Průkaz energetické náročnosti budovy

Tak prosim napiste, jak jste pochodili u SEI…

Ja osobne se domnivam, ze se firme vydavajci PENB ma v pocatku zadat, aby udelala XX prukazu pro vsechny vlastniky a hotove… Pak se nemusi nic overovat a kazdy ma original.

Ps: A do stanov dat, ze pri prodeji jednotky je povinen prodejce PENB pod pokutou predat nabyvateli :-)

Dle tohoto webu Vy, jako předseda nebo člen SVJ, máte povinnost průkaz obstarat. Povinnost obstarat průkaz máte ve chvíli, kdy se rozhodnete prodat celou budovu, či její ucelenou část, při pronájmu budovy, nebo od 1.1. 2016 při pronájmu ucelené části budovy. Tato povinnost vyhází ze zákona 406/2000 Sb.

Dobrý den, obávám se, že jste k projektu zateplení dostal tzv. ENERGETICKÝ ŠTÍTEK OBÁLKY BUDOVY hodnotící kvalitu zateplení nikoli PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI. Štítek a průkaz je něco jiného a to co musíte nyní mít je PRŮKAZ ENB. Ověřená kopie pak musí být z celého průkazu tedy včetně protokolu – nejen „barevná grafická“ část. S pozdravem Petr Kotek

Pane lake,

opět se pokoušíte podávat svůj výklad zákona na základě pouhého gramatického znění, bez znalosti jak probíhal legislativní proces, a v tomto případě ještě na základě zjevně chybného výkladu gramatického znění.

Já vycházím jednak ze znění zákona, z dostupné původní důvodové zprávy, z diskuse s oborníky, kteří se problematikou zabývají a v neposlední řadě z informací od ředitele SEI, který může uložit značné sankce.

Uvedu část důvodové zprávy k ST 622/0, str.37 a 38

„Průkaz může být vypracován, podle novely zákona, jak na budovu jako celek, tak i na jednotlivé ucelené části budovy. Lze tedy vypracovat pouze jeden průkaz na celou budovu (při prvním prodeji nebo prvním pronájmu ucelené části budovy), který bude, jak bylo uvedeno již výše, dále k dispozici všem vlastníkům bytů nebo nebytových prostor k dalšímu využití. V tomto případě se také budou minimalizovat případy, kdy se budou vyskytovat různě zpracované průkazy v jednom bytovém domě různými energetickými specialisty. Finančně se budou podílet na zajištění vypracování průkazu na celou budovu všichni vlastníci nebo nájemníci bytů, kteří budou uvedený průkaz moci využívat při jakémkoliv plnění povinností vyplývající ze zákona o hospodaření energií. Povinnost zajistit průkaz při prodeji ucelených částí stávajících budov (tedy například starších bytů) bude vyžadována od 1. ledna 2013, ale může být plněna v rámci zpracování průkazu pro celou bytovou budovu, jak bylo uvedeno výše. Povinnost zpracovat průkaz při pronájmu starších bytů je v novele zákona, dle možnosti směrnice, odložena až od 1. ledna 2016.“

Z výše uvedené původní důvodové zprávy z 2/2012 dovozuji:

a)předkladatel Petr Nečas nemluví o jednom vlastníku budovy, kterým podle Vašich představ o úřednících MPO mělo být SVJ, ale mluví v množném čísle o vlastnících bytů

b)povinnost zajistit průkaz při prodeji bytů bude vyžadována od 1.1.2013

Souhlasím s Vámi, že tento zákon se moc nepovedl. Nicméně je účinný a já chci jako předseda výboru minimalizovat případné škody. Za škodu považuji i to, že bych při nevypočitatelnosti českého soudnictví mohl i vyhrát.

Již dlouhou dobu se snažím neopravovat Vaše příspěvky, které jsou v rozporu s ustáleným výkladem práva. Tím neříkám, zda máte pravdu či ne, pouze uvádíte svůj výklad práva, který nikdo jiný neakceptuje. Nyní činím výjimku. Založil jsem toto vlákno a snažím se upozornit na možný problém, který je pod sankcí. Nemám ale ambici Vás přesvědčit. Pouze upozorňuji ostatní čtenáře webu na všeobecně přijímaný výklad této nepovedené novely.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle, má dříve položená otázka trvá, neboť jste na ni odpověď nedal. Napsal jste, co si kdo myslel, když zákon byl předkládán. Ale já jsem se Vás ptal na OBSAH zákona. Na to, co v něm je skutečně. Takže musím zopakovat otázku:

Abychom byli zcela konkrétní, uveďte prosím citaci z některé části zákona, která by ukládala SVJ zpracovat PENB dříve, než nastane jedna ze zákonem předvídaných a přesně popsaných situací.

Obsah důvodové zprávy odpovídá zcela tomu, co tvrdím a nijak se od mé interpretace neodchyluje. Přečtěte si prosím ještě jednou celou část, kterou jste citoval. Není tam nic, co by odporovalo obsahu zákona, jak byl schválen. Je zcela zjevné, že odvozujete z pouhé důvodové zprávy něco, co v ní (ani v zákoně samém) není vůbec obsaženo.

• Důvodová zpráva zmiňuje pouze „prodej ucelené části budovy“, což je zákonný termín označující prodej části budovy vlastníkem budovy nebo společenstvím vlastníků podle § 7a odst. 2 zákona. Nejde o „prodej jednotky“ podle § 7a odst. 3.
• O vlastnících bytů se zmiňuje zpráva pouze v tom smyslu, že se budou na pořízení PENB finančně podílet. Což je pravda, neboť půjde o náklad správy domu.
• Další zmínka o nich říká pouze, že (po vypracování) jim PENB bude k dispozici. Což je pravda, neboť PENB bude zároveň průkazem pro všechny byty v domě.
• Zvýraznil jste jedinou větu v důvodové zprávě, ovšem ta je také v plném souladu se zněním zákona a s mou interpretací: Povinnost vlastníka budovy nebo společenství vlastníků zajistit průkaz při prodeji VLASTNÍCH ucelených částí stávajících budov (tedy například starších bytů) bude vyžadována od 1. ledna 2013. Totéž přece tvrdím i já.

Vždyť uložit povinnost „při prodeji“ je možno pouze tomu, kdo sám něco prodává; zákonnou podmínkou prodeje je, že prodávající musí předmět prodeje vlastnit (viz ústava, LZPS a konstantní judikatura o platnosti právních úkonů).

V zákonu i v jeho důvodové zprávě chybí protiústavní a směšná myšlenková konstrukce, na které zastánci nesprávné interpretace staví své závěry: že údajně společenství prodává byty vlastníků jednotek, a tím mu vzniká zákonná povinnost ohledně PENB.
Cožpak všichni ztratili zdravý rozum?

Činím tedy závěr, že ani čtením důvodové zprávy se Vám nepodařilo prokázat, že by úmysl zákonodárce byl jiný než je v zákoně výslovně uvedeno. Neprokázal jste, že by můj výklad byl výsledkem „zjevně chybného výkladu gramatického znění“.

A znovu opakuji: důvodová zpráva mi sice dává plně za pravdu, ale k jejímu historickému výkladu by existoval důvod jen tehdy, pokud by současné znění zákona bylo natolik neurčité či rozporné, že by to vyžadovalo širší (historickou) interpretaci k odhalení úmyslu zákonodárce. Takový případ však podle mne nenastal.
.............­.............­.............­.............­.......

Na závěr Vám děkuji za citát z důvodové zprávy, který je plně v souladu se zněním zákona a s jeho ústavně konformní interpretací, kterou jsem zde provedl. Není tu nic, co by odporovalo mému výkladu. Ani jedinou větou nelze z důvodvé zprávy odvodit nějaký jiný úmysl zákonodárce nežli ten, který je do zákona přímo vtělen, je srozumitelný a jeho výklad nečiní žádné obtíže. Jsem rád, že se to vyjasnilo.

Děkuji Vám také za citaci z dopisu ředitele Státní energetické inspekce, jehož tvrzení je shodné s mou interpretací, i se zněním zákona. Na věci nic nemění, že Vy jste – zjevně omylem – jeho výklad, týkající se první skupiny subjektů a prodejů (podle § 7a odst. 2) vztáhl na druhou skupinu subjektů a prodejů (podle § 7a odst. 3). Předpokládám, že jste jej oslovil jako předseda SVJ a on Vám podle toho odpověděl.

lake

.............­.............­.............­.............­.......
_{P.S. Odkazuji na paralelní diskusi PENB, lži a peníze, kde poukazuji na šíření poplašných zpráv a vytváření atmosféry strachu pomocí lživých informací v médiích v souvislosti s neexistující povinností pořizovat PENB při pouhém prodeji jednotky (není-li jejím vlastníkem SVJ).}

Pane lake, uvedl jste:
„Povinnost SVJ nechat zhotovit PENB při prodeji (pronájmu) se totiž nepochybně vztahuje na ten případ, že SVJ budovu nebo její ucelenou část samo prodává (pronajímá).“

Myslím, že to není tak jasné, jak to prezentujete. Podle mého názoru text § 7a odst. 2 jednoznačně nevylučuje prodej ucelené části (tj. i jednotky prodávané vlastníkem jednotky).

Nesouhlasím s Vašim tvrzením:
„Důvodová zpráva zmiňuje pouze „prodej ucelené části budovy“, což je zákonný termín označující prodej části budovy vlastníkem budovy nebo společenstvím vlastníků podle § 7a odst. 2 zákona. Nejde o „prodej jednotky“ podle § 7a odst. 3.“

Zákonný termín „ucelená část budovy“ je definován v zákoně následovně:
„ucelenou částí budovy podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena,“

Z uvedené definice nevyplývá, jak uvádíte, že při prodeji bytu nemůže jít o prodej vlastníkem bytu, ale jen o prodej vlastníkem budovy nebo společenstvím. Jádro sporu spočívá v tom, že si § 7a odst. 2 zákona vykládáme rozdílně.

Zákonodárce mohl uložit SVJ povinnost podle § 7a odst. 2 zákona vztahující se i na prodej bytu vlastníkem (zajistit zpracování průkazu) a zároveň povinnost vlastníkovi podle § 7a odst. 3 zákona (předložit průkaz). Takový výklad mně připadá možný, i když ho Vy vylučujete. Takový úmysl zákonodárce striktně vylučujete, mimo jiné tvrzením:
Vždyť uložit povinnost „při prodeji“ je možno pouze tomu, kdo sám něco prodává; zákonnou podmínkou prodeje je, že prodávající musí předmět prodeje vlastnit (viz ústava, LZPS a konstantní judikatura o platnosti právních úkonů).
Ovšem pod správu, popřípadě vykonávání činností v rozsahu ZOVB lze zahrnout leccos. Přesto si netroufám soudit, zda by šlo o konflikt s ústavou. Ale i kdyby šlo, musel by to někdo napřed soudně napadnout, pokud by to úřady vykládaly „vadně“.

Tvrzení pana lake

„Povinnost SVJ nechat zhotovit PENB při prodeji (pronájmu) se totiž nepochybně vztahuje na ten případ, že SVJ budovu nebo její ucelenou část samo prodává (pronajímá).“

neodpovídá realitě.

SVJ nemůže prodávat ani pronajímat budovu, protože ji nemůže vlastnit pro rozpor s § 9/1 ZoVB. Počet SVJ, která vlastní byt předpokládám nedosahuje ani jednoho procenta.

Hezký den!

Pavel

Vážený pane Pavle,
v první řadě připomenu, že otevíráte zástupný problém. Úvahy o (ne)pravděpodob­nosti určitých právních možností jsou pouze spekulativní a nemají spojitost se zákonnou povinností SVJ ve věci PENB. I přesto Vám odpovím.

Vaše tvrzení, o tom, co údajně „neodpovídá realitě“ jste ničím nedoložil. Odpovídá to nepochybně právní realitě, vyjádřené v zákonu. Nediskutuji o tom, zda jde o případ častý nebo výjimečný. Na věc samu to nemá vliv.

Ostatně kuriózní tvrzení o tom, že SVJ je vlastníkem bytů, vtělili do návrhu novely zákona jeho autoři. Vy sám jste zde publikoval příslušnou důvodovou zprávu v únoru 2012, viz: http://www.portalsvj.cz/…ni-s-energii#…. Nemá tedy žádnou cenu dohadovat se o tom, zda je to nesmysl nebo není. Pokud ano, šlo od počátku o nesmysl ministerských ouředníků. Je absurdní vyčítat MNĚ obsah zákona, nemyslíte?

Bez ohledu na tento detail zákon nestanoví pro SVJ tu povinnost, kterou byste v něm rád našel. Povinnost neobsaženou v zákoně do ní nelze natlačit nějakým násilným „opravným výkladem“. Zvláštní však je, že se soustřeďujete právě jen na SVJ. Měl byste se snad spíše ptát co bylo celkově úmyslem zákonodárce.

• Družstva: Pod pojmem „vlastník budovy“ spadají i bytová družstva, některá s desítkami domů. (Družstev včetně bytových je 15142.) Počet družstevních domů, které nejsou rozděleny na jednotky a nechystají se v nich převody, neznám. Může to být 10000 či mnohem více. Zákonodárcům nevadí, že pro tyto bytové domy bude PENB zpracováno až k datu 1. ledna 2015, 2017, 2019. Proč Vám totéž vadí u SVJ? Chcete být přísnější než samotný zákonodárce? Proč?
• Budovy užívané státem: Obcí je více než 15000, v nich jsou obecní úřady atd. Jde minimálně o 30000 budov. Zákon stanoví PENB pro některé budovy užívané orgánem veřejné moci teprve od 1. července 2015. Zákonodárcům to nevadí. Proč Vám obdobná lhůta vadí u SVJ? Chcete být přísnější než samotný zákonodárce? Proč?

.............­.............­.............­.............­.............­...........

Nepravdivé je Vaše tvrzení „SVJ nemůže prodávat ani pronajímat budovu, protože ji nemůže vlastnit“. Jistě by šlo o neobvyklý případ, ale autorům zákona to zjevně nevadilo. SVJ může samozřejmě vlastnit budovu a tedy ji i prodat či pronajmout.

(1) Že SVJ může nabýt jednotku či jinou nemovitost víme. Viz http://www.portalsvj.cz/…-nemovitosti. Takže SVJ může jistě nemovitost i prodat. Pro budovu bude platit naprosto totéž. Může samozřejmě jít pouze o jinou budovu než dům podle ZoVB; je třeba neplést si pojem „budova“ s pojmem „dům s byty a nebytovými prostory“. Podle § 2 zákona č. 406/2000 Sb. " budovou [je] nadzemní stavba a její podzemní části, prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, v níž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí".

(2) Není tedy pravdou, že SVJ nemůže prodávat ani pronajímat budovu. Samozřejmě že může. Zde na portálu bylo minimálně pět dotazů na to, zda SVJ může nabýt stavbu. Já sám vím o dvou SVJ, která zakoupila celou budovu (budova kotelny, odkoupeno od obce při privatizaci bytového fondu a bývalá výměníková stanice, odkoupeno od dodavatele tepla za účelem výstavby vlastní plynové kotelny). Opět podotýkám, že se zabýváte zástupnou věcí, umělým problémem, který vznikl neznalostí úředníků při přípravě zákona. Věc nečiní žádné výkladové těžkosti a nemění nijak obsah zákona.

S úvahami o malé pravděpodobnosti určité zákonné úpravy bych doporučil spíše obrátit se na autory zákona o hospodaření energií a navrhnout novelu. Do té doby platí současná právní úprava. A o té jsem připraven vést věcnou diskusi, pokud ovšem předestřete argumenty.

Zatím jste uvedl dva (důvodovou zprávu a stanovisko ředitele SEI); oba bylo možno přímo použít ve prospěch toho znění a výkladu zákona, o kterém zde píši.

lake

Ten rozpor vznika tim, ze Lake do vety zamontoval primo SVJ, ackoliv zakon hovori o vlastnikovi budovy nebo SVJ.

Povinnost zhotovit PENB ma vlastnik budovy pri prodeji cele budovy nebo jeji ucelene casti, pripadne SVJ pri prodeji jeji ucelene casti, kterou to SVJ vlastnilo.

Ten zakon je mozno vykladat ruznymi zpusoby. Ja se puvodne priklanel k tomu, co Vy – tedy ze povinnost vypracovat PENB pro SVJ plati v pripade prodeje nebo pronajmu, aniz by bylo receno, ze SVJ musi byt tim, kdo prodava. Z duvodove zpravy vsak odvozuji, ze to tak je mysleno.

Když už si necháte PENB zpracovat, tak vřele doporučuji si nechat místo drahých aditivních ověřených kopií průkazu (30 Kč/A4) nechat od zpracovatele vydat více výtisků. Petr Kotek, EnergySim

Pane Kotku,

to je praktická informace. Děkuji.

Nicméně spor je o to, zda musí SVJ zpracovat PENB od 1.1.2013, pokud její člen prodává jednotku. Je mi znám problém s neexistencí vyhlášek a s tím, že SEI bude do 31.3.2013 tolerovat neplnění zákona 318/2012 Sb.

Zásadní otázka zní: musí po 1.4.2013 nechat SVJ vyhotovit PENB, pokud člen bude prodávat byt?

Zákon, SEI, auditoři a jiní zainteresovaní tvrdí, že ano. Ale jak se tu můžete dočíst, díky nejasnému zákonu se tu i vyskytl ojedinělý názor, že tomu tak není.

Děkuji za fundovanou odpověď.

Hezký den!

Pavel

P.S.

jako malou nápovědu posílám, co mi jako členu SVJ napsal ředitel SEI:

„Pokud nebudete prodávat nebo pronajímat budovu nebo jednotku, nemusíte vlastnit průkaz až do doby, která vyplývá z ustanovení § 7a odst. 1 písm c. Závisí to na velikosti vztažné plochy Vašeho domu.“

Pan Pavel napsal: „… musí po 1.4.2013 nechat SVJ vyhotovit PENB, pokud člen bude prodávat byt? Zákon (…) tvrdí, že ano.“

Pane Pavle, toto je nepravdivé tvrzení. Zákon nic takového netvrdí. Abychom byli zcela konkrétní, uveďte prosím citaci z některé části zákona, která by ukládala SVJ zpracovat PENB dříve, než nastane jedna ze zákonem předvídaných a přesně popsaných situací.

To, co Vám napsal ředitel SEI, nebyla odpověď členovi SVJ, nýbrž šlo o odpověď členovi statutárního orgánu SVJ. V tom případě jste dostal od nejvyššího představitele SEI odpověd naprosto pravdivou a v souladu se zákonem, také v souladu s tím, co tvrdím já: „Jestliže SVJ nebude prodávat nebo pronajímat budovu nebo jednotku, nemusí vlastnit průkaz až do doby, která vyplývá z ustanovení § 7a odst. 1 písm c.“.
To znamená do 1. ledna 2015, 2017, 2019 (podle velikosti budovy).

Citace z tvrzení auditorů a jiných zainteresovaných prosím vynechme, neboť mají asi takovou váhu, jako kozí pšouk. Pokud tito experti nejsou schopni svůj názor nijak právně obhájit a pouze navzájem jeden od druhého opisují totéž stále dokola, pak nemá smysl se tím zabývat.

Souhlasím s tím, že zákon mohl být napsán lépe, ale pokud určitou povinnost neobsahuje, pak ji prostě neobsahuje. Není povinností občana domýšlet si co asi v zákoně mělo být – důležité je pouze to, co v něm skutečně je. Nelogičnost příslušné části zákona vznikla pouze činností úředníků, kteří se od počátku mylně domnívali, že SVJ je vlastníkem bytů. Důkaz je zde: http://www.portalsvj.cz/…ni-s-energii#….

V celém návrhu zákona č. 318/2012 Sb., ani v jeho důvodové zprávě, se ani jednou neobjevil pojem „vlastník jednotky“ (!!!). Proč asi? Úředníci se přece domnívali, že jednotky bude prodávat a pronajímat pouze jejich údajný vlastník – SVJ. A podle toho byl napsán §7a a tak to i zůstalo dodnes. Proto tedy zákon ukládá povinnosti SVJ pouze pro ten případ, kdy společenství je prodávajícím či pronajímatelem.
.............­.............­.............­.............­.....

Nemohu mít radost ze sdělení Ouřadu, že do 31.3.2013 mi nebudou udělovány pokuty. Jako občan a předseda SVJ odmítám plazit se v prachu před vrchností a žadonit o shovívavost a o odpuštění pokut, když zákon mi žádnou povinnost neuložil a sankce tedy vůbec nepřichází v úvahu. Vstřícná předposranost (typická česká vlastnost) je mi cizí.

lake