Dotaz:
Ke dni převodu vlastnického práva k bytové jednotce, byly uhrazeny všechny dluhy na zálohách. Na základě ročního vyúčtování byl původnímu vlastníkovi vypočten nedoplatek ve výši 5 000Kč. Kdo má za povinnost tento nedoplatek uhradit? Na základě jakého zákona či vyhlášky?

Odpověď:
Obecně platí dle ust. § 1107 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), že ten, kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci zapsané ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. V této souvislosti je pak důležité ust. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku, které stanovuje povinnost původního vlastníka doložit novému vlastníkovi potvrzení osoby odpovědné za správu domu (tedy např. SVJ), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky.

Pokud součástí tohoto potvrzení nebyl uvedený nedoplatek (protože např. nemohl být v této době znám), je nutno vycházet z toho, že takový dluh v potvrzení neuvedený, na nabyvatele jednotky nepřešel (pokud není v převodní smlouvě sjednáno jinak a/nebo nemohl se nabyvatel o tomto dluhu dozvědět z okolností jiným způsobem).

Povinnost uhradit takový nedoplatek má pak stále bývalý vlastník, nikoliv nabyvatel. Nový vlastník má povinnost uhradit případný nedoplatek (či jeho část) pouze za období, od kdy na něj přešlo vlastnické právo k jednotce.

V případě, že by nový vlastník o nedoplatku věděl nebo měl a mohl vědět (popř. byl nedoplatek přímo součástí potvrzení dle ust. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku), odpovídal by za tento dluh již nový vlastník jednotky, neboť s ohledem na výše uvedené na něj dluh ze zákona přešel. Bývalý vlastník by pak v takovém případě byl pouze ručitelem předmětného dluhu vůči osobě odpovědné za správu domu.

Dotaz:
V SVJ nastala situace, že došlo k prodeji bytové jednoty v průběhu roku, bylo vydáno potvrzení o bezdlužnosti kde bylo zřejmé, že k datu prodeje byly uhrazeny zálohy na služby společně s příspěvkem na správu domu. Poté došlo k vyúčtování služeb za uvedený rok a byly vyčísleny původnímu vlastníkovi nedoplatky. V současné době není známo, kde se původní vlastník nachází a můj dotaz je zda uvedený nedoplatek přechází na nového vlastníka, který si předmětný byt zakoupil.

Odpověď:
Potvrzení osoby odpovědné za správu domu s případným vyčíslením dluhů či se sdělením o jejich neexistenci má osvědčit existenci případných závad váznoucích na jednotce v okamžiku převodu. Nabyvatel jednotky v souladu s ust. § 1186 odst. 2 za použití ust. § 1107 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, takové závady (dluhy) přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit.

Pokud v potvrzení byla osvědčena bezdlužnost převodce, resp. neexistence nedoplatků váznoucích k jednotce (jedná se jak o dluhy na nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, tak i o dluhy na zálohách či nedoplatcích na úhradu cen služeb, jejichž splatnost nastala přede dnem nabytí účinnosti převodu vlastnického práva k jednotce), na nabyvatele dluhy nepřechází a společenství musí dlužnou částku vymáhat po převodci, tedy původním vlastníkovi. Potvrzení o existenci dluhů má pro společenství zásadní význam z pohledu dobytnosti pohledávek, vydávání potvrzení je proto nutné věnovat dostatečnou pozornost, především z pohledu úplnosti vyčíslení a uvedení všech dlužných částek.