Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat?

Potřeboval bych poradit s následující věcí:

V současné době s manželkou řešíme neshody s pozice nájemců s paní, která byt vlastní a s níž máme řádně uzavřenou smlouvu. Ve smlouvě nám vyčíslila kolik bude naše nájemné a také zálohu za služby. V částce za služby bylo konkrétně uvedeno, kolik bude měsíčně odvádět za elektrický proud a plyn.

Na konci roku jsme si propočítávali, jak jsme si v bytě vedli a došli jsme k závěru, že jsme se do výše záloh v pohodě vešli a bude nám část vrácena.

K našemu překvapení (šoku) se ukázalo, že paní majitelka ze záloh platila také fond oprav (přestože ve smlouvě není uveden – viz níže) a proto jí prý zbývala jen nepatrná část na úhradu elektrického proudu.

Nemalý doplatek po nás chtěla uhradit. Část z požadované sumy jsme ji uhradili, pro zachování dobrých vztahů.

Znění smlouvy:

Nájemné a úhrada za plnení poskytovaná s užíváním bytu

1. Nájemné a úhrada za plnení poskytovaná s užíváním bytu jsou stanoveny dohodou úcastníku ve výši xxxx Kc mesícne.
2. Výše dohodnutého mesícního nájemného ciní xxxx,—Kc.
3. Dále je nájemce povinen platit úhrady za plnení související s nájmem ve výši celkem xxxx Kc. Tato cástka zahrnuje dle výmeru SBD dodávku vody, odvádení odpadních vod,teplo, odvoz odpadu, spol. elektrinu a další služby spojené s užíváním bytu, dále ctvrtletní zálohu na plyn ve výši xxxx Kc a mesícní zálohu na el. energii ve výši xxx Kc. Pokud dojde ke zvýšení záloh dle výmeru SBD, bude o toto navýšení upravena také výše úhrady a tato skutecnost bude neprodlene oznámena nájemci a stvrzena jeho souhlasem ve forme dodatku k této smlouve. Pokud dojde v budoucnu i k navýšení spotreby vodného a stocného, plynu nebo el. energie, bude pomerne zvýšena i tato platba. V prípade snížené spotreby bude pomerná cástka nájemci vrácena.
4. Nájemné spolu s úhradou za služby a energie je splatné mesícne predem, a to do 20. dne predcházejícího kalendárního mesíce. Nájemce se zavazuje platit mesícní nájemné ve stanovené lhute bankovním prevodem na úcet pronajímatele c. xxxxxxx/xxxx, vedený u CSOB. Nájemné se považuje za zaplacené dnem pripsání cástky na úcet pronajímatele.
5. Nájemce se zavazuje uhradit pronajímateli vzniklé nedoplatky za spotrebovanou el. energii, plyn, teplo, vodné a stocné, popr. další služby za období trvání nájmu na základe vyúctování predloženého pronajímatelem, a to nejpozdeji ve lhute do 7dnu od obdržení výzvy od pronajímatele.
6. V prípade nižší spotreby a vyúctování preplatku za poskytované služby se pronajímatel zavazuje vrátit nájemci vzniklý preplatek nejpozdeji do 30 dnu ode dne dorucení konecného vyúctování.
7. Povinnost platit nájemné a úhradu za služby vzniká dnem zahájení nájmu a koncí dnem skoncení nájmu – predáním bytu pronajímateli.
8. Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel je oprávnen sjednané nájemné vždy k 1.kvetnu príslušného kalendárního roku zvýšit o míru inflace vyjádrenou prírustkem prumerného rocního indexu spotrebitelských cen vyhlášenou Ceským statistickým úradem za predchozí kalendární rok.
9. Dle této smlouvy bude k rukám pronajímatele složena ke dni podpisu smlouvy v hotovosti kauce ve výši xxxx,– Kc. Tato kauce bude vrácena nájemci v den ukoncení nájmu oproti nepoškozenému zarízení bytu. Pronajímatel je oprávnen tyto financní prostredky použít k úhrade pohledávek na dlužném nájemném, k úhrade nedoplatku za služby spojené s užíváním bytu, popr. k úhrade vzniklých škod na zarízení a vybavení bytu. Ke dni ukoncení nájmu provede pronajímatel vyúctování složené kauce.
10. Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnení poskytovaná s užíváním bytu do peti dnu po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení za každý den prodlení ve výši 2,5 promile dlužné cástky, nejméne 25,–- Kc za každý i zapocatý mesíc

prodlení.

11. Dále se nájemce zavazuje pro prípad prodlení s úhradou nájmu nebo úhradou za plnení poskytovaná s užíváním bytu zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 500,–- Kc za každých i zapocatých 15 dní prodlení.”

Paní majitelka na náš poslední email odpověděla následujícím textem:

“Dobrý den,

Částka do fondu oprav sice není vyjádřená ve smlouvě explicitně, ale je zahrnutá pod dalšími službami spojenými s užíváním bytu. Dle tabulky “Rozpis plateb pro rok 2013” částka na měsíc vychází přesně na xxxx,– Kč. Výpočet je správný. Předepsané částky od SBD se v průběhu roku nemění, zálohy od RWE a ČEZ jsou v tuto dobu take nastavené na aktuální spotřebu. V současné době se nájemné podobného bytu pohybujem kolem 9–10 tis na měsíc včetně záloh. Dodatek nastavím tak, aby se celková částka Vašeho nájemného nezvedla, zůstane tedy xxxx Kč. Do konce tohoto týdne vytvořím dodatek ke smlouvě, kde bude každá položka uvedena přesně (včetně částky odcházející do fondu oprav), tak aby do budoucna nedocházelo k podobným nedorozuměním. “

Proto by nás zajímalo, lze nějak argumentovat, že povinnost platit fond oprav v našem případě ročně 12.000 Kč je povinnost majitele bytu?