Odpovědnost SVJ za společné části
Je SVJ odpovědné za dodržení závazných normových hodnot společných částí domu (pochopitelně platných v době, kdy bylo na dům vydáno stavební povolení)?
Jinými slovy, je SVJ povinno opravit/upravit společné části domu tak, aby vykazovaly shora definované závazné hodnoty stavby?
A úplně konkrétně: Týká se to zvukových a tepelných vlastností mezibytových stěn a obvodového pláště, střechy a podlahy v přízemí, pokud u těchto společných části nejsou dodrženy závazné požadavky na stavby. A to za předpokladu, že tyto nedostatky budou změřeny akreditovanou laboratoří.
Teoreticky vzato, k tomuto jevu by nemělo vůbec dojít, jedná-li se o závazné hodnoty stavby. Tu byl přece povinen stavebník dodržet. Bohužel, praxe je v mnoha případech jiná, a to i u nových bytových domů.
SVJ není odpovědné za společné části stavby. Odpovědný je pouze vlastník stavby. O změně stavby rozhoduje vlastník stavby. Odstranění vad může vlastníkovi nařídit Stavební úřad pouze ohrožují-li zdraví či životy.
SVJ není povinno ani oprávněno cokoliv na domě stavebně upravovat ve smyslu technického zhodnocení stavby. SVJ je pouhý sluha, který samostatně rozhoduje a provádí pouze správu, údržbu a opravy společných částí domu (§ 9 odst. 1 ZoVB).
Je-li nutné ohlášení či stavební povolení, žádá o něj stavebník, což může být kdokoliv, kdo získá od vlastníka souhlas se stavbou. Povrchová úprava stěn v bytech nepatří do společných částí domu.
Úpravy na společných částech domu může jako stavebník provádět kdokoliv. Společenství samozřejmě také, za předpokladu:
- že se jedná o společné části domu podle Prohlášení vlastníka,
- technické zhodnocení bylo schváleno tříčtvrtinovou většinou (§ 11 odst. 5 ZoVB),
- SVJ dostalo od vlastníka domu příkaz práci provést jako stavebník.
lake
Zeptám se tedy jinak.
Je snad nepochybné, že SVJ je povinno opravit střechu, pokud protéká. Nebo-li uvést její stav do souladu se závaznými požadavky na stavby (§ 25 vyhl. č. 268/2009 Sb., pokud uvažujeme stavbu, která byla povolena za účinnosti této vyhlášky).
Je stejně tak SVJ povinno opravit tepelné izolace, pokud nesplňují závazné vlastnosti stanovené obdobným způsobem? Předpokládejme, že zde existuje protokol z akreditované laboratoře, že tyto závazné hodnoty nejsou plněny a že SVJ bylo řádně vyzváno k opravě.
Proti očekávané námitce, že opravou se odstraňují pouze účinky opotřebení nebo poškození stavby, je možné vynést protiargument, že institut opravy slouží k řešení i těch části stavby, které jsou označeny za nebezpečné a tedy nevyhovující závazným požadavkům na stavby. Zmíněná vyhláška neobsahuje „bezpečnostní“ požadavky a požadavky ostatní, ale pouze závazné požadavky.
Pane Zdenku, pletete si odvracení hrozící škody s běžnými opravami. Přeskakujete z tématu na téma. Takto bychom se nedomluvili. Pokud přečtete ZoVB, zjistíte že i k pouhé opravě domu je nutný souhlas tří čtvrtin vlastníků. Tedy SVJ nemá zcela „volnou ruku“.
Představte si Váš případ protékající ploché střechy. Vlastníci ji ale nechtějí opravit za 500 000 Kč. Chtějí, aby se vybudovala valbová střecha se dvěma novými byty v podkroví. Vše si zaplatí stavebníci podkrovních bytů, střecha bude úplně nová a nynější vlastníky to nebude stát ani korunu.
Totéž je s tepelnými izolacemi. SVJ není povinno nic opravit. Je tedy zbytečné vyzývat SVJ k opravě. SVJ je sluha, který napřed dostane pokyn od svého pána – vlastníka domu. Jiný případ je hrozící škoda, pak je každý povinen konat k jejímu odvrácení.
lake
Pokud teče střecha, každý si jistě tu škodu umí představit (vlhká odpadající omítka, zničený nebo poškozený nábytek, podlahová krytina ap.). V konečném důsledku ale má případná škoda své vyčíslitelné náklady.
Stejně vyčíslitelné náklady má ale i škoda např. v podobě zvýšených topných nákladů na vytápění bytu etážovým topením (častý případ nových bytových domů), který není tepelně izolován podle norem. Je i v tom případě každý (a tedy i SVJ) povinen konat k jejímu odvrácení?
Pane Zdenku,
před patnácti lety se izolovalo polystyrenem 5 cm a bylo to v souladu
s normou a bylo to považováno za dostačující. Takže pokud máte na domě
10 cm izolace namísto 15 cm, nelze to označit ani za havárii, ani za
hrozící škodu. Takových domů jsou desetitisíce.
Jediný správný postup pro Vás je: Požádejte o zařazení Vaší otázky k hlasování na nejbližším shromáždění. Počítejte s tím, že ke schválení budou vlastníci požadovat kalkulaci návratnosti. Máte to spočítáno? Zateplovat za každou cenu pouze ke splnění jakési teoretické tabulkové hodnoty, bez kalkulace nákladů a výnosů, by byl ekonomický nesmysl.
lake
Pane lake,
sám dobře víte, že jakékoliv právní záležitosti, nejsou-li samy o sobě specificky upraveny, musí být řešeny systémově podle pravidla padni komu poadni. Pokud komukoliv vznikla v důsledku vady na společných částech, a já přidávám v důsledku nedodržení závazných požadavků na stavby v těchto částech, škoda, prokazatelná a vyčíslitelná, která by jinak nevznikla, správně jste uvedl, že pak je každý povinen konat k jejímu odvrácení.
Řešit tento stav s ohledem na to, že škoda je zjevná (např. poničená omítka) méně zjevná (mapy na stropě) nebo zjevná není (zvýšené náklady za otop) se systémovým řešením nemá nic společného. To by se takové SVJ mohlo jednoho dne dočkat toho, že tekoucí střecha půjde k tíži vlastníkúm v posledním podlaží a naopak ucpaný odpad vlastníkům v přízemí.
Jinak děkuji za vaše příspěvky, pomohly mně zorientovat se v této problematice. Zatím naznačený problém u nás není aktuální, potenciální rozhodně ano.
PS. Ten příklad s tl. polystyrenu moc nesedí, to je ale již vedlejší.
Pane Zdenku,
s Vámi je těžká řeč. Běžné provozní náklady na vytápění domu
v zimě označujete za „škodu“. Nulové ztráty tepla budovy dosáhnout
nelze, jedině tedy přestat topit úplně, zavřít teplou vodu a přestat
jezdit autem (spalováním benzinu v motoru přece také vzniká
„škoda“).
Řekněme, že Vámi prosazované dodatečné zateplení domu má stát 2 miliony Kč, s předpokládanou úsporou nákladů vytápění 40000 Kč/rok. Prostá návratnost 50 let. Jak jste napsal: musí to být řešeno systémově, padni komu padni. Je to tedy (viděno Vašima očima) škoda ve výši 2000000 Kč, prokazatelná a vyčíslitelná, která by jinak nevznikla. Správně jste uvedl, že pak je každý povinen konat k jejímu odvrácení.
Možná, že právě z tohoto důvodu bude Váš návrh zateplení zamítnut.
lake
Pane lake,
se mnou není těžká řeč, to se jen tato diskuse posunula jinam, než byl můj původní dotaz.
A zdá se, že řešení spočívá v § 137 odst. 1 StZ. Pokud stavba nesplňuje požadavky, o kterých hovoří zmíněné ustanovení StZ, a to jsou v zásadě všechny důležité a závazné požadavky na stavby, může stavební úřad nařídit vlastníkovi nařídit nezbytné úpravy tak, jimiž tyto nedostatky odstraní. Zbývá jen určit, komu by stavební úřad toto nařídil, zda SVJ nebo všem spoluvlastníkům stavby. Pokud se týče tepelných vlastností stavby, pak odpověď je možné najít v zákoně č. 406/2000 Sb. V případě jiných vlastností stavby je to s „?“, myslím, že by to bylo opět SVJ. Neexistuje v tomto ohledu nějaký judikát?
Závěr: Pokud je některý vlastník přesvědčen, že společné části domu nevyhovují závazným požadavkům na stavby a normovým hodnotám a jednalo-li by se o závady „hygienické, bezpečnostní, požární, provozní(?), na el. zařízení, v kanalizaci, v napojení stavby na infrastrukturu atd.“, pak se domnívám, že SVJ má mandát přímo konat. Nebo může alibisticky vyčkat nařízení stavebního úřadu, pokud ve věci na podnět dotyčného vlastníka takto rozhodne.
Stavební úřad se obrací na vlastníka stavby, nařizuje provést změny nebo opatření vlastníkovi stavby, ukládá pokuty vlastníkovi stavby. Pokud se na SÚ obrátil stavebník a doložil souhlas vlastníka se stavbou, komunikuje SÚ v dané věci s tímto stavebníkem.
- První výjimka: Dokumentace stavby (183/2006 Sb. § 125 odst. 1, 3, 4).
- Druhá výjimka: Odstranění stavby postavené bez rozhodnutí nebo opatření nebo jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem anebo v rozporu s ním (183/2006 Sb. § 129 odst. 1 písm. (b)).
lake
Komu by tedy adresoval SÚ rozhodnutí o odstranění shora uvedených vad stavby? Tato povinnost vypadá v obecné rovině srozumitelná, jen ale do té doby, než se začne promýšlet do důsledků.
Adresátem by byli všichni spoluvlastníci stavby nebo jen jeden, kterýkoliv z nich nebo SVJ? Pokud by byli adresátem rozhodnutí jeden či všichni spoluvlastníci a ignorovali by ho (to lze s velkou pravděpodobností předpokládat), co by následovalo pak? Umí někdo odpovědět?
Pane Zdenku,
Vaše názory o roli Stavebního úřadu při odstranění vad stavby jsou
v rozporu se zákonem. Vysnil jste si vlastní neexistující právní
konstrukci, přestože jsem Vás na samém počátku diskuse upozornil, jak se
věci skutečně mají.
| 183/2006 Sb. § 137 odst. 3 Nezbytné úpravy podle odstavce 1 může stavební úřad nařídit pouze v případě, že stavba nebo zařízení nejsou postaveny a užívány v souladu s podmínkami danými povolením stavebního úřadu. Jsou-li stavba nebo zařízení postaveny a užívány v souladu s podmínkami danými povolením stavebního úřadu, může stavební úřad nařídit nezbytné úpravy podle odstavce 1 jen v případě prokazatelně významného ohrožení a za náhradu újmy, kterou by nařízené úpravy vyvolaly.". |
lake
Pane lake,
nemusíte za každou cenu odpovídat a diskusi odklánět od tématu, pokud neznáte odpověď na otázku.
Já se zde snažím najít odpověď, jak správně a efektivně řešit vady společných částí domu, které byly způsobeny nedodržením závazných požadavků na stavby, které nejsou zjevné a přitom dopadají na jednotlivé vlastníky značně nerovnoměrně. A věřte mně, že takových problémů je v nových bytových domech dost.
Založil jsem téma, položil otázky a pokud zůstanou bez odpovědi, přijmu to.
Vaše otázka nezůstala bez odpovědi. Odpověď jste dostal třikrát stejnou, ale zřejmě jste nepochopil. Viz:
- „Vložil lake, 23. Září 2013 – 12:20“, poslední odstavec,
- „Vložil lake, 23. Září 2013 – 15:22“, poslední odstavec,
- „Vložil lake, 23. Září 2013 – 17:15“, poslední odstavec
lake
Poslední komentáře