Dobrý den, mám dotaz ohledně pronájmu samostatné jednotky (nebytového prostoru), která má 45 spoluvlastníků. Nejprve uvedení do problému…

V bytovém domě máme 45 bytů, pak samozřejmě společné prostory jako chodby, prádelnu, sušárnu, kolárnu, kancelář SV, teplárnu, zasedací místnost, ping-pongárnu – vše toto spadající do kategorie společných prostor, kde každý vlastní podíl odpovídající poměrné části velikosti bytu vlastníka v domě. S tím problém není.

Pak je ale v domě ještě 46. extra vyčleněná samostatná jednotka 61,5m2, která vznikla při převodu z vlastnictví družstva do osobního vlastnictví a tehdy se tato jednotka zapsala jako samostatná jednotka a na každého ze 45 vlastníků v rámci převodu do osobního vlastnictví napsala 1/45 z této 46.jednotky, která je vedená jako nebytový prostor. Zde tedy poměr vlastnictví nevychází z toho, jak má kdo velký byt (jako u ostatních společných částí domu)… ale každý z 45 vlastníků vlastní rovný díl 1/45 této jednotky. Nešťastné je, že některé 1/45 jsou zastavené bankám, protože když si vlastníci při dalších prodejích/koupích bytových jednotek brali hypotéky, tak prodávající s bytem zároveň prodávali i tuto 1/45 46.jednotky (která je vždy na kupní smlouvě uvedena zvlášť, tj. opravdu to není podíl na společných prostorách) a bankám šlo vždy do zástavy všechno co bylo na kupních smlouvách předmětem koupě, což byl tedy celý byt + 1/45 této jednotky.

Otázky zní:

1. Pokud bychom tuto jednotku chtěli pronajímat, jakým způsobem to udělat a jakou roli zde hraje SV? Může nějakou formou tuto jednotku pronajímat přímo subjekt SV? Např. když všech 45 spoluvlastníků dá výboru SV souhlas s tím, aby SV uzavřelo svým jménem nájemní smlouvu na tuto 46.jednotku, vybíralo za nájem prostor nájemné na svůj účet a 1× za rok vybrané nájemné rozdělilo na 45 dílů a rozposlalo z účtu SV jednotlivým vlastníkům? Je toto vůbec možné technicky udělat, když tato jednotka nespadá do společných prostor a tedy asi ani není předmětem správy SV? Nebo je nutné aby se všech 45 spoluvlastníků dohodlo, pověřilo např. vybraného spoluvlastníka (tj. 44 plných mocí?), který nájemní smlouvu s nájemcem uzavře, bude vybírat nájemné na svůj účet a rozposílat podíly ostatním spoluvlastníkům? Případně toto dělat přes správní firmu, která nám dělá účetnictví? Nebo jakým legálním a jednoduchým způsobem takovou jednotku pronajmout?
2. Nájemci je v takovém případě nutné vystavovat také evidenční list s poplatky za vodu, teplo, odpad, úklid, společnou elektřinu atd. nebo toto všechno má být již zahrnuto v nájemném a povinnost hradit veškeré poplatky náleží stále 45 spoluvlastníkům? Co když ale nájemce spotřebuje více vody, než odhadneme a stanovíme do nájemného?
3. Jakým způsobem se za takovou jednotku hradí fond oprav, správu domu a energie, i když se jednotka pronajímat nebude? Je nutné toto nějak upravit nebo již ze zákona či vyhlášky je dáno, že byť se jedná o jednotku typu nebytový prostor se 45 spoluvlastníky, fond oprav a poplatek za správu se hradí stejným způsobem jako u bytových jednotek? Kde je toto možné dohledat (zákon/vyhláška…) nebo může to SV nějak upravit ve stanovách či nechat odhlasovat rozhodnutím? Jaká je pak praxe, pokud by bylo nutné poplatky hradit? Každý ze 45 spoluvlastníků bude měsíčně posílat 1/45 poplatku do fondu oprav?
4. Může každý vlastník s 1/45 podílem nakládat dle své vůle nebo vždy potřebuje souhlas ostatních spoluvlastníků? Např. pokud by někdo chtěl tento 1/45 podíl prodat (i když je to asi nesmysl, těžko by to někdo koupil…), mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo nebo může do toho mluvit SV?

Děkuji chytrým hlavám za odpovědi,