Společná zahrada SVJ
Dobrý den, k našemu SVJ náleží i společná zahrada. Jedna bytová jednotka je pronajata a nájemníci chtějí využívat i společnou zahradu (dejme tomu, že to mají i ve smlouvě od vlastníka dané BJ). S užíváním společné zahrady „nějakým nájemníkem“ ale nesouhlasí jiný vlastník BJ, že to „narušuje jeho práva“. Je nutné souhlas všech, nadpoloviční většiny nebo může vlastník BJ pronajmout byt i se společnou zahradou bez souhlasu ostatních vlastníků (celkem 7 BJ). Děkuji za odpověď…
Máte pravdu, dotaz byl chybně položen… Můj dotaz vlastně nemá nic společného s SVJ či bytovými jednotkami, protože se to týká zahrady vedle domu, která je ve spoluvlastnictví 1/7. Dotaz správně zní: může podílník zahrady svůj podíl pronajmout / přenechat užívání? V daném případě by byl podílník majitel bytové jednotky, kterou pronajímá. Podnájemce zatím zahradu nevyužívá, ale vím, že si to jedni ze sousedů nepřejí (podílníci zahrady) a důvodem je, že na společné zahradě nikoho cizího nechtějí. Pouze chci vědět, jak to právně je, protože se to určitě bude řešit na blízké schůzi SVJ. Prohlášení vlastníka atd. nemám, byt máme krátce a žádné dokumenty po správci SVJ nejsou (správce SVJ byl jeden z vlastníků BJ a nedělali se schůze, zápisy, revize, opravy… prostě nic, pouze roční vyúčtování). Vím, že daný dokument musí být k dispozici na KN, když město prodalo byty a vzniklo dané SVJ v r.2003. Zatím děkuji… L.H.
- Lenka H.: „Můj dotaz vlastně nemá nic společného s SVJ či bytovými jednotkami, protože se to týká zahrady vedle domu, která je ve spoluvlastnictví 1/7.“
Takže se SVJ to nemá naprosto nic společného. Děkuji za informaci.
- Lenka H.: „Dotaz správně zní: může podílník zahrady svůj podíl pronajmout / přenechat užívání?“
Nemůže svůj podíl pronajmout / přenechat užívání ! To je vyloučeno, protože „každý spoluvlastník má právo k celé věci; toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka“ (§ 1117). To už jsem zde přece napsal: Společná zahrada SVJ 5.
Spoluvlastník samozřejmě může převést na jinou osobu své právo brát plody a užitky ze společné věci (§ 1120). Jestliže mu spoluvlastníci odejmou právo užívat zahradu, nebude zde už žádné právo, které by mohl převést na nájemce bytu.
Vyloučený spoluvlastní má v takovém případě nárok na kompenzaci v penězích. Výše kompenzace se určí podle výše nájemného v místě obvyklého za obdobný předmět pronájmu. Vyloučenému spoluvlastníku by náležela 1/7 takto určené částky.
Justitianus
Co mu vadí? Hluk, kouř, nepořádek? Pokud se nic z toho neděje (platí pro všechny, nejen nájemníky) tak ať si trhne.
Navíc jde o sousedský spor, nikoliv o záležitost, kterou by mělo řešit SVJ. Každý vlastník si může na zahradu pozvat své známé, příbuzné, nebo nájemníky.
„Každý vlastník si může na zahradu pozvat své známé, příbuzné, nebo nájemníky.“ (Vložil ** (bez ověření), 23. Červen 2023 – 12:09)
Každý vlastník jistě. Podle dotazu se o vlastníka nejedná.
Nic takového jako společná zahrada svj neexistuje. Buď je zahrada ve vlastnictví vlastníků jednotek podle podílů nebo možná i jinak, nebo je ve vlastnictví právnické osoby svj. Z toho je třeba vycházet. U toho, jak je podíl na zahradě zapsaný, kdo ji vlastní a jakým podílem, je potřeba vycházet při řešení, zda ji nájemník vyúžívat může nebo nemůže. Upresněte informace týkající se vlast. vztahu k zahradě. Kdo je zapsaný v katastru jako vlastník zahrady a jak ten zápis vypadá. Pokud to nezjistíte, tak váš problém nevyřešíte.
Společná zahrada = podílové spoluvlastnictví 1/7. Bohužel naše staré stanovy z r.2003 nic neřeší (ponechejte to bez komentáře, na nápravě se pracuje)…
- Lenka H.: „Společná zahrada = podílové spoluvlastnictví 1/7. “
Takže to nemá nic společného s vlastnictvím jednotek ? Tedy ani se SVJ. Jde o případ užívání společné věci podílovými spoluvlastníky.
- Lenka H.: „Bohužel naše staré stanovy z r.2003 nic neřeší (ponechejte to bez komentáře, na nápravě se pracuje)…“
Chcete zprasit stanovy? Spoluvlastnické vztahy nepatří do stanov SVJ ! Toto může být obsaženo v prohlášení vlastníka budovy – ovšem pouze v případě, že pozemek je tam uveden jako „příslušenství domu“.
Na Vaši úvodní otázku není možné odpovědět, dokud nám nesdělíte co je o zahradě uvedeno v prohlášení vlastníka budovy.
Justitianus
"jiný vlastník BJ nesouhlasí, že to „narušuje jeho práva“
- – – – – – – – – – –
Který zákon a paragraf to dotyčnému „narušuje“ ? Nájemník má pronajatý jednak byt v bytovém domě SVJ a k tomu podíl (tzv. ideální 1/7) vlastníka na zahradě. Proč by nemohl podílník zahrady svůj podíl pronajmout ?
MartinII píše nesmysly.
- Pronájem bytu nemá naprosto nic společného se zahradou.
- Podílník zahrady nemůže svůj podíl pronajmout. Viz judikát Nejvyššího soudu 28 Cdo 2731/2007:
| „Není možné, aby se předmětem právního vztahu stal ideální (fiktivní) podíl na nemovité věci, který nelze reálně blíže určit.“ |
Justitianus
SVJ náleží i společná zahrada. … nájemníci chtějí využívat i společnou zahradu (dejme tomu, že to mají i pronájem mpodílu ve smlouvě od vlastníka dané BJ). … ale nesouhlasí jiný vlastník BJ, že to „narušuje jeho práva“
„Společná zahrada = podílové spoluvlastnictví 1/7. Bohužel naše staré stanovy z r.2003 nic neřeší (ponechejte to bez komentáře, na nápravě se pracuje)…“
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Pokud jde o moje předchozí vyjádření, tak jsem vycházel z domněnky že vlastník bytu, který má právo využívat zahradu (i když se na ní podílí z jiného titulu než z titulu vlastnictví bytu) může toto právo (třeba se tam slunit) pronajmout nájemníkovi BJ. Paragrafy Spoluvlastnický oddíl (§ 1121) nezakazují pronájem podílu.
Kdyby tazatelka prostudovala zdejší diskusi „společná zahrada“ nebo „zahrada“, včetně vašich příspěvků, byla by (mohla by být) více v obraze a dotaz by byl (aspoň pro mne) srozumitelnější.
Ani další přispívatelé nejsou z dodaných informací zřejmě moudřejší.
Jeden z vlastníků údajně namítá že pronájem podílu zahrady „narušuje jeho práva“ ale nedozvěděli jsme se zákon a paragraf.
O prohlášení vlastníka (pokud ho má k dispozici a pokud se ním seznámila) nesdělila nic.
Plete do toho ale stanovy z r. 2003 které „to sice neřeší“ (což máme nechat bez komentáře), ale ujišťuje, že „už se na tom pracuje“.
může toto právo (třeba se tam slunit) pronajmout nájemníkovi BJ
Chtěl jste asi napsat, že člen SVJ může svému nájemci přenechat právo využití společného majetku, například plnou mocí…
Pak je podle mého názoru nepodstatné, zda je zahrada příslušenstvím budovy a nebo je zahrada ve spoluvlastnictví, protože ani stanovami by asi nešlo platně omezit právo využití zahrady pouze v katastru zapsaným…
Druhá věc je, jak ti nájemníci to chtějí využívat? A jak jiný člen či spoluvlastník projevuje svůj nesouhlas… To jsou mi vždycky podivné otázky… jeví se to, jakože tazatelka hledá způsob, jak někoho vystrnadit?
Je nutno upřesnit, čím argumentuje stěžovatel a proč je spor.
Pronajímatel může vždycky doplnit plnou moc. Ono pronajímat nějaký neurčitý podíl by napadnout jistě šlo, ale tu plnou moc může dopsat kdykoliv…
OrWell (bez ověření) se zmýlil.
- OrWell napsal: „Pak je podle mého názoru nepodstatné, zda je zahrada příslušenstvím budovy a nebo je zahrada ve spoluvlastnictví …“
Není to nepodstatné ! Naopak – právě toto je podstatná a naprosto zásadní informace.
V prvním případě spoluvlastníci NEMOHOU omezit spoluvlastníka (vyloučit z užívání zahrady). Ke změně prohlášení vlastníka budovy by potřebovali jeho písemný souhlas (§ 1169).
Ve druhém případě spoluvlastníci MOHOU omezit spoluvlastníka (vyloučit z užívání zahrady) bez jeho souhlasu, a to rozhodnutím přijatým většinou spoluvlastníků (§ 1120, § 1130). Rozhodnutí v tomto případě může být bezformální, nemusí být písemné.
Justitianus
Poslední komentáře