SVJ a SJM
Zkouším znovu, kdyby náhodou někdo znal odpověď: Prosím, je plná moc pro zástupce v rámci SJM dle NOZ (§1185) povinná pro letošní a následující shromáždění i pro „stará“ SVJ, když tato se nadále řídí 72/1994?
Vy jste se ptal, ještě tady…
K původnímu dotazu ještě přidávám další dotaz. „Staré SVJ“ – vlastníkem jednotky jsou oba manželé a jsou zapsání v katastr. Jak je to podle NOZ s účastí na shromáždění. Můžou se zůčastnit oba, nebo může jenom jeden a ten musí být vybavený plnou mocí? Kdy je nutné mít plnou moc?
Na shromáždění budou moci být oba, oba mohou zvednout ruku, ale pořád to bude jeden hlas. Žádnou plnou moc nepotřebujete, když půjde manžel na shromáždění a manželka ne. Taky tam nemusí chodit nikdo.
Možná odpovím hloupě… Společné jmění manželů, pokud je jednotka ve společném jmění, je to jasné. Manželé jeden hlas, pokud se týká hlasování na shromáždění, asi je jedno, který se účastní. To by musela nastat situace, kdy se hlasování nemůže zúčastnit ani jeden, což je v podstatě opět jedno, protože se o určitých věcech hlasuje procentuelně a shromážedění je usnášeníschopné i při účasti, která není stoprocentní. Výjimky asi budou. A domnívám se, že takovéhle zastoupení by muselo být nějak ošetřeno ve stanovách, ale už podle NOZ. Což znamená, že by manželé museli někoho zmocnit a ten někdo by musel být uveden ve stanovách, že tak může konat. Ale jak by to tam mělo být napsané, netuším.
Mýlíte se, podle NOZ je to jinak.
§ 1185 Spoluvlastnictví jednotky
(1) Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno.
(2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
Z toho mě plyne, že pokud přijde jeden z manželů, tak si jako organizátor Shromáždění nemůžete být jistá, jestli má právo za jednotku jednat, protože nevíte, jestli ho druhý z páru zmocnil k výkonu práv vůči SVJ – například právo hlasování.
U spoluvlastníků to máte formálně stejné, ale prakticky je tam velký rozdíl. Pokud Vám dorazí nadpoloviční většina vlastníků jednotky, tak to zmocnění mohou jakože udělat ad hoc na místě a nemusíte to řešit, můžou regulérně hlasovat. To u manželů nefunguje, nemají žádný menší nebo větší podíl.
A podle mého laického názoru se vztahuje i na SVJ(2000), jelikož tento požadavek je v části NOZ týkající se obecného bytového spoluvlastnictví, nikoliv v části o SVJ.
To je nějaký divný. Jak si nemůžete být jistý? Shromáždění má na starosti výbor (doufám nebo ho svolává předseda), ten snad má přehled o vlastnících, ne? Nebude vyzývat k účasti kdekoho. A navíc se hlasuje podílově, nikoliv zvednutím ruky.
Jenže pokud mi přijde na Shromáždění jen jeden z manželů, tak neznám názor toho druhého a nevím, jestli ten příchozí vyjadřuje vůli jednotky.
A podle NOZ je to nutné.
U spoluvlastníků si můžete situaci trošku přiohnout a říct, že když jich přišla víc než půlka podle podílu na jejich bytě, tak jsou schopni se dohodnout na místě a toho zástupce nepotřebují.
Protože podle NOZ:
(2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
Takže pokud Opičková nemá plnou moc, tak není Opičkou zmocněna a tím pádem neexistuje společný zástupce a nemá kdo vykonávat práva spoluvlastníků vůči SVJ.
Uznávám, že to je ten nejstriktnější výklad, ale to ještě neznamená, že je špatně. Ale samozřejmě taky ne, že je nutně správný :)
Podle mě to způsobila snaha zákonodárců vyřešit jednou pro vždy věčné dotazy, zda můžou hlasovat spoluvlastníci po kouskách svých podílů a moc se to nepovedlo.
Spoluvlastníci jednotky mají právo zúčastit se shromáždění i kdyby jich bylo deset. To je naprosto jasné a nevyvratitelné. Současně mají dle NOZ zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich vůli. Není to nějaké divné? Docela si umím představit manželé, kteří spolu vůbec nekomunikují. To jsou pak zbavení práv hlasovat a rozhodovat o svém majetku, jsou zbaveni práva zůčstnit se shromáždění? Nepřeháním, někdo si to tak vykládá. Nemohu se zbavit dojmu, že je to celé nějaké podivné. Jak si toho zástupce zvolí, jak vyjádří svoji vůli, písemně, ústně, u notáře, před svědky, bez svědků? Komu svoji vůli sdělí a jak. Opakuji potřetí, je to celé nějaké podivné. Já nechci nikomu dávat svoji vůli, proč. To se zase povedlo vytvořit paragraf.
Jo, ten paragraf je poněkud obtížný.
Ale berte to takhle – jednotka musí hlasovat jako celek, nejde to dělit na jednotlivé spoluvlastníky nebo dokonce manžele, kteří ji vlastní bezpodílově. Takže pokud spolu nebudou mluvit a nedokáží dodat společný názor ke hlasovanému bodu, tak prostě nemůžou hlasovat.
Ten paragraf má evidentně za cíl zajistit, že bude naprosto beze vši pochybnosti zřejmé, kdo má právo za jednotku hlasovat, kdo drží v ruce ten hlasovací lístek. Neříká nic o účast!
Pokud se sejdou na Shromáždění všichni spoluvlastníci jednotky, tak se to nemusí řešit, jsou všichni, dohodnou se na místě. Ale jinak je asi na místě vyžadovat tu plnou moc (asi jediné průkazné zmocnění pro SVJ). I když je to otrava.
Ne zcela souhlasím. Ano, manželé jsou dva a mají jeden hlasovací lístek. Proč by nemohl jeden hlasovací lístek na jedné schůzi zvedat jeden a pak třeba druhý manžel. Zakazuje to zákon, nezakazuje. Pořád hlasují jenom jedním hlasovacím lístkem, všichni vlastníci jednotky svoji vůli přece vyjádří na shromáždění jedním hlasem. Proč si to někteří členové výboru vykládají tak, že jim vůbec neumožní hlasovat. Jaké mají k tomu oprávnění. Odpovídám, žádné.
Myslím, že není problém, když přijdou oba manželé a střídají se v hlasování – pokud se nepoperou na místě:-), přece se dohodli… i když mi to přijde trochu na hlavu, když se dohodnou, jak budou hlasovat za jednotku, pak se jistě dohodnou, kdo bude zvedat lístek, aby to nebyla šaškárna…
Já netvrdím, že mám na 100% pravdu, z praktického hlediska bych ji radši neměl :-)
Ale ten paragraf požaduje, aby každý byt se spoluvlastníky, včetně manželů, měl svého zmocněnce. Zmocněncem může být (a obvykle taky je) klidně jeden ze spolumajitelů / manželů.
„zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu“
A osoba odpovědná za správu domu, což je SVJ, musí být schopna toho zmocněnce věrohodně identifikovat. Což teoreticky může být na základě ústního tvrzení, to zákon nezakazuje, ale je to nedoložitelné a potenciálně rizikové.
§ 1185 Spoluvlastnictví jednotky (1) Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno. (2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
Tohle je citace.
Kdo je tedy osobou zodpovědnou za správu domu?
Pokud platí 1180/2, tak nemůže příspěvky na správu jednotky platit jednom jeden z manželů. Taky musí mít plnou moc. Není možné, aby to platil jeden. Taky není možné, aby předpis dostal jeden a příspěvky platil ten druhý, což podle ZoVB bylo běžné. Jo, kdyby se jednotka prodávala, tam má plná moc logiku, ale na shromáždění? Když kupujete sporák do společného bytu, taky nepotřebujete souhlas svého manžela. Analogie je úplně stejná. Vítejte v českém absurdistánu
Kdepak, paragraf 1185 mluví pouze o pravech, tj. např. o tom hlasování.
Příspěvky nejsou právo, ale povinnost.
§ 1185 Spoluvlastnictví jednotky (1) Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno. (2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
Osobou odpovědnou za správu domu je tedy SVJ. A kdo ji zastupuje?
No, hezky řečeno. Ale já jsem podle zákona také manželka, byt nemám ve společném jmění, je můj (dědictví), mám manžela, vlastníkem jsem tedy jen já sama. Nikdo za mě jednat nemůže, musím mít taky zmocněnce?
Vy jste vlastníkem bytu, nejste spoluvlastník, tak žádného zmocněnce nepotřebujete. Můžete jednat bez jakéhokoliv omezení sama za sebe.
Samozřejmě pokud nemůžete / nechcete přijít na Shromáždění, ale zároveň chcete, aby Váš hlas nepropadl, tak můžete komukoliv udělit plnou moc (manželovi, sousedce, někomu z výboru, …). Ideálně pouze na to konkrétní Shromáždění.
Podle nálezu nejvyššího soudu byste ale měli mít, ve Stanovách, že vlastníka může někdo zastupovat na základě plné moci. To je ale jiné téma.
Ale je potřeba rozlišovat toto dobrovolné nechání se zastupovat a v podstatě nucené zmocnění v případě, že byt má spoluvlastníky. Jsou to dvě odlišné záležitosti, přestože terminologie je stejná.
Zmínil jste zde, že dle nálezu NSS by mělo být ve Stanovách začleněno zastupování na základě plné moci. A co když Stanovy nic takového neobsahují, to pak potom musí oba manželé přijít na shromáždění. U nás to bude dost problematické.
A nejedná se náhodou o byt, kde je více spoluvlastníků? Tedy nejen manželé. Třeba je možné, že polovina bytu je v SJM a polovina patří ještě jednomu vlastníkovi. Pak by to možná i logiku mělo.
Teď nevím, co přesně myslíte s tím shodným hlasováním.
Samozřejmě, že každá jednotka si hlasuje podle svého. Ale jednotka jako taková má jen jeden hlas podle svého podílu a nemůže ho nijak štěpit na základě toho, že spoluvlastníci mají různé názory. Prostě se musí dohodnout.
Pokud se neshodnou, tak se zdrží hlasování, to je taky jasné.
A podle toho co říkám o tom paragrafu, se zdrží, respektive hlas nebude uznán, pokud dorazí jen jeden z manželů a nebude mít zmocnění. Dřív se to neřešilo, ale teď ten paragraf explicitně uvádí, že i mezi manželi to zmocnění musí být. Tj. stejná situace, pro kterou se vyžadovala dosud plná moc u spoluvlastníků s ideálními polovinami.
Osobně si tedy myslím, jak jsem na ten paragraf koukala, že zmocněncem je v tomto případě statutární orgán. Doufám, že jsem to napsala dobře.
Mně to fakt nějak nesedí, možná máte pravdu. Ale logicky… Žádný zákon vám neukládá, že se musíte účastnit shromáždění. Tak tam prostě nepřijdete, nepřijde tam ani jeden z manželů. Přesto je shromáždění usnášeníschopné, při určitém splněném počtu jednotlivých vlastníků. Kdybyste tedy teoreticky měl pravdu, musela by existovat nějaká povinnost pro vlastníky, vysílat na tyto akce zmocněnce.
Už se blížíme, ale pořád si ještě úplně nerozumíme :)
Účast samozřejmě není povinná a nelze k tomu nikoho nutit. Já řeším jen a pouze tu situaci, kdy přijde právě jeden z manželů. V tu chvíli potřebuje podle mého plnou moc, pravě proto, aby byl tím zmocněncem pro danou jednotku. A pak bez problémů odhlasuje. Když tam bude bez plné moci, tak jednotka nemá prokazatelně svého zmocněnce dle zákona a nemůže hlasovat.
Domnívám se, že pokud je jednotka ve Společném jmění manželů (SJM)tak jeden z nich hlasuje na shromáždění za jednotku, protože ten podíl na společných částech domu je nedělitelný, žádnou plnou moc nepotřebuje. Jinak je tomu, pokud je jednotka ve spoluvlastnictví, na př. i manželů) a každý má svůj podíl na společných částech domu. Potom každý hlasuje sám za svůj podíl, případně musí mít plnou moc od spoluvlastníka.
Názorný příklad toho, proč ten paragraf v tom zákoně asi je :(
Jinak je tomu, pokud je jednotka ve spoluvlastnictví, na př. i manželů) a každý má svůj podíl na společných částech domu. Potom každý hlasuje sám za svůj podíl, případně musí mít plnou moc od spoluvlastníka.
Tohle je zcela očividný a mnohokrát diskutovaný nesmysl. Každý spoluvlastník jednotky NEMÁ žádný podíl na společných částech domu. Má podíl pouze na té jednotce a následně je pouze jeden podíl za celou jednotku vůči společným částem a tento nelze dále dělit.
Tzn. pokud jsou dva spoluvlastníci s ideálními polovinami a mají dohromady 10%, tak nemůže každý hlasovat „svými“ 5%. Musí se shodnout mezi sebou a pak hlasují jedním hlasem s vahou 10%.
Ano, chápu, že někoho manželé zmocní, ale bude to platit ve chvíli, kdy se ani jeden z nich nemůže, ale chce (!!!) se zúčastnit shromáždění. Bude to asi muset být ošetřeno ve stanovách, kdo, kdy a za jakých podmínek tak může učinit za ně (něho, ji). Opravdu netuším, jak by to mělo být zformulováno. Pořád se domnívám, že manžel manželku nemusí zmocňovat, pokud mají jednotku ve společném jmění. Leda, že by snad nastala situace, že byt je např. ve vlastnictví manželky a nikoliv manžela (můj případ). Můj manžel tedy se mnou na shromáždění klidně může jít, ale nemůže nic. Hlasuji já. Pokud bych tedy chtěla, tak zmocním manžela – stanovy. Pořád je to stejné.
SJM Novák Jan a Nováková Eva, Brno, Dukelská 1 (například)jsou podle katastru nemovitostí VLASTNÍCI, nikoliv „spoluvlastníci“. Proto katastr ani neuvádí jejich podíl na jednotce. Hlasovat tedy může kterýkoliv z nich podle velikosti podílu jejich jednotky na společných částech. Žádná plná moc není od manžela (manželky) potřeba. Zúčastnit shromáždění se jako vlastníci mohou obá, ale s jedním nedělitelným hlasem. Něco jiného jsou spoluvlastníci, kterých může být několik a v katastru je uvedena velikost jejich podílu.
Tedy ještě jednou. Pan Novák je vlastník a ne spoluvlastník, stejně jako paní Nováková je vlastník a ne spoluvlastník, mají-li jednotku zapsanou jako SJM. Pokud se ovšem rozvedou, situace se změní, a mohou (ale nemusí)se stát spoluvlastníky s určitým podílem. To určí soud.
Pane Fanúši, pletete to všechno dohromady jako pejsek s kočičkou, když pekli dort. Pletete si rozhodování manželů mezi sebou s jednáním vlastníka jednotky navenek vůči společenství vlastníků.
Na společné jmění manželů se může vztahovat správa jmění v zákonném režimu (§ 713 NOZ), v režimu smluveném dohodou manželů (§ 722), nebo v režimu podle soudního rozhodnutí (§ 728).
Bez ohledu na to SVJ(2012) má zákonné právo požadovat po manželích, aby určili jednoho společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči SVJ. To nemá vůbec nic společného s tím jaký režim nakládání s majetkem mezi nimi platí. SVJ ten režim nemusí znát a není ani povinno o tom nic zjištovat.
SVJ(2012) bude komunikovat o jednotce a právech vlastníka pouze s tou osobou, kterou oba manželé označili jako společného zástupce a sdělili to společenství v souladu s § 1185 NOZ. Může se Vám to nelíbit, ale to je asi tak vše, co s tím můžete dělat.
lake
Zdravím všechny, souhlasím s názorem, že ať už je vlastníků jednotky víc v jakémkoliv režimu (SJM, spoluvlastníci nemanželé…) je potřeba nově zajistit určení společného zástupce za tuto jednotku pro jednání s SVJ. Ve finále to zjednoduší komunikaci SVJ se zástupcem jednotky, protože bude stačit vždy jen jedna definovaná osoba, takže dobrý záměr tam vidím. Trochu problém je (pokud se nepletu), že toto určení může kdykoliv kterýkoliv spoluvlastník opět odvolat a jste tam, kde jste byli před podpisem. Obecně asi bude platit kdo se nedohodne, jednoduše nehlasuje. Nejsem si ale jistý formátem dokumentu, který toto oprávnění definuje. Nemáte někdo odkaz na nějaký mustr? Díky.
to platí i pro SVJ vzniklá před účinností NOZ? A jakou podobu má mít stanovení společného zástupce u SJM? písemnou? a pro každé shromáždění zvlášť? a může to být jednou manžel a jindy zas manželka?
Neplatí to automaticky pro SVJ vzniklá před účinností NOZ. Vždyť se od počátku bavíme jen o SVJ(2012) podle NOZ, viz úvodní dotaz.
Ale je možno totéž zavést pro SVJ(2000), postačí aby si společenství dalo takovou povinnost vlastníků do stanov. Má to pro výbor svoje výhody.
Určení osoby jako zástupce samozřejmě bude platit pouze do doby, než spoluvlastníci odvolají udělené pověření.
lake
Poslední komentáře