Lidé nechtějí vést společenství

Jarmilo,

souhlasím s Vámi, že za situaci v konkrétním SVJ mohou zejména členové tohoto SVJ a s tím, že vlastníci jsou různí a jejich návrhy mohou být absurdní.

Na novou povinnost, že návrhy do programu shromáždění musí podávat jen určitý počet vlastníků, ale mám jiný názor než Vy.

Někteří vlastníci skutečně dokáží podat nehlasovatelné až nesmyslné návrhy. Tím, že si budou muset sehnat „spolunavrhovatele“ se otestuje, zda se nejedná o úplnou hloupost a ušetří se čas všem členům na shromáždění.

Hezký den!

Pavel

Vést lze chápat tak, že někdo zastupuje právnickou osobu navenek.

Mě vůbec nezajímá jestli tento článek vznikl na objednávku SČMBD, ale pravdou je že dnes mají mnohá SVJ problém zvolit někoho do výboru. Před pěti lety jsem se do našeho výboru nechala zvolit (jsme malé společenství a většina vlastníků je starší 7O let). Teď výboru končí pětileté funkční období, a já, po pětiletých zkušenostech končím a říkám nikdy více. Spousta práce, starostí, vyřizování ve volném čase, občas na to padla i dovolená. Většina z vlastníků práci výboru neocení, ke všemu mají připomínky, většinou se najde dost jedinců, co si chodí ověřovat k našemu smluvnímu správci (vede nám účetnictví), zda jsme to mohli takto rozhodnout/udělat. Někteří mě dnes neodpoví ani na pozdrav, případně rovnou vynadají (to víte jsem ve věku jejich dětí). Roční mzda kterou za to výbor pobírá je symbolická a i smluvní uklízečka v domě má víc. Nevím kdo to bude chtít na dalších pět let dělat, ale je mi to jedno, pět let v této funkci mě vyléčilo. Radši se postavím na druhou stranu a budu si hlídat,z pozice vlastníka nemajícího zodpovědnost, zda nový výbor dělá správně vše co má a stará se o naše finance s péči řádného hospodáře.

Nechci chytat za slova, ale toto jsou typické myšlenkové pochody některých statutárů:

„Spousta práce, starostí, vyřizování ve volném čase, občas na to padla i dovolená.“
„Roční mzda kterou za to výbor pobírá je symbolická a i smluvní uklízečka v domě má víc.“
„Radši se postavím na druhou stranu a budu si hlídat,z pozice vlastníka nemajícího zodpovědnost“

Takto je to u nás v domě:
Pokud pobírám mzdu (její výše je samozřejmě jiná otázka), tak přece nepracuji ve volném čase.
Které zaměstnání je bez práce, starostí a vyřizování?
Neměl by Výbor stát na straně vlastníků, než na druhé straně? Vlastník nemá zodpovědnost? Od kdy? Proč si někteří lidé myslí, že bez nich dům spadne? Opak je pravdou, dokud „nepřekáželi“, vlastníci se staraly a spravovaly sami.

Přesně„BSAD“ proto budu stát na té druhé straně a končím s funkcí statutára. Dá se to totiž říci i obráceně – neměli by vlastníci stát na straně výboru, pracuje-li dobře. Jinak jsem jen popsala jak to po pětiletém působení ve výboru SVJ cítím. A již nikdy více. A myslím si osobně, že podařilo-li se nám vymoci dost velký dluh, což ovšem stálo hodně času a nervů, dokázali jsme bez právníka podat přihlášku do insolvence (tím jsme ušetřili za právní služby),dokázali jsme sami si udělat stanovy (další ušetřené peníze pro dům) zajistili jsme i větší rekonstrukce v domě, důsledně kontrolujeme vyúčtování za celý dům, tzn. v podstatě za všechny a pak slyšíte, že by určité lidi zajímalo co v tom výboru vlastně děláme. Tak to fakt potěší.

moje ovečky mi přejeli před domem auto drátěným kartáčem…

i naše auto se muselo vyrovnat třikrát po sobě s nájezdešm podobného mstitele,chopil se pořádného hřebíku a šel na věc. S tím nic nenaděláte a PČR rovněž.

SČMBD zastupuje hlavně velké správcovské firmy a pouze v jejich zájmu jedná a hlavně lobbuje u zákonodárců za změny,které vyhovují velkým SBD.Minulý týden, mi tvrdil jeden z představenstva takovéhoto molochu,že z návrhu tohoto § zmizí tato pojistka:„pokud s tím souhlasí všichni její členové a souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem.“.

Návrh novely NOZ § 1195 odst.4.

„(4) Společenství vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 do vlastnictví jeho členů, může dluh z úvěru poskytnutého této právnické osobě na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové; souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může společenství vlastníků navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením nebo zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.“

Nemáte někdo, nějaké konkrétní informace k této změně.

Přeji hezký den.JaVa

Nemám ale obávám se následujícího, i bez této změny.

Společenstí lze založit dle § 1200 („(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov.“) 

Přitom dle § 1166 (2) Má-li rozdělením (pozn.: Prohlášením vlastníka) vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). 

Dělají to tak někteří developeři, převádějí jednotky do vlastnictví až poté, co vkladem Prohlášení společenství již založili.

Pokud bude převádět jednotky družstvo, založí takto SVJ. V tom okamžiku bude jediným členem , takže si rovněž schválí postoupení dluhu (!?) a to i pokud tam bude ustanovení o souhlasu „všech“.

Nebo mi něco uniklo?

Napsal jste:

„Pokud bude převádět jednotky družstvo, založí takto SVJ. V tom okamžiku bude jediným členem , takže si rovněž schválí postoupení dluhu (!?) a to i pokud tam bude ustanovení o souhlasu „všech“.“

Ten Javou citovaný návrh § 1195/4 se týká SVJ vzniklého, tzn. postoupení dluhu se schvaluje až když SVJ vznikne, niko-liv tedy kdy je pouze založeno uvedením náležitostí stanov do prohlášení.

Za druhé novela ruší založení SVJ uvedením náležitostí stanov do prohlášení. Podle novely se bude SVJ zakládat pouze schválením stanov jako samostatného dokumentu, tj. nikoli jako součást obsahu prohlášení či smlouvy o výstavbě.

Radime, můžete blíže vysvětlit, že „…novela ruší založení svj uvedením náležitostí stanov do prohlášení. …“ Tomu nerozumím. Dosud napřed původní vlastník domu (např. BD) musel Prohlášením vlastníka bytový dům rozdělit na jednotky a teprve potom mohlo za splnění určitých zákonných podmínek vzniknout svj. Následně svj si odsouhlasilo své stanovy. Jak by asi z vlastnictví BD (bytového družstva, který je jediný vlastník domu) mohlo vzniknout svj? To jako by se celá budova předávala svj (to je technicky nesmysl)? Napřed musí být budova rozdělena na jednotky, které se potom jednotlivě převádí a dle zákonného postupu potom vzniká svj. A rozdělit budovu na jednotky může jen původní vlastník budovy.

Pane ? , přesně tak , jak jsem popsal výše – od platnosti NOZ postupem dle §1200 a § 1166 (2), neb zde se oba kroky (rozdělení na jednotky a založení stanov) dají sdružit do jediného.

Původní vlastník (třeba developer) tak vkladem prohlášení rozdělil dům na jednotky, založil SVJ a stal se přitom jediným vlastníkem všech jednotek a v tom okamžiku i jediným členem (a nejspíš také statutárem) SVJ.

Pane Jane 77, jaksi pomíjíte, že sám jste poukázal na odkaz §1166 (2) ze dne 9.5.2019 „Postoupení úvěru“, ve kterém uvádíte, aby mohlo vzniknout svj, tak rozdělený dům na jednotky musí mít a) minimálně 5 jednotek a b)TŘI RůZNÉ VLASTNíKY. NIKDY opakuji NIKDY nemohli developeři (nebo jiný původní vlastník budovy) založit svj jen vložením Prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Vždy pro vznik svj bylo nutné dodržet zákonné podmínky, které byly v danou dobu platné. Naposledy byla pro vznik svj podmínka, že dům musel mít minimálně 5 jednotek (jen bytové nebo mix bytové + nebytové) a současně musel mít tři různé vlastníky. Takže stačilo, aby developer po vložení Prohlášení vlastníka do KN převedl jednotky jen dvěma dalším vlastníkům a následně vzniklo svj ze zákona (1 vlastník – developer + 2 další vlastníci = 3 různí vlastníci jednotek v domě).

Napsal jste:

„NIKDY nemohli developeři (nebo jiný původní vlastník budovy) založit svj jen vložením Prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Vždy pro vznik svj bylo nutné dodržet zákonné podmínky, které byly v danou dobu platné.“

Nerozumíte proto, protože jste nepochopil, že podle NOZ se rozlišuje založení SVJ a vznik SVJ. Založit SVJ lze dvojím způsobem, jak vyplývá z ustanovení § 1200

„Založení společenství vlastníků
(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.“

První způsob je schválení stanov, druhý způsob založení je uvedením náležitostí stanov do prohlášení či smlouvy o výstavbě (viz zvýraznění text citovaného § 1200, a viz § 1166 odst. 2.

Mezi okamžikem založení SVJ a vznikem SVJ mohou uplynout roky, jak vyplývá z § 1202

„Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku“

a § 1203

„Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění“

Teprve zápidem SVJ do rejstříku SVJ vznikne jako právnická osoba.

„Jan 77“, zřejmě naráží na připravované znění novely NOZ, kde se v § 1200 odst.1) mj. uvádí:

(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov; společenství vlastníků může založit i jediný vlastník všech jednotek. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu; ustanovení § 1209 není dotčeno.

Přeji hezký den.JaVa

JAVA, přiznám se, že stále této jakési novele nerozumím. Jak může jeden vlastník založit společenství vlastníků? Už jen z názvu společenství vlastníků je zřejmé, že toto společenství při zakládání nebo při vzniku ze zákona by mělo mít více vlastníků a ne jen jednoho. To je opravdu podivné. Že by šel do zákona další paskvil? Jestliže vezmu v úvahu, za jakých už různých podmínek (od platbnosti ZoOV) svj vznikala, tak snad už budu věřit všemu. Asi se další novelizací NOZ máme na co těšit – snad se jedná o špatný výklad nebo to aspoň neschválí. Samozřejmě tlak funkcionářů svazu bytových družstev a vedení družstev, aby nadále mu zůstalo maximálně rozhodovacích práv, je jasný. Ostatně bojují za své dlouholeté živobytí. Dnes opravdu než bydlet v svj nebo BD je lepší bydlet v samostatném i minimálně vybaveném domečku a mít klid.

Založit SVJ může dnes jeden vlastník (původní vlastník), jak jsem vysvětlil v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…spolecenstvi#…

a bude moci i podle novely (už nikoliv uvedením náležitostí stanov do prohlášení či smlouvy o výstavby, nýbrž vypracováním stanov v samostatném dokumentu. Podrobněji vysvětluje DZ:

„V odstavci 1 se navrhují dvě změny. Předně se navrhuje umožnit založení a vznik společenství vlastníků s jediným vlastníkem všech jednotek. Touto změnou se reaguje na požadavky praxe, kdy developer usiluje o okamžitý vznik právnické osoby. Tato změna je v souladu s koncepcí občanského zákoníku, který staví na co nejdřívějším vzniku společenství vlastníků jako právnické osoby (srov. § 1198). Změna navazuje na § 211 odst. 1 a představuje pravidlo známé z úpravy kapitálových obchodních společností (srov. § 11 odst. 1 zákona o obchodních korporacích). Pokud bude při založení právnické osoby vlastníků jednotek více, navrhuje se stanovit dva způsoby založení společenství vlastníků, podobně jako je tomu v případě spolku (srov. § 218 až 224). Stejně jako v případě založení spolku se předpokládá založení na ustavující schůzi. Spolková úprava ustavující schůze se ostatně použije přiměřeně (§ 1221). Ustavující schůze společenství vlastníků však nevolí první členy orgánů, to zůstává povinnou náležitostí stanov. Zakládá- li se společenství vlastníků na ustavující schůzi, je k přijetí stanov třeba většina hlasů všech vlastníků jednotek. Společenství vlastníků je však možno založit i bez konání ustavující schůze, shodnou- li se všichni vlastníci jednotek na obsahu stanov. Pravidlo je nutno číst v návaznosti na § 1198 odst. 1, tj. v bytovém domě by měly být zpravidla pouze 4 osoby (výjimkou budou například případy rozdělení spoluvlastnictví). Tato změna reflektuje skutečnost, že občanský zákoník zavádí při splnění zákonných podmínek povinnost založit a nechat vzniknout právnickou osobu v podobě společenství vlastníků; porušení této povinnosti je sankciováno nemožností převádět vlastnické právo k jednotkám (§ 1198) a vlastníci jednotek navíc zůstávají za dluhy solidárně odpovědní (§ 1127 a 1191). Za stávající úpravy může vlastník jediné jednotky znemožnit splnění zákonem předepsané povinnosti vzniku společenství vlastníků a zabrání tak převádění vlastnického práva k jednotkám. Vlastníci často nemají nástroj, jak svoji zákonnou povinnost splnit. Sankce v podobě blokace převodu jednotek nemusí navíc dopadat na ty osoby, které fakticky znemožňují společenství vlastníků založit, neboť ti vůbec nemusejí mít v úmyslu jednotku převádět, nýbrž může dopadat na ty vlastníky jednotek, kteří o založení společenství vlastníků usilují.“

Takže na příštím shromáždění předložím výsledky vykonané práce a řeknu si o 5.000,–. A v čem je problém?

Tak nám VN pověz, co ten předseda společenství neustále pro to společenství dělá a kolik mu to v průměru zabere času, aby každý mohl posoudit, zda odměna 5000,–Kč/měsíc je k jeho práci přiměřená?

takže si netykáme. V obchodě funguje vztah nabídky a poptávky. Tam co se tyto funkce protnou se nalézá tzv. rovnovážný bod. O nic jiného nejde. Pokud seženete hlupáka , který nebude chtít nic , můžete si gratulovat. Pokud neseženete , nastává tvrdá ekonomika… tudíž , každý člen výboru by měl dostat tržní odměnu…a dle mé analýzy tato odměna začíná na částce 5000 Kč/měsíc… Jinak …dnešní realita…instalatér 300 Kč/hod , elektrikář 400 Kč/hod , konzultace PO ..600 Kč/hod , účetní konzultace 600 Kč/hod , právník 2000 Kč/hod… Kde mezi těmito profesemi by měl být člověk , který musí mít přehled přes všechny oblasti , zodpovědnost větší než většina popsaných profesí ?? Těch 5000 Kč/měsíc/malý dům je zcela adekvátních…

„právník 2000 Kč/hod“

Kde jste prosím získal takto levného právníka?

Já se spíše divím, že do výboru vstupují lidé, kteří tuto práci nikdy nedělali. I právníci se nyní v tom právním binci (nyní i v NOZ) nevyznají. A naivní členové si na sebe vezmou tíhu (o které neví, že se jedná o velkou odpovědnost) člena výboru svj. V současné situaci je asi nejlepší mezi správcovskými firmammi důsledně hledat ověřeného správce (pozor na spol. FPS!), který by byl dle stanov a NOZ předsedou svj (dříve pověřeným vlastníkem svj)a spíše mezi členy společenství najít zodpovědné vlastníky, kteří budou zvoleni do kontrolní komise, která bude postup předsedy svj (dříve pověřeného vlastníka)kon­trolovat. Odměna předsedovi svj bude potom dána mandátní smlouvou. Odměna členům kontrolní komise bude dána rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků.

?,

domnívám se, že než mít externího „profesionálního“ předsedu a kontrolní komisi z řad členů SVJ, tak je lepší model mít předsedu nebo výbor z členů SVJ a solidního externího správce.

Člen kontrolní komise má totiž stejnou zodpovědnost jako člen statutárního orgánu, ale mnohem menší pravomoci.

U bytových družstev nemůže být členem statutárního orgánu nečlen BD a tento model dost dobře funguje. Nemám na mysli velká SBD, ale malá bytová družstva, která si kdysi postavila dům, nebo se odštěpila od velkého SBD nebo vznikla při privatizaci obecního majetku.

Je ale pravdou, že bytová družstva mají lepší právní úpravu než SVJ a tak je výkon funkce mnohem jednodušší.

Hezký den!

Pavel

Pavle, samozřejmě, že toto je ta nejideálnější situace.

Nicméně , víte o nějakém solidním správci ? Já o nikom takovým nevím. Mám známého finančního auditora , který mimo jiné na zakázku dělá i audity účetnictví bytových družstev. Dle jeho názoru 90% správců vede účetnictví bytových družstev zcela špatně… Já slyším o správcích , se kterými není spokojenost. Pak slyším o správci , se kterým je sice mezi SVJ spokojenost… pak ale jdu na pivo s kamarádem-právníkem a on vypráví kauzy typu , že správce v některém domě předložil čtyři nabídky na nějakou rekonstrukci , rekonstrukce se provedla. Výboru skončil mandát , nastoupil nový výbor a začal zkoumat kroky předchozího výboru… a došel k závěru..že se rekonstrukce dala pořídit místo za 20 za 14 milionů… takže asi tak.

VN,

působím mj. jako předseda představenstva BD a předseda výboru SVJ. Obě organizace mají jiného externího správce.

Naštěstí mám v obou statutárních orgánech gramotné sousedy, kteří se pohybují v oblasti práva, ekonomiky, stavařiny a strojařiny.

Oba externí správce jsme si časem vychovali a tak dělají, co jim zadáme.

Do výběrových řízení nám externí správci pouze navrhují potencionální dodavatele, další kandidáty sháníme sami. Ale hlavně sami rozhodujeme o výběru.

O výběrových řízeních je archivována dokumentace, aby nám někdo za 5 let nezačal něco vytýkat.

Hezký den!

Pavel

„Člen kontrolní komise má totiž stejnou zodpovědnost jako člen statutárního orgánu“

To plyne odkud?

Kontrolní komise má odpovědnost nejvýše takovou, jako má každý člen, pokud jsou členy komise členové (členy komise mohou pochopitelně být i nečlenové).

Tím, že něco kontroluji, tak nepřebírám odpovědnost. To byste rovnou mohl napsat, že hasiči mají odpovědnost za požární bezpečnost (neboť ji kontrolují) nebo třeba dopravní policie za dopravní bezpečnost.

Pane Bydlile,

skutečnost, že není rozdíl v odpovědnosti voleného orgánu, ať už se jedná o výbor či kontrolní komisi, tu uvádí i VN, Jan 77 a JaVa.

Můžete nám nevěřit, ale to je tak vše, co s tím můžete dělat.

Hezký den!

Pavel

že kontroluji..tak za tu kontrolu také nesu odpovědnost. K čemu by jinak byl kontrolor ? To máte podobné , jako nějaký auditor kvality ve fabrice… co myslíte po kom jako vedení fabriky půjde , pokud třeba v automotive branži bude dodavatel dodávat automobilkám zmetky a způsobí tím obrovské škody ? Po kvalitářích. Po kom půjdou akcionáři akciovky , když jim fabrika půjde ke dnu díky špatným finančním transakcím , nákupům či prodejům ? Po dozorčí radě..což je taková analogie kontrolní komise v BD či SVJ. A i ten člen dozorčí rady ručí celým svým majetkem.

Ne tak úplně, od 1.1.2014. Domnívám se, že byly myšleny dopady dle Obč. Z. § 159 , který má působnost i na kontrolní komisi (neb se vztahuje na volené orgány obecně).

Samozřejmě na řadové členy SVJ se to nevztahuje.

Citace

§ 159

(1) Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

(3) Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci.

„Člen kontrolní komise má totiž stejnou zodpovědnost jako člen statutárního orgánu“

Zkuste si nejprve najít v NOZ,co je to vlastně „volený orgán“. A také, jaká práva i povinnosti, si na svá bedra přijetím funkce naložil ten, kdo funkci ve „voleném orgánu SVJ“,přijal.

V § 1200 se totiž píše,že je v pravomoci shromáždění vlastníků:

d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

Přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa

Pane Pavel jsou SVJ,kde chtějí mladí,odborně zdatní členové SVJ nahradit „staré struktury“ ve vedení SVJ,ale nemají šanci tuto změnu prosadit a tak raději ani nechodí na shromáždění,po­něvadž jako přivandrovalci nemají právo kecat do toho,co starousedlíci vlastníma rukama postavili.

měli vstupovat pouze nějací lidé z praxí ve výboru , bylo nefunkčních SVJ tak 90%. Důležité je spíše to , jaký má dotyčný člověk v sobě zodpovědnost, jaký má přehled, profesní kariéru..

Všechno je jednou poprvé…

Jen ten dotyčný, nesmí být příliš odborně zdatný a vzdělaný,to nemají domovní důvěrníci a předsedové samospráv rádi.

Bohužel spravování majetku svj není zkouška s vařením bramboračky. Zodpovědnost a důslednost je samozřejmě podstatná ale musí mít dotyční také trochu právních znalostí, když chtějí rozhodovat za majetek svj.

Než ve výboru SVJ , příp. v představenstvu družstva ? Já když jsem se vrhl do výboru SVJ , měl jsem za sebou manažerkou praxi v oblasti poskytování logistických služeb. Takže jsem měl také trochu právních znalostí- nicméně pro oblast SVJ naprosto zbytečných..