Nedoplatky
Pokud se v “rocnim zuctovani sluzeb roku predchoziho” po koupi bytu objevi nedoplatek po predchozim majiteli kdo jej ze zakona musi uhradit, prosim? Dekuji
Pokud je nedoplatek v „rozumné“ výši, tak vzhledem k cenám bytů snad nebude problém výdaj navíc a nedoplatek uhradit.
V dnešní době je velmi nebezpečné mít i nezavinění dluh.
Dotaz:
Ke dni převodu vlastnického práva k bytové jednotce, byly uhrazeny všechny
dluhy na zálohách. Na základě ročního vyúčtování byl původnímu
vlastníkovi vypočten nedoplatek ve výši 5 000Kč. Kdo má za povinnost
tento nedoplatek uhradit? Na základě jakého zákona či vyhlášky?
Odpověď:
Obecně platí dle ust. § 1107 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského
zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), že ten,
kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci
zapsané ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je
z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
V této souvislosti je pak důležité ust. § 1186 odst. 2 občanského
zákoníku, které stanovuje povinnost původního vlastníka doložit novému
vlastníkovi potvrzení osoby odpovědné za správu domu (tedy např. SVJ),
jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele
jednotky.
Pokud součástí tohoto potvrzení nebyl uvedený nedoplatek (protože např. nemohl být v této době znám), je nutno vycházet z toho, že takový dluh v potvrzení neuvedený, na nabyvatele jednotky nepřešel (pokud není v převodní smlouvě sjednáno jinak a/nebo nemohl se nabyvatel o tomto dluhu dozvědět z okolností jiným způsobem).
Povinnost uhradit takový nedoplatek má pak stále bývalý vlastník, nikoliv nabyvatel. Nový vlastník má povinnost uhradit případný nedoplatek (či jeho část) pouze za období, od kdy na něj přešlo vlastnické právo k jednotce.
V případě, že by nový vlastník o nedoplatku věděl nebo měl a mohl vědět (popř. byl nedoplatek přímo součástí potvrzení dle ust. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku), odpovídal by za tento dluh již nový vlastník jednotky, neboť s ohledem na výše uvedené na něj dluh ze zákona přešel. Bývalý vlastník by pak v takovém případě byl pouze ručitelem předmětného dluhu vůči osobě odpovědné za správu domu.
Dotaz:
V SVJ nastala situace, že došlo k prodeji bytové jednoty v průběhu roku,
bylo vydáno potvrzení o bezdlužnosti kde bylo zřejmé, že k datu prodeje
byly uhrazeny zálohy na služby společně s příspěvkem na správu domu.
Poté došlo k vyúčtování služeb za uvedený rok a byly vyčísleny
původnímu vlastníkovi nedoplatky. V současné době není známo, kde se
původní vlastník nachází a můj dotaz je zda uvedený nedoplatek
přechází na nového vlastníka, který si předmětný byt zakoupil.
Odpověď:
Potvrzení osoby odpovědné za správu domu s případným vyčíslením
dluhů či se sdělením o jejich neexistenci má osvědčit existenci
případných závad váznoucích na jednotce v okamžiku převodu. Nabyvatel
jednotky v souladu s ust. § 1186 odst. 2 za použití ust. § 1107 odst.
1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších
předpisů, takové závady (dluhy) přejímá, měl-li a mohl-li je
z okolností zjistit.
Pokud v potvrzení byla osvědčena bezdlužnost převodce, resp. neexistence nedoplatků váznoucích k jednotce (jedná se jak o dluhy na nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, tak i o dluhy na zálohách či nedoplatcích na úhradu cen služeb, jejichž splatnost nastala přede dnem nabytí účinnosti převodu vlastnického práva k jednotce), na nabyvatele dluhy nepřechází a společenství musí dlužnou částku vymáhat po převodci, tedy původním vlastníkovi. Potvrzení o existenci dluhů má pro společenství zásadní význam z pohledu dobytnosti pohledávek, vydávání potvrzení je proto nutné věnovat dostatečnou pozornost, především z pohledu úplnosti vyčíslení a uvedení všech dlužných částek.
Tak znovu, § 1186 odst. 2 občanského zákoníku zní: „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“
Tam není napsáno, že dluhy přechází na nového vlastníka. Říká jen to, že SVJ má vyhotovit potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku na nabyvatele přejdou, popř. že takové dluhy nejsou. Nic víc. To, že někteří nerozumí česky psanému textu a vidí za tímto ustanovení, že všechny dluhy, které souvisí se správou domu a pozemku, přejdou na nabyvatele, je jejich problém. Ani důvodová zpráva toto neříká. I judikatura toto již řešila.
Co je to tedy za dluhy? Přece dluhy, které si vzalo SVJ, protože tyto dluhy bude muset platit i nabyvatel. Jde tedy o potvrzení, jak je SVJ zadlužené, aby kupující věděl, co bude muset platit a za co také ručí. To je, podle mého názoru, smyslem tohoto ustanovení. A má to svoji logiku. Dříve tato povinnost nebyla a častokrát ani nebylo možné věrohodně zjistit zadluženost SVJ.
Kniha: Účetnictví společenství vlastníků jednotek: v praxi (2017)
Autor: Daňový poradce Ing. Bc. Martin Durec je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze. Od roku 2007 je členem Komory daňových poradců a rovněž i certifikovaným účetním. Vykonává daňové poradenství a lektorskou a publikační činnost v oblasti problematiky správy bytového fondu.
Z knihy:
Na nabyvatele přechází pouze dluhy vůči společenství
vlastníků, tj. konkrétně dluhy na příspěvcích na správě domu a pozemku
a na službách.
Uveďte prosím konkrétní ustanovení konkrétního zákona, kde je přechod dluhů upraven. Povinnosti lze ukládat toliko zákonem, ne představami některých odborníků. Proč ho dosud nikdo nikdy neuvedl? :-)
Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník
§ 1106
Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.
Určit co konkrétně je s věcí spojeno je záležitost judikatury.
Ano, dluh SVJ, který si vzalo na opravu atd. nemovité věci, není to však dluh vlastníka. Navíc tam ani není uvedeno, že nebude také dluhy vlastníka, ale práva a povinnosti, tedy povinnosti přispívat a platit úvěr na dům.
S věci rozhodně není spojen dluh vlastníka vůči SVJ, ten totiž není záležitostí jednotky, ale pouze vlastníka.
Nějaký jiný paragraf?
K této větě:
„Dluhy související se správou domu a pozemku, ne dluhy převodce.
To zákon vůbec neupravuje! Kdyby tomu tak bylo, tak
by se nechystala novela o.z., která to výslovně upravuje,
nemyslíte?“
Nejvyšší
soud o novelách:
Novinky se zaměří na několik okruhů – nejvýznamnějšími budou
otázky, na jejichž řešení se v literatuře i praxi objevovaly rozporné
názory. Novela chce také zapracovat do zákona závěry
dosavadní judikatury a konečně posledním okruhem budou
„technické“ změny, které opraví zjevné nepřesnosti a nejasnosti.
Nechápu, proč se tu stále dokola řeší věc dávno vyřešená
Pohledávky společenství vlastníků a problematika jejich uplatnění
V souvislosti s existujícími pohledávkami společenství vlastníků za jednotlivými členy těchto právnických osob se nabízí otázka, jaký právní osud postihne tyto dluhy v případě převodu vlastnického práva k bytové jednotce z dlužníka (vlastníka) na třetí osobu. V obecné rovině je třeba uvést, že podle ustanovení § 1106 občanského zákoníku přecházejí na nabyvatele bytové jednotky práva a povinnosti s ní spojená, a to přímo ze zákona. Dle následujícího konkretizujícího ustanovení citovaného zákona na kupujícího přechází závady váznoucí na bytové jednotce zapsané ve veřejném seznamu, jiné závady přechází, měl-li a mohl-li je kupující z okolností zjistit nebo bylo-li to mezi smluvními stranami ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Je tak zřejmé, že pod tyto „závady“ lze bez dalšího subsumovat povinnost uhradit věřiteli (v tomto případě společenství vlastníků) jeho pohledávku za převodcem.
Takže pohledávky společenství vlastníků z titulu správy domu a pozemku přechází.
A ohledně přeplatku či nedoplatku za služby, přeplatek či nedoplatek je splatný až v momentě vyhotovení a doručení řádného vyúčtování (dle zákona do konce dubna následujícího roku), tedy platí jej či inkasuje ten, kdo je vlastníkem jednotky v tento moment a je zcela lhostejné, že klidně ještě v březnu to byl někdo jiný a že ten někdo jiný celý vyúčtovávaný rok platil zálohy.
PS: Klidně mohu držet palce komukoliv, kdo se rozhodne před soudem prosazovat, že o existenci povinných plateb „nemohl vědět“ a že tedy nenese zodpovědnost za něco, co se nenamáhal zjišťovat (saldo plateb převodce vůči SVJ). Ale dle mého nemá moc šancí…
Pane zdeseny clene SVJ, napsal jste:
„A ohledně přeplatku či nedoplatku za služby, přeplatek či nedoplatek je splatný až v momentě vyhotovení a doručení řádného vyúčtování (dle zákona do konce dubna následujícího roku), tedy platí jej či inkasuje ten, kdo je vlastníkem jednotky v tento moment…“
Toto Vaše tvrzení mně nepřipadá logické, narozdíl od opačného názoru JUDr. Petry Mirovské uvedeného v článku https://www.patria.cz/…y-9-dil.html, z něhož cituji:
„Otázkou například zůstává, co s dluhem v tomto potvrzení neuvedeným (např. nedoplatkem za období, ve kterém převodce vlastnil jednotku, a který vyplynul až z ročního vyúčtování). Bude patrně nutno vycházet z toho, že nebude-li v převodní smlouvě ujednáno jinak, dluh v potvrzení neuvedený na nabyvatele jednotky nepřejde, neboť nabyvatel nemohl tento dluh z okolností zjistit, s výjimkou právních vad zapsaných ve veřejném rejstříku (např. zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí zajišťujícího pohledávku SVJ, které bylo sjednáno se souhlasem vlastníka jednotky na základě usnesení shromáždění SVJ).“
„A ohledně přeplatku či nedoplatku za služby, přeplatek či nedoplatek je splatný až v momentě vyhotovení a doručení řádného vyúčtování (dle zákona do konce dubna následujícího roku), tedy platí jej či inkasuje ten, kdo je vlastníkem jednotky v tento moment a je zcela lhostejné, že klidně ještě v březnu to byl někdo jiný a že ten někdo jiný celý vyúčtovávaný rok platil zálohy.“
Přeplatek dostane ten, kdo platil zálohy. Nedoplatek zaplatí ten, kdo měl na služby vyšší náklady než měl zálohy.
ale skutečně v zákoně o službách nevidím nic o „bývalém“ vlastníkovi
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto zákona se rozumí
a) poskytovatelem služeb
2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,
b) příjemcem služeb
1. nájemce bytu, nebo
2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,
Prostě vyúčtování máte doručit vlastníkovi jednotky a je jeho problém, jak si to smluvně ošetřil s převodcem, od kterého jednotku nabyl.
Když si někdo platí zálohy na služby, tak má nárok na vyúčtování a vypořádání. To je zákon o službách. Takový výklad jak děláte vy, může dělat jenom vůl.
ale na rozdíl od Vás se mi nestane, že bych od eventuálního soudu odešel se zamítnutím žaloby pro předčasnost.
Protože se zařídím podle toho co píši a vyúčtování doručím vlastníkovi, následně vyzvu vlastníka k platbě a teprve pokud nezareaguje doručím obojí i bývalému vlastníkovi (převodci jednotky) a vyzvu k platbě jej, jako ručitele. Pokud nezaplatí ani on, zažaluji oba společně a nerozdílně.
Tím docílím, že se mi nestane to, co hrozí vám, pokud soud nekývne na váš výklad o bývalém vlastníkovi atd. A to je skutečnost, že vám žaloba na něj bude zamítnuta pro předčasnost (jak se již dle nicku TN před soudy děje), protože jste nevyzval současného vlastníka k platbě. A než vám toto soud pravomocně sdělí, promlčí se vám možnost požadovat platbu po současném vlastníkovi.
Skutečnost, že novelizací se zákonodárce rozhodl doplnit lepší formulace neznamená, že již stávající formulace přechod dluhu nekodifikují, ale jen a pouze to, že zákonodárcům přišlo rozumné to doplnit i pro ty méně chápající co tam chtějí i konkrétní ustanovení. Příkladů podobného postupu konkrétní kodifikace věci již platné dalším konkrétním ustanovením mohu ukázat i v minulosti, například kodifikace nemožnosti exekuovat bagatelní pohledávku správního orgánu soudním exekutorem, co ji zákon obsahoval vždy a přesto tam ještě novelou bylo doplněno i jedno výslovné ustanovení, aby to jednodušeji dohledal každý.
„zažaluji oba společně a nerozdílně“
Není důvod k takovému postupu a soud neuloží povinnost plnit oběma společně a nerozdílně. Vy budete hradit náklady, které jste způsobil neoprávněně žalovanému.
Náležitý postup je žalovat nejprve dlužníka, a teprve když nebude plnit, tak ručitele.
Můžete pro nás bez právního vzdělání upřestni, co je předčasnost žaloby, resp. jak tato předčasnost způsobí zamítnutí žaloby? Je třeba předčasnot namítat, nebo k ní soud přihlédně sám? Tuším, že se bude jednat o to, kdy žalobce před podáním žaloby nesplnil svou povinnost.
Bc. Durec píše blbiny. Vzhledem to tomu, že si vlastník na služby sám přispívá, tak po prodeji bytu přeplatek na službách je jeho, nemúže být nového vlastníka. To stejné platí i pro dluhy. To stejné platí i o příspěvku na správu domu. Na nového vlastníka přechází pouze závazky. Ano, když má prodávající dluhy, tak je velice vhodné, aby při prodeji bytu dostal částku nižší, poníženou o dluhy, a dluhy které případně má byly při prodeji bytu uhrazené. V tom samozřejmě může být nápomocný nový vlastník. Dluhy nelze jen tak šouponout na někoho jiného. To je pouze v Česku takový folklór. To vymyslela líná družstevní loby, které vybírá od vlastníků nekřesťanské peníze za správu a ve prospěch vlastníků nedělá vůbec nic. To je český absurdistán, dluhy s nožičkami. Aby dluhy při prodeji bytu byly uhrazeny, tak je třeba hnout prdelí. To družstvo jako správce, ta líná pakáž, dělat nebude. Přoč by to taky dělala, když jí v jejich lenosti takový moudrý bakalář ještě ujistí a jejich pozici ještě upevní a peníze za to své nicnedělání vždycky dostanou.
Zálohy za služby se účtují tomu, kdo zálohy platíl. Tedy původnímu majiteli, protože nový majitel se zálohami za služby původního majitele nemá nic společného. Jsou ovšem společenství, kde je to postavené na hlavu a nedpolatky za služby původního majitele požadují platit po novém majiteli bytu.
Jarmilo logicky co máš jako nová majitelka bytu společného za dluh starého majitele za služby ( teplo, voda atd. ) Pokud po tobě chtějí dluhy za zdůrazňuji služby tak je to selhání statutárního pohlavního orgánu SVJ…
Uz jsem take slysela, ze dluhy “jdou” s bytem. Nicmene jak ma tohle clovek vedet, kdyz zalohy predchozi majitel uhradil a rocni vyuctovani, ktere vygenerovalo nedoplatek, se dela jednou za rok :-(
Od 1.1.2014 totiž na nabyvatele přecházejí případné dluhy
související se správou domu a pozemku. Z tohoto důvodu je při každé
koupi bytové jednotky vhodné si u správce domu ověřit, zda prodávající
hradil veškeré příspěvky do fondu oprav, zálohy na energie a
další položky uvedené v rozpisu plateb. Až do roku 2013 tomu
bylo tak, že dluhy prodávají strany (převodce) na kupujícího
nepřecházely.
(zdroj)
V případě prodeje jednotky, jejíž vlastník nehradí platby na služby,
je zásadní, že osoba, která jednotku nabývá, přejímá dle §
1107 občanského zákoníku také závady váznoucí na věci – tedy
bytové jednotce, které mohla a měla zjistit. Takovými závadami jsou
i dluhy na příspěvcích na správu domu a (dle některých názorů
také) platbách za služby.
(zdroj)
Pokud v potvrzení byla osvědčena bezdlužnost převodce, resp.
neexistence nedoplatků váznoucích k jednotce (jedná se jak o dluhy na
nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, tak i o dluhy na
zálohách či nedoplatcích na úhradu cen služeb, jejichž splatnost nastala
přede dnem nabytí účinnosti převodu vlastnického práva k jednotce), na
nabyvatele dluhy nepřechází a společenství musí dlužnou částku vymáhat
po převodci, tedy původním vlastníkovi.
(zdroj)
Novela OZ (služby):
Vládní
návrh
Komentář
§ 1186 OZ nyní:
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli
potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související
se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky,
popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky
přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
správa
domu a pozemku vs služby
správa domu a pozemku
vs služby diskuze
Bytu nelze nic předepsat, byt nemá povinnost na nic přispívat, byt nemůže mít dluhy, byt neodebírá žádné služby, byt nejezdí výtahem, byt nepotřebuje světlo na společné chodbě. Byt je věc. Dluhy nemají nožičky, aby přeběhly na byt.
ohledně služeb a jiných plateb jistě nejsou bytz. Ovšem když si někdo vezme úvěr, půjčku, může být tento dluh jištěn u banky nebo i soukromé osoby (mělo by být v KN) a někdo si ten byt koupí a nevypořádá se s původním majitelem, ten dluh je „na bytě“. Osobní zkušenost!
Vlastník je členem SVJ spravující jednotku majetku vlastníka z titulu vlastnického práva. Jinak řečeno vlastnické právo vlastníka k jednotce je nositelem vazby mezi vlastníkem a SVJ spravující jednotku majetku vlastníka. Přes stejný vztah vlastnického práva pak vzniká vztah dluhu vlastníka vůči SVJ spravující jednotku majetku vlastníka a jednotky majetku vlastníka. Dluh vlastníka vůči SVJ spravující jednotku majetku vlastníka není dluhem jednotky majetku vlastníka pouze váznoucí závadou tohoto majetku. Přechod dluhu (závady) zajistí § 1107 (1).
No to je ovšm omyl. Vlastník vlastní jednotku a tu si spravuje sám. Jeho jednotku nikdo nespravuje. Leda, že by měl sám s někým podepsanou smlouvu, ale to s svj nemá vůbec nic společného.
Podle § 1159 občana je součástí jednotky i podíl na společných částech nemovité věci. No a společné části spravuje SVJ.
No to je ovšem omyl, vykladačko práva, protože to neplatí pro všechny jednotky.Já vlastním jednotku, která není součásti celku. Podíl na spol. částech domu máte zapsaný v Katastru.
Nebyl to můj dluh, ale řešili jsme to v našem SVJ a věřte, že dluh/zatížení byl na bytě! a potvrdil to jak katastr, tak i soud! Nedopouštějte se zjednodušování, právo je mnohem složitější
Tak to byla nějaká hypotéka, ne? Ale rozhodně to nebyl dluh vyplývající z členství v svj. S tím přece nemá Katastr vůbec nic společného.
Katastr zapíše i pohledávky za SVJ. viz. https://nv.cuzk.cz/…lp/index.htm?…
Poslední komentáře