https://archiv.hn.cz/…tovani-zaloh

Loňské vyúčtování záloh na bydlení by už každý nájemce nebo vlastník bytu či garáže měl mít v těchto dnech k dispozici. Bytovému družstvu nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ) zákon ukládá povinnost tato vyúčtování složených záloh doručit nejpozději do konce dubna. Je-li byt dále pronajímán, stejnou povinnost a ve stejné lhůtě má i pronajímatel vůči svým nájemníkům.

Nestihne-li SVJ svým členům nebo vlastník bytu nájemci vyúčtování včas doručit, riskuje pokutu z prodlení. Ta může dosáhnout až 50 korun za každý den. Odpovědnost za správně a včas vyhotovené vyúčtování přitom nese statutární orgán, tedy předseda SVJ, nikoliv správcovská firma ani účetní. „Je třeba připomenout, že uvedená odpovědnost není nijak zastropována a případné denní penále za nepředložení vyúčtování v celkovém součtu může dosáhnout desítek, někdy i stovek tisíc,“ upozorňuje advokátka Marie Koričanská z BKS advokáti.

Problém nastává ve chvíli, kdy je kterýkoliv údaj ve vyúčtování chybný – třeba proto, že SVJ nemělo k dispozici správné podklady. Dosavadní soudní praxe umožňovala, aby vlastník bytu chybné vyúčtování napadl. Dlužnou částku pak doplatit nemusel, ale naopak měl právo požadovat zmíněnou pokutu z prodlení, jako by mu vyúčtování vůbec nebylo doručeno.

Přiblížit to lze na situaci, kdy v jednom bytě bude provedený chybný odečet vodoměru nebo indikátoru množství dodaného tepla. Tato chyba pak ovlivní i správnost vyúčtování všem ostatním. Reklamaci musí příjemce vyúčtování uplatnit ve 30denní lhůtě. Další měsíc má SVJ na její vyřízení. Půjde-li o běžný bytový dům se třiceti byty, může SVJ na pokutách zaplatit za tuto dobu až 90 tisíc korun, ačkoliv samo nic nezavinilo a rozúčtování vyhotovilo, jak nejlépe v té době mohlo.

„Je penalizováno prodlení obou stran. Pokuta tak dopadá i na prodlení poskytovatele služeb s povinností provést vyúčtování a doručit je příjemci v předepsané lhůtě,“ připomenul Nejvyšší soud. „Rozsudek ale zároveň konstatuje, že nepřiměřeně vysokou pokutu může soud snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti,“ upozorňuje advokátka Koričanská.

Černý pasažér zatíží společný rozpočet

Zkušenosti s napadáním správnosti vyúčtování má například pražské společenství vlastníků v Podvinném mlýnu. Byt si tam před lety pořídil podnikatel Radoslav Seidl z Moravské Třebové, který našel způsob, jak za spotřebované služby neplatit. A naopak docílil toho, že SVJ na pokutách platí jemu. Stačilo ve spolupráci se soudními znalci neustále zpochybňovat správnost doručených vyúčtování a soudy mu až doposud dávaly za pravdu.

Ve sporu šlo například o to, jak správně účtovat spotřebu elektřiny pro tepelné čerpadlo. SVJ má tyto výměníky tři a dosud pro vyúčtování sčítalo elektřinu pro všechny dohromady a vyúčtovalo spotřebu podle vlastnických poměrů. Soudy však v minulosti rozhodly, že elektřina má být měřena individuálně pro každý ze tří výměníků a započítána do nákladů na teplo. Ve výsledku jde o rozdíl v řádu jednotek korun, ale i to stačilo, aby vyúčtování bylo úspěšně zpochybněno jako celek.

„Až teď se nás před několika týdny zastal vrchní soud a řekl, že není možné kvůli sporu o drobné zneplatnit vyúčtování na desetitisíce,“ potvrdil HN místopředseda SVJ Podvinný mlýn Juraj Čech. Rozsudek však soud stranám ještě nedoručil.

Případ se vleče už 16 let a za tu dobu Radoslav Seidl dluží za bydlení přes milion korun. Platí zhruba jen desetinu toho, co po něm SVJ požaduje. Zbytek za něj musí doplácet ostatní spoluvlastníci. „Ty peníze nám chybí. Před lety jsme plánovali rekonstrukci střechy, fasády a balkonů a nemáme na to. Přitom okolní domy už mají tyto investice za sebou,“ dodává Čech. Na vině je podle něho špatná legislativa, která poskytuje příliš prostoru pro vychytralé jednání jednotlivců.

Nedostatku v legislativě si je vědomo i ministerstvo pro místní rozvoj. „Prvním čtením ve sněmovně už prošla novela zákona, která ošetřuje, že drobné chyby nezasahující do financí postihovány pokutou nebudou,“ říká ředitel odboru bydlení, realitních činností a veřejných zakázek Jiří Klíma. Dodává, že za drobné chyby bude považováno vše, co nebude mít vliv na výsledek rozúčtování. „Dnes i překlep v čísle bytu způsobuje, že vyúčtování je úspěšně zpochybňováno,“ poznamenává Klíma.

Novela by měla nabýt účinnosti od začátku příštího roku spolu s dalšími novinkami souvisejícími s transpozicí evropské směrnice o energetické účinnosti, které SVJ přinesou i další povinnosti. Nově instalované měřiče spotřeby, ať už jde o vodoměry nebo indikátory topných nákladů, musejí být podle směrnice dálkově odečitatelné. Novela obsahuje i požadavek na to, aby každý uživatel bytu dostal jednou měsíčně informaci o tom, kolik aktuálně protopil a jak si v tomto ohledu vede ve srovnání se svými sousedy. Vyúčtování by také mělo být mnohem přehlednější. V budoucnu má obsahovat grafické znázornění spotřeby za dané období a jeho porovnání se stejným obdobím v předcházejí­cím roce.