Konec vychytralců, kteří bydlí na účet druhých. Soudy změnily praxi ve sporech o chybné vyúčtování záloh
https://archiv.hn.cz/…tovani-zaloh
Loňské vyúčtování záloh na bydlení by už každý nájemce nebo vlastník bytu či garáže měl mít v těchto dnech k dispozici. Bytovému družstvu nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ) zákon ukládá povinnost tato vyúčtování složených záloh doručit nejpozději do konce dubna. Je-li byt dále pronajímán, stejnou povinnost a ve stejné lhůtě má i pronajímatel vůči svým nájemníkům.
Nestihne-li SVJ svým členům nebo vlastník bytu nájemci vyúčtování včas doručit, riskuje pokutu z prodlení. Ta může dosáhnout až 50 korun za každý den. Odpovědnost za správně a včas vyhotovené vyúčtování přitom nese statutární orgán, tedy předseda SVJ, nikoliv správcovská firma ani účetní. „Je třeba připomenout, že uvedená odpovědnost není nijak zastropována a případné denní penále za nepředložení vyúčtování v celkovém součtu může dosáhnout desítek, někdy i stovek tisíc,“ upozorňuje advokátka Marie Koričanská z BKS advokáti.
Problém nastává ve chvíli, kdy je kterýkoliv údaj ve vyúčtování chybný – třeba proto, že SVJ nemělo k dispozici správné podklady. Dosavadní soudní praxe umožňovala, aby vlastník bytu chybné vyúčtování napadl. Dlužnou částku pak doplatit nemusel, ale naopak měl právo požadovat zmíněnou pokutu z prodlení, jako by mu vyúčtování vůbec nebylo doručeno.
Přiblížit to lze na situaci, kdy v jednom bytě bude provedený chybný odečet vodoměru nebo indikátoru množství dodaného tepla. Tato chyba pak ovlivní i správnost vyúčtování všem ostatním. Reklamaci musí příjemce vyúčtování uplatnit ve 30denní lhůtě. Další měsíc má SVJ na její vyřízení. Půjde-li o běžný bytový dům se třiceti byty, může SVJ na pokutách zaplatit za tuto dobu až 90 tisíc korun, ačkoliv samo nic nezavinilo a rozúčtování vyhotovilo, jak nejlépe v té době mohlo.
„Je penalizováno prodlení obou stran. Pokuta tak dopadá i na prodlení poskytovatele služeb s povinností provést vyúčtování a doručit je příjemci v předepsané lhůtě,“ připomenul Nejvyšší soud. „Rozsudek ale zároveň konstatuje, že nepřiměřeně vysokou pokutu může soud snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti,“ upozorňuje advokátka Koričanská.
Černý pasažér zatíží společný rozpočet
Zkušenosti s napadáním správnosti vyúčtování má například pražské společenství vlastníků v Podvinném mlýnu. Byt si tam před lety pořídil podnikatel Radoslav Seidl z Moravské Třebové, který našel způsob, jak za spotřebované služby neplatit. A naopak docílil toho, že SVJ na pokutách platí jemu. Stačilo ve spolupráci se soudními znalci neustále zpochybňovat správnost doručených vyúčtování a soudy mu až doposud dávaly za pravdu.
Ve sporu šlo například o to, jak správně účtovat spotřebu elektřiny pro tepelné čerpadlo. SVJ má tyto výměníky tři a dosud pro vyúčtování sčítalo elektřinu pro všechny dohromady a vyúčtovalo spotřebu podle vlastnických poměrů. Soudy však v minulosti rozhodly, že elektřina má být měřena individuálně pro každý ze tří výměníků a započítána do nákladů na teplo. Ve výsledku jde o rozdíl v řádu jednotek korun, ale i to stačilo, aby vyúčtování bylo úspěšně zpochybněno jako celek.
„Až teď se nás před několika týdny zastal vrchní soud a řekl, že není možné kvůli sporu o drobné zneplatnit vyúčtování na desetitisíce,“ potvrdil HN místopředseda SVJ Podvinný mlýn Juraj Čech. Rozsudek však soud stranám ještě nedoručil.
Případ se vleče už 16 let a za tu dobu Radoslav Seidl dluží za bydlení přes milion korun. Platí zhruba jen desetinu toho, co po něm SVJ požaduje. Zbytek za něj musí doplácet ostatní spoluvlastníci. „Ty peníze nám chybí. Před lety jsme plánovali rekonstrukci střechy, fasády a balkonů a nemáme na to. Přitom okolní domy už mají tyto investice za sebou,“ dodává Čech. Na vině je podle něho špatná legislativa, která poskytuje příliš prostoru pro vychytralé jednání jednotlivců.
Nedostatku v legislativě si je vědomo i ministerstvo pro místní rozvoj. „Prvním čtením ve sněmovně už prošla novela zákona, která ošetřuje, že drobné chyby nezasahující do financí postihovány pokutou nebudou,“ říká ředitel odboru bydlení, realitních činností a veřejných zakázek Jiří Klíma. Dodává, že za drobné chyby bude považováno vše, co nebude mít vliv na výsledek rozúčtování. „Dnes i překlep v čísle bytu způsobuje, že vyúčtování je úspěšně zpochybňováno,“ poznamenává Klíma.
Novela by měla nabýt účinnosti od začátku příštího roku spolu s dalšími novinkami souvisejícími s transpozicí evropské směrnice o energetické účinnosti, které SVJ přinesou i další povinnosti. Nově instalované měřiče spotřeby, ať už jde o vodoměry nebo indikátory topných nákladů, musejí být podle směrnice dálkově odečitatelné. Novela obsahuje i požadavek na to, aby každý uživatel bytu dostal jednou měsíčně informaci o tom, kolik aktuálně protopil a jak si v tomto ohledu vede ve srovnání se svými sousedy. Vyúčtování by také mělo být mnohem přehlednější. V budoucnu má obsahovat grafické znázornění spotřeby za dané období a jeho porovnání se stejným obdobím v předcházejícím roce.
V článku v Hospodářských novinách nic nečtu o jakémkoli přelomovém rozhodnutí Nejvyššího soudu. Čtu v něm jen, že se připravuje novela zákona. Titulek neodpovídá realitě.
A kdyz se zasahuje do vycisleni vyuctovani (konkretne mi jsou predepisovany postovne, ktere mi nebylo dolozeno a revize plynu v byte, ktere jsem si neobjednal), jde tedy o bagatelni “chyby”, ale SVJ neni schopno a ochotno jakkoliv resit – je to stale pod pokutou?
Nebo zase nekdo vymysli, ze chyba vyuctovani musi byt nad 1000 korun a to v neprospech stezovatele?
A na diskuse/doruceni-vyuctovani-za-rok-2021-lhuta Nikdo neumi kvalifikovane odpovedet?
Ze schvalnosti mi dve SVJ taky posilaji “na posledni chvili” takze nebyly doruceny v dubnu ale az v kvetnu.
Nevim, zda plati “odeslat v dubnu” nebo dorucit v dubnu…
Samozrejme to posilaji schvalne pozde, protoze vedi, ze najemci to po mbe vyzaduji vcas.
Diky.
Pane Majere, zde se bavíme pouze o vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů podle zákona č. 67/2013 Sb..
- Poštovné není názvem žádné služby spojené s užíváním bytů. Nevíme o co by se mělo jednat.
- Revize „plynu“ mohla být provedena na společné části odběrného plynového zařízení (OPZ); to může být umístěno v bytě. Pak se jedná o náklad na správu domu, který do vyúčtování služeb vůbec nepatří.
- Revize „plynu“ na Vaší části OPZ Vám mohla být poskytnuta jako služba spojená s užíváním bytů, ovšem jedině za předpokladu že jste souhlasil s přijetím této služby a že jste tuto službu skutečně konsumoval. Podrobnosti jste nám nesdělil. Byla Vám ta služba nabídnuta? Byla Vám poskytnuta? Vpustil jste „revizáka“ do bytu?
Ani v jednom z těchto případů se nejedná o „chyby“ vyúčtování. Případy č. 1 a 2 jsou informace navíc, které nemají s vyúčtováním služeb žádnou souvislost. Pouze jsou vytištěny na stejném papíru jako Vaše vyúčtování služeb.
- Ptáte se „… zda plati “odeslat v dubnu” nebo dorucit v dubnu“
Zákon říká jasně, že poskytovatel služeb doručí příjemci služeb vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Odeslání není totéž co doručení.
Ostatní Vaše „dotazy“ – to jsou zmatené a nesrozumitelné výkřiky, takže nekomentuji.
Justitianus
Podle vašeho
diskuse/vyuctovani-zaloh-6#comment-202749
se zdá, že ani doručovat nemusí, že mu stačí tvrdit, že odeslalo 28.4.
Tedy za dodání 2.5. je pokuta kolik dnů x 50 Kč?
Ad 1. jedná se dozajista o poštovné za to, že mi posílají pozemní poštou, nevím jak se toho zbavit a jak je donutit adresovat emailem, datovou schránkou. Vadou vyučtování jsem myslel to, že jsem si zasílání neobjednal a na vyúčtování vyúčtované poštovné požadoval doložit (stejně jako ostatní služby) do 5 měsíců (již vloni za 2020), nedoloženo dodnes.
Ad 3. ano jde zřejmě o revizi na mé části stejné jako viz výše bod 1. – neobjednal jsem si a v bytě je nájemce, tedy ten vpustil. Kdybych to věděl včas a ne až o 16 měsíců později, kdy už se nájemce výěnil, mohl jsem mu to alespoň přeúčtovat.
A zbytek? Jelikož mi odmítá SVJ umožnit nahlédnout (v rámci doložení podkladů do 5 měsíců – paragraf 8 ZOS) i jinak (paragraf 1179 NOZ) náměry vodoměrů i topení za celý dům, korekční koeficienty topení (s odůvodněním GDPR), nemohu ani překontrolovat správnost rozúčtování a vyučtování a nevím tak, zda je vyúčt. řádné!
Požadavky podány písemně a včas a bianco námitky k vyúčt. také…
Dokáže je někdo donutit pokutou dle 67/2013?
Ad 1: Píšete, že Vám zasílají poštou. To je nedostatečná informace. Vůbec se nemusí jednat o službu spojenou s užíváním bytů. To by muselo existovat rozhodnutí společenství o tom že jde o službu podle zákona č. 67/2013 Sb..
My neznáme vaše stanovy, ani přijatá rozhodnutí výboru či shromáždění. Netušíme jak to je u Vás zařízeno. Proč jste si ty stanovy napřed nepřečetl?
Znám mnoho SVJ, kde se doručuje vhozením do domovní schránky v domě. Pokud někdo požaduje zaslání písemností poštou na jinou adresu, dávají mu tuto extra službu plně k úhradě. To může být Váš případ.
A pokud chcete aby bylo doručováno emailem nebo datovou schránkou: Chtít můžete leccos, třebas i doručování kurýrem na velbloudu. Ale proč by Vám SVJ mělo vyhovět??? Přečtěte si stanovy a zjistěte zda tyto způsoby doručení může člen SVJ oprávněně požadovat. Zase jeden tazatel který nezná stanovy!
Ad 3: Vyřešeno. Jde o případ podle § 445 občanského zákoníku. Nemůžete ničeho namítat vůči reviznímu technikovi. Váš nájemce vpustil technika do bytu, dal souhlas, práce byla provedena. Máte samozřejmě nárok na (podepsaný a orazítkovaný) protokol o provedené kontrole/revizi v bytě.
Ad pokuta: Ptáte se „Dokáže je někdo donutit pokutou dle 67/2013?“. To my přece netušíme. Například SVJ Podvinný mlýn je povinno platit vlastníkovi jednotky pokuty za neřádná vyúčtování od roku 2015, a dodnes je to nedonutilo vystavovat vyúčtování řádná (obsahující všechny náležitosti podle zákona a prováděcí vyhlášky).
Justitianus
A do třetice: V článku je citován názor ministerského úředníka:
| Nedostatku v legislativě si je vědomo i ministerstvo pro místní rozvoj. "Prvním čtením ve sněmovně už prošla novela zákona, která ošetřuje, že drobné chyby nezasahující do financí postihovány pokutou nebudou“, říká ředitel odboru bydlení, realitních činností a veřejných zakázek Jiří Klíma. |
To je nepravdivé a ničím nepodložené tvrzení. Navrhovaná novela zákona č. 67/2013 Sb. totiž na pokutách nic nemění. Zachovává se beze změny jak zákonná povinnost poskytovatele služby uvést ve vyúčtování všechny předepsané náležitosti, tak i pokuta 50 Kč denně při nesplnění této povinnosti.
(1) Podle § 7 odst. 1 zákona platí, že poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi.
(2) Podle § 8 odst. 2 zákona platí, že případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.
(3) Podle § 14a zákona platí, že [m]inisterstvo pro místní rozvoj stanoví vyhláškou náležitosti, které musí poskytovatel služeb uvést ve vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům.
Nyní projednávaná novela mění pouze splatnost přeplatků a nedoplatků z vyúčtování. Neřádné vyúčtování se ovšem nestane řádným vyúčtováním jen proto, že podle něj byly vyplaceny nějaké peníze! Příjemce služeb má právo podat námitku a dožadovat se řádného vyúčtování vždy, a to i kdyby mu přeplatky byly vyplaceny.
Poskytovatel je povinen doručit vyúčtování (se všemi předepsanými náležitostmi) do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Pokud se opravovaly nějaké chyby na základě námitek, pak následuje druhé (opravné) vyúčtování nejpozději do 30 dnů od podání poslední námitky. Porušením zákonem uložené povinnosti poskytovatele služeb tedy je (1) doručení vyúčtování které neobsahuje všechny předepsané náležitosti, (2) nevypořádání námitky příjemce služeb, (3) případně doručení druhého opět neřádného vyúčtování i po tom co příjemce služeb uplatnil oprávněnou námitku.
Pokuty podle § 13 zákona tato novela nijak nemění. Proto se i nadále budou uplatňovat ty populární denní padesátikorunové pokuty při každé chybičce ve vyúčtování.
Úředník Klíma – jako ředitel odboru na Ministerstvu pro místní rozvoj – měl odpovědnost za přípravu novely zákona č. 67/2013 Sb., ale sám dodnes neví co v té novele je.
A autor článku Martin Drtina ty úředníkovy nepravdy nekriticky šíří.
Justitianus
Autor článku v Hospodářských novinách (Martin Drtina, šéfredaktor magazínu Právní rádce) napsal:
| Ve sporu šlo například o to, jak správně účtovat spotřebu elektřiny pro tepelné čerpadlo. SVJ má tyto výměníky tři a dosud pro vyúčtování sčítalo elektřinu pro všechny dohromady a vyúčtovalo spotřebu podle vlastnických poměrů. Soudy však v minulosti rozhodly, že elektřina má být měřena individuálně pro každý ze tří výměníků a započítána do nákladů na teplo. Ve výsledku jde o rozdíl v řádu jednotek korun, ale i to stačilo, aby vyúčtování bylo úspěšně zpochybněno jako celek. |
Za tyto chyby jednoznačně odpovídá SVJ Podvinný mlýn a hloupí statutáři. Dlouhodobě porušují zákon. Toto je důsledek jejich neschopnosti a neznalosti.
(1) Základním pojmem pro rozúčtování jakékoli služby je „zúčtovací jednotka“ podle zákona č. 67/2013 Sb. Je v zákoně zmíněna devětkrát! Při tom platí, že se sečtou všechny náklady za CELOU zúčtovací jednotku, a rozúčtují se VŠEM příjemcům služeb v této zúčtovací jednotce.
(2) SVJ Podvinný mlýn bylo povinno na samém počátku stanovit pravidla pro rozúčtování služeb. Tato povinnost je poskytovateli služeb uložena v § 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.. SVJ tuto povinnost nikdy nesplnilo.
(3) SVJ Podvinný mlýn si nikdy nestanovilo prokazatelná pravidla podle zákona, takže soudu nebylo zřejmé, zda všechny sekce budovy (s třemi tepelnými čerpadly, s trojím měřením elektřiny pro TČ a s třemi nezávislými topnými okruhy) tvoří jedinou zúčtovací jednotku, nebo zda jde o tři nezávislé zúčtovací jednotky (ve kterých se náklady na vytápění samozřejmě musí měřit, vyúčtovat a rozúčtovat odděleně). Jestliže soud jim shodil jejich vadné rozúčtování se stolu, bylo to právě pro toto – pro neexistenci pravidel nebyli schopni prokázat který ze dvou možných způsobů rozúčtování je řádný.
(4) SVJ Podvinný mlýn a jeho statutáři odpovídají samozřejmě i za to, že ani po 15 letech (!!!!!) nebylo SVJ schopno dodat vlastníkům to základní – bezchybná vyúčtování služeb. Při tom seznam povinných údajů pro vyúčtování je stanoven ve vyhlášce. Celých 15 let věděli, že ta vyúčtování jsou vadná. Přesto po celých 15 let objednávali stejná vadná vyúčtování od stejné firmy, a platili za ně. Rok za rokem, po celých 15 let. Taková blbost a neschopnost se jen tak nevidí. Nevím, zda toto je spíše k smíchu nebo k pláči…
Neschopní statutáři se samozřejmě vymlouvají na jednoho „neplatiče“, „parazita“ a „vychytralce“, ale za vzniklou situaci a za celou škodu odpovídají jen oni sami. A ručí za tuto škodu veškerým svým majetkem!
Ovšem tuto pravdu pan Drtina ve svém tendenčním článku nezmínil…
Justitianus
| Citát přisuzovaný Albertu Einsteinovi: Jen blázni opakují stejnou chybu a očekávají jiný výsledek. |
Autor článku v Hospodářských novinách (Martin Drtina, šéfredaktor magazínu Právní rádce) napsal tento směšný nesmysl:
| Přiblížit to lze na situaci, kdy v jednom bytě bude provedený chybný odečet vodoměru nebo indikátoru množství dodaného tepla. Tato chyba pak ovlivní i správnost vyúčtování všem ostatním. Reklamaci musí příjemce vyúčtování uplatnit ve 30denní lhůtě. Další měsíc má SVJ na její vyřízení. Půjde-li o běžný bytový dům se třiceti byty, může SVJ na pokutách zaplatit za tuto dobu až 90 tisíc korun, ačkoliv samo nic nezavinilo a rozúčtování vyhotovilo, jak nejlépe v té době mohlo. |
Nevím, zda Drtinovi tyhle nesmysly někdo nadiktoval, nebo si to vymyslel sám. Realita podle práva je zcela jiná. Pane Drtino, nepište o věcech kterým nerozumíte.
(1) Odečet vodoměru se zpravidla provede tak, že vlastník bytu podepíše při odečtu odečítací listinu. Tím potvrdí správnost odečtených hodnot. Drtinovy katastrofické scénáře nemohou nastat.
(2) SVJ dodalo vyúčtování včas. Splnilo tím svou zákonnou povinnost ve stanovené lhůtě, takže žádná pokuta pro SVJ nepřichází v úvahu. Drtino, nefantazíruj.
(3) Jestliže vlastník dodatečně podá námitku k vyúčtování kvůli nesprávnému odečtu vodoměru, jde o chybu na jeho straně. Vždyť to nesprávné číslo sám nahlásil/podepsal/potvrdil!
(4) SVJ pak vyřídí uplatněnou námitku do 30 dnů od doručení námitky. Splnilo tím svou zákonnou povinnost ve stanovené lhůtě, takže žádná pokuta pro SVJ nepřichází v úvahu. Drtino, nefantazíruj.
Podotýkám, že na tyto případy zákon pamatuje výslovně. Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. platí, že při nesplnění povinnosti je poskytovatel služeb povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.
Z uvedeného plyne, že poskytovatel služeb, který splnil včas všechny povinnosti uložené zákonem, nebude platit nikomu žádnou pokutu. Drtino, nefantazíruj o jakési pokutě „až 90 tisíc korun“.
Justitianus
Přejímáním autorského díla bez souhlasu nositele autorských práv porušujete autorský zákon.
Na tom nemění ničeho, že uvedené protiprávní jednání Justitianovi nevadí.
Poslední komentáře