Poplatek za ohlášení rekonstrukce

Omlouvám se za nejasnosti, nemám v tomto směru zkušenosti a byt je nabyt krátce… Mám před sebou stanovy a je hned na začátku uvedeno, že jde o „Společenství vlastníků jednotek domu XXX“, je korporací, právnickou osobou založenou za účelem správy nemovité věci. Bylo mi řečeno, že toto společenství nemá výbor a předsedu a tudíž „nějakou adekvátní správu“ dělá zmíněné družstvo (opět se omlouvám za nepřesnou formulaci, jak jsem koupil, tak předávám). A že jim musim oznámit rekonstrukci včetně požadovaného rozsahu… Což jsem tedy udělal a za to si vzali uvedený poplatek. Poté mi za několik dní zaslali čtyřstránkové vyjádření…

Petře, ten poplatek 605 Kč se jmenuje „poplatek za hloupost“.

V záležitostech týkajících se SVJ se obracíte na právnickou osobu SVJ. Pokud nevznikla, pak se obracíte na správce. (Správcem je vlastník jednotek s nadpolovičním podílem, osoba uvedená v prohlášení jako správce, nebo osoba kterou si za správce zvolili vlastníci jednotek.)

Stačí Vám to takto, nebo byste se chtěl ještě na něco zeptat?

Justitianus

Aho, děkuji, chápu, i proto se na to ptám, byť „ex post“, protože se mi to nelíbí a ano ve stylu"nejhorší je smrt z vyděšení" jsem volil nejrychlejší cestu, dle instrukcí. Mea culpa. Jednak si chci nechat předložit smlouvu s uvedeným družstvem a pak se jich dotázat na to, dle čeho byl poplatek vybrán. Ve stanovách jsem k tomuto nic nenašel. A pokud je to „interní poplatek družstva“, tak k tomu směřovala má druhá část, jestli toto stejné můžu já požadovat i po nich. Nicméně, pokud tedy není výbor s předsedou, na koho konkrétně se mám obracet?

…ha, nedočetl jsem pořádně konec zprávy, nicméně pořád mi z toho plyne, že se tedy musím obracet na to družstvo, které, předpokládám, tím bylo pověřeno.

Druzstvo muze delat jen ucetni agendu, kdo je statutar ?

• Petr L.: "… se tedy musím obracet na to družstvo, které, předpokládám, tím bylo pověřeno …

Je naprosto bezvýznamné co Vy předpokládáte. To mne nezajímá. Zajímají mne jen tvrdá fakta.

Právnickou osobu SVJ zastupují členové statutárního orgánu. K výkonu zastoupení je oprávněna i osoba, kterou statutární orgán určí (§ 443). Ve speciálních případech zastupuje SVJ opatrovník jmenovaný soudem (§ 165).

Jestliže SVJ zastupuje někdo jiný než statutáři zapsaní v rejstříku SVJ, je povinen dát Vám najevo, co ho k tomu opravňuje (§ 161).

Ztrácíme zde čas.

Vy v této chvíli vůbec netušíte zda družstvo je či není správcem, zda SVJ bylo či nebylo založeno, zda vzniklo či nevzniklo. Pokud vzniklo, nevíte kdo jsou členové statutárního orgánu SVJ ani to, zda družstvo je či není zástupcem SVJ. Nevíte vůbec nic a jen zde fantazírujete.

Nahlédněte do rejstříku, do stanov SVJ vložených ve sbírce listin rejstříkového soudu, do prohlášení vloženého tamtéž (je i ve sbírce listin katastrálního úřadu). Vyzvěte družstvo aby Vám prokázalo své oprávnění.

My to za Vás nemůžeme udělat, Petře. Vždyť jste nám nesdělil ani IČ toho vašeho slavného SVJ, ani IČ družstva.

Justitianus

Tak jsem dal vyhledat: https://rejstrik-firem.kurzy.cz/…omu-667–670/

Družstvo zde figuruje jako „Předseda společenství“.

Děkuji za podrobnou odpověď. Ano, z Vašeho pohledu ztrácíme čas, protože máte tuto problematiku podrobně nastudovanou. Pro mě jsou to nové informace a díky Vám se můžu zorientovat, na co se zaměřit, zeptat a co zjistit. Z tohoto pohledu vím zatím opravdu málo, ale už vím, co vyžádat. Zjistím a doplním. Děkuji za Váš čas!

Přečetli a vydali čtyřstránkové „svolení“.

Vložil Petr L. (bez ověření), 21. Říjen 2023 – 19:43 :: Stavební úpravy

v domě není výbor a „pověřeného vlastníka“, … zastupuje bytové družstvo. Byt … je soukromý. … jsme nechali komplet rekonstruovat, bylo ze zákona nutné toto oznámit SVJ (v tomto případě tedy spravujícímu družstvu. … si za toto ohlášení účtovalo poplatek 605,– Kč). Mají na to z nějakého zákona právo? Nestudoval jsem celý zákon… Ve vyjádření od nich pak je i to, že máme ohlásit konec rekonstrukce a jejich pracovník provede kontrolu. To jsem našel, že opět za zákona je možné. Můžu si já recipročně za umožnění vstupu účtovat stejný poplatek?

Objasnění 1

Vložil Petr L. (bez ověření), 21. Říjen 2023 – 21:29

… stanovy, … „Společenství vlastníků jednotek domu XXX“, … . Bylo řečeno, že toto nemá výbor a předsedu a tudíž „nějakou adekvátní správu“ dělá zmíněné družstvo. A že jim musim oznámit rekonstrukci včetně rozsahu… Což jsem tedy udělal a za to si vzali uvedený poplatek. … mi … zaslali čtyřstránkové vyjádření…

• – – – – – – – – – – – – –

Diskuse, kdy někdo něco tvrdí a neuvede zdroj je těžká pro oponenturu. Takže jsem dlouho hledal v zákoně a asi myslíte toto:

A/ Pokud máte stanovy (jak tvrdíte), tak v nich dle § 1205 musí být stanoveno, zda máte výbor (v čele s předsedou) či máte „předsedu SVJ“.

Pokud si ještě pamatuji, tak „pověřený vlastník“ je dle ZoVB, nyní dle NOZ „předseda SVJ“.

Dle § 1200

(2) Stanovy obsahují alespoň

1. určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů … ,
2. určení prvních členů statutárního orgánu,

Dotaz: Co máte ve stanovách ?

B/ Pokud jde o rekonstrukci, tak tu jste měl na stavební povolení nebo stavební ohlášení na stavebním úřadu ?

C/ Dle § 1175 může vlastník „stavebně upravovat byt, nesmí však změnit nebo poškodit společné části“

Dle § 1182

„Vlastník oznámí osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu bytu“ a „umožní osobě odpovědné … ověření, zda úpravy neohrožují, … společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu“

Dotaz:

Víte kterých částí se to v bytě týká ?

Dle § 1190 "Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, … ¨.

Dotaz:

Kdo je u vás „osoba odpovědná za správu domu“ ?

Kdo je u vás statutár ?

Dotaz:

Máte Prohlášení vlastníka ?

Závěr:

Seznamte se s NOZ od § 1158 pečlivěji (tvrdíte „nestudoval jsem celý zákon“) a k tomu ještě paragrafy spolku asi od § 243 (s výjimkou § 258, viz § 1209).

Ten poplatek žádejte zpět. Může se vztahovat leda tak na byty, které vlastní BD (pokud v domě takové byty jsou).

Ověřte si, jak to s SVJ a statutáry je

wwwinfo.mfcr.cz/a­res

klik

• ekonomické subjekty
• zadejte město, ulici, číslo domu
• klik Vyhledat

Uvidíte právnické osoby evidované v domě a kliknete u Společenství vlastníků na VR (veřejný rejstřík) a dole kliknete na Výpis platných a Sbírka listin a zjistíte, kdo za SVJ jedná (viz Justitianus v 0:22 hod)

Poznámka:

Společenství vlastníků je „spolek“, nevím zda je také „korporace“ jak citujete stanovy.

Těžko se orientovat ve vašich zmatených (eufemisticky řečeno) tvrzeních. Jak chcete poradit, když jste dotazy sepsal tak, že se v tom neorientujeme a jak píše Justitianus, ztrácíme čas. A toho už bylo hodně !

Je potřeba se zahloubat do NOZ, což není zase tolik paragrafů. Nebo nepsat („bylo mi řečeno“, „pořád mi z toho plyne“, „předpokládám, že tím bylo pověřeno“, „v tomto případě“).

Píšete

1/ „rekonstrukci bylo ze zákona nutné oznámit SVJ, v tomto případě tedy spravujícímu družstvu“

Jak jste přišel na to, že „správou pověřenou osobou“ je „spravující družstvo“, když dle vašich stanov „Společenství domu XXX“, je … právnickou osobou … za účelem správy … (zde by měl být znak konce citace).

Zcela jasně DLE VAŠICH STANOV (černé na bílém), je onou právnickou osobou SPOLEČENSTVÍ, tak co blouzníte o „spravujícím družstvu“ ?

2/ "Bylo mi řečeno, že společenství nemá výbor a předsedu a tudíž „nějakou adekvátní správu“ dělá zmíněné družstvo (opět se omlouvám za nepřesnou formulaci, jak jsem koupil, tak předávám).

• KÝM VÁM BYLO ŘEČENO ? Agenturou Jedna paní povídala ?
• PŘEDSEDOU myslíte předsedu výboru nebo předsedu SVJ ?
• ZJISTĚTE SI FAKTA Z VEŘEJNÉHO REJSTŘÍKU NA JUSTICE.CZ (PO ZADÁNÍ IČO SVJ) a sdělte přehledně „co a jak“. Snad vám dá pak někdo smysluplnou radu.
• CO JE DLE VÁS „ADEKVÁTNÍ SPRÁVA“, viz dále 366/2013 § 7 a § 8 ?

3/ „si chci nechat předložit smlouvu s uvedeným družstvem“

JAKOU SMLOUVU PROBOHA ? SMLOUVOU MEZI VLASTNÍKY BYTU (JAKO JSTE VY) A OSOBOU POVĚŘENOU SPRAVOU DOMU JSOU STANOVY

4/ „pořád mi z toho plyne, že se musím obracet na družstvo, které tím bylo, předpokládám, pověřeno“.

DRUŽSTVO MOHLO BÝT POVĚŘENO některými činnostmi správy, viz 366/2013 Sb., § 10

BOHUŽEL JE TO ASI TAK, že BD je zároveň „předseda SVJ“ tudíž statutární zástupce SVJ (viz § 1205) a zároveň „správní firma“, která je pověřena dle § 10 NV 366/2013 Sb. některými činnostmi správy !

Tomu tak bývá u SVJ, vzniklých transformací BD. Pro BD to je bezva kšeft, zvlášť když protlačí svoje stanovy (smlouvy s vlastníky) !

PŘIPOMÍNKA mimo vaše dotazy:

Vaše SVJ má svůj transparentní účet, nebo všechny peníze, (tzv. Fond oprav, správně příspěvky správy domu + zálohy + vyúčtování služeb + poplatky za rekonstrukci zasíláte na účet BD ?

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. … o úpravě některých záležitostí souvisejících

Správa domu a pozemku

Činnosti týkající se správy domu a pozemku

§ 7

Činnostmi … z hlediska provozního a technického se rozumí zejména

1. revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, … a jiných společných zařízení,

Pozn.: např. sledování technického stavu domu a zajišťování oprav (závady a opravy až po rekonstrukce)

§ 8

Činnostmi … z hlediska správních činností se rozumí zejména

1. vedení účetnictví, … ,

§ 10

(1) Pro účely správy domu a pozemku je „osoba odpovědná“ oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

1. zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
2. Osoba odpovědná dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Děkuji za odpověď, máte pravdu, jsem tím sám zmaten neb v tom nemám pražádné zkušenosti a opravdu až na základě reakcí zde vím, na co se vlastně zeptat a co pozjišťovat.

Píšete: „BOHUŽEL JE TO ASI TAK, že BD je zároveň „předseda SVJ“ tudíž statutární zástupce SVJ (viz § 1205) a zároveň „správní firma“, která je pověřena dle § 10 NV 366/2013 Sb. některými činnostmi správy !“

Ano, podle https://rejstrik-firem.kurzy.cz/…omu-667–670/

to tak opravdu bude. Stanovy jsem nedostal, vyžádal jsem si je od sousedky figurující jako „Předseda kontrolní komise“, ale podle mého nejsou aktuální, budu muset vyžádat aktuální.

Opravdu se omlouvám za všechny ty moje zmatky a předpoklady místo faktů. Když člověk neví, na koho se obrátit a co kde a od koho pozjišťovat, je to těžké. :-\

najdete ve veřejném rejstříku.

je celkem srandovní a pro tento portál zajisté „přínosné“, že minusy se dávají dle přispěvatele, ne dle obsahu příspěvku:-) viz tenhle – co je na „najdete ve veřejném rejstříku“ špatně? asi nic, že? :-) a navíc je to konkrétní rada. takže minus je jen dle toho, že to psala radka2222.

Taky nevím proč, pro mě je to naopak přínosné, protože, jak jsem psal, se v tom prozatím moc neorientuju a každá rada je pro mě cenná. Přidal jsem plus. Jinak já ty stanovy už taky našel v seznamu listin, jsou z roku 2016 (tedy stejné jako jsem si vyptal) a nenašel jsem tam nic o družstvu jako správci (ani v žádné další listině) a o případném poplatku taky ne.

pročtěte zápisy o shromáždění, tam je jak družstvo ke správcovství došlo

Děkuji, máte pravdu, našel jsem to v seznamu listin na justici. V zápisech ze zasedání shromáždění je uveden i přítomný právník, napsal jsem mu mail s dotazem.

já je jen v rychlosti prolítla, ale žádný poplatek jsem nenašla. jen že musíte oznámit svj stavební úpravy a umožnit svj je „zkontrolovat“.

„musíte oznámit svj stavební úpravy a umožnit svj je „zkontrolovat“.“ (Vložil radka2222 (bez ověření), 22. Říjen 2023 – 9:09)

Zkontrolovat je něco jiného než umožnit vstup do bytu. Zkontrolovat se může tzv. od stolu, dotazem, na základě písemné zprávy, fotodokumentace ad. Umožnit vstup tedy nemusíte.

Znovu a důkladněji pročítám NOZ a je tam toto: § 1182 Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

o tomto ustanovení se vedou spory, ale já osobně bych po předchozím ohlášení vpustila do bytu osobu pověřenou svj, která tomu „rozumí“. ale přecedu, který není znalý stavebního práva ne. BTW: jedno svj, jehož členem jsem, si dokonce osobovalo právo určit rozměry a odstín obkladaček :-)

„přecedu, který není znalý stavebního práva ne“ (Vložil radka2222 (bez ověření), 22. Říjen 2023 – 10:30)

Podle práva předseda znalý práva je. Chcete najít příslušné ustanovení?

proto to mám v uvozovkách.

Pane,

než jsem to sepsal, tak jste si původní stanovy na justice.cz našel (krom toho jste psal, že je máte a citoval jste z nich).

Na justice.cz najdete také dodatek stanov ze srpna 2023.

Ve čl. 9 je nejednoznačně uvedeno, že orgánem (asi statutárním) je výbor NEBO předseda, což neodpovídá NOZ § 1205 (1)

V čl. 13 je jasně uveden Předseda SVJ

Nějak nechápu, co plyne z čl. 9 (7) o odpovědnosti statutárů za dluhy (nebo spíše o vymahatelnosti dluhů věřitelem po SVJ)

Pokud máte dle čl. 14 Kontrolní komisi tak měla být (dle mne) uvedena také v čl. 9. Kvůli poplatku se na ni můžete obrátit. Komise rozhoduje o odměnách domovníkům, ale nevím kdo je domovník.

Možná jsem přehlédl, kdo rozhoduje o odměnách předsedovi SVJ. O těch by měl rozhodovat Nejvyšší orgán (shromáždění).

Zajímejte se o smlouvu (o zajišťování správy viz NOZ § 1189, § 1194 a NV 366/2013 Sb.) kterou uzavřel statutární orgán Předseda SVJ (SBD Třinec) se správní firmou (SBD Třinec) ve své dvojroli (zda tam je něco o poplatku za odpověď k rekonstrukci nebo za souhlas s rekonstrukcí). NOZ takové ustanovení nemá (ani kogentní od čehož se nelze odchýlit, ani dispozitivní od čehož se odchýlit lze).

Smlouva se správní firmou (stejně tak smlouva o úklidu, o domovníkovi a pod.) se do rejstříku neukládá. Spíše by tam mohlo být Prohlášení, ale nebývá.

Takže pokud šlo o domy kdysi BD Třinec, tak se u vás SBD zabydlel a jen tak se ho nezbavíte (třeba proto, že se zde debatovalo zda mohou vlastníci protlačit na shromáždění bod, který svolavatel nenavrhl).

Ve smlouvě by mělo být uvedeno

• co Správní firma SBD Třinec dělá (účetnictví vč. závěrek), technické „věci“
• za kolik (třeba 180 Kč / byt / měs + DPH),
• smlouva do kdy,
• možnost předčasné ukončení
• – – – – – – – – – – – – –

Na cuzk.cz můžete zjistit spoluvlastníky společných částí (vlastníky ostatních bytů). Nejpřínosnější je sledovat vlastní byt, zda jste o něj na základě falešných smluv „nepřišel“ (už o tom bylo dost zpráv, stačí ztratit OP)

www.cuzk.cz

• Nahlížení
• Vyhledání stavby obec Třinec
• část obce Lybžice
• čís. popis. 667

Pozn. kdybyste hledal v Lybžicích či jinde svoji chatu či chalupu (mívají čís. evid.), musíte překliknout z čís. popis na čís. evid

• opsat těžko čitelný 5-ti místný Captcha kód (rozlišovat malá a velká písmena)

Máte pokud dobře počítám 46 bytů (krom bytu 668/1 CSK invest vše v tzv. OV)

• – – – – – – –

Mimo váš dotaz si dovolím upozornit abyste si zjistil, zda má SVJ úvěr (na zateplení, výtah, okna), a kolik je podíl vašeho bytu.

• – – – – – – –

Pokud nemáte Prohlášení vlastníka (popis vašeho bytu vč. vybavení, a popis společných částí) seženete ho na pracovišti Katastrálního úřadu

• – – – – – – –

Protože jste nový vlastník, připomínám potvrzení, že prodávající ke dni převodu bytu nic SVJ nedluží, protože vyúčtování za rok 2023 ke dni převodu bude pochopitelně až v r. 2024, tak abyste nebyl (někdy v dubnu 2024) překvapen, když jste psal, že NOZ moc neznáte. Ale možná tuto část NOZ znáte (a potvrzení máte, nebo jste to ošetřil v kupní smlouvě).

NOZ § 1186

(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce

• nevzniká „osobě odpovědné“ vypořádat příspěvky správy domu a zálohy „služeb“.
• (2) … přecházejí na nabyvatele … dluhy převodce vůči „osobě odpovědné“ na příspěvcích správy domu a na zálohách „služeb“, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.

Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce.

• (3) doloží převodce nabyvateli (potvrzením „osoby odpovědné“), jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou;

potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také „osoba odpovědná“.

Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud … nebo … .

Pozn.:

vtip je v tom, že moudrý autor NOZ si neuvědomil, že ke dni převodu (ať již k 31.12 nebo 31.5 atd.) neví osoba odpovědná, jaké nedoplatky (přeplatky) převodce (prodávající) má, protože faktury za služby „budou“ až v r. 2024

Díky moc za podrobný komentář! Je to pro mou snahu o orientaci v problematice velmi užitečné.

V zápise 8.9.2021 je uveden sazebník SBD Třinec za "úkony¨, takže čertovo kopýtko v částce 605 Kč za zpracování stanoviska (4 str.) k rekonstrukci je zřejmě zde. Úkon je asi komunikaci s vlastníkem.

V Třinci také fungují placení domovníci viz stanovy čl. 14 (3).

Tím už opravdu končím svoje příspěvky k SBD Třinec.

Petře, Vás jako vlastníka jednotky vůbec nezajímá jakýsi „sazebník SBD Třinec“. Nejste ani členem družstva, ani nájemcem družstevního bytu. Vás zajímá jedině obsah prohlášení, obsah stanov SVJ a samozřejmě zákon.

SVJ nemá právo Vám povolovat či zakazovat stavební úpravu bytu. Do toho jim nic není. Tím spíše to platí i pro SBD Třinec, které je pouze předsedou SVJ: není oprávněno Vám nic ani povolovat, ani zakazovat.

Justitianus

SBD Třinec zpoplatňuje nahlížení do dokumentace viz Stanovy čl. 4 (Práva a povinnosti), bod 5. (dle NOZ § 1179 … pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie). SBD Třinec ale pořizování kopií zakazuje !!!

Z uvedeného bodu stanov mi není jasné, zda vlastníci dostávají zápisy shromáždění nebo do nich mohou jen nahlížet (takové jednání s vlastníky kteří mají právo na informace o dění v SVJ je naprosto nepochopitelné, urážlivé). U spolků (myslivci, chovatelé drůbeže) by se to snad dalo pochopit, pokud mají svoje vývěsky. Vlastníci bytů potřebuje podstatnější informace než výše uvedené spolky (jedná se o milionové majetky), a např. dle zápisu SBD Třinec z r. 2021 byl (vinou koho ?) promlčen dluh 39.204 Kč nedohledatelného vlastníka který prý snad již nežije. Jen nahlížení je neakceptovatelné. SBD Třinec (46 vlastníků) a schůze asi 1× / rok (dle uložených zápisů), má nouzi o papír ? Proč to nemůže být vyvěšeno alespoň v domě ? Jak to je se zápisem fakt velkých SVJ (největší SVJ v ČR má asi 600 vlastníků) ?

Statutár i „osoba pověřená“ má vlastníkům sloužit protože ti jim za to přeci platí !!! Třinec se ale striktně drží § 254 (3), který bohužel (!!!) uzákoňuje nahlížení. Proč to NOZ takto uzákonil ?

„Každý člen spolku může nahlížet do zápisů ze zasedání za podmínek určených stanovami. Neurčí-li … jinak, lze toto právo vykonat v sídle spolku“.

BD jako správní firmy a dokonce jako statutáři (vzhledem k dvojroli není jasné z pozice které role to SBD Třinec zakazuje) jsou fakt zlo a hnus. To jsme v diskusi na tomto portálu zjistili vícekrát (např. tazatelka Majlou a SBDFM nebo-li SBD Frýdek Místek).