Malý dotazník pro ezopy týkající se přechodu dluhů ze služeb
Místní bajkaři bájí o přechodu dluhů ze služeb, které prý založí novela § 1186.
Připomínám, jak bude novelizované znění § 1186 znít:
Čl. I bod 5. V § 1186 odstavec 2 zní: (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
V příspěvcích Ultimativní shrnutí pro krcmu a jiné o přechodu dluhů ze služeb a Bajky o přechodu dluhů u služeb pro místní berany jsem shrnul základní argumenty, proč § 1186 přechod dluhů ze služeb nezakládá.
Položil jsem panu krcmovi testové otázky, na které mi, překvapivě, neodpověděl. Otázky jsem rozšířil:
1. Když jako vlastník podám 14.5.2017 reklamaci vyúčtování a 5.6.2017 prodám byt (dojde k převodu na katastru), přechází i právo reklamace? Nabyvatel tedy může reklamaci stáhnout? Komu SVJ adresuje odpověď na reklamaci?
2. Podám proti SVJ žalobu na vyřízení reklamace, nahradí mě po prodeji jednotky v řízení nabyvatel?
3. Když jako vlastník uplatním vůči SVJ pokutu 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., podám žalobu, nahradí mě po prodeji jednotky v řízení nabyvatel?
4. Když SVJ uplatní vůči vlastníkovi pokutu 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., přejde i tato pokuta na nabyvatele?
Víte, co by znamenalo, kdyby odpovědi na mé otázky zněly „ANO“? Dokážete si představit důsledky? Co s advokátem, co s náklady právního zastoupení, jak se má zachovat výbor, aby jednal v souladu s § 159?
Doplním dále:
V ČR je většina SVJ řízena amatérsky (to je konstatování, nikoli pokus o urážku). Amatérsky se bohužel chová i velká část správcovských firem a účetních (nic ve zlém). Viděl jsem evidenční list vystavený velkým SBD, kde jsou v části služby – zálohy na služby – položky, které tam vůbec nemají být, které nebyly schváleny nikdy shromážděním, služby nejsou ve stanovách a neexistují ani žádná pravidla pro služby. SBD si prostě z pozice statutárního orgánu přidalo do evidenčního listu do služeb položku „správa jednotek“ a každému vlastníkovi účtuje 130 Kč, toto pak vyúčtuje v ročním vyúčtování služeb spolu s vodou, teplem a úklidem (zajímavé je, že správu domu, tj. příspěvky na správu a vlastní správní činnost nevyúčtovávají). Upozorňuji, že daná částka není odměnou za správu, ta je v evidenčním listě zvlášť v části „správa domu“. Služba „správa jednotek“ nikdy nebyla schválena, ačkoli podle § 1208 odst. e) NOZ i podle zákona 67/2013 Sb. má být schválena, nehledě k tomu, že dle charakteru a obsahu služby se vlastně ani nejedná o službu ve smyslu § 1181 a zákona 67/2013 Sb., nýbrž o správu ve smyslu § 1180. Teď si představte, že vlastník, znalý zákonů, přijatý evidenční list reklamoval, resp. odmítl oněch 130 Kč platit s odůvodněním, že daná služba nebyla schválena a statutární orgán není zákonem zmocněn ke schválení nové služby. Nicméně SVJ daného vlastníka eviduje jako dlužníka a ve vyúčtování uvede dluh 1560 Kč, které si započte proti přeplatku. Vlastník zápočet neuzná a vzniklý dluh další měsíc započte proti měsíční záloze. Za dva roky prodá byt a SVJ bude po nabyvateli vymáhat 3120 Kč, protože jde o bagatelní pohledávku, nemohl by se ani odvolat, pokud by prvoinstanční soud náhodou dal žalobci za pravdu.
Ve chvíli, kdy podáte reklamaci nebo žalobu, se dostáváte do nové, další role. Rozporujete jednání druhé strany a tato procedura se týká vás – jedinečné osoby. Vy do ní sice vstoupíte jako vlastník jednotky, ale je to vaše privátní záležitost. Takže jako privátní skončí. Odpověď na otázky 1 – 4 je tedy jasná, zní NE. Samozřejmě, původní a nový vlastník si mohou podmínky dohodnout jinak, tj. např. tak, že nový vlastník pokutu (z bodu 4) uhradí, ale to je na jejich ujednání, případně na dobré vůli nového vlastníka.
No vidíte a advokáti si myslí něco jiného. Podle nich do řízení nastupuje místo převodce nabyvatel, viz diskuse http://www.portalsvj.cz/…a-nabyvatele
Co je pro mne zásadní, že o problému, který žalobce dovedl k sepsání návrhu na vydání platebního rozkazu, nový vlastník vůbec nemusí vědět, tzn. nemá důkazy atp. Kdybych přijala tvrzení advokáta, tak to znamená, že takové případy vyšumí do ztracena. To je proti zájmu toho, kdo se cítí být poškozen. Ale i proti společenskému zájmu. Za této situace by stačilo každý rok vlastníka „natáhnout“, a pak jen čekat, až se odstěhuje.
To je moc pěkný argument, děkuji za něj. Podle Emila a krcmy nejspíše přešly i důkazy :-) Každopádně dotyčný advokát by asi odpověděl něco ve smyslu, že si měl nabyvatel zajistit „právní prověrku nemovitosti“, že si měl nechat sepsat kupní smlouvu právníkem a ve smlouvě na podobné věci myslet, že to je problém nabyvatele a ať si škodu vymáhá po převodci, že SVJ to vůbec nezajímá, jak se ti dva mezi sebou vypořádají.
;-) V první řadě by si měj nabyvatel najmout detektivní kancelář. Koupě bytu by se tak mohla regulérně stát zajímavým finančním dobrodružstvím. Tím mám na mysli, že ještě větším, než už momentálně je.
Ano, přesně tak to je. Členové statutárního orgánu většinou nemají ani ponětí, co je jejich úkolem. Někteří vlastníci se domnívá, že členové výboru je „někde“ zastupují a tím pádem mají povinnost dělat to, co si oni přejí individuálně. Dále se někteří členové domnívají, že povinností členů stat. orgánu je chodit po domě a poslouchat drby domovních drben, dál je roznášet a plnit soukromá prání domovních drben. Většinu členů ani nenapadne takto osobně prosazovat své soukromé zájmy, ale domovní drbnu to napadne okamžitě. Když členové výboru nedělají to, do poručí drbna, tak podle drbny nedělají nic. Členové statutárního orgánu se domnívají, že jejich nápní práce je pouze vyhledat nejlacinější firmu, dát jí zakázku a jsou pyšní na to jak ušetřili. Že se to pak platí dvakrát jim vůbec nedojde, vždyť nejniší cena je zaklínací formulka a média nedělají nic jiného, pouze propagují nejnižší cenu, která se nakonec pohybuje v miliardách a je několkanásobně vyšší než ta původně nejnižší. Asi tak. Pokud je to u vás jinak, tak vám blahopřeji a omlouvám se členům vašeho stat. orgánu za to, že je podezírám z toho, co jsem napsal.
To nešťastne použité „přechod dlůhů“ v V § 1186 odstavec 2 způsosobilo totální chaos v českých hlavinkách. To nebylo ovšem použité náhodou, to byl záměr, jak z lidí tahat prachy. To je moc dobře vymyšleno,tvůrce je moc dobrý psycholog a zná povahu českého človíčka. No a ten už se chytil, už blábolí o přechodu čehokoliv kamkoliv a na cokoliv. Blábolí i o přechodu přeplatků, ačkoliv tam o tom není ani slovo. Chtělo by to používat hlavinky a myslet a nenechat se tahat za nos.
podezírat ze záměrného paskvilu. Dokonce si nemyslím, že se chtěl takto někomu pomstít. Prostě ti poskoci co tuto část NOZ pro něj zpracovávali byli asi nějací socialisti, ktří v zájmu pracujícího lidu na zbohatlíka nabyvatele přenesli dluhy předchozího vlastníka a tak yvtvořili v českém právu nebývalý precedens jak přijít nevědomky k finanční újmě. Když totiž požádáte 14.5.2017 (abych použil datum TN) SVJ o vyčíslení dluhů dostane se vám většinou odpovědi, že to umí jen k 31.12.2017 ovšem se sdělením o 4 měsíce později.
Podle NOZ vlastník bytu platí příspěvky na správu domu a pozemku ( čili běžný provoz, opravit zámek dveří, revize hasicích přístrojů atd. – tyto mohou být stanovami určené,že se nevypořádavají a se změnou vlastníka nevrací, ale nemusí. Zde je smluvní volnost; pak vlastník platí zálohy na spotřebované služby v bytě (ne společné prostory jako výtah či osvětení) a ty se vyúčtovat a vrátit musí v poměru kolik dnů byl a již nebyl v daném měsící vlastníkem (např.voda, teplo); třetí položka souvisí s modernizací a vylepšováním (např. nové výtahy, zateplení ) obvykle na úvěr. Poslední splátka úvěrů se původnímu vlastníkovi pochopitelně nevrátí a nová PŘECHÁZÍ na nového vlastníka, který byt kupuje. Podpisem kupní smlouvy nový vlastník získává pravomoci člena SVJ, ale též povinnosti člena SVJ a k těm patří i splacení finačních závazků pokud takové členové SVJ mají. Nesouhlasí li s nimi, má smluvní volnost nepodepsat kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky.
že koupí třeba auta na Vás automaticky přechází platba za poslední opravu objednanou původním majitelem, který ji dosud nezaplatil?
Cituji vás: „vlastník platí zálohy na spotřebované služby v bytě (ne společné prostory jako výtah či osvětení) a ty se vyúčtovat a vrátit musí v poměru kolik dnů byl a již nebyl v daném měsící vlastníkem (např.voda, teplo)“
Podle zdejších ezopů ovšem vlastní nemá právo na vyúčtování za dobu, kdy byt vlastnil, vyúčtování má podle jejich koncepce „přechodu dluhů“ obdržet ta osoba, která byla vlastníkem ke dni 31. prosince (názor krcmy a Emila), zapomínají ovšem, že tento názor je jaksi v rozporu s kogentními ustanoveními zákona č. 67/2013 Sb., který je vůči NOZ speciální.
Všimněte si, že ještě žádný z publikujících právníků se nevypořádal s existencí zákona č. 67/2013 Sb., vycházejípouze z existence § 1186, jenže tento paragraf neexistuje v našem právním řádu izolovaně. A na to já narážím.
Pokud by měl zákonodárce v úmyslu, aby přecházely i dluhy ze služeb, tak by to do § 1186 napsal, a současně by novelizoval znění zákona č. 67/2013 Sb.
TN,
je otravné pořád opravovat vaše matoucí lži. Napsal jste, že podle mě a krcmy „vlastník nemá právo na vyúčtování za dobu, kdy byt vlastnil, vyúčtování má podle jejich koncepce „přechodu dluhů“ obdržet ta osoba, která byla vlastníkem ke dni 31. prosince“ To je další vaše lež. Byl jsem to já, kdo odkazoval Taisu na příspěvek Oldy, který vysvětluje, který dluh z vyúčtování na nabyvatele nepřejde, cituji z příspěvku Oldy: „K datu prodeje se uvedou dluhy za v té době známé neuhrazené nedoplatky z vyúčtování minulých účetních období a dluhy z neuhrazených předepsaných záloh běžného období za měsíce, kdy převodce vlastnil jednotku. Dluh za vyúčtování běžného období, který vyplyne až z z ročního vyúčtování se samozřejmě neuvede. Nebude-li v převodní smlouvě ujednáno jinak, pak takový v potvrzení neuvedený dluh, který vyplyne až z ročního vyúčtování, na nabyvatele jednotky nepřejde, neboť nabyvatel nemohl tento dluh z okolností zjistit.“ Chápete to? Dluh vyplývající až z ročního vyújčtování nepřejde, tzn., že nic nebrání SVJ provést vyúčtování služeb převodci i nabyvateli podle měsíců, ve kterých byly vlastníky.
Nechápu rovněž, co pořád máte s tím zákonem o službách. Copak je v něm někde uvedeno, že zajišťování služeb nesouvisí se správou domu, tak jak to uvádí DZ k § 1189 NOZ, z níž jsem zde už citoval? Můžete uvést, které ustanovení zákona o službách je podle vás v rozporu s § 1189 NOZ a proč by mělo být a jak novelizováno?
cituji: „Můžete uvést, které ustanovení zákona o službách je podle vás v rozporu s § 1189 NOZ“
Tak, Emile, a teď jste si pěkně vletěl do své pavoučí sítě. Podle té vaší slavné komentářové literatury je totiž souvisejícím předpisem k § 1181 právě zákon č. 67/2013 Sb. a souvisejícím předpisem k § 1189 je pak NV 366/2013 Sb. Čili ani vaše slavná komentářová literatura nečiní žádnou souvislost mezi § 1189 a zákonem 67/2013 Sb.
Emile, plácáte.
Takže záloha, kterou převodce neuhradil je dluh, který přechází na nabyvatele a vyúčtování této zálohy nikoli? Zkuste o tomto blábolu popřemýšlet.
Magda .
Magdo, nevadí mi, že nemáte právní vzdělání a že se v problematice neorientujete. Máte právo na názor, snad se jím nikdo nebude řídit. Ale psát o někom, kdo argumentuje, že plácá a že píše bláboly svědčí o tom, že asi již tušíte, že jste tu napsala mnoho věcí, které dopadnou ve váš neprospěch. Pokud je v novele navrženo, že přechází „splatné“ dluhy, tak mohou přejít splatné zálohy, ale nemůže přejít nesplatné vyúčtování. Zkuste o tom přemýšlet.
Další plácal :-). Zkuste si to v praxi? Záloha není dluh. A to ani v právním smyslu. Záloha je platba předem. Zkuste jí vymáhat, ale pospěšte si!!! Jakmile dostanete vyúčtování, bude nevymahatelná. Jsem zvědavá, zda to stihnete. S rychlostí naší justice určitě ano.
Magda
Elitní právnička a naše přední odbornice na bytové právo Kabelková je opačného názoru, výslovně tvrdí, že přecházejí i budoucí přeplatky/nedoplatky.
Samozřejmě, že neuhrazené zálohy převodce v období, kdy jednotku vlastnil, jsou dluhem, který přechází na nabyvatele. Přece zálohy byly stanoveny a předepsány k uhradě v přesné výši vlastníkovi a ten byl povinen je každý měsíc uhradit. Jsou k datu vystavení potvrzení známy a budou v něm uvedeny. Narozdíl od dluhů z vyúčtování, které v době vystavení potvrzení známy nejsou a tedy ani v potvrzení uvedeny být nemohou.
Emile, a víte co je záloha a vyúčtování?
Takže si to ujasněme, převodce neuhradil zálohu ve výši 10.000,–Kč za měsíc 1–10. V 11 měsíci prodá byt. Nabyvatel uhradí pouze zálohu za měsíc 11. a 12.
V následujícím roce se zálohy vyúčtují. Převodce má doplatit 9.000,–Kč.
Nabyvatel má ve vyúčtování přeplatek 500,–Kč.
Po kom bude SVJ co vymáhat? Co tedy vlastně přešlo na nabyvatele a co nikoli?
Magda
Jestliže převodce neuhradil zálohy ve výši 10 000 Kč, tak dluh přejde na nabyvatele a ten ho uhradí, protože bude uveden v potvrzení vystaveným společenstvím. Po vyúčtování záloh je prodejce povinen doplatit 9 000 Kč SVJ (jedná se o dluh, který nebyl uveden v potvrzení, protože v době vystavení potvrzení nebylo vyúčtování známo). Nabyvateli bude vrácen přeplatek z jeho vyúčtování ve výši 500 Kč.
Pozn. Náklady, které měl převodce uhradit SVJ činily za za 1 až 10. měsíc celkem 19 000 Kč. 10 000 na zálohách měl uhradit v jednotlivých měsíčních zálohách, protože tak neučinil vznikl mu dluh ve výši 10 000, ten uvedlo SVJ do potvrzení a přešel na nabyvatele.
Nedoplatek vzniklý z vyúčtování ve výši 9 000 nebyl v době vystavení potvrzení znám, proto nemohl být v potvrzení uveden a proto ani na nabyvatele nepřešel. Tento nedoplatek je povinen uhradit převodce.
Pane Emile smluvní vztah je mezi prodávajícím vlastníkem a kupujícím a společenství do toho nemá co kecat. Pak je jiný vztah, povinnosti vlastníka vůči společenství. v žádném případě nemůže SVJ hodit svůj problém s vlastníkem původním na nového vlastníka.
Emile, já jsem si do dnešního dne myslela, že vyúčtování služeb je cena služeb mínus zaplacené zálohy. Takže vy budete po nabyvateli vymáhat zálohy, které jste měl dávno vyúčtovat.
Tě prsk. To začíná být opravdu zajímavé.
Takže další příklad. Zálohy byly předepsány ve výši 2 tis/měsíc. Nabyvatel dluží 20 tisíc. Vyúčtování služeb následující rok bude 10 tisíc – záloha 20 tis. Prodávající dostane 10 tisíc přeplatek a zálohu 20 tisíc budete vymáhat po nabyvateli?
Teda to jsou konstrukce, nestačím se divit co vás Emile všechno nenapadne.
Magda
Napsala jste: „Takže vy budete po nabyvateli vymáhat zálohy, které jste měl dávno vyúčtovat.“
Nerozumím o čem píšete. Přece jsem psal, že po nabyvateli bude SVJ vymáhat zálohy za 1 až 10. měsíc, které neuhradil převodce (neplatič). SVJ je začne vymáhat už před koncem roku. Nechápu, proč tvrdíte, že jde o zálohy, které mělo SVJ dávno vyúčtovat? Přece k vyúčtování záloh může dojít až po skončení roku, při ročním vyúčtování záloh, kdy budou známy všechny náklady na služby.
Emile, po vyúčtování zaniká povinnost hradit zálohu. Neplacení zálohy můžete zažalovat kdy chcete, ale než se dostanete k soudu, tak tato povinnost odpadne.
Viz rozsudek Městského soudu v Praze č.j. 15 Co 170/2010–111 ze dne 31.8.2010. Potvrzeno usnesením Ústavního soudu I.ÚS 2708/12 ze dne 11.09.2012.
„… povinnost k platbám záloh po skončení zúčtovacího období a provedení vyúčtování zaniká, o jejich zaplacení (o zaplacení záloh jako takových) s úspěchem žalovat nelze; dlužné zálohové platby se stávají položkou vyúčtování, z něhož mohou případně vzejít nedoplatky, k jejichž vymáhání je pak vlastník legitimován. Skutečnost, že zálohové platby, pokud byly řádně stanoveny a předepsány, nebyly včas zaplaceny, může po vyúčtování najít výraz již jen v otázce příslušenství takové platby."
Magda
Magdo,
ten judikát neřeší přechod dluhu při změně vlastníka v průběhu roku. Řeší vymáhání dlužných záloh jednoho vlastníka či nájemníka. Navíc ho nelze uplatnit ani proto, protože dlužná záloha převodce, která přešla na nabyvatele podle § 1186, se nabyvatelem už nevyúčtovává. To je rozdíl, oproti stavu před NOZ, kdy dluhy na nabyvatele dle 1186 NOZ nepřecházely.
Evžene, samozřejmě, že tento judikát neřeší přechod dluhu při změně vlastníka. Ale řeší, co se stane se zálohou po vyúčtování. A na tom ani NOZ nic nezměnil.
Magda
Napsala jste:
„Nabyvatel dluží 20 tisíc.“
Nevím, jestli tím myslíte dluh, který převzal nabyvatel po neplatiči převodci, nebo jde o dluh, který vznikl tak, že nabyvatel sám neplatil zálohy za dobu, kdy už byl vlastníkem.
Dále jste napsala:„Vyúčtování služeb následující rok bude 10 tisíc – záloha 20 tis. “
Přece SVJ provede vyúčtování pro každého zvlášt, takže zase nevím, koho vyúčtování máte na mysli.
Když napíšete dotaz tak nejasně, že se v něm nelze vyznat, tak na něj nelze ani odpovědět.
Bavíme se o přechodu dluhu, takže celý můj dotaz se týkal pouze přechodu dluhu.
Prodávající neplatil zálohy. Předepsané zálohy byly za 1–10 měsíc 20 tis.. To je to, co tvrdíte, že přešlo na nabyvatele a co dluží nabyvatel.
Následující rok došlo k vyúčtování. Náklady prodávajícího byly 10tis. Takže nabyvatel dluží 20 tisíc a prodávající dostane přeplatek 10tis.
To je vaše konstrukce. A jak vidíte, nemá to hlavu ani patu.
Magda
Když na nabyvatele přešlo 20 000 dluhu z převodce při převodu, tak si to samozřejmě s prodejcem dohodne vyrovnání, např. se domluví na snížení prodejní ceny jednotky o 20 000.
Jestliže z vyúčtování vznikne převodci přeplatek 10 000 Kč, tak ho dostane zpátky. Co se vám na tom nelíbí, já myslím, že je to fér. Všichni dostali to, co jim patří. Jak prodejce, tak nabyvatel, tak SVJ.
ano, to má logiku, ale předpokládá to, že o (výši)dluhu a tedy že přechodem dluhu všichni dotčení souhlasí(tedy bude splněn cíl, jak píšete, všichni dostanou co jim patří). Problémem je ten tzv. „automatický“ přechod dluhu, zejména v případě, kdy nabyvatel nedostane pravdivé (nebo dostane zkreslené, či žádné)informace – viz úvod diskuse).
Dobrý den,
Pokud si nabyvatel žádné informace aktivně nevyžádá, tak bude mít asi smůlu a je to jeho problém. Pokud si je vyžádá, neměl by uzavírat kupní smlouvu a platit za byt, dokud je nedostane. Pokud dostane informace nepravdivé, nebo zkreslené, tak má smůlu SVJ – je to problém SVJ.
Chápu to špatně?
A važte slova Emile, ať nezažalujete nesprávnou osobu, která nebude pasivně legitimována. Než spor dojde do konce, tak můžete prošvihnout promlčecí lhůty. Nebo zažalujte oba. Sice budete někomu muset hradit soudní výlohy, ale což?
Přechod dluhů je super věc. Pro nabyvatele i SVJ. Nikdo neví, co má dělat. A ani novela tomu nepomůže, pokud bude tak super napsaná. A radovat se může akorát dlužník.
Magda
Emil a Krčma tvrdí nesmysly. Studuji sice bezpečnostní právo, ale pořád právo a jeho principy jsou jasně dané. Lex specialis derogat generali,což přesně znamená, že speciální úprava zákon č.67/2013 Sb., má přednost před všeobecnou úpravou což je zákon č.89/2012(NOZ). Právo není , že si najdete jeden zákon, ale soubor zákonů a předpisů různé právní síly co tvoří právní rámec pro danou problematiku. Nadto ještě zákonodárce zakázal právní formalismus a každý případ se musí posuzovat zvlášt'. Vlastník nemá právo vrátit příspěvky, nemá právo vrátit svůj zaplacený podíl z úvěru, ale služby se mu vrátit musí. Ostatně smlouvy o dodávkach energii musí uzavřít vlastníci a ti se mohou dohodnout, zda li si ji uzavre kazdy zvlast nebo tim poveri SVJ. Proto jsou tyto penize za sluzby jejich, nikoliv SVJ, protoze nikterak nesouviseji se spravou a provozem SVJ. Z toho je i logické, že SVJ vrátí vlastníkovi zálohu, která mu patří pokud odchází jinam.
Myslim nazor zakladatele vlakna…
Bohuzel nazoru na tomto foru na tema dluhu z uveru svj kje milion, zejmena starsi lakiho, a nevim zda je to realne…
Poslední komentáře