Neplacení příspěvků při nevyúčtovaní zálohových příspěvků dle ÚS

Soudci nejsou žádní experti na bytové právo a zejména u nejnižších stupňů jsou někdy rozsudky vadné. Typicky dluh na fondu oprav, který u SVJ nexistoval za starého zákona a neexistuje ani u NOZ. Ovšem postup přestat platit zálohy je chybný a spor o ně musíte prohrát. Započtení pohledávky je sice možné, ale musí to být pohledávka uznaná a ne domnělá. Jsou jen dvě cesty jak se domoci solidního hospodaření SVJ. V novém domě se nechat zvolit a SVJ sám vést alespoň na počátku a ve starém před koupí pečlivě prostudovat všechna pravidla, stanovy a platby. Tyto data ovšem získáte jen od původního vlastníka, protože pro SVJ nejste partner.

Pavle II, myslím, že bych dle vašeho návodu nikdy žádný byt nekoupila a byl by ze mě bezdomovec.

Kdo jiný by měl znát právo, když né soudci?

Započtení v případě dlouhodobé zálohy není možné, pokud nevíte na co se vybírá a kdy je splatná.

Jediná možná varianta je přesvědčit soudy, že vybírat zálohu na neznámý účel není možné. Nejde to nikde. Je to nemravné. A dle mého protizákonné. Ale soudci, kteří velmi často bydlí v bytech a platí na neznámý účel řadu let to nechtějí akceptovat. Právě mě soudí soudce, který řekl, že to u něj v SVJ dělají stejně jako u nás, a že s tím problém nemá.

Magda

Mám v „evidenčním listu“ uvedeno, že mám platit (mimo služeb: teplo voda výtah úklid) „fond oprav“ ve výši 30-Kč/m2 (v evid-listu není uvedeno zda jde o zálohu nebo příspěvek. Splatná je opakovaně každý měsíc (to je ve stanovách), tak soudím že jde o zálohu). Na co přesně se vybírá mi SVJ, pasivně odmítá sdělit (tzn. dotazy jsou bez odpovědi). Existuje však nějaké usnesení, které bez uvedení z čeho „30“ sestává, určuje „30“ → podle požadavku banky na žádaný úvěr. To trvá již 6-let. Za 6-let mi nebylo nikdy předloženo vyúčtování toho „fondu oprav“ (ve stanovách taková marginálie rozvedena není).

Z toho „fondu“ se platí jak úvěr za zateplení, tak COKOLIV co je utraceno a není na vyúčtování služeb (energie, havárie, výtahy, správce, zahradník, uklízeč, úvěry, advokáti, prohrané spory, nevymáhané platby … a kdoví co jěště), takže soudím, že to budou „krátkodobé zálohy“. Žádný plán oprav usnesen nemáme a neměli jsme nikdy.

Ostatní vlastníky to nezajímá, ozývají se jen tehdy, když byl kdysi návrh na zvýšení do fondu, jinak akceptují stávající výši 30-Kč/m2. A ozvali se i tehdy, když jsem chtěl aby usnesli, že SVJ mi je povinno dát všechny podklady (smlouvy+faktu­ry+bankovní výpisy) – jednohlasně to odmítli (jen slovně, ale u nás je takové slovo zákon).

Dokážete vysvělit,

1. z čeho usoudit zda výše popsaná záloha na „fond“ je „dlouhodobá“ nebo „krátkodobá“?
2. zda je nějaká páka, jak přinutit SVJ zálohu na „fond oprav“ vyúčtovat?
3. tvrdíte, že nevyúčtovanou „fondovou“ zálohu nelze zápočtovat, ano nebo ne? (pokud „ano“, tak v nějakém starém příspěvku, který bohužel již nemám, uváděl Lake, že po marné výzvě k vyúčtování lze vyzvat k jejímu okamžitému vrácení. Přičemž ignorace nebo zamítnutí takového požadavku na vrácení se pak měla řešit platebním rozkazem nebo zápočtem … nebo myslíte, že šlo o Lakův renonc jako u jím doporučované „soudní úschovy“ pro zasílání záloh?)

Děkuji za jakoukoliv odpověď

Pane Kolaříku, já se domnívám, že záloha do FO na 30,–Kč/m bez dalšího není nic. Nejde o určitý právní úkon. Pokud ale zaplatíte, tak prakticky nemůžete tyto platby dostat zpět.

Zápočet můžete udělat u krátkodobé zálohy, protože víte, že musí být každý rok zúčtovaná. Pokud není, můžete po SVJ požadovat vrácení zálohy a pokud Vám jí nevrátí, tak můžete započítat proti dlouhodobé i krátkodobé záloze.

Pokud ale platíte dlouhodobou zálohu a nevíte na co, tak jste dal souhlas s tím, aby se použila kdykoli na cokoli. Nemáte žádnou šanci se proti čerpání zálohy bránit. Vzdáváte se jakékoli možnosti ovlivnit co se se zálohou bude dít.

Skládání záloh do úschovy není vůbec špatně. Pokud dojde k tomu, že mě soud odsoudí hradit zálohy na neznámý účel, udělám přesně toto. Začnu skládat zálohy do úschovy a SVJ je budeme vyplácet až mi vyúčtuje řádně správu.

Magda

Můžete Váš plán, použít „soudní úschovu“ k Vámi uvedenému účelu, konfrontovat nejen s tímto příspěvkem: Soudní úschova… už zase ale s celým odkazovaným vláknem a napsat zda si i po jeho prostudování a prostudování podmínek pro použití „soudní“ úschovy (nebo advokátské – která ale není stejná) stále myslíte, že pro deklarovaný účel může být REALIZOVATELNÉ?
Který „účel skládání“ byste tedy v návrhu na soudní úschovu použila?

---

Z Vašeho příspěvku plyne, že zřejmě asi neumíte určit, zda pan Kolařík platí zálohu dlouhodobou nebo krátkodobou. ON to formuloval slovy, že platí položku nazvanou „fond oprav“ a že neví co přesně je z ní hrazeno. Já bych tipoval, že není li stanoven účel a označen jako dlouhodobý, pak může být účel jakékoliv zálohy pouze krátkodobý. Opačný výklad by vedl k závěru, že i prokazatelné náklady: třeba na náklady údržby výtahů by se nevyúčtovávaly což by bylo nepochybně zdrojem zcela nesmyslných pseudo-oprav v krátkých intervalech – prostě klasické tunelování.

---

Já bych radil, (1) podat nejvyššímu orgánu návrh na úpravu výše podílu do na příspěvky na správu (tzn. ten „fond oprav“ tzn. těch 30Kč/m2). Když se tím nebude NO zabývat, podá se žaloba pro přikázání návrh projednat (nevím ale, zda to takto jednoduše půjde, a zda soud uzná, že blokování hlasování o návrhu vlastníka je svévolí jež nebude soudní mocí tolerována tj. že dostatečně zasahuje do podstaty vlastnictví), (2) výsledek projenání návrhu se podle mne musí vypořádat nejen s výší podílu ale I S ÚČELEM (samozřejmě je nutné návrh formulovat sofistikovaně a nikoliv primitivisticky tak, aby jej šlo odmítnout prostým hlasováním PROTI …teď střílím od boku "navrhuje se částka příspěvku na správu domu sestavená taxativně z těchto nákladů: 1) … 2) … 3) …, přepočtená na m2 ve výši 20Kč/m2. Hlasováním PROTI, se ruzumí, že zůstane zachávána stávající podíl ve výši 30Kč/m2 která nebyla a není stanovena v souladu s požadavkem zákona, aby její výše byla určena a kryla cit. "..předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.."".
(3) Hlasování PRO je výhra. Hlasování PROTI by mělo generovat výchozí pozici, tj. TU pozici, kterou má vlastník, kterému byla předepsána záloha na neznámý účel tj. v tuto chvíli půjde o Vámi předpokládaný neurčitý právní úkon). Co Vy na to?

Pane Čmuchale, neexistuje žádná žaloba na přikázání něco projednat. A pokud budete žalovat SVJ žalobou na platnost usnesení (to je možné i tehdy, že o usnesení nebylo hlasováno), tak nebudete aktivně legitimován, neboť rozhodování o výši příspěvku není dle judikatury důležitá záležitost.

Já si stále myslím, že jediná možnost jak se bránit proti platbám na neznámý účel je NEPLATIT je. Jinou možnost nevidím. Třeba existuje, ale mě žádná jiná možnost nenapadá.

Z mého vyjádření k žalobě:

Žalobce není schopen žalované sdělit na jaký účel je záloha určena a kdy má být vydán náklad, ke kterému se záloha vztahuje. Pokud by žalovaná takové platby hradila, nemá žádnou možnost kontrolovat, zda je záloha použita správně a zda je řádně vyúčtována.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 10. 2009, sp. zn. 29 Cdo 738/2007:

„Samozřejmým předpokladem poskytnutí jakékoli zálohy na budoucí plnění jejímu příjemci je, že následně dojde k jejímu zúčtování a že tam, kde výše poskytnuté zálohy nebo záloh převýší částku, na kterou příjemci zálohy vznikl nárok podle (jím) poskytnutého plnění, příjemce přeplatek na záloze vrátí.“

Magda

„…jediná možnost jak se bránit proti platbám na neznámý účel je NEPLATIT …“

1. Takže nesouhlasíte s Lakem, že přestat platit na neznámý účel nelze? Už minmálně 3-rozhodnutí nalézacího soudu co jsem četl, uvádí že soudci postačila POUZE jedna z podmínek v §15/1 a to že bylo pouze rohodnuto.
2. Domníváte se také, že o cit. „…záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech…“ MUSí nejvyšší orgán rozhodnout každý rok opakovaně?

Já to nevím, ale běžně to tak nepochybně NEPROBÍHÁ. Jenomže pokud to tak neprobíhá, pak jsme právě v té neřešitelné pozici, kdy máte platit na neznámý účel.

Magdo,

1. Vy platíte zálohu dle §15/1 na zcela URČITÝ účel tj. znáte výši dlouhodobých i krátkodobých zá­loh?
2. dostáváte každý rok podrobné vyúčtování záloh na správu domu za co byly utraceny krátkodobé zálohy?
3. máte každoročně k dispozici veškeré podklady (smlouvy+faktu­ry+výpis bank.účtu) které Vám v případě potřeby umožní, soukromé „forenzní“ zkoumání zda „…Vlastníci jednotek přispívají na náklady spojené se správou domu a pozemku a náklady nesou buď podle dohody nebo poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu …“?

Čmuchale u mě je to celkem jasné, ne? Já opravdu neplatím. S lakem nesouhlasím, že pokud jednou začnu platit, tak platím navždy. To si myslím není pravda. Ale také se myslím, že když jednou zaplatím na nerčitý účel, tak nemám moc možností ty peníze dostat zpět.

Jinak dostávám každy rok vyúčtování. A doboxuji se každý rok i k účetní firmě, abych viděla podklady. To ale neznamená, že nemáme vyúčtování špatně a že opravujeme a utrácíme bez toho, aby to bylo schváleno. Stejně tak naše dlouhodobá záloha se jmenuje fond oprav a jinými slovy je to: plať do černé díry a neptej se na co.

Myslím, že není potřeba schvalovat dlouhodobou zálohu každý rok. A asi se nemusí ani vyúčtovávat každý rok. Pokud se z ní nic neutratí. Dám příklad.Pokud si schválíte, že za 10 let budete opravovat střechu a že Vás to bude stát 5 milionů, dále že za 5 let budete měnit radiátory za 2 miliony a za 7 let fasásu za 3 miliony a že na všechny tyto akce budete dopředu vybírat zálohu, tak první vyúčtování proběhne za 5 let, až budete mít po výměně radiátorů. Já bych asi chtěla vidět i tak účetnictví, že mi z té dlouhodobé zálohy nic nezmizelo. Účel mých záloh bude předm dán a pokud jí vybor utratí za něco neschváleného, tak budu chtít náhradu škody.

Jinak za 5 let, pokud bude nakonec výměna radiátorů stát 2,5 milionů, budou mít vlastníci nedoplatek, pokud se udělá za 1,8 milioů, tak budou mít vlasntíci přeplatek. A ten se samozřejmě vypořádá. Nevypořádá se pouze zbytek zálohy na ostatní opravy.

Takže souhlasím s Vámi, že vlastníci si určí výši záloh tak aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech…

A není vůbec nutní, šporovat na vše. Vlastníci si také mohou domluvit, že na střechu začnou vybírat zálohy později, nebo si na ní vezmou úvěr, nebo to zaplatí najednou. To je přeci věcí vlastníků, jak se svým majetkem budou hospodařit.

Magda

Já míním, že tu jde jen o to mít KONTROLU tzn. že „co se děje“, „se děje na základě zákona či stanov“ a nikoli že „se tak děje pouze ze zlovůle vrchnosti nebo bučící většiny“.

Podle mne §15/1 zahrnuje součet DZ+KZ a §15/2 ukládá (nikoli umožňuje) rozlišit DZ+KZ časově (…v následujících měsících i v dalších letech…) a ukládá ji v alikvótních částkách předepsat zálohově (..Výši částky a den její splatnosti sděluje …). Logicky lze zůčtovat zálohu, která přešla do nákladů. Jeli to u KZ 1-rok, tedy chci vyúčtování po roce. Jeli to u DZ-(5,7)-let tedy budu chtít vyúčtování po (5,7)-letech. JENŽE TO, ŽE SE TAK děje, se musí kontrolovat na základě „tvrdých dat“ (obsah smluv a obsah bankovního výpisu).

Mně se jeví, že DZ mohou být ty „vybydlovací náklady“ (radiátory, střecha, …) a že KZ nemohou být náklady na služby vyučtovávané/ro­zúčtovávané dle zák.67/2013.

---

„…když jednou zaplatím na nerčitý účel, tak nemám moc možností ty peníze dostat zpět…“

1. Možnost „dostat zpět část DZ+KZ“ odpírá §15/4 věta-2, takže na tím vzdychat, nemá smysl.
2. Stavět obranu na slovním spojení „zaplatím na NE/URČITÝ účel“ je pochybný. Nic nebrání tomu aby byl „účel platby“ stanoven (potvrzen) příkazcem na bakovním příkazu, a pak již není neurčitý. Takový případ, ale i kdyby tomu tak nebylo, NEZBAVUJE příjemce zálohy povinnosti ji VYÚČTOVAT
   • výše zmíněné usnesení US

     …Není důvodu z hlediska ústavnosti zpochybňovat právní závěr, že povinnost vlastníka bytu platit zálohy na straně jedné a povinnost společenství vlastníků jednotek předložit vyúčtování na straně druhé, …

   • že vlastník na vyúčtování záloh na správu netrvá, nemá smysl dávat za vinu SVJ.

---

„…Já bych asi chtěla vidět i tak účetnictví, že mi z té dlouhodobé zálohy nic nezmizelo…“

Boxujete se nyní u NS, myslím kvůli nějakému usnesení ve společenství. Začala jste tedy i box o účetnictví, nebo s tím problém nemáte?

Magdo, Vy jak tvrdíte vědomě na „neurčitý účel“ neplatíte. A jak víte zda zálohy byly použity na účel určitý resp. v souladu s usneseními? Tvrdíte, že se doboxujete k podkladům. Jsou to ale podkady k vyúčtování služeb nebo k tomu příspěvku na správu?

HajdyHou

No tedy Vy byste v hospodaření SVJ udělala pořádný guláš.Chcete se soudil, respektive soudíte se, ale zákony Vám asi nic neříkají.Nečekejte, že některý spor vyhrajete.A přeč­těte si v zákonech alespoň něco o vypořádávání (nebo vyúčtování) záloh, respektive příspěvků na opravy.

Levape, vypořádání a vyúčtování jsou dvě odlišné věci. Takže mi raději napište, co jste si o tom přečetl vy. Já jsem si také ledacos přečetla. Ale možná jsem to četla špatně.

Předem díky. Magda

Dobrý den ,v Prohlášení vlastníka máme napsáno že součástí bytové jednotky je její veškeré vnitří instalace/potrubní rozvody vody ,kanalizace,topení v četně radiatorů,elek­troinstalace silno i slaboproudá/kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů,.K vlas­tnictví bytové jednotky patří podlahová krytina,obklady stěn ,vnitřní omítky, nenosné příčky ,vnitří dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky,jakož i vstupní dveře a okna . Kalorimetr není nikde uveden a spráce a výbor tvrdí ,že když je tam napsané veškeré vnitřní instalace ,tak tím je myšleno i kalorimetry a je to mé vlastnictví .. Já tvrdím ,že když to tam není přesně uvedeno ,tak to nemůže být moje vlastnictví . Já mám vodoměr v šachtě která je společná a kolorimetr ve zdi která je také společná , podle mne to tedy není uvnitř bytu . Rád bych znal váš názor .Já jsem důchodce ,mám byt 30 metrů čtverečných ,za topení za rok mám platit 2500kč a za kolorimetr 6000kč .To mi mi zdá přinejmenším nemorální .

co dodat :-))))

Není nutné šporovat vůbec. Otázkou ovšem je, co si každý jedinec a každé svj pod tím šporováním představuje. Tady bude asi jádro pudla. Každý něco jiného.

Souhlasím. Kolik chtějí mít vlastníci dopředu našetřeno je věcí vlastníků samotných. Některá SVJ budou skládat zálohy na kdeco, některá SVJ pouze na velké akce. Některá SVJ nebudou chtít šetřit vůbec s tím, že to budou řešit operativně. Žádná z variant není špatná ani dobrá. Záleží jenom na vlastnících. A o tom to celé je.

Magda

Nesouhlasím. A nerozumím tomuto Vašemu postoji vezmu li v potaz, že jste uvedla

Takže souhlasím s Vámi, že vlastníci si určí výši záloh tak aby byly kryty předpokládané
náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech…

Takže vlastníci nestanovují KOLIK CHTĚJÍ mít našetřeno, ale NA CO na budou použity TY „vybydlovací zálohy“. To je přeci ten URČITÝ účel, který zde někteří vzýváme. A pokud ÚČEL DZ nebyl stanoven nebo byl změněn, tak už Lake říkal, že jej máte žádat napátek (např. v r.2008 se usnesete, že budete vybírat DZ na opravu střechy, a v r.2013 se usnesete znova, že si DZ navzájem vrátíte, protože ta „mizerná střecha“ vydrží dalších 50-let. Takže TEN kdo zálohoval společenství od 2008 do 2012 kdy prodal byt, byl zjevně okraden)

HajdyHou

„…neexistuje žádná žaloba na přikázání něco projednat…“

Ano to byla asi neobratná formulace. Ale snad souhlasíte, že rozhodování se ve společenství provádí hlasováním o návrhu. Pokud navrhnu něco k rozhodnutí, pak mně se jeví, že „nerozhodnout o tom“ by mělo být soudně napadnutelné, protože opačný výklad by vedl k absurdnímu závěru, že nepřikazuje li zákon o věci rozhodnout, že lze úkony vedoucí k závazkům provádět bez rozhodnutí.

Stejně tak by bylo možné dovodit, že neurčujeli zákon kdo může návrh k rozhodnutí podat, že jej nemůže podat nikdo. Tj. že je rozhodování neuskutečnitelné. Jistě ale souhlasíte, že takto absurdní situace nenastává a nelze si ji rozumem průměrného člověka ani představit, natož se jí domáhat (u soudu).

Z toho dovozuji, že o návrhu nerozhodnout PATŘÍ mezi „důležitou záležitost“ (ať už by obsahem bylo cokoli, příkladně: budete využít společné kočárkárny/su­šárny/… a zvrhlý výbor Vám je nebude chtít umožnut, Vy se obrátíte na nejvyšší orgán společenství a výbor ovcím doporučí nerozhodnout. Co uděláte?) o které by soud buď mohl přikázat rozhodnout NEBO cit. „…může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl…“ (§11/3).

Popravdě podmínka, že na soud se může obrátit pouze s „důležitou událostí“ přičemž co je a není „důležité“ je ponecháno k soudcovskému-uvážení, JE ZVRHLÉ.

Čmuchale, můžete s tím polemizovat a nemusí se Vám to líbit. Ani mně se to vůbec nelíbí. Ale s aktivní legitimací k podání žaloby mám své zkušenosti. Pokud se záležitost, o které bylo rozhodováno, nejeví jako důležitá soudu, tak vám žalobu s tímto argumentem zamítne.

Já jsem žalovala usnesení, která byla schválena jenom proto, že výbor švindloval s hlasy. Dle mého jde v případě procesu hlasování o důležitou otázku vždy, protože to je základní nástroj, jak zjistit vůli vlastníků. A jsem už u NS, neboť Vrchní soud byl toho názoru, že o důležité otázky nešlo.

Takže podat žalobu samozřejmě můžete, pokud jste přehlasovaný vlastník a to i v případě, že se o bodu programu nehlasovalo. To ovšem nic nemění na tom, že soud může žalobu zamítnout s argumentem, že nejde o důležitou záležitost.

Magda

Magdo,

k Vašemu odvolání v Usnesení Vrchního soudu v Praze z 23. 9. 2016, sp. zn. 7 Cmo 315/2015 JUDr. Holejšovský uvádí:

„Jak vyplývá z výše uvedeného, pro posuzování aktivní věcné legitimace, resp. zákonných oprávnění žalobce v řízení dle § 1209 ObčZ, se nepoužijí kritéria § 258 ObčZ, leč speciální kritéria uvedená přímo ve speciálním ustanovení § 1209 ObčZ, tedy ze žalobce musí být přehlasovaným členem SVJ, dále pak, že musí jít o důležitou záležitost. Teprve bylo-li prokázáno splnění těchto dvou zákonných podmínek, může soud přistoupit k věcnému přezkumu napadeného usnesení shromáždění vlastníků jednotek včetně procesu jemu předcházejícího. Ustanovení § 258 ObčZ se použije jen přiměřeně na základě § 1221 ObčZ, podle nějž nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použije se přiměřeně ustanovení o spolku. Z § 258 ObčZ je tak použitelná jen část, jež hovoří o „rozporu se zákonem nebo stanovami“ coby důvodu, pro nějž lze vyslovit neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. Použito pro SVJ lze pro rozpor se zákonem či stanovami SVJ vyslovit neplatnost usnesení výlučně shromáždění vlastníků jednotek (nikoli jiných jeho orgánů). Jinak řečeno, neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek lze vyslovit jen, jestliže je toto usnesení v rozporu se zákonem nebo se stanovami SVJ.“

Lze uvedené chápat tak, že musí jít o důležitou záležitost viz § 1209 NOZ, ale protože se uplatní přiměřeně i § 258 NOZ (neplatnost rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami), tak v případě prokázání rozporu usnesení shromáždění vlastníků se zákonem nebo stanovami soud důležitou záležitost posuzuvat nemusí, ale v souladu s § 258 vysloví neplatnost pro prokázaný rozpor se zákonem nebo stanovami? Řečeno jinými slovy rozpor se zákonem nebo stanovami je považován za důležitou záležitost vždy.

Nebo jak citované vyjádření JUDr. Holejšovského chápete Vy?

Jakube, v této žalobě šlo o napadení usnesení shromáždění – schválení nových stanov. Soudce prvního stupně nezjišťoval, zda jde o důležitou záležitost a zda jsem přehlasována. Rovnou to podřadil pod § 258 ObčZ. Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.

A JUDr. Holejšovsk říká, že člen SVJ nemůže takto postupovat a napadnout usnesení jako člen spolku, ale že k tomu musí být splněny i další dvě podmínky. Musí jít o důležitou záležitost a musí jít o přehlasovaného vlastníka.

Jinými slovy: ochrana člena spolku, kde jste dobrovolně je větší, než ochrana spoluvlastníka bytového domu. Jako člen spolku můžete napadnout každé rozhodnutí, které je v rozporu se zákonem, nebo stanovami. Vlastník, kterému stát vnutil být členem SVJ takovou možnost nemá a musí prokazovat i to, že byl přehlasován a že jde o důležitou záležitost. Pokud se tedy podvádí v záležitostech nedůležitých a postupuje se v rozporu se zákonem v záležitostech nedůležitých, nejste oprávněn se u soudu domáhat obrany a musíte to strpět.

Magda

… a pokud nedorazíte na shromáždění a tam se schválí něco protizákonného, či něco v přímém rozporu se stanovami, tak zapomeňte na to, že se můžete bránit. Dle JUDr. Holejšovského nejste přhlasovaný vlastník a tudíž musíte strpět vše, co si vlastníci odlasovali.

Až takové absurdity jsou schopni vymyslet naši soudci.

Magda

Požadavek JUDr. Holejšovského na splnění te první podmínky § 1209 tj., že jde o přehlasovaného vlastníka, tomu rozumím. Nutnost splnění té druhé podmínky § 1209, tj. důležitá záležitost, chápu tak, že bude soudem posuzována fakticky jen, pokud nepůjde o rozpor se stanovami a nebo zákonem. V případě rozporu se stanovami nebo zákonem si myslím, že bude v případě přehlasovaného vlastníka soudem vyslovena neplatnost rozhodnutí shromáždění vždy, protože porušení zákona nebo stanov bude považováno za důležitou záležitost vždy, protože to vyplývá z § 258.

Takže to chápu jinak než Vy. Člen spolku má možnost napadnout každé rozhodnutí, které je v rozporu se zákonem, nebo stanovami. Člen SVJ musí navíc splnit, že byl přehlasován, ale může napadnout, stejně jako člen spolku, každé rozhodnutí shromáždění, které je v rozporu se zákonem nebo stanovami, a oproti člena spolku může navíc napadnout i ostatní rozhodnutí shromáždění, které sice nejsou v rozporu se zákonem nebo stanovami shromáždění, ale půjde o důležitou záležitost. Usuzuji tak z vyjádření JUDr. Holejšovského „Ustanovení § 258 ObčZ se použije jen přiměřeně na základě § 1221 ObčZ, podle nějž nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použije se přiměřeně ustanovení o spolku. Z § 258 ObčZ je tak použitelná jen část, jež hovoří o „rozporu se zákonem nebo stanovami“ coby důvodu, pro nějž lze vyslovit neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. Použito pro SVJ lze pro rozpor se zákonem či stanovami SVJ vyslovit neplatnost usnesení výlučně shromáždění vlastníků jednotek (nikoli jiných jeho orgánů). Jinak řečeno, neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek lze vyslovit jen, jestliže je toto usnesení v rozporu se zákonem nebo se stanovami SVJ.“

Jakube, teď Vás nechápu já. Takže vy se domníváte, že pokud je usnesení shromáždění v rozporu se stanovami, či zákonem, lze ho napadnout vždy? Bez toho, aby šlo o důležitou záležitost?

Píšete: Člen SVJ musí navíc splnit, že byl přehlasován, ale může napadnout, stejně jako člen spolku, každé rozhodnutí shromáždění, které je v rozporu se zákonem nebo stanovami, a oproti člena spolku může navíc napadnout i ostatní rozhodnutí shromáždění, které sice nejsou v rozporu se zákonem nebo stanovami shromáždění, ale půjde o důležitou záležitost.

A v poslední větě uvádíte: Jinak řečeno, neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek lze vyslovit jen, jestliže je toto usnesení v rozporu se zákonem nebo se stanovami SVJ.“

Takže jaké rozhodnutí podle vás lze vlastně napadnout?

Magda

Uvedla jste: :Takže vy se domníváte, že pokud je usnesení shromáždění v rozporu se stanovami, či zákonem, lze ho napadnout vždy? Bez toho, aby šlo o důležitou záležitost?"

Ano, přesně tak.

Dále jste uvedla: "A v poslední větě uvádíte: Jinak řečeno, neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek lze vyslovit jen, jestliže je toto usnesení v rozporu se zákonem nebo se stanovami SVJ.“

To je poslední věta, kterou jsem citoval z vyjádření JUDr. Holejšovského, před kterou ale JUDr. Holejšovský uvádí: " Z § 258 ObčZ je tak použitelná jen část, jež hovoří o „rozporu se zákonem nebo stanovami“ coby důvodu, pro nějž lze vyslovit neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. Z § 258 ObčZ je tak použitelná jen část, jež hovoří o „rozporu se zákonem nebo stanovami“ coby důvodu, pro nějž lze vyslovit neplatnost rozhodnutí orgánu spolku."

Tzn., že v té poslední větě JUDr. Holejšovský hovoří o tom, kterou část z § 258 lze použít (vedle toho se uplatní take ustanovení § 1209 o důležité záležitosti, to JUDr. Holejšovský uvádí na jiném místě). Takže, když JUDr. Holejšovský v té poslední větě uvádí „neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek lze vyslovit jen, jestliže je toto usnesení v rozporu se zákonem nebo se stanovami SVJ“,
tak to uvádí postup, kdy se žalobce (soudce) odvolá na použití ustanovení § 258 (rozpor se zákonem nebo stanovami) a když by se nejednalo o rozpor se stanovami, tak by se žalobce (soudce) nemohl odvolat na § 258 (protože ten neřeší důležitou záležitost), ale odvolal by se na § 1209, jež důležitou záležitost uvádí.

Magdo,

Vaše tvrzení „… a pokud nedorazíte na shromáždění a tam se schválí něco protizákonného, či něco v přímém rozporu se stanovami, tak zapomeňte na to, že se můžete bránit. Dle JUDr. Holejšovského nejste přhlasovaný vlastník a tudíž musíte strpět vše, co si vlastníci odlasovali.“

jsem v Usnesení Vrchního soudu v Praze z 23. 9. 2016, sp. zn. 7 Cmo 315/2015 – JUDr. Holejšovský nenašel. Můžete prosím uvést, v kterém rozsudku či komentáři to JUDr. Holejšovský uvedl?

Z rozsudku MS z 16.1.2017 sp­.z.25Cm 97/2014:

Soud se tedy zabýval otázkou (jak mu ostatně i uložil ve svém zrušujícím rozhodnutí nadřízený Vrchní soud v Praze), zdali je žalobkyně „přehlasovaný vlastník“ v linii ust. § 1209 odst. 1 ObčZ, neboť se jedná o jeden z předpokladů úspěchu takto koncipované žaloby vůči SVJ. Zákon vyžaduje, aby žalobce byl přehlasovaným vlastníkem jednotky, jímž bude v první řadě takový vlastník, jež se zúčastní shromáždění, hlasuje proti přijetí usnesení a i přes jeho nesouhlasy, usnesení přijato. Nehlasuje-li však vlastník jednotky proti přijetí usnesení, nevzniká mu právo podat návrh dle § 1209 odst. 1 ObčZ. Není-li přítomen, ačkoliv byl na shromáždění řádně pozván, tedy konání shromáždění mu bylo řádně oznámeno, nelze jej za přehlasovaného vlastníka považovat, srov. Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 824 s., či rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. 14 Cmo 378/2007, dle nějž připravil-li se o možnost podat žalobu žalobce sám tím, že se shromáždění neúčastnil, ač byl řádně pozván, nelze jej považovat za přehlasovaného vlastníka.

Proti tomuto názoru stojí názor NS 22Cdo 1423/2009:

Podle přesvědčení dovolacího soudu však závěr o nedostatku aktivní legitimace na straně žalobce neobstojí ani v rovině vlastní právní argumentace.

Z § 11 odst. 3 ZVB vyplývá, že pokud dojde k většinovému rozhodnutí vlastníků bytových jednotek, platí jejich rozhodnutí a vlastníci, kteří jsou v menšině, se musí podrobit přijatému rozhodnutí bez možnosti domáhat se ochrany u soudu, vyjma případů, kdy došlo k rozhodnutí v tzv. důležité záležitosti. Věta třetí odst. 3 představuje výjimku a vztahuje se jen na případy přehlasovaných vlastníků bytových jednotek v tzv. důležité záležitosti, čímž jim umožňuje domáhat se soudního přezkumu v tak zásadní otázce, jakou je důležitá záležitost. Všem vlastníkům jednotek musí být dána možnost se k navrhované důležité záležitosti vyjádřit, což vyplývá z § 11 odst. 3 ZVB, které hovoří o přehlasovaném vlastníku jednotky, i z povahy důležité záležitosti, neboť jejím provedením může být podstatně dotčena hodnota nebo charakter celé nemovitosti.

Podle názoru dovolacího soudu nelze možnost napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků v důležité záležitosti přehlasovaným vlastníkem jednotky návrhem u soudu ve smyslu § 11 odst. 3 věta třetí ZVB vykládat tak, že toto právo má pouze vlastník jednotky, který byl při hlasování shromáždění vlastníků jednotek přítomen.

Magda

Názor NS nestojí proti názoru MSPH, ale nad ním.

NS se vyjadřuje ke starému právu, MS Praha k právu po rekodifikaci. A to je něco jiného.

963, kde vidíte rozdíl v přehlasovaném vlastníkovi dle ZOVB a dle NOZ. Děkuji předem za vysvětlení.

NS se vyjadřuje k otázce přehlasovaného vlastníka. Stejně jako MS. Tato judikatura je samozřejmě použitelná.

Magda

Magdo,

to jste citovala z rozsudku MS z 16.1.2017 sp­.z.25Cm 97/2014. To je asi citace toho soudce JUDr. Hovorky ne? Pak by ale nešlo o vyjádření JUDr. Holejšovského předsedy senátu VS Praha.

Co já vím, tak tu je na portále uvedeno Usnesení Vrchního soudu (JUDr. Holejšovský) v Praze z 23. 9. 2016, sp. zn. 7 Cmo 315/2015 http://www.portalsvj.cz/…dnotek-a-noz o zrušení rozsudku MS Praha (JUDR. Hovorka) po Vašem odvolání a jeho vrácení tomuto MS Praha k dalšímu řízení. O novém rozhodnutí tohoto soudu, případně dalších jednáních nemám informace, nebo jste je snad zde na portále uvedla a já je přehlédl. Děkuji za informace.

Magdo,

souhlasím s Jakubem, naposledy je na portále uvedeno Usnesení Vrchního soudu (JUDr. Holejšovský) v Praze z 23. 9. 2016, sp. zn. 7 Cmo 315/2015 o zrušení rozsudku MS Praha (JUDR. Hovorka) po Vašem odvolání a jeho vrácení tomuto MS Praha k dalšímu řízení.

Můžete Magdo uvést, zda už je soudní spor skončený a jak jste dopadla?

Kubíku,

založila jsem na toto téma jiné vlákno, kde jsem zkopírovala odůvodnění rozsudku MS. V současné době leží naše odvolání u VS. Jak rozhodně JUDr. Holejšovský je celkem předvídatelné :-(.

Magda

Zákon o vlastnictví bytů. Komentář, 4. vydání, Autor: Novotný, Fiala, Horák, Oehm, Holejšovský.

K tomu vyjádření v jiné publikaci:Judi­katura NS z pohledu NOZ a ZOK, vyšlo 2014, ISBN 978–80–7263–846–8, autor Mgr. Michal Vrajík, nakladatelství ANAG. V kap. 18.10 autor uvádí: Obsah pojmu přehlasovaný vlastník jednotky bude podle NOZ s ohledem na podobnou dikci zjevně stejný jako podle dřívější právní úpravy. Tomu ostatně nasvědčuje i skutečnost, že NS v citovaném judikátu argumentoval LZPS, jejíž ustanovení nejsou a nemohou být NOZ dotčena. Judikát je tedy aplikovatelný.

V poznámce pod výše citovaným textem se uvádí, že tento závěr byl dříve traktován odlišně a je uveden odkaz na Holejšovský,…, Zákon o vlastnictví bytů, 2011, C. H. Beck.

Magda

Souhlasím s Vámi na 100%. Několikrát zde zatracovaný nick Lake o těchto všeznalcích rovněž psal. Navíc díky jeho přehledu, jsem si dovolil použít ve svém odvolání jeho tvrzení, která vždy právně odůvodňoval!!Dle mě to nebyl a není žádný nazdárek. Ano, je pravda, že měl dost časté peprné vyjadřování vůči jedincům. To patřilo k jeho folklóru..

A jak byla Vaše argumentace (tvrzení lakeho) přijata či odmítnuta soudem?

Argumentace lakeho nebyla/nebude přijata, jako se již stalo v minulosti. Kdyby byla nějakým omylem přijata, tak by se Bartásek již pochlubil.

Umíte číst? Tak si prosím přečtěte co píši a nepruďte…

Musíte mít pane strpení jako já… Jsem rovněž jedno velké ucho v očekávání věcí na „českém plácku“! Tady ani nejde o rozhodnutí soudu, protože vím, jak to dopadne… A proč? Je nasnadě. Zda-li jsou podávány pokyny z NS po linii soudcovské branže, je jasné, že si nikdo nedovolí vylít dítě z vaničky…Jsou tu ještě ale jedny páky, které se budeme snažit nasadit v této problematice. Jak říkal slepej, uvidíme…

V ČR jsou moc zákonodárná, výkonná a soudní. Pokud máte názor, že u soudní moci prohrajete, tak by nejenom mne zajímalo co myslíte větou „Jsou tu ještě ale jedny páky, které se budeme snažit nasadit v této problematice.“ Asi nic reálného, že?

K výše vašemu příspěvku jsem odpověděl. K tomuto jenom dodám, že opravdu zbytečně prudíte a co se týká „našich pák“, tak to nechte prosím na mně. Nejdu přece se vším na buben…

Magdo, neznám váš případ, ale k tomu, co jste zde napsala, mě napadá jediné: názory JUDr. Holejšovského jsou v rozporu s veřejným (obecným) zájmem. Jak říká Dr. Baxa, právo má být přirozené.

UPOZORNĚNÍ pro šťouraly: příspěvek sepsala laická vykladačka a intuitivní následovatelka přirozeného práva.

Misme, JUDr. Holejšovský si asi myslí, že obecný zájem je zájem SVJ, nikoli zájem jednotlivého vlastníka.

Já tomu říkám komunistické myšlení. Ochrana jednotlivce neexistuje.

Magda

z judikátů JUDr. Holejšovského a ostatních soudců vyplývá, že práva členů SVJ nikoho nezajímají. pro soudce je „důležitým důvodem“ ve smyslu § 1209 odst. 1 NOZ, pro to aby se zajímali o (ne)zákonnost v SVJ, až rekonstrukce za několik milionů. Volbu členů výboru uznali za důležitý důvod až v roce 2012 (NS 29 Cdo 3706/2010 ze dne 25.1.2012)…

Soudci v ČR nechtějí rozhodovat, a když rozhodují, tak jsou advokáti silnější strany (SVJ).

Hm, máte pravdu nelíbí.

Magdo, držím vám palce, aby se alespoň ve Vašem případě podařilo, že u Vás o důležitou věc šlo a jde. Vzhledem k tomu, že tu není ani precedentní systém a soudci se stejně názorem soudů o patra výše neřídí (zvlášť poté co se zviditelňovali někteří, které nechtěl Klaus na soudní stolce dosadit, kvůli jejich nízkému věku a tedy i praxi), je zcela pravděpodobné že ve zcela obdobném případě bude zřejmě nedůležitou „věcí“ i zabití.

Magdo, držím vám palce. Rozklíčování vašich žalob mnohé vyjasní. Otázkou je, zda to pak budou další soudy respektovat.

Magdo,

buďte tak laskava a neblbněte lidem hlavy. Copak vy nevíte, že „bytové spoluvlastnictví“ NOZ má své speciální ustanovení, podle kterých není povinnost SVJ vypořádat nevyčerpané příspěvky na správu vrácením vlastníkům?

Pane Nováku píšete:

„bytové spoluvlastnictví“ NOZ má své speciální ustanovení, podle kterých není povinnost SVJ vypořádat nevyčerpané příspěvky na správu vrácením vlastníkům?

Uveďte paragraf – jinak se dá napsat, že oblbujete lidi Vy.

Speciální ustanovení NOZ, podle kterých není povinnost SVJ vypořádat nevyčerpané příspěvky na správu vrácením vlastníkům:

„§ 1186 (1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.“

„§ 1208 – Do působnosti shromáždění patří: d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, “

Takže povinnost vypořádat nevyčerpané příspěvky podle NOZ není, ale je umožněno, aby vlastníci o vypořádání rozhodli na shromáždění. V naprosté většině SVJ se nevyčerpané příspěvky nevypořádavají vrácením vlastníkům, protože si vlastníci schválí ve stanovách, že se nevyčerpané příspěvky převádějí do dalšího účetního období.

Re Novák:

Jak byste chtěl vypořádat příspěvky bez jejich vyúčtování?

Vyúčtování není rovno vypořádání.

Já o vypořádání nepíši – v pořádku ale není, že v některých SVJ se ve vyúčtování za daný rok vlastník nedozví konečný stav jeho dlouhodobých záloh.

Je naspáno, kolik bylo na účtu k 31.12. a tím to končí.

Mimochodem – zto vlastně nepřímo potvrdil i US…

Z posouzení ÚS: Není důvodu z hlediska ústavnosti zpochybňovat právní závěr, že povinnost vlastníka bytu platit zálohy na straně jedné

→ a povinnost společenství vlastníků jednotek předložit vyúčtování ←

na straně druhé, jsou povinnostmi na sobě nezávislými, zakládajícími odlišné nároky.