Samostatná jednotka (nebytový prostor) se 45 spoluvlastníky - možnosti pronájmu a role SV
Dobrý den, mám dotaz ohledně pronájmu samostatné jednotky (nebytového prostoru), která má 45 spoluvlastníků. Nejprve uvedení do problému…
V bytovém domě máme 45 bytů, pak samozřejmě společné prostory jako chodby, prádelnu, sušárnu, kolárnu, kancelář SV, teplárnu, zasedací místnost, ping-pongárnu – vše toto spadající do kategorie společných prostor, kde každý vlastní podíl odpovídající poměrné části velikosti bytu vlastníka v domě. S tím problém není.
Pak je ale v domě ještě 46. extra vyčleněná samostatná jednotka 61,5m2, která vznikla při převodu z vlastnictví družstva do osobního vlastnictví a tehdy se tato jednotka zapsala jako samostatná jednotka a na každého ze 45 vlastníků v rámci převodu do osobního vlastnictví napsala 1/45 z této 46.jednotky, která je vedená jako nebytový prostor. Zde tedy poměr vlastnictví nevychází z toho, jak má kdo velký byt (jako u ostatních společných částí domu)… ale každý z 45 vlastníků vlastní rovný díl 1/45 této jednotky. Nešťastné je, že některé 1/45 jsou zastavené bankám, protože když si vlastníci při dalších prodejích/koupích bytových jednotek brali hypotéky, tak prodávající s bytem zároveň prodávali i tuto 1/45 46.jednotky (která je vždy na kupní smlouvě uvedena zvlášť, tj. opravdu to není podíl na společných prostorách) a bankám šlo vždy do zástavy všechno co bylo na kupních smlouvách předmětem koupě, což byl tedy celý byt + 1/45 této jednotky.
Otázky zní:
- Pokud bychom tuto jednotku chtěli pronajímat, jakým způsobem to udělat a jakou roli zde hraje SV? Může nějakou formou tuto jednotku pronajímat přímo subjekt SV? Např. když všech 45 spoluvlastníků dá výboru SV souhlas s tím, aby SV uzavřelo svým jménem nájemní smlouvu na tuto 46.jednotku, vybíralo za nájem prostor nájemné na svůj účet a 1× za rok vybrané nájemné rozdělilo na 45 dílů a rozposlalo z účtu SV jednotlivým vlastníkům? Je toto vůbec možné technicky udělat, když tato jednotka nespadá do společných prostor a tedy asi ani není předmětem správy SV? Nebo je nutné aby se všech 45 spoluvlastníků dohodlo, pověřilo např. vybraného spoluvlastníka (tj. 44 plných mocí?), který nájemní smlouvu s nájemcem uzavře, bude vybírat nájemné na svůj účet a rozposílat podíly ostatním spoluvlastníkům? Případně toto dělat přes správní firmu, která nám dělá účetnictví? Nebo jakým legálním a jednoduchým způsobem takovou jednotku pronajmout?
- Nájemci je v takovém případě nutné vystavovat také evidenční list s poplatky za vodu, teplo, odpad, úklid, společnou elektřinu atd. nebo toto všechno má být již zahrnuto v nájemném a povinnost hradit veškeré poplatky náleží stále 45 spoluvlastníkům? Co když ale nájemce spotřebuje více vody, než odhadneme a stanovíme do nájemného?
- Jakým způsobem se za takovou jednotku hradí fond oprav, správu domu a energie, i když se jednotka pronajímat nebude? Je nutné toto nějak upravit nebo již ze zákona či vyhlášky je dáno, že byť se jedná o jednotku typu nebytový prostor se 45 spoluvlastníky, fond oprav a poplatek za správu se hradí stejným způsobem jako u bytových jednotek? Kde je toto možné dohledat (zákon/vyhláška…) nebo může to SV nějak upravit ve stanovách či nechat odhlasovat rozhodnutím? Jaká je pak praxe, pokud by bylo nutné poplatky hradit? Každý ze 45 spoluvlastníků bude měsíčně posílat 1/45 poplatku do fondu oprav?
- Může každý vlastník s 1/45 podílem nakládat dle své vůle nebo vždy potřebuje souhlas ostatních spoluvlastníků? Např. pokud by někdo chtěl tento 1/45 podíl prodat (i když je to asi nesmysl, těžko by to někdo koupil…), mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo nebo může do toho mluvit SV?
Děkuji chytrým hlavám za odpovědi,
Z Vašich informací není zcela jasné,zda je v inkriminované nebytové jednotce možnost odběru TUV a SV, včetně podružných vodoměrů,otopná tělesa včetně poměrových indikátorů tepla a samostatné měření odběru el.energie. Můžete nám to.prosím, doplnit.Děkuji. JaVa
Děkuji za doplnění.V tom případě se účtuje vše,tak jak zde píše ve svém příspěvku:
Co by měl hradit Vložil ab (bez ověření), 4. Leden 2018 – 11:15
Ještě by bylo dobré zjistit, jaká je přibližná cena(za m2) takových nebytových prostor, v místě obvyklém.
JaVa
Zmiňovaná jednotka není společná část domu a svj jí nemůže pronajímat za vlastníky. Všech 45 spoluvlastníků si musí zvolit společného zástupce, tedy dát mu plnou moc a ten za ně jedná a jednotku může pronajmout.O dělení podílu z pronájmu se musíte domluvit a nejlépe nějak to právně ošetřit, ale dle mého názoru nelze peníze z pronájmu této jednotky posílat na účet svj. Úpřimně rečeno, vám vaši situaci nezávidím. Nájemci se nevystavuje žádný evidenční list. Ten platí pouze to, co si domluvíte ve smlouvě, tedy nájem a případně služby, pokud nebudou součástí nájmu. Platit příspěvky za jednotku by měli vlastníci. Podle mého názoru by předpis měl dostat zástupce 45 vlastníků a všichni by se zase měli domluvit, jak zástupci budou přispívat jednotliví vlastníci. Jak jsem již uvedl, toto vám nezávidím a dle mého názoru by bylo lepší jednotky se zbavit, prodat jí a rozdělit si peníze, které za ní dostanete. Problémy, které musíte vyřešit při 45 vlastnících této jednotky nestojí za to je řešit, protože předpokládám, že není možné se v tomto množství seriozně domulvit. No ovšem, pokud je zastavená u banky, tak nevím, nevím. Asi to bude chtít právníka. Ten, kdo vymyslel tento způsob převodu zmiňované jednotky vám pěkně zavařil a troufám si říct, že věděl co dělá a udělal to schválně. Ještě doplnění, svj v žádném případě o této jednotce nerozhoduje, ani shromáždění. Rozhodují pouze vlastníci mezi sebou.
Domnívám se, že SVJ vykonává správu těch věcí, které mu vlastníci uloží. Jestliže se spoluvlastníci této jednotky domluví, že chtějí, aby jim pronájem SVJ zajišťovalo a shromáždění (v daném případě jsou to dvě identické skupiny) to odsouhlasí, tak není žádný problém. SVJ je „tou osobou“, kterou pověřují.
Ještě doplním možnost, která v tomto případě asi nepřipadá do úvahy, ale podobných případech ano. Podobným případem je jednotka garáže. V nových domech bývá v podzemí jednotka garáže. Tato jednotka bývá ve spoluvlastnictví mnoha vlastníků (nové „paneláky“ mají třeba 2 patra podzemních garáží pro 100 aut). V tomto případě je možné administrativně jednotku rozdělit na jednotlivá garážová stání, kde pro každé stání uděláte evidenční list a vnímáte ho jako samostatnou jednotku. Každému spoluvlastníkovi této společné jednotky tak připadne „nová“ jednotka ve velikosti jeho spoluvlastnického podílu na této společné jednotce. Potom každý získává i vyúčtování atd. Prostě se to chová jako běžná jednotka.
Trošku potíž je s položkami, které by se měly rozpočítat „rovnoměrně – na jednotku“. Technicky vzato by celá tato společná jednotka měla platit jeden díl. Jenže to by bylo asi krapet nespravedlivé třeba v případě administrativní správy, neboť s tím bude tolik práce, kolik garážových stání tam je. V takovém případě doporučuji shromážděním odsouhlasit, aby se tyto položky platily za každé garážové stání.
Pane Dvořáku, shromáždění nemůže hlasovat, že SVJ bude pronajímat VAŠI jednotku. To znamená, že shromáždění nemůže hlasovat, že SVJ bude pronajímat jednotku ve spoluvlastnictví kohokoliv, třeba členů SVJ. I když jsou to podle vás dvě identické skupiny. Shromáždění do toho nic není, není k tomu oprávněné ani kompetentní. Nechápu, proč tady uvádíte jakési administrativní dělení. Uveďte zákon o administrativním dělení. A k čemu by tak asi to administrativní dělení jednotky z úvodního dotazu bylo dobré. Máte bujnou fantazii pane Dvořáku,
Děkuji za kompliment ohledně mé fantazie. Udělal jste mi radost.
SVJ je především společenstvím lidí. Jak se tito lidé domluví, že budou fungovat, je na nich. Samozřejmě to nesmí být v rozporu se zákonem (ovšem kde není žalobce …) atd.
Rozhodne-li se 47 vlastníků, že si přejí, aby se jim o pronájem společné jednotky staralo SVJ (chtějí SVJ tímto pověřit), tak to SVJ pro ně (pravděpodobně prostřednictvím výboru) může dělat. Technicky to může proběhnout třeba tak, že si 47 spoluvlastníků odhlasuje, že se o pronájem má starat SVJ a vzápětí si oněch 47 vlastníků na shromáždění SVJ odsouhlasí, že se SVJ prostřednictvím výboru bude starat o pronájem jednotky oněch 47 spoluvlastníků (což jsou pořád ti samí lidé). Jestliže jim to takto vyhovuje, je to především jejich věc a není důvod jim v tom bránit. A samozřejmě to mohou udělat tak, že tím nepověří SVJ, ale svěří to fyzickým osobám, které zrovna jsou ve výboru SVJ – tedy zcela mimo SVJ.
Termín „administrativní rozdělení“ jsem si vymyslel a nevím, jak jinak to nazvat. Uvítám nápad. Jak jsem psal už dříve, pravděpodobně to není úplně vhodné v tomto případě. V případě jednotky garáže ve spoluvlastnictví 50 osob už to vhodné bude.
A jak tedy rozumět druhé části věty v písmenu c) níže citovaného zákona? Nedá se to aplikovat na realizovaný nájem? V tomto případě společenství vlastníků totiž opravdu pronajímá jednotku, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek…
72/1994 Sb. § 9a
(1) Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k
a. zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek,
b. pojištění domu,
c. nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.
Tak jak to tedy je?
Znamená to, že podle toho dřívějšího zákona to možné bylo a podle nového občanského zákoníku to nejde? Když ale čtu výše argumenty, že je to celé nesmysl, jakto, že starší zákon přímo uvádí, že to technicky možné je (bylo)?
Tj. pokud by byla nájemní smlouva uzavřena v době platnosti toho staršího zákona, tak by to bylo správně a v pořádku?
Děkuji za odpověď. A co by měl obsahovat předpis za tuto jednotku, který by hradil zvolený zástupce? Co ukládá zákon/vyhláška, že se za jednotku i v případě, že není využívaná (tj. počet osob pro služby =
- v takovém případě musí hradit?
V SV hradíme tyto poplatky:
- fond oprav (asi přichází v úvahu, nevím… a ve stejné výši jako byty?)
- správa domu (asi přichází v úvahu, nevím… a ve stejné výši jako byty?)
- teplo (je zde povinnost hradit základní složku i za NP trvale, i když se jednotka nevyužívá?)
- ohřev vody (je zde povinnost hradit základní složku i za NP trvale, i když se jednotka nevyužívá?)
- úklid společných prostor (nevím… když v jednotce nikdo není..... ?)
- společná elektřina (nevím… když v jednotce nikdo není..... ?)
- voda (toto je asi věc spotřeby, když vodu nikdo nevyužívá, není potřeba platit zálohy)
- výtah (jednotka je v přízemí, poplatek za výtah je nerelevantní)
No úplně to stejné a podle stejných pravidel, co hradí vlastník bytu. Jednotka jako jednotka. Tyto částky by zástupce měl rozpočítat pro všechny vlastníky. A služby pak všem rozdělit. Za některé služby se platí i když v jednotce nikdo není. Ovšem některé platby budou asi tak malé, že rozpočítáním nedostanete celé číslo. Jak vodu nikdo nevyúžívá? Hradí se přece základní složka a spotřební. Spotřební je nula, ale základní se musí hradit. To stejné platí pro teplo a TUV. Jak jsem vám již napsal, snažte se toho spoluvlastnictví nějak zbavit, protože to k ničemu nevede, pouze k problémům, které jsou v podstatě neřešitelné.
Jednotka je v klasickém spoluvlastnictví. Každý vlastník může svůj podíl prodat, ale musí jej nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Ideální by bylo domluvit se, že si někdo ze spoluvlastníků zmiňovanou jednotku koupí a oni mu jí prodají. Jenomže se domívám, že „nebudou vědět, co za to mají chtít“ a budou chtít vydělat co nejvíc. SVJ do toho vůbec nemůže mluvit. Komu vlastník prodá svůj podíl je pouze jeho věc. Co se zástavou bance, jak už jsem psal, nevím. A vůbec celé řešení bych si netroufl bez právníka. Toho je potřeba zaplatit a to spoluvlastníci nebudou chtít. Já vám to nezávidím.
Poslední komentáře