Dobrý den, žádné „hele“.

Nevím, proč se pisatel „Justinian“ tak čílí, čtenáři by mohli získat dojem, že neuznává jiný (navíc argumentačně podložený) než vlastní názor. Advokát by se tak hystericky agresivně neměl projevovat, není to etické, takže o osobu tohoto postavení nejspíš nepůjde. I tak by ale měl argumentovat klidně a věcně.

Každý dům, kde jsou vymezeny BJ, musí mít správce (osobu odpovědnou za správu domu). Je-li to dům, kde je SVJ, je to odpovědností statutárního orgánu SVJ, v ostatních případech (zpravidla menších domů do 4 BJ) to je na správci. První správce musí být určen v prohlášení (§ 1193/1 OZ).

Vlastníci BJ si mohou nového správce zvolit dle libosti (s výjimkou zmíněnou v dalším odstavci), k čemuž zákon od 1. 7. 2020 vyžaduje většinu hlasů všech vlastníků BJ a současně většinu všech vlastníků BJ (§ 1191/2 OZ).

Je-li v domě bez SVJ majoritní vlastník (s nadpolovičním podílem na společných částech domu), stává se automaticky správcem – nepotřebuje k tomu žádné potvrzení či volbu (§ 1193/2 OZ). Takový správce může být odvolán jen soudem na základě žaloby některého vlastníka BJ v domě, pokud by takový žalobce soudu prokázal důležitý důvod.

V domech s vymezenými BJ, avšak bez SVJ, tedy musí být vždy stanoven správce (určený prohlášením, zvolený nově, vyplývající přímo ze zákona, popř. jmenovaný soudem – viz výše). Pravidla pro správu domu by měla vyplývat z prohlášení, resp. ze zákonných a podzákonných oprávnění správce (např. dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, či zákona č. 67/2014 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). Není-li dosaženo dohody, správce nepotřebuje k využití svých oprávnění souhlas někoho jiného (v rámci těchto pravidel), takže správce nemusí s nikým dalším v domě uzavírat žádnou smlouvu, jelikož jde o zákonné resp. podzákonné zmocnění.

Cituji § 10/1b) NV č. 366/2013 Sb.:

„(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

1. zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
2. zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,
3. pojištění domu,
4. nájmu společných částí domu a
5. zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.

(2) Osoba odpovědná za správu domu a pozemku dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.“

Ustanovení § 2/a/2 zákona č. 67/2014 Sb. nebo § 10 téhož zákona sice neobsahují slovo správce, avšak jelikož tento zákon upravuje vyúčtování služeb souvisejících či spojených s užíváním bytu, dodávaných poskytovatelem (čili SJV, a kde není, tak z logiky věci osobou v postavení správce) jednotlivým příjemcům (vlastníkům BJ). Ostatně § 10 citovaného zákona výslovně uvádí „Ustanovení tohoto zákona upravující postup pro společenství se použijí přiměřeně i tam, kde společenství nevzniklo a dům je rozdělen na jednotky.“