Platnost plných mocí - jak je to s možností zastoupení na schůzi?
Je starší soudní nález podle kterého se nelze nechat na schůzi zastoupit, pokud plné moci neumožňují stanovy.
My jsme už přijali nové stanovy podle Nového Občanského Zákoníku, ale zapomněli jsme možnost plných mocí do stanov začlenit.
Vloni jsme měli schůzi, bylo 60 %, ale osobně bylo přítomno jen 40 % – ten zbytek tvoří právě plné moci. A jeden vlastník podal žalobu, že shromáždění nebylo usnášení způsobilé (nesouhlasil s opravou střechy, kterou jsme odhlasovali). Blbé je, že už máme podepsanou smlouvu s firmou a úvěr a tento měsíc začnou práce. A teď jsme se dozvěděli o žalobě, na kterou nás upozornil soud.
Takhle to dopadá, když se arogantní (nebo nezkušený) výbor dostane do křížku s arogantním (nebo nezkušeným) kverulantem. Výbor si něco usmyslí, nechá si to odsouhlasit (často neinformovaným)shromážděním a nesouhlasící vlastníci mohou jít do háje. Až se jednou objeví kverulant, který se rozhodne, že „to výboru ukáže“ a dá to k soudu. Teď babo raď.
Rozlišoval bych dvě roviny tohoto problému.
Za prvé, je oprava střechy opravdu nutná? Jestliže ano, potom výbor jako statutární orgán zajišťuje (=musí zajišťovat) oprávněně činnosti, pro které bylo SVJ založeno.
Za druhé, postupuje výbor správně z hlediska respektování vůle shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství? Jestliže ne, potom výbor musí zjistit kde dělá chybu a provést nápravu.
Začal bych tím, že bych pozval zmíněného odpůrce na výbor a projednal s ním jeho námitky. O situaci a výsledku jednání bych pořídil zápis.
PS: Když jste zapomněli do stanov zavést vaše ustanovení ohledně plných mocí, potom pro toto případ platí ustanovení, obsažená v novém občanském zákoníku a ostatních právních předpisech. Divil bych se, kdyby v nich bylo zastoupení zakázáno.
Ivanq.
Osobně se asi přikláním, že onen judikát už použitelný není, protože dle starého ObčZ nebylo usnesení shromáždění právním úkonem, kdežto podle NOZ je usnesení už právním jednáním (zde nejde o změnu terminologie, ale o koncepční změnu).
Problém však opravdu vidím v neexistenci společných zástupců, pokud bude soud trvat na prokázání, tak jak jinak se bude prokazovat, než písemnou plnou mocí zmocňující společného zástupce? (Byť já si myslím, že společného zástupce stačí určit ústně, ale uznávám, že se to blbě prokazuje.)
Pokud se vede spor o platnost usnesení, normálně bych svolal novou schůzi a tuto vadu zhojil novým odhlasováním všech bodů tehdejšího programu. Podle judikatury může nově zasedlý nejvyšší orgán rozhodnout v obsahově shodné věci znovu.
Takže soud možná toto neplatně svolané či neusnášeníshcopné shromáždění zruší (resp. zruší usnesení), ale protože ve věci bylo rozhodnuto na jiném – platném – shromáždění, tak se nebude nic dít.
komise na zasedání shromáždění?
Kde začínají a končí pravomoce?
Oldřa
Jelikož v českém soudnictví není precedenční právo, může rozhodující soudce rozhodnout v případě Vašich plných mocí odlišně od dosud zřejmě jediného platného rozsudku. Může, ale také nemusí, a bude akceptovat názor rozsudku již vydaného. Je to 50:50. Nevím jakým způsobem jste měli na shromáždění ošetřenu účast manželů či více společných vlastníků, zde by, jak již někdo zde napsal viděla problém – zde NOZ hovoří jasně o zastupování a bude-li se toho soudce držet, pak asi usnesení shromáždění zruší. Budete-li mít dostatek argumentů a důkazů ve svůj prospěch a zřejmě i štěstí na soudce, možná spor vyhrajete. Pak bych já osobně veškeré náklady, které SVJ bude muset uhradit za neprovedení opravy střechy požadovala tvrdě uplatňovat vůči tomu, kdo se soudil i za cenu podání žaloby. Vám bych doporučila urychleně svolat nové shromáždění vlastníků a bod k plným mocí do stanov zapracovat. My jsme letos schvalovali nové stanovy, a předkládání plných moci jsme sladili s vydaným soudním rozhodnutím, ovšem výjimku jsme učinili u plných mocí mezi manželi, to jsme ponechali tak jako do platnosti NOZ, tj, že plná moc není mezi manželi, při účasti jednoho z nich, vyžadována. Soud to zapsal.
Soud si vyžádá podklady – pozvánku, plné moci, prezenční listinu, zápis, stanovy.
Co bude zkoumat:
- byly pozvánky oznámeny v souladu se stanovami a ve lhůtě dané stanovami? Ne? Vyslovuji neplatnost usnesení!
- Vyplývá ze zápisu, kdo hlasoval proti? Ne? Usnesení nejde přezkoumat, je absolutně neplatné a vyslovuji jeho neplatnost!
(Byste se divili, kolik SVJ do zápisů neuvádí jmenovitě nebo aspoň čísly bytů, kdo hlasoval proti. Z toho pak ani nepoznáte, kdo je vlastně přehlasovaný vlastník.)
3. jsou platné plné moci? Jsou platná zmocnění společného zástupce? Ne? Je bez nich účast pod 50 %? Vyslovuji neplatnost usnesení!
4. Aha, vy vůbec nemáte určené společné zástupce? Je bez nich účast pod 50 %? Vyslovuji neplatnost usnesení!
Pravda je, že to jde zhojit svoláním nové schůze a odhlasovat obahově stejná usnesení. Asi bych tak postupoval.
Pro ik: Hele, odpovědný je výbor. Nemá formality v pořádku? Odpovědnost za škodu nese on. Já bych výbor nechal zaplatit náklady soudního řízení, protože žaloba by vůbec nebyla podána, kdyby shromáždění proběhlo procesně řádně.
ale proč by měl být takový problém chybějící plná moc mezi manželi (jakožto nejobvyklejšími spolumajiteli bytové jednotky). Taková plná moc se dá antedatovat, pokud ovšem nejsou dotyční manželé zrovna v rozvodovém řízení :-)
Pokud byla zplnomocnění písemná jsou platná i když ve stanovách o zastupování nic nemáte. Nechat se zastupovat je základní lidské právo. Odpůrce může jen plné moci zpochybňovat, protože podpisy nejsou ověřeny. Pokud jste se spokojili s ústním zplnomocněním máte problém.
Má na tomto fóru někdo zkušenost, jak postupovat v případě SVJ, které před 1.1.2014 nemělo ve stanovách možnost zastupování plnou mocí, kdy i volba volených orgánů proběhla v důsledku toho tedy prakticky v situaci „neusnášeníschopnosti“?
Ve stanovách jsme to neměli, ale kdo mohl tušit, ze soudy rozhodnou jinak. Při volbě výboru to normálně rejstříkový soud vzal a nijak neřešil. Asi by bylo horší, kdyby volby někdo napadl.
Judikát č.29 Cdo 3399/2010 je stále platný.Nelze jej uplatnit pouze v případě:1) SJM,kdy je plná moc stanovena zákonem 2)více spoluvlastníků jedné bytové jednotky a 3)v případě členství právnické osoby v SVJ,která zplnomocní fyzickou osobu,aby ji na shromáždění vlastníků zastupovala.Ovšem vše záleží na soudci,který má žalobu na stole a také na tom, zda žalobce odkaz na tento Judikát použije. V každém případě je chyba na SVJ,resp. výboru.V případě havarijního stavu střechy,který máte podložený znalcem z oboru,bych se soudní pře nebál.JaVa
§ 260 (2) Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.
Soudy musí minimalizovat zásahy do vnitřních poměrů právnických osob a musí chránit oprávněné zájmy třetích osob. Pokud je již uzavřena smlouva o dílo s realizační firmou a uzavřena úvěrová smlouva s bankou, soudu se nebude chtít zneplatnit usnesení, protože by to pro tyto třetí subjekty mělo velmi závažné právní následky.
Pokud smlouvy s dodavatelem a bankou podepsal statutární orgán zapsaný v rejstříku společenství způsobem upravujícím jednání (tj. např. podpis předsedy výboru a druhého člena výboru), pak jsou smlouvy platné, i kdyby soud dospěl k závěru, že shromáždění nebylo usnášeníschopné.
Pokud není ve stanovách o plných mocích vůbec NIC, neplatí v tom případě zákon? Výslovně zakázané je předpokládám nemáte.
Kolem plných mocí se vedou diskuse, a podle NOZ k nim ještě není judikát, ale spíše se právnici přiklánějí, že podle NOZ lze, aby vlastník zmocnil svého zástupce k účasti a hlasování, což platí od 1.1.2014 a týká se tedy všech shromáždění od té doby. Napadl mě ale jiný problém, zda jste spoluvlastníky a manžele vyzvali, aby určili společného zástupce a zda vám toto zmocnění (určení společného zástupce, např. dohodu o společném zástupci) doručili. Zákon sice nehovoří o tom, že by mělo být písemné, ale soud si je nejspíše vyžádá. Takže o nepřítomnost plných mocí ve stanovách se možná soud neopře, ale mohl by z úřední povinnosti prověřovat (ne)existenci zmocnění společného zástupce. A teď je otázka, jestli rozdíl mezi 50 % a 60 % nejsou právě spoluvlastníci.
Nemám zákon u sebe ale v zákoně je to zakotveno. Musí to být písemně a je to jejich zákonná povinnost. Pokud se nedohodnou musí rozhodnout soud.
Tak už jsem u zdroje: NOZ § 1185 Spoluvlastnictví jednotky (1) Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno. (2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
§ 1230 Nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak, zvolí k běžné správě věci v přídatném spoluvlastnictví jednoho ze spoluvlastníků jako správce. Není-li správce spoluvlastníky zvolen ani po třech měsících, jmenuje ho na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud.
Poslední komentáře