Opravy společných částí za vlastní...
Dorbý den, v §1175/2 NOZ je uvedeno
„Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a
dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník
jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.“
| Kabelková, E., Schödelbauerová, P.: Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 360 s. pak k této problematice uvádí, že některé společné části mohou být vymezeny již v prohlášení vlastníka domu za společné části domu určené výlučně k užívání vlastníka. Může se jednat o sklepní kóje, balkony, lodžie, terasy, okna, radiátory ústředního vytápění vč. uzavíracích kohoutů a regulačních ventilů apod. Opravy a údržbu těchto (ačkoliv NOZ hovoří jen o údržbě, nepochybně jsou v rámci údržby myšleny i opravy) společných částí jdou k tíži vlastníka jednotky.Z uvedeného se podává, že bude-li se jednat o opravu radiátoru – hradí ji vlastník jednotky, v níž se radiátor nachází; půjde-li však o jeho výměnu, bude tato k tíži SV. |
děkuji
Kromě zmiňovaného prohlášení vlastníka, který řeší tuto situaci, je podle Vás možné i odhlasovat na shromáždění SVJ (to, že opravy společných částí, které jsou výlučné, jdou na vrub výlučného uživatele a ne všech)? A to mít pak ve stanovách SVJ.
Soukromoprávní smlouvou si mohou účastníci svobodně dohodnout cokoliv. Pouze to nebude platné ani vymahatelné vůči novému nabyvateli jednotky.
Ve stanovách SVJ toto nemá co dělat. Stanovy právnické osoby upravují práva a povinnosti mezi právnickou osobou a jejím členem. Nejsou určeny k tomu, aby nahrazovaly prohlášení vlastníka budovy.
Bohužel naši zákonodárci a vláda udělali vše možné, aby v ZoVB i v NOZ zatemnili podstatu obou dokumentů. Nemohu za to, že v parlamentu máme osly, kteří toto základní dělení nedovedli rozpoznat.
- Prohlášení určuje věcná práva a povinnosti vlastníků, týkající se jejich majetku, jeho užívání a přispívání. Netýká se spolkových práv.
- Stanovy určují obligační „spolková“ práva a povinnosti mezi právnickou osobou a jejím členem. Netýkají se vlastnických práv.
lake
Pane lake,
- jednak píšete genderově nevyváženě (když už, tak v parlamentu máme nejen osly ale i jejich ženské podoby) a
- jednak urážíte tato užitečná zvířata
Hezký den!
Pavel
Paní Aleno, ptáte se: „Je tedy oprava společných částí, které jsou výlučné nebo výlučně používány vlastníkem, k tíži jen tohoto vlastníka?“
Nikoliv, není tomu tak automaticky. A nic takového neplyne ani z § 1175, který jste citovala. Je tomu právě naopak, jak se podává ze znění NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1189 (1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. (2) Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. |
Z poslední věty (tučně vyznačeno) plyne, že osoba pověřená správou domu se stará o všechny společné části, včetně těch, které slouží k výlučnému užívání jednotlivého vlastníka. Obrat „má se za to“ znamená možnost výjimky z tohoto pravidla, ovšem jedině je-li taková výjimka výslovně uvedena v prohlášení vlastníka.
Naprosto totéž ostatně uvádí i další ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1180 (1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. |
I zde je jednoznačně stanoveno, že vlastník přispívá podle podílu na společných částech. To je základní stav. Takže nepřispívá automaticky více za část, kterou užívá výlučně. Ani nepřispívá automaticky méně, což by bylo v případě, kdyby spravoval tuto část vlastním nákladem. Obrat „nebylo-li jinak určeno“ opět jen naznačuje možnost odchýlit se od základního pravidla, nejspíše právě prohlášením vlastníka. Ve druhé větě se výslovně připouští, že společnou část může vlastník jednotky spravovat na vlastní náklad.
Paní Aleno, v první řadě je tedy třeba číst vaše prohlášení vlastníka, nikoliv povídání vašeho správce.
- Jedině prohlášení může stabilně určit, že některá společná část je ve výhradním užívání vlastníka jednotky.
- Jedině prohlášení může uložit vlastníkovi povinnost hradit za správu jinak nežli podle podílů.
- Jedině prohlášením lze uložit vlastníkovi povinnost spravovat společnou část na vlastní náklad.
lake
pane Lake, děkuji. v Prohlášení máme
| K vlastnictví jednotky dále patří: …veškeré vnitřní potrubní instalace v jednotce, tj. potrubní instalace vody za odbočnýni ventily stoupacích vedení včetně všech zařizovacích předmětů, potrubní vedení odpadní vody od zaóstěni do stoupacího vedeni, potrubní vedeni plynu od hl. uzávěru pro jednotku |
| Určení společných částí budovy …rozvody tepla od příruby před hlavnlm u závěrem vč. hlavního uzávěru, topná soustava vč. topných těles vyjma měřici řady |
Radiátor je fakticky ve výhradním užívání, ale ne na papíře (v prohlášení) takže opravu i výměnu by mělo asi zaplatit SVJ. Jak to ale řešit, když opravu tekoucího radiátoru vymáhá správce (za SVJ) dopisem právě s odkazem na zmíněný §1175/2 NOZ? Radiátor mi na jaře 2013 opravili, protože tekl a SVJ nic nepožadovlo. Nyní radiátor tekl za jiným žebrem znova a bylo mi pouze oznámeno, že úhrada za opravu mi s odkazem na §1175 NOZ bude zúčtována na ročním vyúčtování v 4/2015.
Je nějaký způsob jak proti tomu účinně brojit?
děkuji Alena
Paní Aleno, není pravda, že „radiátor je ve výhradním užívání“. Nevím proč toto píšete. Ve vašem prohlášení vlastníka budovy není tak určen. RAdiátor je společný a je součástí rozvodu tepla v budově. Rozhodující je to, že podle prohlášení nejste povinna spravovat toto technické zařízení na Váš náklad.
A hlavně: ustanovení § 1175 nemá s vaším domem nic společného. Máte přece prohlášení vlastníka podle ZoVB. Neexistuje tedy žádný právní důvod, aby účtovali opravu společné věci Vám.
Samozřejmě platí, že pojem „oprava“ v sobě zahrnuje i opravu výměnou, tedy nahrazení vadné věci kus za kus. Totéž ostatně platí pro všechny ekonomické činnosti. Stačí si najít definici pojmu „oprava“ pro účely účetní a daňové. Prorezlý radiátor se zpravidla jinak neopravuje, než právě výměnou za bezvadný kus.
Váš správce je nemehlo, který zřejmě nerozumí aákladním pojmům, nebo opisuje z nějaké špatně napsané knihy. Jisto je, že pro svá tvrzení nemá žádný podklad. Zvlášt když v prohlášení neexistují společné části, které by měl vlastník jednotky spravovat na vlastní náklad. Lidská tupost je – jak vidět – nesmírná …
lake
Pane Lake pouze jsem se domnívala, že radiátor umístěný v mém bytě ke kterému nikdo jiný než já nemá přístup, je „fakticky“ výhradně používán mnou samotnou.
Jestli důvod není, pak mohu jen ukázat prstem na správce a na jeho článek: zatím jej lze nalézt zde.
Opravu, která mi má být zůčtována až ve vyúčtování 4/2015 se sice pokusím zreklamovat, ale bohužel v našem SVJ se reklamace pouze zamítají právě s takovýmito odůvodněními od správce. Co po takovém zamítnutí dělat, je pro mne nezodpovězená otázka.
Ty panelákové radiátory jsou železné 35-let staré a výměnu by myslím zasluhovaly. SVJ ale o výměně nechce slyšet. Chtěla bych radiátor vyměnit, ale asi není způsob jak lze k výměně SVJ nějak donutit, když to nechce udělat samo (zřejmě radiátory v mém bytě oslaví i 50-tiny). Nechat si to vyměnit externě (líbily by se nám radiátory s vyšší účinností nebo podlahové vytápění napájené médiem,, které se doposud pohání stávající radiátory) prý nejde. SVJ nám již před dvěma roky řeklo (také s právní analýzou od našeho správce), že s takovou výměnou by nesouhlasilo a na podlahové topení ať rovnou zapomeneme – to by nějak totálně „rozladilo“ celou topnou soustavu, a pokud přesto uděláme jakýkoli zásah do soustavy, budou to považovat za poškození společného majetku, který mi dají k náhradě a k náhradě bude i uvedení do původního stavu. Zajímavé se pak jeví, že bývalý předseda si zrekonstruoval celý být včetně toho, že všechny železné radiátory vyměnil za dlouhé Radiky a to nevadilo.
Alena
Poslední komentáře