Pavel napsal: „Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je povinný při prodeji jednotky již od 1.1.2013.“

To jsem si dříve myslel taky. Ale není tomu úplně tak. Zákon takovou všeobecnou povinnost nestanoví. Takže s těmi pokutami to není tak horké. Vyplývá to přímo ze znění zákona i z jeho výkladu. (Mimochodem, ani autor PDF souboru, přiloženého k úvodnímu příspěvku, takové kategorické tvrzení nevyslovil).

Pro SVJ vznikla povinnost dne 1. ledna 2013 nechat zpracovat PENB. Ovšem ke splnění této povinnosti zákonodárce stanovil konkrétní lhůty, přičemž žádná z nich není 1. leden 2013. Tyto lhůty jsou:

1. jestliže SVJ prodává nebo pronajímá budovu nebo její ucelenou část, pak nejpozději při tomto prodeji či pronájmu (to neplatí do 01.01.2016 u pro­nájmu ucelené části);
2. při výstavbě nebo při větších změnách budovy;
3. nenastane-li nic z toho, pak nejpozději do 1. ledna 2015, 2017, 2019 (podle velikosti budovy).

Pouze toto jsou termíny splnění zákonné povinnosti SVJ. K tomu přistupuje (druhotně) povinnost předat PENB vlastníkovi jednotky při prodeji JEHO jednotky, ovšem toho se VJ může úspěšně domáhat pouze v případě, že již byla splněna jedna ze tří podmínek a SVJ má PENB „v šuplíku“. Není-li průkaz, vlastník jednotky svému kupci v klidu předkládá vyúčtování, které PENB plně nahrazuje.

Většina právníků i úředníků špatně vykládá pojem „při prodeji (pronájmu) budovy nebo ucelené části budovy“. Takže to musím vysvětlit a uvést na pravou míru. Povinnost SVJ nechat zhotovit PENB při prodeji (pronájmu) se totiž nepochybně vztahuje na ten případ, že SVJ budovu nebo její ucelenou část samo prodává (pronajímá). Společenství musí být účastníkem tohoto právního vztahu. Jiný výklad pojmu „při prodeji“ by neměl smysl. Nelze tuto část zákona vykládat tak, že SVJ vzniká povinnost zpracovat PENB, jestliže někdo jiný prodává/pronajímá svůj majetek, který SVJ nevlastní.

Zákon č. 318/2012 Sb. kterým se změnil zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, velmi dobře rozlišuje oba tyto případy, když v § 7a odst. 2 hovoří o „kupujícím budovy nebo ucelené části budovy“ a v § 7a odst. 3 o „kupujícím jednotky“. Takže pro předsedy SVJ shrnuji:

• Je-li prodávajícím SVJ-právnická osoba, a druhou stranou je „kupující budovy nebo ucelené části budovy“, je povinností SVJ předat PENB tomuto kupujícímu při prodeji již od 1. ledna 2013, bez výjimky.
• Je-li pronajímatelem ucelené části budovy SVJ-právnická osoba, a druhou stranou je „nájemce ucelené části budovy“, bude povinností SVJ předat PENB při uzsvírání smlouvy od 1. ledna 2016, bez výjimky.
• Je-li však prodávajícím vlastník jednotky (nikoliv SVJ) a kupujícím je „kupující jednotky“, nevzniká společenství povinnost předávat PENB ani prodávajícímu, ani kupujícímu (s nímž ostatně SVJ není v žádném právním vztahu), dokud není splněna jedna ze tří podmínek.

Vlastník jednotky může požádat SVJ o PENB i v tomto posledním případě, ale to není povinno mu vyhovět, dokud nemá PENB zpracováno na základě jedné ze tří podmínek uvedených taxativně v zákoně.

Nejasná formulace obsažená v zákoně vznikla jen z toho, že ouředníci se při přípravě zákona mylně domnívali, že SVJ je vlastníkem domu i jednotek (asi jako bytové družstvo). Teprve později je někdo na omyl upozornil, a tak do zákona dobastlili část s povinnostmi vlastníka jednotky. Vzpomeňme si, jak MMR vykládalo v tomto smyslu Stavební zákon: „SVJ ve stavebním řízení doloží vlastnictví domu“ …

lake