Problémy se SVJ
Zakoupil jsem bývalý obchůdek,neb.prostor, /dále jen n.p./ v přízemí pan.domu a stal jsem se tím členem a spoluvlastníkem SVJ. N.p..má vlastní vchod, zvenčí se schody a balkonem takže do domu prakticky nevstupuji. Dodnes mám se SVJ problémy s komunikací týkajících se oprav, rekonstrukce n.p. atd. SVJ nesouhlasí s připojením n.b., i když je to technicky možné, ke kanalizaci,k teplé vodě spol.anténě a pod.Nechtějí se podílet na nutných opravách, co se týče oken,balkonu a schodů n.p., které jsou pevnou součásti domu. (celý dům má vyměněná okna,rekonstrukci sklepa,nebyt.prostor v domě, nové výtahy atd.atd. za půjčené deseti-miliony na které přispívám do fondu oprav) Prostě nemám na nic nárok, i když platím fond oprav,.stejně jako všichni.Navíc platím o 2m2 větší plochu,dle prohlášení vlastníka, než je uvedena ve znal posudku který jsem nechal vypracovat.Všechny mé požadavky ignorují a požadují po mě 100% souhlas SVJ ke každé žádosti což je nemožné. Zřejmě mi nezbude nic jiného než se soudit.
Díky za rady a reakce ať jsou jakékoliv.
Pane ivooo, pokud jde o Vaše tvrzení o nesprávně stanovené podlahové ploše jednotky: Nechte si provést nové zaměření přesně podle zákona č 72/1994 Sb.. Prokazatelně to oznamte jak vlastníkům jednotek a požadujte odstranění chyby Prohlášení vlastníka podle § 1168 odst. 1.
Je ovšem možné, že podlahová plocha jednotky je stanovena správně a v souladu se § 2 zákona č. 72/1994 Sb. Podlahová plocha nebytového prostoru se započítá "včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem; (…) do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru, (…).
Justitianus
Zákon 72/1994 byl zrušen a nahrazen NOZem který má prováděcí předpis https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366, opravte prosím jestli se pletu.
U nás v domě jsme řešili totéž. Jediným rozdílem bylo to , že developer vlastnící obchodní prostory (v přízemí , vchod z ulice- navíc vlastnící 20 nebytových jednotek) do doby mého nástupu do funkce neplatil vůbec nic. Pokoušel jsem se s nimi jednat a dohodnout, ale bez úspěchu. Mám kliku v tom , že spousta bytů v našem domě je ve vlastnictví města. A v tom , že tento developer vzhledem ke svému podnikání potřebuje mít dobré vztahy s radnicí. Podařilo se mi místní politiky přesvědčit v tom, aby nám s vyjednáváním pomohli. Po x měsících, kdy se do jednání zapojilo naše družstvo, město i developer se narodila dohoda, kterou posvětili právníci všech tří stran. Ta dohoda je o tom, že jsou jasně specifikované prvky domu na jejich údržbě či rekonstrukcích se bude developer podílet ve výši svého podílu. Do těchto prvků patří například všechny rozvody,okapy,střecha atd. , ale nepatří výtahy či chodby. A developer nijak nepřispívá do fondu oprav.Jeho platby se řeší tak , že po ukončení roku se udělá přehled všech výdajů, určí se výdaje na kterých se bude podílet a z těchto výdajů se spočítá jeho podíl a tento zaplatí. Myslím , že by toto mohl být mustr i pro Vás.
Uvedená dohoda je jednou z možných aplikací § 1180. jiný způsob aplikace § 1180 mi místní mlčící experti vyzmizíkovali níže. Vaše dohoda je výhodnější pro developera, protože mu SVJ nestanovilo žádnou výši příspěvku na údržbu, ač má na to ze zákona právo. SVJ bude muset každou opravu, na které se bude následně podílet i developer, nejprve profinancovat celou, a teprve po skončení opravy dostane se zpožděním proplacený podíl developera na opravě. Zadavatel dotazu na rozdíl od vaší dohody by se neměl podílet též na opravě kanalizace, když mu nedovolili se na ni připojit, ani na opravě rozvodů teplé vody, když na ně není napojen. U vás na dohodu přistoupily všechny strany, není již co řešit. Aby tazatel řešil konflikt s SVJ dohodou, jsem též navrhl, tak nevím, za co byl příspěvek vymínusován. Možná proto, že kdybych to věděl, tak bych byl moc chytrý.
Pane tep, Váš příspěvek byl vyminusován nejspíše proto, že obsahoval
nesprávná tvrzení. Napsal jste:
„Zkuste se dohodnout s výborem na stanovení nové výše příspěvku
na opravy …“
To je samozřejmě nesmyslná rada. S výborem není možné dohadovat se o věcech, které jsou pevně stanoveny obsahem Prohlášení vlastníka budovy. Ani výbor, ani SVJ nemají právo chovat se k jednotlivému vlastníkovi jednotky jinak než k ostatním.
Mohla by vzniknout dohoda jedině mezi dotčenými vlastníky jednotek navzájem. Taková dohoda sama o sobě však nezavazuje ani ostatní vlastníky jednotek, ani SVJ – právnickou osobu! Jedině kdyby ji schválilo shromáždění postupem popsaným v § 1169 odst. 2 NOZ.
Není-li taková dohoda ani její schválení, pak rozhodující je obsah Prohlášení. To je vloženo ve sbírce listin katastru nemovitostí. Jak lze změnit Prohlášdní je uvedeno v NOZ.
Justitianus
Máte pravdu, Justiniane, jen v tom směru, že rozhodovat bude pravděpodobně o problému s definitivní platností shromáždění vlastníků, ale neodkladné záležitosti se řeší ihned s výborem SVJ, který mezi shromážděními by měl takovéto záležitosti řešit – je v jeho kompetenci zastupovat všechny vlastníky mezi shromážděními vlastníků. Pokud by následně shromáždění vlastníků dohodu výboru (zastupujícího všechny ostatní vlastníky mimo tazatele) s dotčeným členem (tazatelem) neschválilo, muselo by navrhnout jiné řešení. Pokud by toto nové řešení neakceptoval tazatel, musel by se obrátit na soud, který by měl chybující straně sporu nevyhovět Jednoznačně platí, že stanovení výše příspěvků na opravy nesmí být proti dobrým mravům, které kodifikuje v tomto případě § 1180 NOZ: Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Toto platí i obráceně – nemohou-li sloužit některé společné části domu dotčenému vlastníku, měli by je spravovat na vlastní náklad ti, kteří tyto části mají ve výlučném užívání. Zrušený ZoVB byl právě z pohledu NOZ v tomto směru nespravedlivým, protože nutil vlastníky přispívat i na to, co nemohli využívat A to je celý problém člena SVJ (tazatele) a zbytku SVJ, který se dosud staví k tazateli macešsky. V případě developera a SVJ tomu bylo naopak, ale bylo to vyřešeno ke spokojenosti všech stran sporu, a o to jde.
Pane tepe, píšete zde nesmysly z důvodu neznalosti zákona. Jste na tom tedy stejně bídně jako většina českých soudců.
V první řadě není pravdou, že by snad výbor zastupoval vlastníky jednotek. Správcem domu a pozemku je právnická osoba SVJ, nikoliv její výbor. Správce cizího majetku jedná navenek jako zástupce (plurálního) vlastníka budovy. V žádném případě však neřeší vnitřní spoluvlastnické spory mezi vlastníky jednotek navzájem.
Opakovaně poukazujete na § 1180 NOZ, ale zcela Vám ušlo, že způsob určení příspěvků na správu je od samého počátku stanoven v Prohlášení vlastníka budovy. Tak tomu je i v domech rozdělených na jednotky(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. (Což pravděpodobně je případ tazatele).
Pokud by se jednalo o dům rozdělený na jednotky(2012) podle NOZ, pak je třeba číst NOZ, viz § 1166:
| Prohlášení § 1166 (1) Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, b) údaje o jednotce, zejména 1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich. |
Vlastník jednotky tedy před koupí dobře věděl jaké budou jeho povinnosti a v jakém poměru bude přispívat na správu společných částí. Měl to uvedeno v Prohlášení. Tomu jistě odpovídala i kupní cena! To si měl zvážit předem. Není možné, aby po koupi jednotky jednostranně odmítal obsah Prohlášení vlastníka, dokonce s poukazem na „dobré mravy“.
On sám by jednal nemravně, pokud by si zařizoval nějaké úlevy u členů výboru za zády ostatních vlastníků jednotek.
Může se v první řadě pokusit o dohodu s nimi, případně včetně změny Prohlášení. To už jsem zde jednou napsal.
Justitianus
Souhlasím, že se nevyjadřuji právnicky. Právnická osoba je SVJ, v praxi ale pod její hlavičkou musí někdo tu správu majetku fyzicky vykonat. U nás to činí vždy někdo z výboru a poté se to schválí na výboru. Právní povědomí ostatních členů SVJ se blíží k nule, ale každý člen SVJ má cit pro spravedlnost, pokud se řídí pravidlem Nečiň jiným to, co nechceš, aby jiní činili tobě. Má-li si člen výboru počínat s péčí řádného hospodáře, tak by se měl vyhnout placení drahých právníků a soudů, pokud se problém dá vyřešit bez nich. Je smutné, že legislativa pro správu domu pomocí SVJ je tak složitá, že se v ní bezpečně neorientují ani lidé s právním vzděláním. To už mluví samo za sebe.
Toto je snad portál, kde si praktici vyměňují zkušenosti, jak problém řešili. Prohlášení vlastníka pro náš dům je prohlášením, které sepsal bývalý vlastník, tedy SBD podle dnes už zrušeného ZoVB. Síla hlasu vlastníka i výše příspěvku na údržbu a opravy domu jsou jednoznačně brány z prohlášení vlastníka, na tom se shodneme. Jakmile se objevil NOZ, tak jsme do stanov SVJ dali, že výše příspěvků na údržbu a opravy společných částí domu, které nejsou ve výlučném užívání vlastníka bytu či skupiny vlastníků bytů se stanoví dle vlastnických podílů a příspěvky na společné části domu ve výlučném užívání vlastníka bytu či skupiny vlastníků bytů se stanoví dle § 1180 NOZ. Tak se stalo, že výši příspěvků na výtah si odsouhlasili provozovatelé výtahu a výši příspěvků na mandl si stanovili provozovatelé mandlu. Mandl používala v domě méně než pětina vlastníků dle majetkových podílů a většina navrhla mandl zrušit, že ne něj nechtějí platit. Vše vyřešila praktická aplikace § 1180 NOZ.
Existují SVJ spravující i více než 100 jednotek, ale i SVJ s méně než 10 jednotkami. Tatáž rada od právníka přijde pak u velkého SVJ na jednu jednotku na desetinu toho, co zaplatí jednotka v malém domě. Obdobně to platí o nákladech na soudy. Také správa velkého domu vyjde levněji po rozpočítání na jednotku u velkého domu než u malého domu. Náš dům má většinu vlastníků bytů v důchodovém věku a ti si přejí, aby bydleli v pohodě a aby náklady na bydlení byly úměrné výši jejich důchodů, a přitom máme i byty, které obývají vdovy. Doposud odměny členů výborů jsou spíše symbolické, takže členové výboru vlastně slouží majitelům bytů. Přestože se v dome všichni dobře známe, přesto se všichni navzájem respektujeme a snažíme se, aby byl v domě klid bez zbytečných rozepří, takže kterýkoliv člen SVJ má přístup k informacím o všech nákladech, které platilo SVJ a dokonce i sdělujeme všem, kteří o to požádají, kolik který byt platil za teplo a kolik měl dílků. Jen tak se stalo, že je v domě klid protože spravedlivé rozúčtování nákladů na cokoliv je samozřejmostí.
Nic nemám proti tomu, aby v tazatelově domě stanovovali příspěvky na veškeré opravy a údržbu pouze podle vlastnických podílů, ale trvám na tom, že rozúčtování nákladů na opravy společných částí domu ve výlučném užívání mají hradit jen výluční uživatelé. Lze to řešit matematicky, ale to bylo vyzmizíkováno, tak už se nemíním opakovat.
Mimochodem – NOZ nezná společné části domu ve výlučném užívání skupiny vlastníků, přitom existují domy s více vchody. V jednom vchodě několik vlastníků chce si pořídit výtah, ale majitelé bytů ve vedlejších vchodech jim to zatrhnou, protože nechtějí financovat to, co nemohou používat – a to je podle práva i v souladu s platnou legislativou, ale je to proti dobrým mravům a proti lidskosti, bydlí-li v tom domě lidé, jejichž zdravotní stav se zhoršil. Přitom je to snadno řešitelné, pokud si ti, co výtah potřebují, ho pořídí a budou provozovat na vlastní náklad třeba i s dotací státu, ale ostatní vlastníci bytů by jim to měli umožnit. Tomu se kdysi říkalo dobré sousedské soužití.
Justiniane, proč zde místo spravedlivého řešení problému tazatele nenavrhnete čisté právní řešení, které bude i spravedlivé k tazateli, který je vlastním SVJ doposud pouze diskriminován? Kdyby to tu kdokoliv navrhl, tak okamžitě přestanu zde psát. Jinde radíte dobře, ale zde Vaši radu postrádám. Uznávám, že jsem funkci vykonával v SVJ amatérsky, ale řešení se pokaždé našlo, i když Vy píšete, že SVJ by nemělo řešit spory mezi vlastníky. To já tvrdím též, ale legislativa měla být taková, aby ke sporům nedocházelo, a ta taková není. Předpokládám, že vzhledem k svému věku a rychlosti soudů se spravedlivých judikátů ke sporům, jak správně aplikovat dispozitivní § 1180 NOZ se zřejmě nedožiji. Zastávám jednoznačné stanovisko, že tazatel nežádá nemravné výhody, ale nemravně jeho příspěvky na opravy a údržbu čerpají majitelé ostatních jednotek v domě v určité, zde neurčené výši, ku svému prospěchu. To jste mi svou argumentací nevyvrátil. K čemu je podle Vás v NOZ § 1180, když jeho aplikaci považujete za nemravné požadování výhod? A jakou nemravnou výhodu jsem tazateli navrhl a na úkor koho?
Milý pane,prosím,přestaňte už tou Vaší „lidovou tvořivostí“, mást čtenáře tohoto webu.To,že Vy osobně, máte PV za cár papíru,který je pro chod SVJ naprosto zbytečný(viz. váš výtah v přídatném spoluvlastnictví bez změny PV a další…),ještě neznamená,že jednáte správně.Již několikrát Vám zde bylo doporučeno,že je lepší o těch Vašich „kopancích ve funkci statutára SVJ“raději pomlčet.Vaše SVJ musí být opravdu „slušný oddíl“,když Vám to vlastníci jednotek stále „žerou“.
Stále platí,kde není žalobce,tam není soudce.Až se některá z Vašich „ovcí“ probudí,tak se z toho po......
Hezký zbytek dne.JaVa
Zaangažoval jsem dva právníky. Oba v tomto byli stejného mínění. A sice , pokud nějakou společnou část budovy nevyužívám, nemusím se na rekonstrukci či opravě této společné části podílet. Samozřejmě, pokud budu bydlet v prvním patře, výtah využívat mohu.To , že chodím pěšky v tom nehraje roli. Ale pokud mám jednotku umístěnou tak, že je do ní přístup pouze z ulice a ani se k tomu výtahu nedostanu …proč bych se měl tedy na nákladech za výtah podílet ?
Protože, pokud je to dle PV, společná část domu a pozemku ,kterého jste Vy spoluvlastníkem,jste jako člen Společenství povinen, finančně přispívat na správu domu a pozemku, dle velikosti svého spoluvlastnického podílu není-li dohodnut a v PV uveden jiný způsob.
§ 1180
(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.
Hezký zbytek dne. JaVa
Dle mých právníků PV je v tomto případu chybné.. a mělo by být změněno. Pokud je rozpor mezi PV a skutečností , má se při platbách řešit to , co kdo a jak skutečně užívá… Já , kdybych byl v kůži toho majitele nebytové jednotky , tak se se SVJ soudím…
„Dle mých právníků PV je v tomto případu chybné.. a mělo by být změněno.“
Můžete zde, prosím,uvést,co nebo kdo Vám brání, to „vadné PV“ změnit? NOZ, to přece umožňuje.
§ 1169
Změna prohlášení
(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Přeji hezký den.JaVa
Tepe, píšete, že v kompetenci výboru je zastupovat všechny vlastníky mezi shromážděním vlastníků. To není pravda. Výbor zastupuje pouze a pouze právnickou osobu společenství. Je přece jejím statutárním zástupcem.
Váš nebytový prostor máte ve výlučném užívání, zbytek prostor v domě je ve ve výlučném užívání ostatních vlastníků. NOZ platí od 1.1.2014 a pokud SVJ nechce investovat nic do Vašich prostor, tak na druhou stranu podle dobrých mravů platí, že z vašich příspěvků na opravy nebude SVJ hradit nic, co vy nevyužíváte. Podle čtverečních metrů vašeho nebyt. prostoru smí SVJ hradit jen opravu střechy a pláště budovy a všechny ostatní náklady na opravy balkonů, výtahů, ostatních nebytových prostředků v domě by měli plně hradit ostatní vlastníci v domě i právě s ohledem na § 1180 NOZ. Snadno si spočítáte, kolik finančních prostředků jste od 1.1.2014 vložil na konto SVJ a pak je věcí propočtu a dohody s SVJ, kolik prostředků mohlo SVJ použít po tomto termínu na opravu střechy a pláště budovy. Zbytek by měl být váš po odečtení vašeho příspěvku na budoucí opravy opravy střechy a pláště domu. Od 1.1.2014 jste měl právo žádat po SVJ, aby Vám stanovilo výši příspěvku s ohledem na váš podíl na společných částí domu, které používáte (to je střecha a plášť domu dle Prohlášení vlastníka). Vy jste se od platnosti NOZ nedomáhal stanovení nové výše příspěvků na opravy, takže zpětně asi nic nevysoudíte – kdo mlčí, souhlasí se stávajícím stavem a přichází o svá práva. Další věcí je, kolik přispíváte na vlastní správu domu – tyto prostředky by se měly ročně vypořádávat (tak to máme u nás ve stanovách, nevím jak je to u vás). Zkuste se dohodnout s výborem na stanovení nové výše příspěvku na opravy, protože je proti dobrým mravům, abyste platil na něco, co nemůžete využívat. Na druhé straně ostatní vlastníci domu neplatí ani haléř do toho, co máte ve výlučném užívání vy – to jim garantoval výbor SVJ tím, že nechtěl nic do vašich prostor investovat. Musíte si vynutit, aby se výbor choval stejně i k vám a nenutil vás platit něco, co podle NOZ o výlučném užívání hradit nemusíte, a to třeba i soudní cestou, pokud dohoda s SVJ nebude možná. Já osobně dávám přednost domluvě.
Poslední komentáře