vést účetnictví ode dne svého vzniku. Zde paní psala, že byt koupili v roce 2007. Jak to teď udělají, 9 let nazpátek? Jak seženou všechny ty až 9 let staré doklady? To jako přemluví všechny dodavatele, aby na starých fakturách přepsali odběratele na SVJ?
Nebo povedou (nesprávně) účetnictví až ode dne zápisu do rejstříku?
Dovoluji si podotknout, že před 20 lety také neexistoval zákon o péči dobrého hospodáře a ani zákon o veřejných rejstřících a s nimi související sankce.
Zdravím paní Taiso.Je sice pravda,že se situace mění každým dnem a Judikátem, a tak i od 1.1.2017 bude zřejmě platit novela z.č. 89//2012 Sb.,.Ale i před léty platil a stále pro SVJ vzniklá a doposud nezapsaná v RS platí ZOVB č.72/1994 Sb., (a n.v. 371/2004 Sb.,–VZOROVÉ STANOVY) a v něm je v § 9 odst.8. uvedeno: (8) Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství (odstavec 3); svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c). Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu. JaVa
Dojděte na katastr a tam Vám dají potvrzení, kdy vzniklo vaše SVJ.
Byty v osobním vlastnictví do 30. 4. 1994 (52/1966 Sb., Zákon o osobním vlastnictví k bytům, který byl zrušen zákonem č. 72/1994 Sb., Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony – zákon o vlastnictví bytů). Od 1. 5. 1994 byty ve vlastnictví (ne osobního).
Dům na jednotky (6 j. tedy více jak 4 j.) jste rozdělili v r. 2007, takže automaticky vzniklo SVJ (viz ZoVB 72/1994, § 9, odst. 2.) De facto i de jure bez vašeho vědomí. Neznalost zákonů neomlouvá, měli jste požádat o IČO, přihlásit se na FÚ, mít stanovy atd atd., Takže SVJ zakládat nemusíte a ani nemůžete, protože již jím jste.
Pokud jste dům rozdělili na 6 jednotek, tj. máte 4 jednotky bytové + 2 jednotky nebytové (garáže) tak musíte založit SVJ, viz NOZ § 1198:
(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
Není psáno, že vlastníci musí založit SVJ. Dům mohou užívat ve společném vlastnictví v režimu stejném jako např. rodinný domek ve vlastnictví třeba tří majitelů.
Doporučuji Vám, si nejprve pročíst ZOVB č.72/1994 § 9 odst.3.kde je uvedeno toto: (3) Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy.
a porovnat jeho znění s informacemi,které zde uvedla „verbenia“ a zjistíte, že SVJ již dávno vzniklo ze zákona,neboť v tomto případě se jedná o 6 jednotek ve vlastnictví 4 vlastníků!JaVa
No ano, to jistě mohou. Mohou jít zase za právníky a ukončit před léty uzavřenou dohodu spoluvlastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a obnovit podílové spoluvlastnictví nemovité věci.
Vaše SVJ podle ZoVB vzniklo, samo.
Pouze jste se nešešli, nezapsali ho do rejtříku atd. atd. Ale podle zákona vzniklo. Takže se Vaše „neexistující“ SVJ řídí vzorovými stanovami dle ZoVB.
S ohledem na lhůty v NOZ by bylo záhodno svolat první Shormáždění a přijmout stanovy, už upravené. Teoreticky by to mohlo jít bez notáře, ale i v době platnosti ZoVB se obvykle první Shromáždění konalo s notářem. Jste 6 jednotek, neměl by být zásadní problém mít stanovy schálené 100% – tak to požaduje NOZ a vy sice bude schvalovat první stanovy jakože podle ZoVB, ale radši bych si nepřidělával problémy na rejstříkovém soudu.
Mohu se Vás prosím zeptat na ty lhůty dle NOZ. Pochopila jsme to správně, že stanovy musíme přijmout už upravené do 31.12.2016?
Prozatím vám stačí svolat za účasti notáře shromáždění vlastníků, zvolit si výbor nebo předsedu a zapsat vaše SVJ do RS.Nové stanovy schvalovat vůbec nemusíte,neboť vaše SVJ se stále řídí n.v.371/2004 Sb.,.JaVa
Vážená Taiso,
jak už zde někdo napsal, vyjadřujete se téměř ke všemu a špatně.
I když byl ZoVB zrušen, rozsudek Nejvyššího soudu obsahuje závazný právní názor tohoto znění:
„V dalším řízení odvolací soud nepřehlédne, že i když zákon č. 72/1994 Sb. byl s účinností od 1. 1. 2014 zrušen (§ 3080 bod 60. o. z.), stejně jako z. č. 40/1964 Sb. (§ 3080 bod 1. o. z.) a bytové spoluvlastnictví je upraveno v o. z. (§ 1158 – § 1222), právní poměry vzniklé před účinností o. z., tj. před 1. 1. 2014, se řídí dosavadními právními předpisy (§ 3028 odst. 1, 3 o. z.). “
Říhová,
kecáte, když tvrdíte, že se Taisa vyjadřuje ke všemu špatně. Taisa má často pravdu na rozdíl od vás. Že se podle soudu "právní poměry vzniklé před účinností o. z., tj. před 1. 1. 2014, se řídí dosavadními právními předpisy " neznamená, že se stará SVJ neřídí od 1.1.2014 dle NOZ.
V uvedeném případu se řeší spor vzniklý v době účinnosti ZoVB, je tedy logické, že se bude rozhodovat podle ZoVB a ne podle NOZ, který v té době ještě ani nexistoval. Že se právní poměry vzniklé před účinností o. z., tj. před 1.1.2014 řídí dosavadními právními předpisy v daném případě znamená, že se prostě budou posuzovat podle ZoVB, protože za jeho účinností spor vznikl, přestože se spor soudně řeší až v době platnosti NOZ.
Poslední komentáře