Odběr pitné vody bytového domu bez SVJ
Dobrý den mám takový laický dotaz. Bydlíme v bytovém domě se 4 byty. SVJ nemáme založeno. Potřebujeme řešit odběr pitné vody (byty mají své bojlery). Aktuálně jeden z vlastníků bytové jednoty mám firmu a přes ní docházelo k odběru a fakturování. Aktuálně s tím chce skončit. Nikdo jiný firmu nemá. Jak tedy zabezpečit odběr pitné vody, když nemáme SVJ pro všechny 4 bytové jednotky?
„Jak tedy zabezpečit odběr pitné vody, když nemáme SVJ pro všechny 4 bytové jednotky?“
Vodárny uzavřou smlouvu o dodávce vody s kterýmkoliv se spoluvlastníků.
Už se zde řešilo.
"Jak tedy zabezpečit odběr pitné vody, když nemáme SVJ pro všechny 4 bytové jednotky?
Správně je že:
První správce musí být určen v prohlášení (§ 1193/1 OZ).
Ale tazatel se o žádném PV nezmiňuje, co když vůbec neexistuje a dům není rozdělen na jednotky?
Podle mého názoru si můžete zvolit kohokoliv, kdo je schopen od zbylých 3 bytů vybrat zálohy a rozúčtovat náklady, nemusí jít o “firmu”.
VAK přece nemůže podmiňovat uzavření smlouvy jen s firmou :-)
Dobrý den, toto je třeba řešit se správcem. První správce by měl být určen již v prohlášení o vymezení BJ v domě. Pokud už tento člověk správcem není, měl být správce zvolen na shromáždění vlastníků BJ (pokud by měl některý vlastník BJ v domě nadpoloviční podíl na společných částech, je správcem přímo ze zákona, nehlasuje se o tom). Dodávka vody do domu bývá většinou jen přes 1 vodoměr pro celý objekt, je tudíž povinností správce vyúčtovat to jednotlivým BJ (pokud má každý byt podružné vodoměry, je situace snadná). Pokud Vám někdo ve svém bytě svévolně neumožní provést odečet, lze postupovat podle § 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, podle něhož se náklady na dodávku vody + odvodu odpadních vod rozúčtují podle směrných čísel roční spotřeby vody, což podle přílohy č. 12 k vyhlášce Ministerstva zemědělství č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů, činí 35 m3 na osobu.
- Náhodný kolemjdoucí napsal: „… je tudíž povinností správce vyúčtovat to jednotlivým BJ“.
To je nepravdivé tvrzení. Zákon nic takového správci neukládá. Správce nemá zákonnou povinnost zabývat se rozúčtováním ani vyúčtováním služeb!
Autorovi příspěvku se možná podařilo postrašit správce v domech kde nevzniklo SVJ jako právnická osoba. Tvrdí zde, že správce údajně má povinnost provádět rozúčtování a vyúčtování služeb, takže mu při jakékoliv chybičce údajně hrozí zákonná pokuta 50 Kč (za každý den prodlení a každému příjemci služby). Dělat správce za takových podmínek – to by si každý vlastník raději rozmyslel, než riskovat pokuty. Za dobrotu na žebrotu!
Naštěstí právní postavení správce při zajišťování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. je zcela jiné než právní postavení SVJ. Náhodný kolemjdoucí (bez ověření) se mýlí.
Podle ustanovení § 1 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. platí, že v domě kde nevznikla právnická osoba SVJ si příjemci služeb zajišťují služby sami, bez účasti poskytovatele služeb. Správce jim pouze nakupuje vodu, teplo, elektrickou energii, plyn. Jak si mezi sebou vlastníci jednotek rozdělí náklady je pouze jejich věc. Toto není zákonnou povinností správce.
Případně (podle rozsahu služeb) správce sjednává smlouvy o úklidu, provozu výtahu, o opravě STA, čistění komínů, atd. Správce však ani v tomto případě není poskytovatelem služeb ze zákona; proto se na něj nevztahuje zákonná povinnost provádět rozúčtování a vyúčtování služeb, které objednal a uhradil pro vlastníka domu.
Podle ustanovení § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. platí, že veškerá ujednání podle zákona č. 67/2013 Sb. o službách musí mít PÍSEMNOU FORMU. Jestliže správce se nezavázal dobrovolně a PÍSEMNĚ k tomu, že bude vlastníkům provádět rozúčtování a vyúčtování služeb podle tohoto zákona, pak je pouze věcí vlastníků jednotek, aby si to zařídili nějak sami.
Správce do toho laskavě netahejte.
Justitianus
Dobrý den.
Kdo jiný by to tedy měl řešit, než správce? Například v domě rozděleném na BJ, avšak bez SVJ, kde je vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech domu a tudíž (od 1. 7. 2020 podle § 1193/2 OZ) vždy správcem, který je podle § 10/1b) NV č. 366/2013 Sb. oprávněn sjednávat smlouvy o zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí (domu) a spojených s užíváním BJ (např. dodávku vody či osvětlení společných prostor), pokud nejde o služby, které si majitelé BJ zařizují sami (např. dodávku plynu či elektřiny do svých BJ – čemuž odpovídá i negativní vymezení dodávek služeb dle § 1/3 zákona č. 67/2013 Sb.).
Poskytovatelem těchto služeb – např. dodávky vody, osvětlení společných prostor (§ 3/1 zákona č. 67/2013 Sb.) – je SVJ, resp. správce v domech bez SVJ (§ 2/a/2, § 10 zákona č. 67/2013 Sb.), příjemcem služeb je vlastník BJ (§ 2/b/2 tamtéž).
Podle § 7/1 zákona č. 67/2013 Sb. je poskytovatel služeb (v uvedeném případě tedy správce) povinen tyto vyúčtovat nejpozději do 4 měsíců po konci zúčtovacího období.
Z uvedeného jasně vyplývá, že správce (zde coby tzv. poskytovatel služeb) je povinen dodat (doručit) majitelům BJ (zde coby tzv. příjemcům služeb) vyúčtování dodávek těchto služeb (těch, které si nemohou zařídit sami).
Hele, náhodný kolemjdoucí, proč zde lžete?
- Ustanovení § 2/a/2 zákona č. 67/2013 Sb. se nezmiňuje o žádném správci.
- Ustanovení § 10 zákona č. 67/2013 Sb. se nezmiňuje o žádném správci.
V domě tazatelky si zajišťují služby vlastníci jednotek společně, na základě vzájemné dohody. Takže pro tazatelku je Vaše odppověď naprosto nepoužitelná. Nemají žádného správce. Navíc je Vaše odpověď nesprávná i pro jiné případy, protože lžete o obsahu právního předpisu.
Nechápete zřejmě, že poskytovatelem služeb se jakýsi správce nestává automaticky. Vůbec nemusí poskytovat žádné služby, Vy popleto. Musela by být sjednána soukromoprávní smlouva, která se nazývá prohlášení (vlastníka budovy). Případně by musela být ujednána jiná vćestranná soukromoprávní smlouva mezi správcem a příjemci služeb.
Justitianus
Dobrý den, žádné „hele“.
Nevím, proč se pisatel „Justinian“ tak čílí, čtenáři by mohli získat dojem, že neuznává jiný (navíc argumentačně podložený) než vlastní názor. Advokát by se tak hystericky agresivně neměl projevovat, není to etické, takže o osobu tohoto postavení nejspíš nepůjde. I tak by ale měl argumentovat klidně a věcně.
Každý dům, kde jsou vymezeny BJ, musí mít správce (osobu odpovědnou za správu domu). Je-li to dům, kde je SVJ, je to odpovědností statutárního orgánu SVJ, v ostatních případech (zpravidla menších domů do 4 BJ) to je na správci. První správce musí být určen v prohlášení (§ 1193/1 OZ).
Vlastníci BJ si mohou nového správce zvolit dle libosti (s výjimkou zmíněnou v dalším odstavci), k čemuž zákon od 1. 7. 2020 vyžaduje většinu hlasů všech vlastníků BJ a současně většinu všech vlastníků BJ (§ 1191/2 OZ).
Je-li v domě bez SVJ majoritní vlastník (s nadpolovičním podílem na společných částech domu), stává se automaticky správcem – nepotřebuje k tomu žádné potvrzení či volbu (§ 1193/2 OZ). Takový správce může být odvolán jen soudem na základě žaloby některého vlastníka BJ v domě, pokud by takový žalobce soudu prokázal důležitý důvod.
V domech s vymezenými BJ, avšak bez SVJ, tedy musí být vždy stanoven správce (určený prohlášením, zvolený nově, vyplývající přímo ze zákona, popř. jmenovaný soudem – viz výše). Pravidla pro správu domu by měla vyplývat z prohlášení, resp. ze zákonných a podzákonných oprávnění správce (např. dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, či zákona č. 67/2014 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). Není-li dosaženo dohody, správce nepotřebuje k využití svých oprávnění souhlas někoho jiného (v rámci těchto pravidel), takže správce nemusí s nikým dalším v domě uzavírat žádnou smlouvu, jelikož jde o zákonné resp. podzákonné zmocnění.
Cituji § 10/1b) NV č. 366/2013 Sb.:
„(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména
- zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
- zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,
- pojištění domu,
- nájmu společných částí domu a
- zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.
(2) Osoba odpovědná za správu domu a pozemku dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.“
Ustanovení § 2/a/2 zákona č. 67/2014 Sb. nebo § 10 téhož zákona sice neobsahují slovo správce, avšak jelikož tento zákon upravuje vyúčtování služeb souvisejících či spojených s užíváním bytu, dodávaných poskytovatelem (čili SJV, a kde není, tak z logiky věci osobou v postavení správce) jednotlivým příjemcům (vlastníkům BJ). Ostatně § 10 citovaného zákona výslovně uvádí „Ustanovení tohoto zákona upravující postup pro společenství se použijí přiměřeně i tam, kde společenství nevzniklo a dům je rozdělen na jednotky.“
Náhodný kolemjdoucí, zbytečně opakujete co je uvedeno v zákoně. Nepochopil jste vůbec nic, jen papouškujete co jste si přečetl, ale nerozumíte tomu. Nepochopil jste to hlavní: že to všechno jsou dispozitivní ustanovení (kromě popisu činnosti soudu).
| Povinná četba pro Vás: § 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. Až si to přečtete, pochopíte že svobodní občané mohou kašlat na text zákona, který jste zde tak pracně a zbytečně opisoval. |
Vlastníci jednotek v domě tazatelky nemají žádného správce. Nikoho nezvolili, ani žádný z vlastníků nemá většinový podíl. (Nejspíš měli prvního správce určeného v prohlášení, ovšem ten mohl zemřít, prodat byt, nebo to byl externista kterému neplatili a tak se na to vybodl …)
Člověče, Vy nejste schopen ani přečíst si úvodní dotaz a pochopit co tazatelka napsala. Mudrujte tedy dál o ustanoveních zákona, která jsou pouze diapozitivní a mohou být překonána ujednáním odchylným od zákona. Vaše teoretické úvahy nezajímají ani mne, ani tazatelku.
Mějte se pěkně.
Justitianus
Dobrý den.
Nemá smysl polemizovat s někým, kdo protiřečí vlastním příspěvkům (konkrétně ze dne 14. 3. 2021, 19:13 hod):
"Odběr pitné vody bez SVJ 2 Vložil Justitianus, 14. Březen 2021 – 19:13
První správce je nejspíše uveden v prohlášení (vlastníka budovy). To Vám asi nepomůže; bývá to zastaralá a nepoužitelná informace. Vás zajímá kdo bude správcem v budoucnu, až tuto funkci „položí“ jeden z vlastníků jednotek.
Odpověď je jednoduchá. Správce si zvolíte, nebo určíte nějak jinak. Správcem může být některý vlastník jednotky, nebo libovolná externí osoba (fyzická i právnická). Je bezvýznamné zda má či nemá „firmu“.
Z právního jednání správce jsou všichni vlastníci jednotek zavázáni společně a nerozdílně. To znamená, že správce může vymáhat celý vzniklý dluh na kterémkoliv vlastníkovi jednotky, nebo na některých z nich – zcela podle své úvahy. To je nevýhoda správy domu bez vzniku SVJ jako právnické osoby.
Justitianus"
Jestliže v domě se 3 BJ měli správce určeného prohlášením, a ten to už nedělá, musí nastoupit náhrada. Jestli si tuto náhradu (nového správce) zvolili nebo ne, je jejich věc, pokud ne, výhledově si zbytečně komplikují situaci. Dokud se mezi sebou nepoštěkají o úhradu za spotřebu vody, tak to může fungovat, ale bez správce není oprávněné osoby k rozúčtování spotřeby na jednotlivé BJ. Dodávka pitné vody může ještě x let setrvačně běžet dál dle původní smlouvy, dokud bude někdo na straně odběratele oprávněn přebírat poštu pro osobu, která uzavřela smlouvu s vodárenskou společností, a platit zálohy se správným variabilním symbolem (a jednou za čas umožnit výměnu vodoměru za nový), takže fakticky mohou být bez správce relativně dlouho až do dne, kdy bude formálně potřeba něco řešit navenek, a pak to bez něj nepůjde (tedy fakticky možná půjde, shodnou-li se na společném postupu a všichni se pod to podepíší a bude-li to protistraně jedno, ale to už je mimoprávní postup).
Víc není co dodat; automasáž ega ponechám na milci „Hele“ ;-)
Náhodný kolemjdoucí, jsem rád že mi dáváte plně za pravdu. Napsal jste teď:
- „Jestli si [nového správce] zvolili nebo ne, je jejich věc …“
- „[F]akticky mohou být bez správce relativně dlouho …“.
Takže chápu to tak, že už netvrdíte ten nesmysl který jste zde tvrdil opakovaně, že „každý dům s BJ musí mít správce“.
Jsem rád že jste si konečně přečetl § 1 odst. 2 občanského zákoníku a ujasnil si rozdíl mezi dispozitivním a kogentním ustanovením zákona. Podrobně je to vysvětleno v důvodové zprávě k NOZ. (Důvodovou zprávu k NOZ neznáte, takže doporučuji jako povinnou četbu přečíst příslušnou část; je to na straně 27.)
Snad jste si tedy také uvědomil jaký je významový rozdíl mezi slovesem „musí“ a slovesem „může“.
Hele, ale že Vám to trvalo!
Justitianus
(2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto
- dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody1),
Pane Zdenku, nemám ve zvyku psát o právních předpisech se kterými bych nebyl seznámen. Takže samozřejmě znám i § 10, stejně jako všechna ostatní ustanovení zákona č. 67/2013 Sb.. Znám i klíčové ustanovení § 1192 zákona č. 89/2012 Sb..
Pokud jste chtěl sdělit něco k věci, nepovedlo se. Neuvádíte žádný argument. Zkuste to případně znovu, srozumitelněji.
Justitianus
První správce je nejspíše uveden v prohlášení (vlastníka budovy). To Vám asi nepomůže; bývá to zastaralá a nepoužitelná informace. Vás zajímá kdo bude správcem v budoucnu, až tuto funkci „položí“ jeden z vlastníků jednotek.
Odpověď je jednoduchá. Správce si zvolíte, nebo určíte nějak jinak. Správcem může být některý vlastník jednotky, nebo libovolná externí osoba (fyzická i právnická). Je bezvýznamné zda má či nemá „firmu“.
Z právního jednání správce jsou všichni vlastníci jednotek zavázáni společně a nerozdílně. To znamená, že správce může vymáhat celý vzniklý dluh na kterémkoliv vlastníkovi jednotky, nebo na některých z nich – zcela podle své úvahy. To je nevýhoda správy domu bez vzniku SVJ jako právnické osoby.
Justitianus
proč je problém s „firmou“. my jsme tříbytový dům, plyn je psán na jednu majitelku, která po obdržení faktury vyúčtuje ostatním podle jejich plynoměru a odběru teplé vody, na druhou je voda, která ji taky po obdržení faktury vyúčtuje ostatním dle jejich vodoměrů. žádná z nás nemá firmu.
Poslední komentáře