Pověřený vlastník
Dobrý den,
jsem pověřený vlastník SVJ o 3 členech jako většinový vlastník poměru vlastnictví 351:107:95, tedy více než 1/2 ale méně než 3/4
Jako SVJ máme Vzorové stanovy bez jakýchkoliv úprav.
Dotazy:
- Jaké mohu sám podepisovat právní úkony bez souhlasu spolumajitelů?
- Mohu stanovit výši příspěvku do fondu oprav? Spoluvlastníci nesouhlasí s desetinásobkem podílu tedy 1070 a 950,– měsíčně a chtějí platit jen 500,– Kč, přestože doposud jsme 4 roky neplatili nic. Doposud jsem vše hradil já a na úhradu jejich podílu, např na pojištění nebo nutných opravách, čekal i několik měsíců.
- Mohu stanovit výši odměny správce? Doposud jsem toto dělal zdarma a spoluvlastníci mi s ničím nepomohli ani neplatili. Přemýšlím o 1–2tis měsíčně Se správou je spojena spousta času, telefonů, dopravného atd.
- Mohu zahájit bez souhlasu reklamaci skrytých vad? Střecha je již po záruce, trvale zatéká na 3 místech. Spoluvlastníkům to nevadí, protože do jejich bytových jednotek neteče. Teče do jednoho společného prostoru a do mých dvou jednotek. Chci udělat znalecký posudek a přes právníka dát k soudu.
- Mohu bez souhlasu spoluvlastníků zadat nutné opravy společných částí domu, tedy střechy, pláště, přípojek, společných prostor? Spolumajitelé tvrdí, že ke všemu je nutný jejich souhlas
- Musí mít kromě mě někdo ze společníků podpisové právo k transparentnímu účtu u Raiffeisen bank? Spolumajitelé požadují, aby vše bylo podmíněno kromě mého podpisu i podpisem jednoho z nich i u malých částek
Děkuji za odpovědi
Pane higis, doporučuji pročíst zákon o vlastnictví bytů alespoň do § 16. Vaše dotazy svědčí o tom, že s ním nejste dostatečně seznámen.
- „Jaké mohu sám podepisovat právní úkony bez souhlasu
spolumajitelů?“
Veškeré v rámci předmětu činnosti SVJ. Cokoliv podepíšete, bude platné, i kdybyste tím porušil stanovy, nebo se odchýlil od výslovného usnesení shromáždění. Výjimkou jsou pouze právní úkony nulitní (absolutně neplatné). Díra v zákoně zbavuje statutární orgán SVJ jakékoliv osobní odpovědnosti za vzniklou škodu (viz § 420 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník). K tomu viz např. http://www.portalsvj.cz/…a-spoluucast#…. - „Mohu stanovit výši příspěvku do fondu oprav? "
Nemáte žádný fond oprav. Proč pořád všichni fantazírují o něčem, co neexistuje? Přečtěte si zákon a napište nám sem, zda jste tam našel zmínku o nějakém "fondu oprav“. Pak se prosím zeptejte na něco, co existuje. - „Mohu stanovit výši odměny správce? Doposud jsem toto dělal
zdarma a spoluvlastníci mi s ničím nepomohli ani neplatili.“
Správcem domu je ze zákona SVJ – právnická osoba. SVJ jako správce zpravidla nepobírá za svou činnost odměnu, i když vyloučeno to není. Vy nejste SVJ – právnická osoba, nýbrž jste statutární orgán této osoby. Můžete dostávat odměnu za výkon funkce. Uzavřete smlouvu se SVJ. Součástí smlouvy bude ujednání o konkrétní výši odměny za výkon funkce pověřeného vlastníka. Viz též odpověď č. 1. - "Mohu zahájit bez souhlasu reklamaci skrytých vad? "
Nejasný dotaz. Reklamaci může podat pouze osoba, která je k podání reklamace aktivně legitimována. To jest: a) osoba, která je smluvní stranou smlouvy o dílo, b) osoba, která je smluvní stranou kupní smlouvy. SVJ není oprávněno svým jménem reklamovat vadu na cizí věci, jestliže nebylo účastníkem právního vztahu z něhož plyne právo na reklamaci. Podle zákona č. 89/2013 Sb. (od 01.01.2014) to ale již bude zákonný postup. - „Mohu bez souhlasu spoluvlastníků zadat nutné opravy společných
částí domu, tedy střechy, pláště, přípojek, společných
prostor?“
Ano. Je povinností každého (tedy i SVJ) zamezit vzniku škody. To je tzv. generální prevenční povinnost podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník. Problémem ovšem může být prokázat zda šlo o odvracení hrozícího nebezpečí. - „Musí mít kromě mě někdo ze společníků podpisové právo
k transparentnímu účtu u Raiffeisen bank?“
To samozřejmě netušíme. Záleží to na rozhodnutí shromáždění, které je nejvyšším orgánem SVJ.
lake
Děkuji panu lakemu, je zřejmě velmi fundovaný a jeho odpovědi i v jiných dotazech velmi kvalitní. Na jednoho je to SVJ trochu moc.....
- Děkuji odpověď je dostatečná, otázka byla úmyslně položena co nejobecněji
- Je nějaký jiny dostupný způsob, než účet SVJ, z jakého by bylo možné získat peníze na např pojištění domu, než po oznámení výše příspěvku s danným termínem spolumajitelům, potom pokorně čekat třeba 3 měsíce než peníze pošlou. Přece takovou věc pokaždé nebudu dávat k soudu a čekat 2–3 roky..........
- Mezitím jsem se chytil různých vláken s problémy se soc a zdravotním pojištěním a i odpověď pana kolemjdoucího mne spíš utvrdila, že je to lepší dělat zadarmo........Přemýšlím i o zadání správy specializované firmě. jsem 4–6 měsíců z roku mino rep. Víte prosím o nějakém vlákně s touto tématikou? Prozatím jsem nenarazil, je mi jasné, že vše bude výrazně dražší a nechci zadat s.r.o.
5.S reklamací by to možná šlo, že bych zplnomocnil SVJ k zastupování a majitelé poškozených jednotek by vstoupili jako vedlejší účastníci. Je to tak možné a účelné přenést částečně na právnickou osobu která je ve věci poškozování zainteresovaná?
6. Doufám, že po znaleckém posudku, který bude vytvořen specializovaným znalcem na střechy, nebude problém prokázat vady a nebezpečí poškození, zadat po výběrovém řízení opravu kvalitní firmě a potom po původním zhotoviteli vymáhat. Oprava, nebo jinak řečeno uvedení do řádného technického stavu, v našem případě znamená řádově desetitisíce a já nemohu donutit spolumajitele k zaplacení podílu v řádech stokorun. To je můj plán, je to tak dobře, nebo zná někdo lepší cestu, jak donutit zhotovitele po záruce?
6. Ví někdo o vlákně zabývajícím se problémem účtů SVJ, prozatím jsem nenarazil, díky za odkaz......
Lake,
nedivte se, že všichni „fantazírují“ o fondu oprav, když např. Krajský soud v Ostravě v jednom soudním sporu (viz. II.ÚS 2973/09) mimo jiné uvedl:
" Fond oprav dle mínění soudu představuje „masa finančních prostředků shromážděná na jednom účtu“, přičemž vlastníci jednotek rozhodují, co bude z těchto peněz financováno."
Pane Kolemjdoucí,
pojem „fond oprav“ se běžně vyskytuje v mnoha rozsudcích. Je to proto,
že tento pojem bezmyšlenkovitě použil žalobce a žalovaná strana
následně tento pojem nerozporovala.
Ovšem stavět na tom jakýsi důkaz existence tohoto nesmyslu – to nelze. Dokazujete jedině to, co napsal pan Pavel: soudci se nevyznají v účetnictví, ekonomických termínech a daňovém právu.
lake
Kolemjdoucí,
že fond oprav neexistuje v drtivé většině SVJ může pochopit pouze ten, který trochu rozumí ekonomii a ZÁROVEŇ trochu právu. To evidentně není případ soudců zmiňovaného soudu.
Neznalost soudců ale nemůže být argument pro tvrzení, že fond oprav v SVJ existuje.
Pro případné tvrzení o existenci FO by bylo vhodné argumentovat např.
- ZoVB (tam se FO nevyskytuje)
- vyhláškou 504/2002 Sb. (ta rozlišuje mezi závazky SVJ a fondy SVJ)
- literaturou, např.:
http://www.portalsvj.cz/…ormaci-o-svj
Na rozdíl od soudců jsem tu literaturu četl.
To, že je někdo soudcem neznamená, že snad rozumí ekonomii a účetnictví. I když výjimky mohou existovat.
Hezký den!
Pavel
Postavení pana higinse je poměrně jedinečné. Má nadpoloviční většinu, tudíž by mohl o mnohém rozhodovat sám, ale vzhledem k tomu, že SVJ má pouze 3 členy, je k přijetí usnesení zapotřebí souhlasu všech. Kdyby však jeden ze svých bytů převedl spřízněné osobě, pak by již mohl přijímat usnesení pouze s touto osobou. Samozřejmě jen pokud by se počet členů nezredukovat opět na 3. (Zde mě napadá otázka proč 3 musejí o všem rozhodovat jednomyslně, ale 4 již ne.)
Jinak, pane higinsi, jako pověřený a většinový vlastník dělejte co uznáte za vhodné. Vzniklé náklady na správu domu rozpočítejte na vlastníky jednotek a předepište jim příspěvek. Pokud ho do data splatnosti neuhradí, uhraďte ho ze svého (to ostatně již děláte) a pak ho vymáhejte soudně i s příslušenstvím (úrok z prodlení, náklady řízení). To nejhorší, co se vám může stát, je, že občas nějaký příspěvek nevymůžete.
Na výši záloh na správu společných částí domu (nesprávně „fond oprav“) se bohužel musíte jednomyslně dohodnout. Ale i když se dohodnete, tak vám je nemusejí platit. Být vámi, šel bych cestou příspěvků na již vzniklé náklady.
Co se týče nákladů na služby (voda, teplo, úklid, apod.), prostudujte si nový zákon č. 67/2013 Sb. (kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). Bude platit od 1.1.2014.
Děkuji panu X za velmi podnětný příspěvek.
Každá rada je dobrá, snažil jsem se to doposud dělat slušně až kamarádsky a přitom se mi ze spolumajitelů vyvinuli docela slušní nepřátelé .............
Už pracuji na předání bytu, zatím jsem ještě nepřišel jak předat a nezaplatit daň z převodu, znalecký odhad, atd, to by to rozhodování přišlo trochu draze..........
Kdyby Vás ještě něco napadlo i v souvislosti s mou odpovědí panu lakemu, tak předem děkuji
„Je nějaký jiný dostupný způsob, než účet SVJ, z jakého by bylo možné získat peníze na např. pojištění domu, než po oznámení výše příspěvku s daným termínem spolumajitelům, potom pokorně čekat třeba 3 měsíce než peníze pošlou. Přece takovou věc pokaždé nebudu dávat k soudu a čekat 2–3 roky..........“
Žádný mě nenapadá. Odkud byste ty peníze chtěl získat než od členů společenství? Někdy ale stačí důrazná upomínka, pak podání žaloby a dlužník většinou zaplatí. To byste musel platit nějaké nikoliv nutné náklady nebo dokonce nesmysly (zlaté kliky), abyste u soudu neuspěl.
„Mezitím jsem se chytil různých vláken s problémy se soc a zdravotním pojištěním a i odpověď pana kolemjdoucího mne spíš utvrdila, že je to lepší dělat zadarmo......“
Vzhledem k tomu, že máte podíl téměř 2/3, tak byste platil 2/3 odměny sám sobě a ještě byste z toho odváděl pojištění. To se opravdu nevyplatí. Navíc o odměně rozhoduje shromáždění, které je v podstatě zablokováno. Berte to tak, že to děláte především pro sebe. Nejste v situaci člena výboru, který má 1 byt v domě s 50 byty.
„Už pracuji na předání bytu, zatím jsem ještě nepřišel jak předat a nezaplatit daň z převodu, znalecký odhad, atd, to by to rozhodování přišlo trochu draze..........“
Nemovitost lze darovat příbuznému. Pokud žádného nemáte, tak někoho adoptujte :) (Karl Nepomuk von Schwarzenberg je také adoptovaný). Pak neplatíte ani daň z převodu, ani darovací daň. Sám jsem takhle jednou použil synovce. Ale pozor na příbuzné, abyste nesplakal nad výdělkem ;)
Poslední komentáře