NEsouhlas 3 vlastníků z 24 se zateplením

Pane Peterko,

nějak jste v první části příspěvku spletl pojem „stavebník“ a pojem „účastník řízení“.

Problém je v tom, že je-li stavebníkem SVJ, nejsou vlastníci jednotek účastníky řízení. To se vzájemně vylučuje. Toto Vám zřejmě ušlo. Nedozvědí se tedy nic a nemohou podávat ve stavebním řízení námitky.

Otázka tedy zůstává: jak stavebník (SVJ) prokáže „právo založené smlouvou provést stavbu“, když má jen papír s podpisy tří čtvrtin spoluvlastníků? SÚ by měl vyžadovat SMLOUVU, tedy podpisy všech. Viz zde:
http://www.portalsvj.cz/…ych-jednotek#…
 http://www.portalsvj.cz/…sedniho-bytu#…

Judikatura Vrchního správního soudu praví, že Stavebnímu úřadu nepřísluší řešit neshody mezi spoluvlastníky. Neshodnou-li se, má SÚ odmítnout žádost o stavební povolení pro nesplnění podmínek.

lake

P. lake, V první části máte pravdu, můj omyl. V druhé části si nemyslím, že je tomu tak. Ze zkušenosti musím konstatovat, že některé stavební úřady přesně takto postupují. Nicméně mohu se mýlit, pokud mi dáte podrobnější vysvětlení rád je zkusím uplatnit v praxi a dám vědět výsledek. Třetí poznámku tuším řeší novela par. 110 SZ platná od ledna 2010. Čtvrtá? Pokud se jedná o spor občanskoprávní, pak ten do pravomoci pochopitelně SU nepřísluší, resp. SU má vlastníky odkázat na rozhodnutí soudu. Nicméně vlastník může podat i námitky, o kterých SU pravomoc rozhodovat má (třeba vliv stavby na osvětlení apod.).

• K druhému bodu:
Podle § 109 písm. (b) a (g) Stavebního zákona vlastník stavby není účastníkem stavebního řízení, jde-li o případ pod písm. (g).
To znamená, že je-li podle písm. (g) dána zákonná účast ve stavebním řízení pro SVJ (nebo pro vlastníka, jehož podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu), pak vlastníci jednotek NEJSOU účastníky stavebního řízení.
Nebudou tedy obesláni a nemohou v řízení uplatňovat námitky. Vy jste tvrdil opak.
-------------------------------------------------------------------------
• Ke třetímu bodu:
Ano, věc řeší § 110 StavZ, a to způsobem, který jsem už popsal: stavebník je povinen doložit právo založené smlouvou, nikoliv pouze listinu s podpisy 75% vlastníků. Cituji:
"(2) K žádosti stavebník připojí
a) doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu, (...)"
Z toho je zřejmé, že rozhodnutí shromáždění (souhlas tří čtvrtin podle § 11 odst. 5) musí být TAKÉ doložen, avšak nenahrazuje požadovanou smlouvu. Ostatní právní důvody (vlastnické právo či právo odpovídající věcnému břemenu) nepřicházejí u SVJ v úvahu.
-------------------------------------------------------------------------
• Ke čtvrtému bodu:
Nejde o občanskoprávní záležitost, jak se mylně domníváte. Stavebník (SVJ) podává žádost o stavební povolení, nebo ohlašuje stavbu - jde tedy o správní záležitost. Nedoloží-li při tom "právo založené smlouvou provést stavbu", pak nesplnil nezbytné předpoklady pro zahájení stavebního řízení (nedoložil své oprávnění být stavebníkem a není tedy aktivně legitimován k podání žádosti).
Pokud by šlo o ohlášení stavby, StavZ výslovně praví v § 105:
"(4) Podání, které nemá náležitosti podle odstavců 1 až 3, není ohlášením podle tohoto zákona a stavební úřad je usnesením odloží.".
-------------------------------------------------------------------------
lake

k druhému bodu: §109SZ účastníkem stavebního řízení atd… c)vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem tzn. v případě, že pozemek okolo domu má jiného vlastníka/vlastníky nežli jsou vlastníci domu sdružení v SVJ, pak je účasníkem řízení tento vlastník/vlastníci a dále pak vlastníci pozemku kde stojí dům (budeme-li striktně brát hranici pozemku jako čáru po vnějším obvodě domu, pak např. zateplení ostění oken zasahuje do pozemku na kterém dům stojí). případně by bylo možno aplikovat i bod e) tohoto paragrafu

uvedené předpokládá, že vlastníci domu jsou zároveň vlastníci pozemku pod domem (samozřejmě jsou případy, kdy je vlastníkem někdo jiný, ale s tím jsem se setkal jen několikrát)

Tohle je velmi zajímavá debata: Stojí-li dům vlastníka A na pozemku vlastníka B a přilehlý pozemek má vlastníka C (situace nevýhodna, leč nikoliv neobvyklá), pak při obkládání domu deskami tloušťky větší než malé jsou účastníky stavebního řízení vlastníci A, B i C.

Vážený pane Lake,

zdůrazňujete, že

„vlastníci jednotek NEJSOU účastníky stavebního řízení.Nebudou tedy obesláni a nemohou v řízení uplatňovat námitky.“

Tímto se dle mého názoru snažíte uvést okolí v omyl, že vlastník jednotky musí strpět rozhodnutí stavebního úřadu.

Taková úvaha by byla dle NSS ČR vadná. Každý vlastník (především vlastník) jednotky může žalobou ve správním soudnictví napadnout rozhodnutí správního orgánu, i když nebyl účastníkem správního (stavebního) řízení.

ZoVB

„Každý vlastník (především vlastník) jednotky může žalobou ve správním soudnictví napadnout rozhodnutí správního orgánu, i když nebyl účastníkem správního (stavebního) řízení.“

Tohle by mě zajímalo. O jaký zákon a § se jedná? Jaká je lhůta pro uplatnění žaloby? Je podmínkou, že bylo nejprve podáno odvolání proti rozhodnutí správního orgánu?

Co jsem napsal je zcela v pořádku. Ze zákona nebudou účastníky, nebudou obeslání, nemohou se vyjadřovat.

Že se občan může domáhat nápravy i mimo stavební řízení jsem nevyloučil. Ovšem postavení běžného účastníka stavebního řízení je něco zcela jiného než postavení osoby, která se správní žalobou domáhá svého (doměle porušeného) práva.

Ostatně (jak jistě víte), správní žaloba bude zamítnuta, jestliže nebyly k nápravě použity všechny standardní možnosti, to jest stížnost a rozklad nadřízenému orgánu. Jde tedy o poněkud zdlouhavé řešení. K tomu viz např. rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 17. 2. 2009, č. j. 2 As 25/2007 – 118.

lake

Vážený pane Lake,

stížnost se podává až k Ústavnímu soudu.

Jinak se jedná o žalobu v rámci správního soudnictví. Tato žaloba bude směřována proti pravomocnému rozhodnutí. Žalovaný bude správní orgán. Pokud někdo není (jak jste tvrdil), účastníkem stavebního řízení, nebude si stěžovat ani nic „rozkládat“ (k nadřízenému orgánu) – jednoduše pro to, že nebyl účastníkem takového řízení.

Po podání žaloby uhradí (na výzvu soudu) soudní poplatek.

Máte pravdu v tom, že to „může trvat“. O to zajímavější je potom „roll-back“ takového rozhodnutí – a jeho důsledky.

ZoVB

Pane Hyrši,

nevím, proč věc řešíte přes stavební povolení – na zateplení není nutné. Pokud snad je třeba ohlášení stavby (např. z důvodů požární bezpečnosti), Stavební úřad by vynecháním tří vlastníků jednotek porušil zákon.

Stavebník (není-li vlastníkem) je při ohlášení stavby i při žádosti o stavební povolení povinen prokázat stavebnímu úřadu „právo založené smlouvou provést stavbu“. Smlouva jen některých vlastníků podle mého názoru takové právo nezakládá. Podle Správního řádu „nelze pominout žádnou osobu, která má k majetku práva“.

Stačí se důrazně zeptat ouřednice Stavebního úřadu, kde ve Stavebním zákoně nebo Správním řádu je uvedeno, že vlastníkem stavby je pouze 75% spoluvlastníků.

Trik je v tom, že se na SÚ odevzdá takovýto papír a pokud se zbylí vlastníci včas neozvou, Stavební úřad tiše koná v rozporu se zákonem, jako by souhlas a smlouva všech byla doložena.

lake

„Stačí se důrazně zeptat ouřednice Stavebního úřadu, kde ve Stavebním zákoně nebo Správním řádu je uvedeno, že vlastníkem stavby je pouze 75% spoluvlastníků.“

A není to tak, že jednotliví vlastníci nejsou účastni stavebního řízení, účastníkem stavebního řízení je SVJ jako právnická osoba? Z toho by mě vyplynulo, že nemusí být souhlas všech vlastníků.

Pane Vosobně,

s (ne)účastí na stavebním řízení máte pravdu, ale o tom jsem nepsal ničehož nic. Neúčast ve stavebním řízení nemá nic společného s udělením souhlasu vlastníka se stavbou. Je třeba číst Stavební zákon.

Psal jsem o okamžiku, kdy stavebník (zde SVJ) teprve podává žádost o zahájení stavebního řízení, nebo ohlašuje stavbu.

Není-li zároveň vlastníkem, je jeho povinností doložit k tomu právo založené smlouvou provést stavbu. To není totéž jako přinést zápis ze shromáždění se souhlasem 75% vlastníků.

Já jsem si toto nesmyslné znění Stavebního zákona nevymyslel. Rovněž jsem si nevymyslel fakt, že ZoVB výslovně stanoví, že hlasování podle § 11 odst. 5 NELZE použít pro účely stavebního řízení (!!!). To tam odhlasovali naši zákonodárci…

Pokud se to nyní běžně obchází, je to za cenu PORUŠENÍ ZÁKONA, jak už jsem psal.

lake

Dobrý den. Zrovna zateplujeme náš dům ve společném vlastnictví a opravujeme fasádu. K tomu bylo zapotřebí stavební povolení, projekt, povolení hasičů, krajského úřadu životního prostředí – rorýsi, povolení obecního úřadu se stavbou lešení atd. Souhlas 100% vlastníků jsme vůbec nepotřebovali, bohatě stačil zápis se shromáždění, kde byl souhlas 75% vlastníků. Taktéž bance to stačilo. Měli jsme jednoho vlastníka, který byl proti,ale má smůlu nezastavil nás. Naštěstí je legislativa na straně většiny.

Nejsem expert na právo ale vím, že náš stavební úřad rozhodně stavební povolení požadoval, byl nutný projekt atd. Nakonec stavební povolení zajímalo i záruční banku kvůli úvěru PANEL.

Netvrdím že nemáte pravdu, ale kdyby se všude dodržoval teoretický požadavek na souhlas 100% vlastníků tak se neopraví jediný dům!

Takže buďme rádi že ten kdo (podle vás) nepostupuje dle zákona je úředník a nemusíme to být my (třeba falšováním podpisů apod)!

Předseda