Musí být pověřený vlastník i majitel bytové jednotky

Pane Matějko, orgánem družstva nebo jeho členem může být jen člen družstva, to stanoví § 238/1 ObchZ. Pro členy výboru ZoVB žádnou takovou podmínku nestanoví. Z toho vyplývá, že členem výboru může být i nevlastník. Vyplývá to z principů soukromého práva, píše se o tom v literatuře a akceptují to i soudy. Nevím jaké další důkazy by měly být podány.

Pokud už jste použil jako příměr ObchZ, v obchodních společnostech je zcela běžné, že statutárním orgánem či členem statutárního orgánu je nevlastník.

Analogie podle ObchZ:

• shromáždění(valná hromada) je orgán vlastníků, kde působí vlastníci a rozhodují o zásadních věcech,
• výbor (představenstvo) je orgán statutární a výkonný, kde mohou ale nemusí být vlastníci.

(Družstvo není obchodní společnost, proto má odlišné obsazování orgánů)

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Vážený pane Pavle a ostatní.

„Filozofie a skutečnost“. Mezi vlastníky jednotek je i řada fundovaných právníků. Předložte zde prosím, pane Pavle, konkrétní návrh části stanov a dalších materiálů k danému tématu, které tak obhajujete, s ustanoveními, že na jednání shromáždění vlastníků jednotek může být volen za člena výboru či pověřeného vlastníka a za členy případně dalších orgánů společenství osoba/y, která/é není/nejsou členy společenství a to v takové podobě, aby tak bylo možné učinit ihned na první schůzi shromáždění za účasti notáře v souladu s §9., odst.8., ZoVB.

Děkuji Vám pane Pavle za metodickou pomoc, jak danou záležitost upravit. (Jinak zde pouze filozofujete.)

Matějka

K názoru p.Matějky.

Netroufám si býti soudcem ve sporu o tom, zda nevlastník BJ může či nemůže být členem výboru. Vycházím-li z dikce ZoVB, jsem stejného názoru jako p.Pavel, že ZoVB tuto možnost kategoricky nevylučuje, protože takovou podmínku v žádném ustanovení přímo neklade.

Uznávám, že to ve srovnání např. s družstvem působí divně. Spíše je asi na místě otázka, proč k dochází u SVJ k takovému stavu, že se mezi vlastníky BJ nenachází dostatek povědomí o odpovědnosti, k jejich „podílu spoluvlastnictví“ na společných částech domu, (i jejich majetku) a nedostatku zájmu (nezájmu) aktivně se podílet na „řízení“ chodu a péče o dům se společnou střechou nad hlavou ?

Odpověď dle mého názoru je třeba hledat z velké části na počátku rozhodování o „vlastnictví BJ“, v pojetí přístupu k této nové formě vlastnictví, u valné části „nových vlastníků BJ“ . Na tento typ vlastnictví u nich neexistovala a neexistuje žádná příprava. Ve „svém“ domě už převážně žili a tak se pro ně vlastně „nic moc nezměnilo“, protože bydlí i stejným způsobem dál. Ti co „byli družstvem“, žijí z družstevní „tradice“, ti co vznikli jako SVJ přímo z privatizací také bydleli a „věci“ nějak fungovaly. Že nastala nějaká „podstatná změna vlastnictví“ na základě „nějakého zákona o vlastnictví k bytům“, skoro pro 90% z nich nic neříká. Znalost tohoto zákona „vlastníky“, se „logicky“, tak nějak ze strany zákonodárců, „počesku“ předpokládá automaticky(na­ivně). Povinnost seznámení se s ZoVB se nevyžaduje ani jeho znalost se nijak neprokazuje. Důsledky jsou známé z „okinfa“ a svědčí o tom i tato diskuze o „nečlenu SVJ“. Dále tomu napomáhá samotný způsob vzniku SVJ „ze zákona“ a mnohdy i „plíživost“ celého procesu. Jedinou „změnou“ je pro „nové vlastníky“ (snad ?) zápis vlastnictví BJ v katastru.

Zatím co družstevní vlastnictví mělo u nás nějaký dlouhodobý vývoj a stalo se tradicí, nejdříve bylo členství, schůze, volily se orgány, skládaly peníze pak se teprve stavělo a nakonec se rychle přidělily byty a „společný“ dům se zaplnil. V průběhu tohoto procesu čekání se vytvářel jistý stav „seznamování“ členů a tvorba „orgánů“ družstva dlouho před bydlením. Všichni měli společné očekávání. Tenhle proces u SVJ neproběhl a v tom vidím jednu z hlavních příčin odlišného vztahu u „osobního vlastnictví bytu“ ke „spoluvlastnictví společných částí domu“ a tím i společným vztahům v SVJ vůbec. Zákon takový vztah nařídit nemůže, ten se vytváří jistými podmínkami a vývojem.

Závěrem: Nelze se tedy divit, že pro řadu SVJ, může být tak trochu „spásou“ pro vlastní neschopnost, volba „nečlena SVJ“ do výboru SVJ, aby měli vlastníci vůbec někoho, kdo by je zastupoval v jednáních navenek a „kontroloval“ činnost správce a plnění jeho povinností. Že by „správce“ měl současně suplovat činnost statutárního orgánu SVJ nepovažuji vůbec za přípustné, i když „v některých SVJ počesku“ může jít v „česku“ i nemožné.

k.kolar@centrum­.cz

Pane Matějko,

já jsem na první schůzi shromáždění postupoval tak, že jsem nejdříve nechal schválit stanovy, kde jsem uvedl:

„Členem voleného orgánu společenství může být fyzická osoba, která je ke dni volby starší 18 let, má plnou způsobilost k právním úkonům a která nemusí být členem společenství. Členem voleného orgánu může být právnická osoba, která musí být členem společenství.“

Teprve po schválení našich stanov, ve kterých jsem se snažil opravit další nesmysly stanov vzorových (např. čl. VII/8 doručování pozvánek na shromáždění etc.), jsem nechal hlasovat o výboru ve kterém dnes máme jednoho nevlastníka a jednu právnickou osobu.

Skutečnost, že vzorové stanovy stanoví jako podmínku účasti ve výboru nutnost vlastnit jednotku, uvádí jako jednu z mnoha věcných chyb vzorových stanov JUDr. Pražák, SVJ, 2. vydání str.177.

Opakovaně tu uvádím, že ZoVB je předpisem soukromého práva a v soukromém právu platí, že co není zakázáno, je dovoleno. Já o žádném zákazu pro nevlastníky nevím.

Opakovaně tu uvádím, že soudy nevlastníky jako členy výboru běžně zapisují.

Nevím jaké „další materiály k danému tématu“ si představujete.

Hezký večer!

pavelsvj@centrum­.cz

Dobrý den, členem výboru je PRÁVNICKÁ osoba? Podle mého názoru je to logický nesmysl. Máte to již zapsané?

Děkuji G.X.

Já Vám Váš chybný názor neberu, máte na něj právo. :-))

O tom, že členem výboru může být i právnická osoba se píše v literatuře (např. Dvořák, Vlastnictví bytů a nebytových prostor, ASPI, 2007).

Je to obvyklé v zahraničním právu (např. Rakousko, § 18 odst. 2 öWEG).

Soudy to zapisují i v ČR. Např. IČ 259 00 960 – pověřeným vlastníkem je město Břidličná, IČ 265 09 199 – předsedou výboru je s.r.o.. Můžete si to lehce ověřit na www.justice.cz

Pravdou je, že u nás je v zápisu dokonce pouze SBD bez uvedení fyzické osoby, která bude funkci člena výboru vykonávat, a to zase tak obvyklé není. Nicméně je zapsáno a já rozhodnutí soudu ctím. :-))

Hezký den!

pavelsvj@centrum­.cz

Děkuji panu PavluSVJ, že jasně ukázal, že pověřeným vlastníkem i členem výboru může být právnická osoba.

KarelJ

Pro G.X. Právnická osoba nemůže být „logicky“ vlastníkem bytové nebo nebytové jednotky ? Pokud ano, co brání aby „PO“ nemohla být členem výboru SVJ ?

k.kolar@centrum­.cz

Ale já netvrdím, že nemůže být vlastníkem :) Jen mám problém s členstvím ve výboru: z principu věci se dommnívám, že to je činnost, kterou může vykonávat jen osobně fyzická osoba. Tj. za právnickou osobu jedině její zmocněnec – fyzická osoba. Jelikož toto ustanovení lze vypustit změnou stanov, nemám další oporu ke svému tvrzení.

G.X.

Je samozřejmé že za právnickou osobu (PO) vystupuje vždy „konkretní fyzická osoba“ dle druhu „PO“, viz. obchodní zákoník. Myslím, že by se mohlo toto tema uzavřít.

k.kolar@centrum­.cz

to není přesně, o co šlo. PavluSVJ se podařilo zapsat jako předsedu výboru SVJ právnickou osobu. Analogie např. s S.R.O. by byla , že jejím jednatelem je právnická osoba. A v tom spatřuji problém.

Já si nechal zapsat SBD jako řadového člena výboru. Předsedou jsem sám. :-))

Uniká mi, v čem spatřujete problém.

Hezký večer!

pavelsvj@centrum­.cz

Problém žádný není. Statutárním orgánem právnické osoby může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. Za ni jedná statutární orgán, kterým může být právnická osoba. atd.

Moc pěkně a výstižně řečeno :)

Problém skutečně žádný není. Statutárním orgánem právnické osoby A může být právnická osoba B, přičemž statutárním orgánem právnické osoby B může být právnická osoba A. Jak už bylo shora uvedeno, za právnickou osobu jedná její statutární orgán.

Ještě vyřešme, zda právnická osoba může být sama svým členem a zda právnická osoba může být svým statutárním orgánem. Pomůže mi nějaký odborník na gramatický výklad zákonů? Děkuji.

Aplikováno na společenství: společenství může vlastnit jednotky, je tedy samo svým členem. Statutárním orgánem (nebo členem statutárního orgánu) musí být vlastník jednotek, tedy i společenství. Za společenství jedná jeho statutární orgán. Jasné?

KarelJ

To, že pověřený vlastník musí být vlastní, odnikud neplyne. Návrh nového ZoVB pro takového „pověřeného vlastníka“, který není vlastníkem, zavádí označení jednatel.

Pokud se funkce nazývá „pověřený vlastník“ tak je jasné, že to musí být vlastník. Tomu se říká v právu gramatický výklad.

Pokud by nestačil prostý gramatický výklad, tak je to v literatuře, např. Pražák str. 135 nebo Dvořák (str. nevím).

U člena družstva by snad nikdo nepředpokládal, že není členem družstva, stejně tak společník s.r.o. je společníkem.

Že je v novém zákoně něco jiného, je pro současnou praxi irelevantní.

Můžete se příště podepsat? Díky.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Pane PavleSVJ,

stejným výkladem bychom například došli k tomu, že obecní (městská) policie je (musí být) policií. Není tomu tak (vizte zákony o policii a o obecní policii). Stejným výkladem bychom rovněž dospěli k tomu, že navazující magisterské studium je (musí být) magisterským studiem. Ani v tomto případě tomu tak není (vizte zákon o vysokých školách).

Nový zákon samozřejmě je pro současnou praxi irelevantní. Důvodová zpráva jeho autorů nicméně deklaruje, že nový zákon výslovně upravuje to, co je platné už nyní, takže lze návrh nového zákona chápat jako výklad stávajícího stavu autory stávající právní úpravy.

Emanuel

Pane Emanueli,

§ 7/b ZoVB myslím nelze vyložit jinak, než ho vykládám já: „orgány společenství jsou výbor společenství nebo TEN VLASTNÍK jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen pověřený vlastník).“

Ale pokud si chcete ponechat svůj názor, že pověřený vlastník nemusí být v současné době vlastník jednotky, prosím.

Zcela odchylná úprava se připravuje, patrně pod vlivem úpravy

• rakouské (§ 18 odst. 2 öWEG)
• ontarijské (§ 15 ConAct)
• francouzské (čl. 17 CdC)

Pokud zákon projde, tak skutečně pověřeným vlastníkem bude moci být i nevlastník a to bude dobře. V současné době to neplatí a já jsem to z důvodové zprávy k novému ZoVB tak nepochopil. Ale nečetl jsem ji celou.

Hezký večer!

pavelsvj@centrum­.cz

Vážený pane PavleSVJ, pokud je v ZoVB uvedeno, že „orgány společenství jsou výbor společenství nebo ten vlastník jednotek…“, pak gramatickým výkladem dojdeme k tomu, že pověřeným vlastníkem

1. nemůže být vlastník, který vlastní méně než dvě jednotky (takový není vlastníkem jednotek), což je v souladu se záměrem tvůrců zákona dát pravomoce především vlastníkům s velkým podílem. Pokud vlastník (alespoň dvou) jednotek členem společenství není, pak je statutárním orgánem buď výbor, nebo vlastník jednotek jiného společenství.
2. o tom, že tyto jednotky musí být v předmětném společenství, se totiž nic nepíše, takže může vlastnit jednotky v úplně jiném společenství nebo jednu jednotku v předmětném společenství a druhou v jiném společenství. V zákoně není uvedeno, že jednotkou se v textu zákona rozumí jednotka v daném společenství.

Tolik gramatický výklad.

Emanuel

Nechce se někdo z odborníků na gramatický výklad zákonů vyjádřit? Názor pana Emanuela je totiž logický, přesně tak to stojí v zákoně.

KarelJ

pane Pavle z logiky věci, to chcete říct, že člen výboru společenství VLASTNÍKŮ může být kdokoli????? Třeba i bratranec z opačného konce republiky????Ja­rekSVJ

ZoVB je předpis tzv. soukromého práva. Zde platí, že co není zakázáno, je povoleno. Neznám předpis, který by zakazoval nevlastníkovi být členem výboru. Tolik teorie.

Sám mám ve výboru nevlastnici, kterou soud bez váhání jako členku výboru zapsal. Tolik praxe.

Uváděl jsem, že pouze stanovy (a samozřejmě shromáždění) mohou zakázat nevlastníkovi účast ve výboru.

Můžete o tom pochybovat, můžete s tím nesouhlasit, ale to je tak všechno, co s tím můžete dělat. :-))

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Citace z našich stanov: 2. Výbor popř. pověřeného vlastníka volí a odvolává shromáždění. Členem výboru nebo pověřeným vlastníkem může být pouze vlastník bytu v domě. Já nechci aby v našem výboru byli různí nájemníci byť v příbuzenském vztahu nebo nějací jak jsem psal výše bratranci atd…JarekSVJ

Já Vám Váš názor neberu. Měl jsem problém do výboru nevlastnici dostat, ale dělá mi tam skoro nejvíc. Starala se o dům ještě před vznikem SVJ, jsou lidi co mají zájem a lidi co se vezou. Jestli jsou vlastníci nebo ne, nehraje roli.

Z Vašich stanov nelze usuzovat na obecnou právní úpravu pro členství ve výboru. Máte samozřejmě právo si stanovit tvrdší podmínky, než stanoví zákon.

Domnívám se, že i návrh nového ZoVB výslovně připouští účast nevlastníků.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Asi tomu nerozumím ale už název Společenství vlastníků jednotek obyčejným a normálním lidem něco napovídá. Jasně mám svůj názor a je i v našich schválených stanovách. A to : nájemníky neberu!!!!!

Pane Jarku. Pan Pavel uvádí možnosti plynoucí z právních předpisů, Vy uvádíte úpravu pro Vaše SVJ, plynoucí ze schválených stanov. Já to ještě rozšířím: V návrhu nového ZoVB je možnost volit nevlastníka stanovena výslovně:

§ 49 Stanovy společenství mohou určit, že členem výboru, jeho předsedou nebo místopředsedou, nebo pověřeným vlastníkem může být zvolena jiná osoba než je člen společenství; v takovém případě se pro pověřeného vlastníka použije označení „jednatel“. Jde o zcela nové ustanovení, které má umožnit, aby na základě výslovného ustanovení stanov mohla být členem výboru (i jeho předsedou či místopředsedou) nebo pověřeným vlastníkem jiná osoba než je člen společenství.

• Reaguje se tak na časté požadavky v praxi, aby bylo možné svěřit vedení běžných záležitostí společenství osobě s potřebnými manažerskými či obdobnými schopnostmi, pokud se takové osoby nevyskytují jako členové ve společenství. Funkce by byla v tomto případě vykonávána na základě smlouvy o výkonu funkce sjednané mezi společenstvím a touto osobou, přičemž by ve smlouvě byla vymezena také odpovědnost za porušení povinností při výkonu funkce.

N. Klainová

Není v tomto případě průhlednější, zvolit výbor a pokud výbor není schopný plnit funkci správy domu z jakéhokoli důvodu uzavřít smlouvu se „správcovskou“ firmou nebo osobou?? Naše SVJ si plní funci správce jenom si platíme účetní, podvojné účetnictví to se mě opravdu nechce učit . V jednoduchém je to OK. Jenom mě mrzí, že i vlastníci rodinných domků nemusí mít podvojné účetnictví – no jo namastíme si kapse na blbcech z paneláků...­..JarekSVJ

Představte si zcela malé SVJ – např. o 6 vlastnících. Zvolíte výbor, který ponese odpovědnost za všechno možné a protože nebude nic dělat, nebude pobírat žádné odměny. To bude mít opravdu zvláštní postavení. Proč by měl tu odpovědnost nést? Za práci bude odměňován placený správce, ale odpovědnost zůstane na členech výboru?

Není opravdu jednodušší, až to bude v souladu se zákonem, zvolit někoho cizího, který bude jako jednatel vykonávat kvalifikovaně za úplatu všechny činnosti související se správou a navíc za to ponese plnou odpovědnost jako statutární orgán?

N. Klainová

Pane Jarku, čistě teoreticky: Bude to odborník alespoň na něco. To, co nebude kvalifikovaně zvládat, zadá jiné osobě -odborně zdatnější – za úplatu. Podstatné je, že ponese odpovědnost za všechno, čili stejnou, jako členové výboru SVJ, či pověření vlastníci zvoleni z řad vlastníků jednotek. Taková je moje představa, proč zákonodárci řešili dosud neřešený problém, že jsou domy, ve kterých si se správou domu vlastníci jednotek vůbec nevědí rady.

N. Klainová

Paní Klainová to vše je mě uplně jasné, podle mne nevede cesta aby do výborů vstupovali „nevlastníci“ dokonce lidé žijící mimo dům, měli přístup k účtu SVJ atd. Znám lhostejnost lidí ke společnému majetku. proč né správcovská firma – jasně napsaná smlouva atd.ale bez přístupu k účtu. Není to o neschopnosti lidí ale hlavně o nezájmu a pohodlnosti.Ja­rekSVJ

Paní Klainová s touto diskusí končí a všem diskutujícím přeje dobrou noc! Těším se na nová témata.

N. Klainová

Taky končím s tímto tématem, našeho SVJ se to netýká – nerad teoretizuji.

Paní Klainová čistě teoreticky – kdo je to ten někdo cizí?? Odborník na správu bytů a domů + odborník na účetnictví + daně??? JarekSVJ

Nikoho nepřekvapí, že jednatelem společnosti s ručením omezeným nemusí být společník společnosti. Analogickým výkladem se dojde k tomu, že tomu tak nemusí být ani pro obdnobné osoby v případě společenství.

…která ovšem vzniká z vůle společníků !!!,

zatímco SVJ je právnická osoba, jejíž vznik je dán ze zákona a zákon dokonce přesně definuje okamžik, kdy k tomu dojde. tento okamžik nemá s vůlí členů SVJ (chcete-li společníků) nic společného. předmět podnikání SVJ je úzce definován a prakticky není možné se od něj odchýlit.

analogie s obchodním zákoníkem je dle mě nepřípustná

Ten text za § 49 navrhovaného zákona jsem nevymyslela, ale okopírovala z důvodové zprávy k návrhu zákona. Něco to vypovídá o záměru autorů zákona umožnit vést kvalifikovaně SVJ i v případech, že mezi vlastníky opravdu nebude nikdo, kdo by poměrně velmi náročnou práci zvládl.

N. Klainová

Zrovna toto řešíme. Jak všichni víme, ve výboru se nikomu dělat nechce. V našem domě bydlí syn jednoho vlastníka, má tu trvalé bydliště a ve výboru by pracoval. Ale soud nám to zamítl s tím, že jen vlastníci nebo spoluvlastníci mohou být členy výboru. Davidová

Z diskuze vyplývá následující: Výklad zákona je nejdnoznačný, nebo soudci neznají zákon a nejsou tedy kompetentní k výkonu své funkce.

Neboť pokud jeden soud zapíše nevlastníka a druhý to odmítne, tak jak jinak to vyložit. Kdo svěřil správu domu do rukou správce, ví nejlépe, jak si „pomohl“. Jednou Vám přijde uklízet bílý, podruhé žlutý, potřetí černý, neznáte jeho jméno, má klíče od Vašeho majetku, Vy netušíte, kdo Vám chodí za dveře. Neuklidil, nemůžete mu nic říct, protože s nim jako vlastník de jure nemáte nic společného. Jen drobnost, za Vaše peníze neudělal, co měl. To se týká všech činností, které správě svěříte. Pokud jste zodpovědný a chcete mít jistotu, že správa dělá správně to, za co Vy odpovídáte, tedy např. vede správně účto, dělá včas revize, vyzývá dlužníky, aktualizuje Vám databázi členů atd, za to vše podle zákona nese odpovědnost výbor. Velmi rychle zistíte, že správa správně nekoná a jediným jejím cílem mít peníze za správu na svém účtě s minimálními náklady. Prostě správa je fakt byznys který těží z lidské hlouposti a lenosti. Jako mnoho ostatně mnoho jiných oborů podnikání. Vidím dlohou frontu „odpovědných“ nevlastníků, kteří z vlastníků sejmou tu odpovědnost plynoucí ze správy svého majetku. Spravci byli vždy „pravou rukou“ majitel čehokoli a vždy v historii konali v jeho prospěch.