Musí se úklid vyúčtovávat? Je zákon 67 povinný?

Jak jsem psal, pletení příspěvků a záloh. Záloha se vyúčtuje vždy! Příspěvek je pevně daný. Buď se schválí nějaký členyský příspěvek, který je prostě daný a nevyúčtuje se.

Jiná věc je příspívat na správu domu (a to jen podle spoluvlastníckého podílu, není-li dohodnuto jinak – dohoda všech!).

Pakliže se platí měsíční (čtvrtletní…) zálohy na správu domu a pozemku, musí se vyúčtovat! Zálohy se ovšem platit nemusí, pokud o nich nerozhodne shromáždění.

Pokud se zálohy neplatí (SVJ má dostatek peněz, že se obejde bez záloh), SVJ sečte všechny náklady na správu domu a pozemku za dané období (zpravidla kalendářní rok) a každému předepíše jeho příspěvek na správu a domu a pozemku ve výši jeho spoluvlastnického podílu!

No, on je docela podstatný onen „šalamounský“ článek ze stanov „Náklady na služby se na vlastníky jednotek rozúčtují takto: provoz výtahů a úklid společných prostor v domě bude účtován v rámci vyúčtování příspěvku na správu domu a pozemku, nerozhodne – li shromáždění vlastníků jinak.“

Co tím chtěl básník říct netuším, jde o typickou lidovou tvorbu statutárů. Vykládat se dá dvojím způsobem – pokud se spáva v daném SVJ nevyúčtovává, má vlastník smůlu. Pokud se vyúčtovává, byl by úklid vyúčtován v rámci vyúčtování správy (nejspíš jako krátkodobá záloha). Ale obávám se, že úmysl autora bylo úklid nevyúčtovávat, jen to jaksi do stanov neuměl napsat a vymyslel tuto formulační brilantnost…

Je nutné však nejdříve přihlédnout k tomuto:

„Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.“

Což se evidentně vztahuje na SVJ tazatelky a pokud nezahrne SVJ na základě stanov či jiným usnesením (viz. citace Stanov SVJ tazatelky) úklid mezi služby, nevztahuje se Vámi citovaný paragraf na SVJ tazatelky z toho titulu, že úklid není sjednanou službou ve smyslu § 3, odst. 1.

„Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.“

Špatně si toto ustanovení vysvětlujete. Znamená pouze to, že SVJ nemusí zajišťovat všechny uvedené služby v § 3(1) zákona č. 67/2013. Pokud ale SVJ vyjmenované služby zajišťuje, jde podle uvedeného ustanovení o služby a nelze rozhodnutím společenství určit, že o službu nejde a že se na ni neuplatní zákon o službách č. 67/2013, ale rozúčtuje se jako náklad na správu.

Hm, vidím, že se zde vyskytují dva výklady. Já se nyní spíše přikláním e korkymu viz jeho komentář http://www.portalsvj.cz/…n-67-povinny#… To by asi opravdu bylo na soud.

Podle vaší a Korkyho logiky by bylo možné odhlasovat si na shromáždění, že vytápění nebude službou a tak obejít povinnost vyúčtování nákladů na vytápění podle zákona č. 67/2013 a vyhlášky č. 269/2015. Tak postupovat samozřejmě nelze.

Tak tomu přeci není, v 67/2013 je §6, který jasně říká, jakým způsobem se definuje rozúčtování služeb vytápění a jedná se o ustanovení donucovací. Nelze jej tedy ignorovat, či obcházet. A tady přeci nejde o to, jestli to „je“ či „není“ služba, ale spor je o to, zda je možné říci, SVJ poskytuje službu takovou, ale SVJ rozhodne usnesením či ustanovením Stanov, že tato služba, bude zařazena do platby v rámci příspěvku na správu domu, která se nevyúčtovává a není součástí vyúčtování služeb.

Uvedu spíše opačný příklad, mohu na shromáždění definovat službu, která není v 67/2013 definována. SVJ může být třeba dodavatelem elektřiny pro všechny bytové jednotky.

U nás se neplatí ani na náklady na správu žádné příspěvky, ale zálohy, a to krátkodobá a dlouhodobá!

Zákon o službách se o žádných příspěvcích nezmiňuje, vždy je zmiňována záloha na služby. Záloha se vždy musí vyúčtovat, to vše je v zákoně popsáno. Jedinou výjimkou je § 9 Paučální platba, který se týká pouze nájmů!

Uvedený zákon ani v tomto případě neužívá donucovacích ustanovení, stále hovoří o tom, že přednost má ujednání či rozhodnutí společenství.

Takže, ať už tomu ve Stanovách budou říkat jakkoliv, platí, že se nemusí jednat o zálohu. Zákon dává přednost ujednání a rozhodnutí společenství, teprve pokud takové ujednání či rozhodnutí neexistuje, nastupuje zákon o službách.

Je na Vašem Společenství, jak těmto platbám budete říkat. Někdo může něčemu říkat záloha, něčemu příspěvek. Něco může mít definováno naprosto odlišně, pokud mu to zákonná úprava povoluje a výslovně mu to nezakazuje.

Ano, zákon dává přednost ujednání, ale nemohou si ujednat něco, co zákon neumožňuje jinak ujednat. Vymezení pojmů § 2.

Např.: § 3 odst. 2 „Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.“

§ 4 odst. 1) „Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.“ Dále odst. 2), 3) řeší opět ujednání o výši záloh!

§ 5 odst. 1) „Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.“

§ 7 má název Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků: „Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtován.“

§ 8 má název Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek

§ 9 již mnou zmiňovaná Paušální platba v případě nájmu.

O žádné možnosti ujednání, že se služby nevyúčtují, že se místo záloh budou platit příspěvky zákon nezmiňuje.

Vždyť sám citujete § 5, odst. 1, kde se stanovuje způsob rozúčtování a ten je buď podle uvedeného zákona, či na základě ujednání či rozhodnutí, které však může být odlišné od uvedeného zákona.

Takže sám zmiňujete možnost, že se služba nebude platit formou záloh a nebude se vyúčtovávat.

A tím, že zákon něco nezmiňuje, znamená v občanskoprávní rovině, že to nezakazuje, jinak musí uvést donucovací ustanovení, která však tento zákon, co se týká způsobu rozúčtování a následného vyúčtování neobsahuje a ponechává toto na ujednání či rozhodnutí společenství.

Tak ještě jednou, způsob rozúčtování (podle podílu, osob, psů atd.) neznamená, že se u služby neprovede vyúčtování!

§ 7 má název Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků.

§ 9 již mnou zmiňovaná Paušální platba v případě nájmu.

Musíte se na to dívat komplexně.

Jak jsem psal, i náklady na správu domu a pozemku se musí vyúčtovat, pokud jsou placeny zálohy! To, že hodně SVJ to kamuflují jakýmsi záhadným „fondem oprav“, ze kterého hradí vše, ale nic nevyúčtují (kromě služeb), je jen neschopnost, neznalost, porušování zákona o účetnitcví, hloupost vlastníků atd. Prostě černá díra, pak se všichni diví, když se „ztratí“ peníze.

Já se na to dívám komplexně. Jenže není vyúčtování jako vyúčtování. Zde neprobíhá přeci porovnání skutečných zaplacených příspěvků/záloh/pla­teb oproti skutečnému čerpání.

Na rozdíl od služeb, které se z nějakého důvodu vyúčtovávají, právě proto, že u nich z povahy věci, plateb a způsobu rozúčtování mohou vznikat přeplatky, nedoplatky.

Já netvrdím, že to je tak správně. Já pouze tvrdím, že to není nelegální, jakým způsobem ujednali a rozhodli v SVJ tazatelky.

Osobně předpokládám, že platí stále stejnou částku a rozúčtování úklidu mají na bytové jednotky, takže pokud nebude dojednána odlišná cena, je cena pro každého vlastníka stále stejná. Je též otázkou, zda nedochází též k platbě dodavateli v rámci aktuálního měsíce. Je tedy opravdu „nutné“ vyúčtovávat něco, kde víte, že Vám na konci vyjde vždycky „0“.

Na rozdíl například od elektřiny, dodávek tepla, kdy jste schopen pouze odhadnout přibližné náklady a vyžadovat zálohy, které navíc Vám nemusí pokrývat přesně daný měsíc požadované zálohy dodavatelem, který například vybírá zálohy dle předpokládaného tepla, které nejspíše dodá. Ale to už odbíhám.

Osobně v našem SVJ preferuji a aplikuji rozpad na co nejvíce položek. Jednotlivé položky jsou označovány jako P či Z, aby bylo zřejmé, které položky nebudou součástí vyúčtování, protože náklady na uvedené položky se rovnají částkám vybraných během roku od vlastníků BJ.

Pane korky, dá se s vámi spojit po emailu? Byl byste ochoten dát k dispozici vzor vašeho předpisu záloh a příp. i vyúčtování? Náš správce používá software Windomy, který není zrovna moc flexibilní, ale chceme provést určité změny a hledáme inspiraci. Chápu, že jde o autorské dílo, ale mohu pak na oplátku zaslat výsledek interních diskusí v našem SVJ; změnu chceme nechat na schůzi schválit v dubnu.

Našel jsem svůj bývalý článek:

http://www.portalsvj.cz/…ky-vs-zalohy

SW, který používá náš správce neznám, ale pokud jsme cokoliv měnili a dělali rozpad jednotlivých položek do předpisu, nebyl s tím problém.

Když kliknete na můj nick, můžete mi napsat zprávu, která mi přijde do e-mailu, já vám následně odpovím do e-mailu, který uveden v kontaktním formuláři.

Případně napište, co Vás konkrétně zajímá, k čemu chcete přiložit komentář. Pokusím se nyní dohledat příspěvek, který jsem zde publikoval právě k předpisu, rozúčtování služeb, vyúčtování apod.

§ 5 odst. 1) „Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Způsob rozúčtování:

V některých SVJ mají ujednány odlišné způsoby rozúčtování služeb,které SVJ poskytuje vlastníkům bytových jednotek.

Např.:

• provoz výtahu: podle osobo měsíců,nebo na základě použití přiděleného čipu či klasicky dle spoluvlastnického podílu aj.
• spotřebu el.energie: ve společných prostorách podle počtu osob užívajících bytovou jednotku,nebo dle velikosti spoluvlastnického podílu aj.
• úklid společných prostor: podle počtu osob nebo podle podílu na společných částech domu a pozemku aj.

Tyto a jiné všechny způsoby rozúčtování služeb si mohou vlastníci jednotek ujednat,ale stále to jsou služby,na které se hradí zálohy a ty je nutné vždy vyúčtovat.

JaVa

U tazatelky přeci neplatí zálohu, rozhodli se, že se nebudou tuto službu hradit formou zálohy. Platit formou zálohy je jeden z možných způsobů jakým se může služba rozúčtovat. Není uvedeno přeci v tomto zákoně, že ostatní ujednání či rozhodnutí společenství jsou v rozporu či neplatné.

Způsob rozúčtování není způsob placení!!! To je přece každému jasné! Vy nerozumíte česky psanému textu?

Když dočtete příspěvek uživatele Java, tak v poslední větě dodává k rozúčtování, že způsobem placení těchto rozúčtovaných služeb slouží zálohy.

§ 1208/89/2012 Sb.,

Do působnosti shromáždění patří

1. schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

JaVa

Vždyť já s Vámi souhlasím, nicméně platí, že je možné se od ustanovení nedonujícího charakteru odchýlit.

… ustanovení. Jak známo, mnoho advokátů toho není u OZ schopno dosud. Já tvrdím, že služby se vždy vyúčtovat musí, doložil jsem to. Vy máte bujnou fantazii a vídíte v zákoně něco, co tam není.

§ 1 odst. 1 „Tento zákon upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen ‚služby‘)a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.“

A ještě znova ten konec: „…postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.“ Je to jasné?

Nerozumím, pište česky.

JaVa to píše správně, čemu nerozumíte?

Vytápěním bych neargumentoval, jednak má svou samostatnou vyhlášku a koneckonců podle § 9 platí, že „u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod“, tzn. teplo a voda jsou posuzovány přísněji a jde o vždy individuální služby (individuální dodávky do bytů).

Kdežto úklid nebo elektřina společných prostor je vždy kolektivní službou (kolektivním dobrem). Úklid je přímou součástí správy (údržby) domu v užším slova smyslu.

Tak nějak na to asi bude nahlížet soud a takto by argumentovalo i dotyčné SVJ.

V daném případě bych asi bál jít jako vlastník do soudního sporu, např. žalobou na určení neplatnosti vyúčtování služeb, pokud by SVJ neuznalo mou reklamaci vyúčtování, kdy bych požadoval, aby mi úklid byl vyúčtován a SVJ by to odmítlo s odvoláním na stanovy.

Dokážu si představit, že na základě ustanovení stanov („Náklady na služby se na vlastníky jednotek rozúčtují takto: provoz výtahů a úklid společných prostor v domě bude účtován v rámci vyúčtování příspěvku na správu domu a pozemku“) mohu maximálně vyzvat SVJ, aby mi tedy vyúčtovalo správu, když s tím i stanovy počítají.

Jenže spousta neslušných SVJ (zejména těch ovládaných družstvy) vyúčtovává správu tím způsobem, že na shromáždění nahlas řeknou: máme na účtu 2 mil., ve fondu oprav je 1,8 mil., zůstatek úvěru je 8 mil. Kč. Příspěvek na správu byl vyúčtován, nazdar bazar!

Našel jsem jeden ze starších příspěvků ohledně vyúčtování přeplatků za služby a úklid společných prostor je službou, kterou na základě pověření zajišťuje společenství, jako službu placenou.

Lex specialis derogat generali,což přesně znamená, že speciální úprava zákona č.67/2013 Sb., má přednost před všeobecnou úpravou což je zákon č.89/2012(NOZ). Právo není , že si najdete jeden zákon, ale soubor zákonů a předpisů různé právní síly co tvoří právní rámec pro danou problematiku. Nadto ještě zákonodárce zakázal právní formalismus a každý případ se musí posuzovat zvlášť. Vlastník nemá právo vrátit příspěvky, nemá právo vrátit svůj zaplacený podíl z úvěru, ale služby se mu vrátit musí. Ostatně smlouvy o dodávkach energii musí uzavřít vlastníci a ti se mohou dohodnout, zda li si ji uzavře každý zvlášť, nebo tím poveři SVJ. Proto jsou tyto peníze za služby jejich, nikoliv SVJ, protože nikterak nesouvisejí se správou a provozem SVJ. Z toho je i logické, že SVJ vrátí vlastníkovi zálohu, která mu patří.

§ 10 z.č.366/2013 Sb.,

(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

1. zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
2. zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,

JaVa

Přesně tak, služby jsou služby ať je nazveme, jak chceme. Pokud je sjednán úklid, je to služba (viz zákon č. 67/2013 Sb.) a podléhá tedy tomuto zákonu, což je norma vyšší právní síly než stanovy.

Jenže jste evidentně nedočetli celý § 3 resp. odst. 2

Špatně si § 3 odst. 2 vysvětlujete viz příspěvek

Jak je uvedeno: ‚Jenže ve stanovách ihned následuje šalamounský článek, cituji: „Náklady na služby se na vlastníky jednotek rozúčtují takto: provoz výtahů a úklid společných prostor v domě bude účtován v rámci vyúčtování příspěvku na správu domu a pozemku, nerozhodne – li shromáždění vlastníků jinak.“‘

Zde je naprosto jasně a nezpochynitelně uvedeno, že jde o službu. Nicméně si zde autor článku plete příspěvky a zálohy. Pokud měl na mysli, že úklid bude rozúčtován stejně jako náklady na správu domu a pozemku, tedy dle spoluvlastnického podílu, měl to napsat rovnou a bylo by to naprosto v pořádku a jasné.

§ 3 odst. 2 zákona o službách zní: „Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.“

Co to mění na situaci, že úklid prostě sjednán je? A úklid je služba ve smyslu zákona o službách!!! SVJ poskytovatel, vlastník jednotky příjemcem této služby a vše se řídí zákonem o službách.

Tazatelka uvádí,že :ve stanovách máme konkrétně uvedeno, cituji: „Společenství vlastníků zajišťuje tyto služby: dodávku tepla a teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě.“

V přílepku ve stanovách se opět se projevila"lidová tvořivost" fundovaných členů statutárního orgánu SVJ,směřující pouze k dalšímu vytahování finančních prostředků z kapes vlastníků jednotek v domě. JaVa

Přílepek je vskutku legrační, souhlasím. Stojí za úvahu, jestli je ustanovení „Náklady na služby se na vlastníky jednotek rozúčtují takto: provoz výtahů a úklid společných prostor v domě bude účtován v rámci vyúčtování příspěvku na správu domu a pozemku, nerozhodne – li shromáždění vlastníků jinak“ v kontextu stanov platné. Já si myslím, že platné není, resp. bych ho považoval za tzv. nicotné pro svou nesrozumitelnost, ostatně stanovy jednoznačně uvádějí, že úklid je služba a tedy ve vyúčtování se má postupovat podle zákona č. 67/2013 Sb., to jest úklid se vyúčtovat musí.

Ustanovení má povinnost soud v občanskoprávní rovině a sporu řešit tak, aby našel v zákonech a předpisech a jejich ustanovení odpovídající a platnou úpravu, kterou se dá vyložit tento „legrační přílepek“.

To znamená, pokud budete tvrdit, že není platné, musíte uvést, zda odporuje donucujícím ustanovením.

Je nutné si uvědomit, že je rozdíl mezi stanovením a vymezením služeb. A též je nutné rozlišovat způsob placení a vyúčtování jednotlivých služeb.

Je nutné tedy posuzovat celý obsah § 3 v kontextu § 5. U tohoto SVJ došlo k tomu, že byly vyjmenovány služby, které SVJ poskytuje, zároveň v souladu s § 3, odst. 2 a § 5, odst. 1 byly definované služby vzhledem ke své povaze převedeny do příspěvku na správu domu a pozemku a nebudou se vyúčtovávat jako ostatní služby.

Důležité je, že zákon č. 67/2013 Sb., co se týká služeb nemá donucující charakter pro SVJ, která mají stanovena pravidla, která jsou odlišná, tak jak hovoří §5, kde se v úvodním ustanovení hovoří o tom, že rozhoduje společenství, stejně jako v § 3 o rozsahu služeb. Až další ustanovení hovoří a donucuje. Donucuje však ta společenství, ve kterých nedojde k ujednání či rozhodnutí.

Souhlasím, že asi nějak takto, jak popisujete, by soud dané ustanovení posuzoval. Nicméně, vám se zdá ustanovení úklid bude účtován v rámci vyúčtování příspěvku na správu domu a pozemku srozumitelný a určitý? Lze nesrozumitelnost daného ustanovení dodatečně vyjasnit výkladem? Přijde mi, že text formuloval někdo, kdo neví, co psal. Možná chtěl napsat to, jak vy záležitost vykládáte („nebudou se vyúčtovávat jako ostatní služby“), ale moc se to autorovi nepovedlo.

Tu „přednost“ je ale třeba vysvětlit. Z hlediska právní síly nejsou nějaké stanovy před zákonem, jak je v ústavě.

Tak jak je v NOZ i v 67/2013 Sb. uvedeno v některých ustanoveních, pokud není rozhodnuto či dohodnuto mezi účastníky jinak. V případě SVJ Stanovami, či adekvátním a nezávadným Usnesením shromáždění.

V tomto případě je to přesně „typ“ dohody odlišné, avšak přípustné.

Vezmeme-li celou 67 a postavíme k problematice, zda je úklid službou či nikoliv.

Máme poskytovatele služby, v tomto případě SVJ. Máme příjemce služby, v tomto případě vlastníka bytové jednotky.

Na základě písemného úkonu, v našem případě Stanovy, je mezi poskytovatelem služeb (SVJ) a příjemcem služeb (vlastníci bytových jednotek) stanoven rozsah služeb odlišný od § 3, odst. 1 na základě odst. 2.

Vymezení služeb v odst. 1 není tedy na základě těchto dvou odstavců donucujícím ustanovením a můžou se od nich SVJ odchýlit, aniž by došlo k porušení zákona.

Souhlasím s korky, že stanovy případně usnesení shromáždění mají přednost před zákonem, protože shromáždění může rozhodnout jinak (může tedy i rozhodnout, že úklid služba není) – v souladu s § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., v prvním odstavci § 3 se totiž vyskytuje důležité slůvko „zejména“, které indikuje pouze demonstrativní výčet služeb, který se použije v těch SVJ, jejichž stanovy o službách mlčí.

Nicméně stanovy tazatelky Anety vcelku jasně říkají, že úklid služba je, pokud jsou stanovy správně citovány (viz 4. odstavec odzdola v dotazu). Domnívám se tedy, že pokud shromáždění nepřijalo ještě jiné speciální usnesení nebo pravidla pro proskytování služeb, které by úklid ze služeb vyloučily, tak stanovy jednoznačně říkají, že služba úklid je. Čili i v tomto SVJ úklid službou je.

MRUZ. Součástí vyúčtování služeb může být krom předepsaného prakticky cokoliv, co si odhlasujete, že nechcete ,ukrajovat, z příspěvků do fondu oprav. Protože co se nevyučtuje takto, je hrazeno z dlouhodobé zálohy. Ta se samozřejmě také vyúčtováva oproti fakturam na opravy a td, ale převádí do dalšího účetního období SVJ. Pokud chcete něco ušetřit a to je určitě na údržbu potřeba, je nejefektivnější zálohy vybrat v předpisech od vlastníků a jednou za rok vyúčtovat. Spíše se domnívám, že částky na úklid neodpovídají pravidelným platbám a takto není ,vidět, rozdíl, který by se vám jistě zobrazil na ročním vyúčtování služeb. Fond oprav ,snese vše , záleží ještě, kdo schvaluje faktury a jestli … Pěkný den