Předzahrádka a její zápis do KN - novostavba bytového domu
Poprosím protřelé harcovníky zdejšího fóra o radu. Kupuji byt v novostavbě a součástí bytové jednotky je předzahrádka 100m2, která je vymezena vlastním geometrickým plánem. Developer souhlasil s převodem tohoto pozemku do mého osobního vlastnictví, ale KÚ nechce tuto poznámku zapsat a odvolává se na to, že tento pozemek souvisí s pozemky přilehlými a měl by být tedy převeden do vlastnictví SVJ. Dokáže mi tu někdo poradit co dělat?
Jde o to, že pokud to KÚ odmítne zapsat a vrátí to developerovi, pozdrží se čerpání hypoték tudíž i stavba domu… Je nějaká možnost jak argumentovat katastru ohledně odděleného pozemku?
Pane Murphy, v dotazu jste napsal samé nesmysly, takže dosavadní odpovědi Vám jsou naprosto k ničemu.
Píšete o jakési poznámce, ovšem nabytí vlastnictví se nezapisuje poznámkou. Není pravda, že by součástí bytové jednotky byla nějaká „předzahrádka“. Tvrzení o převodu do vlastnictví SVJ je taky nesmyslem, který možná vznikl v hlavě nějakého ouředníka; nebo jste neporozuměl tomu co Vám sdělil.
Je to tedy všechno úplně jinak než jste napsal Vy. Odpověď na Váš dotaz můžete dostat teprve až nám napíšete fakta, ne pouhé dojmy:
- jaká je definice Vaší jednotky v prohlášení,
- zda parcela „předzahrádka“ je zmíněna v prohlášení a co je tam o ní uvedeno,
- jak je „předzahrádka“ zapsaná v katastru a kdo je jejím vlastníkem,
- … a pokud to není samostatná parcela, pak napište co to je a kdo je vlastník,
- uveďte co Vám slíbil developer ohledně „předzahrádky“ (citujte PŘESNĚ příslušnou část smlouvy o smlouvě budoucí).
Teprve pak Vám budu moci dát nějakou použitelnou odpověď.
Justitianus
Omlouvám se i Vám, nyní se zřejmě jedná o to prohlášení. Nyní je vlastníkem všech pozemků pod stavbou a kolem nich developer, který je rozdělil geometrickými plány. V SoSBK je napsáno,že je možné vyčlenění předzahrady do mého výlučného vlastnictví – dle mé volby, ale vzhledem k tomu, že katastr jim to nechce vzít, tak pokud na tom budu trvat, je možná výpověď smlouvy z jejich strany, aby nezdržovali to prohlášení.
S prohlášením, které developer dal na KÚ ke kontrole, nesouhlasí jejich právník, a to s tím, že by měla předzahrada jít do mého vlastnictví, proto je ohrožen zřejmě termín zapsání tohoto prohlášení a tedy čerpání hypoték ostatních kupujících, tudíž i plateb a pokračující výstavby bytového domu,…
Je to takto trochu pochopitelné…? snad ano, nejsem odborník, tak prosím o shovívavost…
Murphy, děkuji Vám za upřesnění.
Takže dnes neexistuje žádná „předzahrádka“, která by se mohla stát samostatným předmětem právních vztahů.
Jakési geometrické plány jsou bezvýznamné. Jsou to jen čáry na listech papíru. Tanečky s geometrickými plány jsou ovšem velmi vhodné k tomu, aby zájemci byli taháni za nos a ohlupováni.
Naletěl jste i Vy: viz Vaše přesvědčení, že developer ten pozemek „rozdělil“ těmi GP …
Kdyby developer skutečně chtěl rozdělit pozemek na parcely, už by to byl dávno udělal a parcely by byly zapsány v katastru. Kdyby skutečně chtěl rozprodat ty parcely zájemcům, už byste od něj měl konkrétní nabídku na parcelu s konkrétním parcelním číslem a s konkrétní cenou.
Nakonec Vám nabídne spoluvlastnický podíl na celém pozemku. Tam to směřuje od počátku. Pouze zkouší zda někdo mu zaplatí nějakou extra částku v domění, že si tím snad kupuje vlastní předzahrádku. V kupní smlouvě může developer slíbit cokoliv – ale spoluvlastníci pozemku by se Vám vysmáli, kdybyste chtěl argumentovat tím že „to přece máte v kupní smlouvě“. Spoluvlastníky nebude obsah Vaší kupní smlouvy vůbec zajímat. Nebude žádná pergola, žádná terasa.
Rozhodující bude obsah prohlášení.
Justitianus
Tak GP jsou již zapsané… pozemek se rozdělil a nyní má předzahrádka (chcete-li zatravněná terasa) své parcelní číslo. Developer od začátku nepožadoval žádnou extra částku, pouze náklady na zaměření a případné náklady za vklad do KN. Jde mi o to, zda je možné tedy přesvědčit právníka KÚ o tom, že je možné v prohlášení dát tuto parcelu do budoucího vlastnictví, budoucímu majiteli bytové jednotky, ke které pozemek náleží (z které je pozemek přístupný). Zkrátka přesvědčit ho o tom, že není nutné aby ten pozemek byl ve vlastnictví SVJ. Mám na nějakou věcnou argumentaci čas do konce týdne. V úvahu přichází i nějaká reakce developera, který teď bohužel neví co s tím jiného dělat a situaci se mnou komunikuje. Jinak Vám děkuji za cenné informace…
Takto vypadá vyklad toho právníka, doslova :
Předzahrádky, nebo také ,, zatravněné terasy,“ nebo ,, venkovní terasy ‚‘‘ jak bývají tyto prostory označovány , které jsou přístupné pouze z jednotek umístěných v 1.NP budovy (přízemí) bytového domu, se nacházejí na pozemcích bezprostředně přiléhajících k bytovému domu, které jsou tak pozemky funkčně souvisejícími s domem a s užíváním jednotek, a z tohoto důvodu patří do společných částí nemovité věci. Pokud jsou tyto předzahrádky nebo zatravněné terasy přístupné pouze z konkrétních jednotek, je prohlášením vlastníka při vymezení jednotek určeno, že tyto prostory (předzahrádky, zatravněné terasy) jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníkům jednotek, ze kterých jsou přístupné. Tím mají vlastníci jednotek zaručeno, že tyto předzahrádky nebude nikdo jiný užívat, takže není důvod trvat na jejich vlastnictví, když to v rámci bytového spoluvlastnictví není možné. Tyto prostory jsou tak ve stejném režimu jako např. balkony, nebo lodžie ( plní podobnou funkci), které jsou rovněž přístupné pouze z konkrétních jednotek, a přesto je nemůže vlastník jednotky vlastnit.
Murphy, děkuji za další upřesnění situace. Konečně se tedy dostáváme k informacím o skutečném právním stavu.
Jak už jsem Vám napsal, pouhý geometrický plán neznamená nic. Teprve teď píšete to nejdůležitější: že právně jsou „předzahrádky“ samostatné parcely zapsané v katastru.
Současný vlastník budovy, pozemku pod budovou i okolních parcel (developer) samozřejmě mohl v prohlášení uvést pouze budovu rozdělenou na jednotky a k tomu společný pozemek pod budovou. Nikdo jej nenutil aby v prohlášení zmiňoval i jiné sousedící pozemky, jestliže neslouží k zajištění nezbytné cesty! Jakmile to ale udělal, pak právník KÚ má pravdu.
Podle § 1159 platí, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné; jednotka je věc nemovitá. Z uvedeného plyne, že pozemek nemůže být ani součástí bytu, ani součástí jednotky. Developer se sám chytil do vlastní pasti: nasliboval zájemcům vlastnictví předzahrádek. Ale namísto toho aby jim ty parcely prostě prodal zvlášť, uvedl je do prohlášení – takže to budou muset být společné pozemky.
Právník se zmýlil v tvrzení že by ty parcely měly být ve vlastnictví SVJ. Žádné SVJ neexistuje, když budova není ještě rozdělena na jednotky a společné části. O tom co bude ve vlastnictví SVJ rozhodne pouze toto SVJ – až bude řádně založeno a až vznikne jako právnická osoba. Tím se teď nemůže zabývat ani právník KÚ, ani developer, ani Vy.
Platí tedy co jsem Vám napsal: půjde o společnou parcelu. Vy sice budete mít výlučné právo vstupu a pěstování tulipánů a zeleniny, ale o výsadbě dřevin, altánu či o pergole budou rozhodovat všichni spoluvlastníci parcely.
Justitianus
Justitianus, děkuji za osvětlení. Jde o to, že developer zatím prohlášení nepodal, pouze ho s předstihem konzultoval s právníkem KÚ, který mu tedy odpověděl tak, jak jsem již doslovně psal. Z toho co píšete tedy přichází jako možné řešení tuto parcelu do prohlášení vůbec neuvádět, je to tak? Myslíte, že by to bylo schůdné pro banku, která mi poskytuje hypotéku? Je to po prohlášení nějakým způsobem vázáno na kupní smlouvy či zástavy? Děkuji, spojím se s developerem a zkusím to s nimi probrat..Murphy
Ano, Murphy, je to tak. Neuvádět v prohlášení a prodat zvlášť. To uź zde poradil Zdenek 22 na samém počátku diskuse. Druhá možnost je společný pozemek ve výlučném užívání.
Co bude schůdné pro banku Vám sdělí banka. Pořízení samostatného pozemku je zcela nový případ. S Vaší hypotékou na byt to nemá nic společného.
Justitianus
Super, tak ta možnost výlučného užívání společného pozemku bude zřejmě nejjednodušší…developer to snad dokáže zařídit, aby to vlastníci jednotek podepsali. Děkuji všem za reakce a cenné rady, pokud Vás to zajímá, tak sem napíšu jak to celé dopadlo…Murphy
Pane Murphy, jaké výlučné užívání společného pozemku? Pokud developer předmětný pozemek, předpokládám že přiléhající jen k vašemu bytu, prodá jen vám, tak jen vy budete jeho výlučným vlastníkem!
Pokud opustím myšlenku prodeje do osobního vlastnictví, tak developer nyní může jako vlastník všech bytových jednotek zapsat prohlášení , že budoucí uživatel tohoto bytu má k výlučnému užívání tento společný pozemek (předzahrádku). Potom by bylo možné s tímto pozemkem nakládat dle uvážení nehledě na budoucí spoluvlastníky nebo se pletu?
Jak jsem se zmiňoval, právník KÚ nesouhlasí s tím, že by byly tyto pozemky v soukromém vlastnictví. Proto výlučné užívání společného pozemku.
Murphy, se společným pozemkem je moźné nakládat jedině tak, že jej budete výlučně užívat. Nemůžete s ním však neomezeně nakládat. Není ve Vašem vlastnictví!
Už jsem Vám napsal co to obnáší: můžete vysazovat a pěstovat traviny, zeleninu a květiny. Ne však dřeviny. A nemůžete bez souhlasu spoluvlastníků zřizovat na pozemku drobné stavby (altán, pergola, bazén, oplocení, …).
Justitianus
Aha, tak v tom jsem Vám tedy nerozuměl, takže jediná možnost je pozemek do prohlášení nedávat.. Díky M.
Pane Murphy,
předpokládám, že předmětný pozemek přiléhá jednou stranou jen k vašemu (budoucímu) bytu v přízemí. Není nijak výjimečné, že vlastníci bytů v přízemí vlastní výlučně právě takovéto pozemky přiléhající jen k jejich bytům, jak je možné se přesvědčit na mnoha příkladech v KN.
Pokud se ve vašem případě skutečně o takový pozemek jedná, a je-li to samostatný pozemek ve vlastnictví developera, tak je jen jeho věcí, komu ho převede do vlastnictví, a žádný úředník na KN do toho nemá co mluvit.
Justitian píše:
Platí tedy co jsem Vám napsal: půjde o společnou parcelu. Vy sice budete mít výlučné právo vstupu a pěstování tulipánů a zeleniny, ale o výsadbě dřevin, altánu či o pergole budou rozhodovat všichni spoluvlastníci parcely.
Pane Murphy, to je zavádějící tvrzení. O tom, jak bude nakládáno s předmětnou předzahrádkou, bude rozhodovat její vlastník. Pokud samostatnou parcelu (předzahrádku) developer nabídne vám a dohodnete se s ním na převodu vlastnictví, budete jejím výlučným vlastníkem jen vy a jen vy budete rozhodovat, jak ji budete užívat. Viz můj příspěvek výše.
Developer který je profesionálem by v tomto měl mít jasno již na začátku stavby. Ostatně to bývá zachyceno ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní.
Možné vidím dvě cesty: převod zahrady jako pozemku do výlučného vlastnictví (což je zdá se problém). Anebo budete mít předzahrádku vymezenou jako právo výlučného užívání (části) pozemku společného. Developer by měl najít řešení.
PS: Pochybuji že lze zapsat vlastnictví do katastru poznámkou (viz https://www.cuzk.cz/…y-do-KN.aspx ). Pozemky i stavby se převádějí vkladem. A rovněž se pozemky zásadně nepřevádějí do vlastnictví SVJ. Není tam nedorozumění? Pokud chcete argumentovat, je nutné používat přesné pojmy.
Děkuji za reakci, SoSBK obsahovala možnost, že pokud se písemně vyjádřím do nějaké doby, tak se pozemek předzahrady, který developer nyní oddělil GP, může převést do mého výlučného vlastnictví. Já o to požádal, ale nyní má developer problém se zapsáním prohlášení (pardón nikoliv poznámky) na KÚ, jelikož se to právničce prý nelíbí. Výlučné užívání byla druhá možnost, ale uznejte, že vlastnit nebo nevlastnit 100m2 je vcelku rozdíl…
Děkuji za komentáře, proberu to s developerem, co je a není možné…ale povinnost umožnění oprav bude zakotvena ve stanovách SVJ, zároveň by na mě spadla povinnost starat se o plot po uplynutí záruky stavitele, ale s tím jsem smířen… jde mi o bezproblémové užívaní – postavení pergoly, terasy a podobně… Přemýšlím i o vymezení práv užívání v kupní smlouvě, pokud by osobní vlastnictví přes katastr neprošlo… Na pozemku nejsou žádné inženýrské sítě, takže by šlo postavit třeba zastřešený bazén či altán se základy.
Má někdo další nápady?
Předzahrádka sahá pravděpodobně ke zdi domu, zeď je společná část. Při jakékoliv opravě je nutné dostat se k společným částem. Nebo je to jinak? Pozemek kolem domu by měl být ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek nebo ve vlastnictví svj,aby byl zaručený přístup k domu. Jiné vlastnictví uvedeného pozemku je potencionální problém při údržbě domu.
„Pozemek kolem domu by měl být“ proč? U nás je pozemek kolem obce. Já bych to nechtěl, je to starost navíc. Ale nic nebrání, pokud je to možné, si po dohlasování pozemek koupit.
§ 141 zákona č. 183/2006 Sb.
Existuje mnoho domů přímo sousedících s cizím pozemkem. Náš není vyjímkou, jen doufám, že je vyjímečný osazenstvem (blbečky včetně předsedy výboru), které namísto koupě k domu přilehlého pozemku vymalovalo chodby za několikanásobek jeho prodejní ceny.
Pane Murphy,
nechť developer upraví kupní smlouvu tak, že předmětem prodeje je jen bytová jednotka. Předzahrádku, pokud o ni máte takový zájem, a jedná se o samostatný pozemek, kupte druhou kupní smlouvou nezávisle na bytu.
Poslední komentáře