Jaké zálohy vracet a jaké nevracet

Magda vlastní několik bytů a asi chce pouze maximalizovat okamžitý zisk. Váš předpoklad, že je 5–10% populace schopno uvažovat dopředu, vidím jako silně nadhodnocený.:-)) Drtivá většina členů SVJ nechce mít vůbec žádné starosti, ale je schopno odsouhlasit rozumný plán oprav a průběžně na něho přispívat. A pak jsou jednotlivci jako Magda, kteří tvrdí, že peníze složí až bude potřeba. Magda to možná složí, pro drtivou většinu je to ale nereálné. Hlavně se nenechte otrávit, děkuji za Vaše příspěvky.

Neschopným výborům je zcela jedno, zda se váš byt prodá či nikoli. Nakonec, byt neprodá jenom prudič, ovčani jsou v pohodě.

Mně by ale zajímalo, jak to bude v praxi vypadat.

Nejprve pokud jde o dluh, který je již zažalovaný.

Soudím se s SVJ a chci prodat byt. SVJ mi vystaví papírek, že dlužím 50 tisíc. Nabyvatel ode mě dostane slevu 50 tisíc korun. Soud probíhá dál.

1. Může se po převodu jednotky se mnou vůbec SVJ soudit? Budu pasivně legitimována? Vždyť já již žádný dluh nemám.
2. Spor probíhá několik let. Pokud budu úspěšná já, budu po SVJ požadovat i náhradu škody ve výši 50 tisíc korun. Pokud budu neúspěšná, tak budu muset nejspíš zaplatit náklady řízení. 50 tis.zaplatí nabyvatel? Vždyť je to jeho dluh.

Pokud půjde o dluh, který SVJ nezažalovalo. SVJ vystaví papírek na 50 tisíc. Já nebudu souhlasit, ale dám kupci slevu. Co nabyvatel? Může se s SVJ soudit, pokud ví, že žádný dluh neexistuje? Může například namítnout promlčení? Může se k tomu dluhu postavit stejně, jako já?

Trochu se to zamotává.

Magda

Neschopným p. Magdo možná je možná jedno, že dlužník prodá svůj byt aniž předtím vyrovná své dluhy vůči společenství. Těm schopným ovšem ne. A dám Vám příklad. Dlužník se rozhodl prodat svůj byt, přitom neplatí cca 2 roky dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu a rovněž tak na zálohách na služby (teplo, voda …). Schopný výbor koná, obrátí se na soud, aby rozhodl a vydal platební rozkaz na dlužníka, aby mohl výbor dále konat. Bez soudního rozhodnutí může výbor tak akorát koukat z okna. Soudy ale i v těchto případech trvají neskutečně dlouho, a když je dlužník chytrý, tak během rozhodování soudu 1× zaplatí (třeba i minimální částku) a návrh na soud se musí opravit a podat znovu dle aktuálního stavu, což výbor opět učiní. To je jedna strana, schopný výbor koná. A pak je druhá strana, kdy ti slušní vlastníci si plní své povinnosti, platí předepsané platba a výbor jim neustále musí vysvětlovat proč ten „hajzl“ (cituji doslova slušné vlastníky a jejich vyjadřování na shromáždění, kde se samozřejmě dlužník neukáže) nemusí platit a oni za něj jeho bydlení táhnou se svých peněz, platí mu teplo v bytě, vodu, výtah, popelnice … Zažila jsem obě formy – byla jsem člen výboru, byla jsem vlastník, v obou případech jsem řádně hradila své platby na účet společenství a nikdy by mne ani nenapadlo nesplnit to, co bylo schváleno na shromáždění vlastníků. A můj názor na ty, co neplatí – buď jsou to vyčůránci, kteří ví co si můžou dovolit. A pak ti, co se momentálně dostali do problémů, ale s těmi se většinou dohodnete. S těmi, co apriory odmítají dodržovat pravidla společenství se nikdo nikdy nedohodne i kdyby se snažil sebevíc. A co všem členům výboru radím, konat hned a nečekat, taky by se mohlo stát, že se najde některý z těch slušných platících vlastníků a začne uplatňovat § 159 NOZ, odpovědnost členů výboru za způsobenou škodu.

Paní ik, vydání platebního rozkazu, pokud dlužník nepodá odpor, trvá pár měsíců. A pokud vlastník něco zaplatí po zahájení sporu, tak nic opravovat nemusíte a rozhodně nic znovu nepodáváte.

Ani mně se nelíbí, že soudy trvají tak dlouho. Ale máte úplně stejné podmínky jako kdokoli jiný, kdo se odhodlá jít k soudu.

Já nevím, zda to chápete. Tady se tvrdí, že je vlastně úplně jedno, zda SVJ dodržuje zákony, zda provádí vyúčtování na základě pravidel, zda se vybírají oprávněně platby do neexistujícího fondu oprav. Vše jedno jest. Pokud budete chtít prodat byt, tak budete muset zaplatit.

Zkrátka je úplně jedno, zda nějaké dluhy máte, či nemáte. Co je na papírku, to platí. Jsme vydáni na milost a nemilost šmejdům.

Proč to tak není u jiného vlastnického práva? Třeba u auta. Nechám si opravit auto a než uhradím fakturu za opravu, tak to krásně opravené auto prodám. Myslíte, že kupující přebírá dluhy? Asi těžko. Opravář se půjde soudit s tím, kdo si opravu objednal.

A co tedy všechno se uvede na ten kousek papírku. Budou tam dluhy vůči prodávajícímu? Dluhy vůči každému vlastníkovi,které SVJ eviduje? Budou tam uvedené všechny nezaplacené faktury? Budou tam dluhy SVJ vůči třetím osobám? Co z toho vlastně má přejít na chudáka nabyvatele?

Magda

„vydání platebního rozkazu, pokud dlužník nepodá odpor, trvá pár měsíců. A pokud vlastník něco zaplatí po zahájení sporu, tak nic opravovat nemusíte a rozhodně nic znovu nepodáváte“ Paní Magdo kde jste přišla na to, že se nic, když zaplacením určité částky se změní výše dluhu, že se znovu nic nepodává? Zřejmě jste ještě nikdy osobně nemusela vymáhat žádný dluh. V našem SVJ jsme toto zažili, takže zde píši osobní zkušenost. Takže podat při změně výše dluhu po podání návrhu na plat.rozkaz, nově na soud musíte učinit opět nové podání z nově vyčíslenou výší dluhu, které bez právníka by žádný člen výboru bez právního vzdělání nedokázal napsat.. A jinak příměr neplatiče v SVJ s opravou auta je jaksi mimo mísu. To zde mám dojem kdysi uváděl p. Lake, a Vy jeho fanynka zde popouškujete jeho názory. Já si je ráda přečtu, ovšem zřejmě do jeho fanklubu nepatřím, jeho názory si porovnávám s názory jiných, případně s odbornými názory na jiných servrech. Já osobně si myslím, že kdybych názory p. Lakeho uplatňovala v případném soudním sporu vůči SVJ, tak prohraji.

Paní ik, pokud žalovaný zaplatil něco v průběhu soudního řízení, pak navrhnete částečné zpětvzetí žaloby. A tím to končí. Pokud žalobu opravujete, pak jste tam buď udělali chybu a nebo váš právník chybně navrhl změnu žaloby na nižší než původně žalovanou částku. A pak nemůžete úspěšně požadovat přiznání nákladů soudního řízení z původně žalované částky.

Magda

Paní Magdo, už zde mezi sebou jen slovíčkaříme, ale podstatou zde je, že proces na vydání plat.rozkazu trvá velmi dlouho (vlastní zkušenost, učiní-li dlužník v průběhu podání jakýkoliv úkon) je cca 1 rok. Napsala jsem, že na soud nově musíte učinit opět nové podání z nově vyčíslenou výší dluhu (a to i kdyby dlužník zaplatil jen 1 000 Kč), a to je pravda. Že jsem neuvedla přesný název tohoto podání, což jste učinila Vy, na tom nic nezmění. Prostě musíte opět, v zastoupení právníka, rozepsat dlužné částky s daty splatnosti+ úroky s prodlení + vyčíslení nákladů řízení na právního zástupce (vše se změní proti původnímu podání a to i náklady na právní zastoupení). Jinak si myslím, že je k dané věci zbytečné k danému problému s Vámi diskutovat. Já mám totiž na řádné fungování v domě, kde ze zákona vzniklo společenství a ve kterém bydlím jiný pohled než Vy. Pro mě je celý dům, včetně mých spolubydlících domov, ve kterém žiji a budu zřejmě ještě mnoho let žít, tak mám představu, že chci bydlet v hezkém, opraveném a funkčním domě. Já, a zatím zaplaťbánbů všichni v domě, prostě se snažíme mít naspořeno na účtu společenství dostatek finančních prostředků, aby nás nenadálá a nepředvídatelná investice nepřekvapila.A vůči neplatiči (nebyl to člověk, který se dostal do momentálních problémů), kterého jsem měli jsme hodní nebyli, jak se říká, na hrubý pytel, hrubá záplata

Pokud byste si v minulém příspěvku nechala od cesty tu jízlivou poznámku o „papouškování a fanynkování“, dal bych Vám + bod :-)
Nicméně s obsahem tohoto příspěvku lze než souhlasit a poblahopřát ke vstřícným (spolu) vlastníkům, máme to obdobné.
Jen s tím právním zastupováním bych to zase tak nepřeháněl …(abyste nezaplatili více než vymůžete) … i když je fakt, že někde si nechávají odborníkem i uklízet či měnit žárovky :-)

Víte, snažím se osobním vyjádřením k některým z diskutujících vyhýbat, považuji to za zbytečné, ale zde jsem to jaksi nedokázala Byla to výjimka. Ale k tomu právnímu zastupování – my právníka využíváme jen k vymáhání dluhů (ale až když jdeme k soudu), jinak ve spolupráci se správcem sami. Ono ovšem je zavádějící nevymáhat i malé dluhy, co když některý z vlastníků či všichni vlastníci, kteří nejsou ve výboru, uplatní § 159 NOZ, že výbor (má ve stanovách vymáhání dluhů) nekonal s péčí řádného hospodáře. Pak bych si nebyla jistá tím jak by rozhodl soud, myslím, že by výbor prohrál a platil.

Magda žije v bublině lakeho názorů a jiné názory nechce slyšet. Že něco tvrdí Ústavní soud a drtivá většina právníků ji nezajímá.

Okamžikem prodeje se prostě přestáváte soudit Vy, soudí se nabyvatel a probíhájící soud plynule pokračuje. A je na Vás dvou, jak probíhající soudy zhodnotíte v mezi Vámi dohodnuté ceně. U neprobíhajících soudů obdobně vstoupí do vašich práv a povinností nabyvatel.

Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb.

Překážky postupu řízení

§ 107

(1) Jestliže účastník ztratí po zahájení řízení způsobilost být účastníkem řízení dříve, než řízení bylo pravomocně skončeno, posoudí soud podle povahy věci, zda v řízení může pokračovat. Není-li možné v řízení ihned pokračovat, soud řízení přeruší. O tom, s kým bude v řízení pokračováno, soud rozhodne usnesením.

(2) Ztratí-li způsobilost být účastníkem řízení fyzická osoba a umožňuje-li povaha věci pokračovat v řízení, jsou procesním nástupcem, nestanoví-li zákon jinak, ti, kteří vstoupili do práva nebo povinnosti, o něž v řízení jde.

Aha, takže pokud nesouhlasím s dluhem, tak nemám žádnou možnost s tím něco udělat. Zkrátka papírek platí. A já musím souhlasit a zaplatit (jedno zda rovnou, nebo v ceně bytu).

Zděšená začínám být já.

Magda

Magdo, nepodléhejte panice.Proti absurdnostem je potřeba bojovat. Bojovníků je málo, všichni to raději vzdávají bez boje. Je potřeba, aby nás bylo víc. Vítězství pravdy vždycky přinášelo oběti, což je tedy slabá útěcha, ale je v tom naděje.

Vítězství pravdy, to myslíte té jediné pravdy prezentované lakem a Magdou, nebo pravdy prezentované Ústavním soudem?

Tak vidíte Magdo, nějaký blbec nás mínusuje. Nesplynuly jsme s davem, tak si nic jiného nezasloužíme. A víte co, tak mu třeba.

Velice zajímáve příspěvky. Hodláte přispívat i do budoucna ?

a prodávat to očistěné od právních rizik. Běžný princip správy majetku a jeho prodeje. Kupujete, abyste vylepšila, získala nějaký výnos z doby držení a vylepšené prodala. A oním vylepšením může být bráno i odbordelení SVJ a očištění od právních rizik a vad…

Já myslím, že se svým majetkem můžu nakládat jak uznám za vhodné. Nemusím ho ani vylepšovat, ani z něj mít výnos.

Odbordelení SVJ není v mé moci. A zákony hrají bordelu do ruky. Nebo ani né zákony, ale nesmyslné výklady zákonů.

A spory bych ráda dotahovala do konce a u toho ráda nakládala se svým majetkem. Na tom snad není nic zvláštního.

Magda

Paní Magdo3(lake) obdivuji pana zdeseneho clena SVJ, že vám trpělivě celý den odpovídal.

Nikdo vám nebrání váš byt prodat za plnou cenu s tím,že najdete kupujícího, který půjde do rizika a jednotku koupí i s vaší pohádkou, že fond oprav neexistuje a proto jste ho neplatila atd.

Nikdo vám nebrání si byt ponechat a protože nesouhlasíte s dluhem, tak s tím jak píšete něco uděláte a dotáhnete to do konce. Doufám že nás potom seznámíte s rozsudkem, že FO neexistuje (i pán lake potvrdil, že takový zatím neexistuje)

Magda bude sestra lakeho. Má názor a nic jiného ji nezajímá. Snad pana zdeseneho clena SVJ neodradí. Jeho příspěvky jsou jednak odborné a jednak psané slušnou formou. Bylo by ho škoda.

Nehodlám v nejbližší době prodávat žádný ze svých bytů. Jsem zvyklá věci řešit a soudy dotáhnout do konce.

Samozřejmě mi nikdo nebrání byt neprodávat. Pouze mi brání byt prodat.

Možná ale koupím nějaký byt, na kterém údajně nějaké dluhy váznou. Nevíte někdo o nějakém takovém? Určitě budete rádi, když byt koupí solventní vlastník.

Magda

Jsme rádi, že to nevzdáváte a chcete soudy dotáhnou do úspěšného konce. Už teď se těšíme na průlomový rozsudek o tom, že fond oprav neexistuje.

Píšete, že nehodláte v nejbližší době prodávat žádný ze svých bytů tak vám to, že vám údajně někdo brání byt prodat může být úplně jedno :-)

Jinak pokud chcete koupit byt doporučuji místo dotazu tady na portále kontaktovat některou z realitních kanceláři popřípadě si dát inzerát.

Paní Magdo nikde jsem netvrdila, že dluh je skutečný podle toho co si myslí výbor. Také ale o skutečnosti dluhu nerozhoduje to co si myslí Magda3. O tom rozhodují soudy a vy by jste toto měla respektovat.

Tak zde se konečně shodneme. O tom, zda je dluh či není rozhoduje soud. Tak nevím, jak může být převedeno něco, co třeba ani neexistuje na základě papírku od výboru. A o to v tomto sporu jde.

Magda

Já osobně jsem nikdy neřekl, že dluhem je cokoliv, co SVJ někde prohlásilo.

Dluhem je až to, co SVJ někde u soudu prokázalo a dokázalo vyhrát. Několik sporů takto mám a až se někdy dočkáme nějakých pravomocných rozsudků, rád je zveřejním. Protože neschopnost SVJ je občas do nebe volající a jejich drzost také.

Ovšem nemám absolutně nic proti tomu, aby spolu s bytem přecházel dluh a tedy v případě sporu i takový spor. Protože nespatřuji nic dobrého na tom, že si SVJ povede několik sporů s jedinci, co už nemají se SVJ nic společného a co klidně mohou i s penězi z prodeje zmizet někde v zahraničí… V tom spatřuji naprosto správný veřejný zájem na přechodu dluhů, sporů, přeplatků atd…

A ano chápu, že takto se sporem ve výši klidně několika set tisíc kč je jednotka neprodejná, ovšem to je součást rizika sporu, že to de fakto znamená, že dokud spory pravomocně neskončí, nemá smysl jednotku někde nabízet k prodeji.

Já se tímto skutečne nestavím na stranu SVJ, co nedokáže obhájit, jak s penězi zachází.

A jinak k tomu, co je závadou a zda jí je dluh zcizovatele vůči SVJ je nutné se podívat, co na to právo okolních evropských zemí. Protože úmyslem zákonodárce bylo toto.

K § 1106 až 1108: Společná ustanovení o převodu vlastnického práva v současném občanském zákoníku chybí. Osnova je tudíž ve shodě s většinou konvenčních úprav evropských zákoníků zavádí.

Pokud nenajdete v Německu, Francii, Španělsku atd., prostě v Evropě směrem od největších zemí v jejich právních systémech, že dluh za služby a za správu nepřechází, tak budete hodně těžko přesvědčovat ústavní soud, že nemá pravdu.

Mám dotaz:-)

Proč zmiňujete dluh za služby? Ten přece nepřechází na nového majitele jednotky. NOZ 1186 hovoří pouze o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku. Služby jsou snad něco jiného …

Obsáhle jsem to řešil v této diskuzi, je v ní i citována relevantní výkladová literatura, na kterou se v rozsudku soud může odkazovat.

S ohledem na ní očekávám, že pravděpodobný vývoj judikatury bude takovýto. Nicméně samozřejmě, dokud neexistuje judikatura není jistého vůbec nic a z opatrnosti je nutné počítat s více alternativami.

Citaci té výkladové literatury zopakuji:

------

Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 121 – 123

VIII. Přechod závazků podle ObčZ

Podle obecné úpravy převodu vlastnického práva v § 1106 ObčZ se společně s vlastnictvím nabývají i práva a povinnosti s věcí spojená. Současně také platí, že závady jiné než zjistitelné z veřejného seznamu, nabyvatel nabývá jen tehdy, mohl-li je zjistit, nebo bylo-li to tak ujednáno, nebo stanoví-li tak zákon (§ 1107 ObčZ). Pokud se jedná o práva a závazky ve smyslu § 1106 ObčZ, pak se má za to, že s vlastnictvím jednotky jsou spojena zejména práva a povinnosti související se správou domu (které tedy jsou spojeny s jeho členstvím ve společenství vlastníků). Jedná se o práva a povinnosti, které vyplývají ze stanov společenství, nebo vyplývají z rozhodnutí jeho orgánů. Typickým závazkem spojeným s vlastnictvím jednotky je závazek k úhradě příspěvků (záloh na ně) na správu, který zatěžuje každého vlastníka jednotky v domě. Zákonem takto upravený postup bude využíván i pro převody jednotek vzniklých podle zákona o vlastnictví bytů (viz také výklad k § 1158 ObčZ).

IX. Charakter závazků a dluhů

S ohledem na dikci i systematické spojení s odstavcem 1 (který hovoří o příspěvcích na správu) se lze domnívat, že dané ustanovení má dopadat jen na finanční závazky převodce vůči osobě odpovědné za správu domu. Do jiných než finančních závazků po splatnosti vůči společenství nabyvatel sice vstupuje, ale z důvodu uvedených výše (závazky z titulu členství ve společenství). Současně je ze znění ustanovení § 1186 ObčZ zřejmé, že podle tohoto ustanovení jiné závazky a dluhy než ty, které má vlastník jednotky vůči osobě odpovědné za správu, nepřecházejí. Lze soudit, že se má jednat jak o dluhy na příspěvcích podle § 1180 ObčZ, tak o dluhy na platbách za služby podle § 1181 ObčZ.

X. Přechod dluhů podle nové úpravy

Je třeba upozornit, že § 1186 ObčZ výslovně neuvádí, že specifické dluhy přecházejí na nabyvatele jednotky tak, jak to činí § 1106 ohledně závazků a § 1107 ObčZ ohledně závad. Tento přechod je (bohužel) nutné odvodit nepřímo z celého ustanovení. Většina literatury je však s tímto závěrem ve shodě (např. Dvořák, 2015). Ustanovení § 1186 odst. 2 ObčZ zřejmě upřesňuje postup ve smyslu § 1107 ObčZ. Dluhy související se správou domu a pozemku, které jsou spojeny s. 122 s konkrétní jednotkou, lze považovat za závady ve smyslu § 1107 ObčZ (uvádí tak i důvodová zpráva). Stěžejní pro oblast správy domu a pozemku je povinnost vlastníka hradit příspěvky na správu. Nabyvatele bude nepochybně zajímat, jaké závazky byly založeny před převodem vlastnického práva a které bude muset plnit on. Nabyvatel by měl být seznámen se schváleným rozpočtem společenství a tím i potažmo se schválenou výší příspěvků na správu domu a pozemku. Jak bylo uvedeno výše, závazky (a z nich v budoucnu potenciálně plynoucí dluhy) přejdou na nabyvatele podle § 1106 ObčZ (např. závazek podílet se na splácení úvěru, který má společenství, které ale nemusí být v době převodu vlastnictví splatné, dokonce zřejmě nemusí být úvěr ani vyplacen). Splatné dluhy, které vyplývají ze závazků vlastníka jednotky vůči správci pak přejdou podle § 1186 odst. 2 a § 1107 ObčZ, jsou předmětem potvrzení správce, o kterém toto ustanovení hovoří. Dluhy na nabyvatele přejdou, a pokud nabyvatel sám nevyvine úsilí je zjistit (postupem podle § 1186 ObčZ), nemůže se bránit odkazem na § 1107 ObčZ, protože tyto závady mohl zjistit a neučinil tak.

XI. Potvrzení správce

Vlastníkovi jednotky zákon přímo ukládá sdělit, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, případně je povinen předložit potvrzení, že takové dluhy nejsou. Povinnost předložit potvrzení má vlastník jednotky vůči nabyvateli, nicméně přeneseně má tuto povinnost také správce (vůči převodci). Obsahem potvrzení podle tohoto ustanovení (s logickým dopadem na kupní cenu v případě kupní smlouvy), bude informace o aktuální výši dluhů, u nichž již nastala splatnost dosavadního vlastníka vůči společenství (správci). V uvedeném případě tedy na nabyvatele přejdou dluhy dosavadního vlastníka a je zavázán vůči společenství (správci) dluhy uhradit. Samozřejmě je otázka, nakolik musí správce konkrétní dluhy specifikovat. Zřejmě postačí, spefikuje-li, jaké dluhy, které připadají v úvahu, eviduje. To se nepřímo týká i otázky, zda mohou přejít dluhy i v tzv. nucených prodejích (zpravidla v exekuční či insolvenční dražbě). Zpravidla se soudí, že dluhy na nabyvatele v uvedených nucených prodejích nepřechází. I tyto dluhy ale zřejmě správce může v potvrzení zmínit, pokud je takto specifikuje. Vydání potvrzení zřejmě může správce zpoplatnit (Dvořák, 2015), ale jen podle skutečných nákladů a pro všechny žadatele stejně.

XII. Nevydání potvrzení správce

Jedním z důvodů, proč není potvrzení vydáno, je situace, kdy o jeho vydání nikdo nepožádal. Nabyvatel jednotky má sice právo požadovat po vlastníkovi s. 123 vydání zmíněného potvrzení, na druhou stranu nemá povinnost si takové potvrzení vyžádat. Není tedy vyloučen převod vlastnického práva bez potvrzení. Platnost ani účinnost převodní smlouvy není ze zákona s vystavením a předáním potvrzení nijak spojena. U určitého typu převodů, jako jsou například darování, bude tato situace zřejmě dost obvyklá. Druhým důvodem může být odmítnutí vydání potvrzení ze strany správce. Ačkoli jeho povinnost vydat potvrzení není výslovná, z § 1186 odst. 2 ObčZ vyplývá dostatečně zřetelně. Pokud by potvrzení vydáno správcem nebylo, pak se jedná o porušení zákonné povinnosti a z toho vyplývá nárok na náhradu vzniklé škody (§ 2910 ObčZ). Pokud by se nabyvatel z důvodu odepření vydání potvrzení nedozvěděl o existenci konkrétních dluhů, pak nabyvateli vzniká nárok na náhradu škody ve výši tohoto dluhu. K zániku dluhu by pak mohlo dojít započtením proti pohledávce na náhradu škody.

XIII. Chybný obsah potvrzení správce

Pokud by v potvrzení správce byl uveden dluh vyšší než skutečný, pak na nabyvatele přechází bezpochyby jen dluh ve skutečné výši. V případě potvrzení o neexistenci dluhu, případně existenci dluhu v nižší než skutečné výši, přejde na nabyvatele dluh pouze v „tvrzené“ výši. Dlužníkem ve zbývající výši zřejmě zůstává dosavadní vlastník, protože dluh nepřešel, ani z jiného důvodu nezanikl. Otázkou je, zda dosavadnímu vlastníkovi nevznikne vůči správci nárok na náhradu škody způsobené chybným potvrzením. Odlišně soudí část literatury (Dvořák, 2015), podle které závazky i v případě neexistence nebo nesprávnosti potvrzení přesto přejdou, ale vadnost potrvzení zakládá právo nabyvatele na náhradu škody vůči správci, což by mělo zřejmě stejné důsledky.

XIV. Ručení původního vlastníka za dluhy

Zákonodárce z důvodu ochrany společenství zavádí zákonné ručení. Zavázán je ve vztahu k potvrzeným dluhům nový nabyvatel jako přímý dlužník, ale původní vlastník jednotky současně zůstává jako ručitel (jeho původního) dluhu vůči společenství. Postavení společenství se tedy přechodem dluhů nijak nezmění, prakticky by mělo jít o výrazné zlepšení (existují dva dlužnické subjekty).

Takže Vás tímto upozorňuji, že pro Vaše případné odsouzení k platbě, co je po Vás požadována, úplně postačuje se v případném odůvodnění rozsudku odkázat na text ustanovení § 1006 § 1107 a § 1186 a na výše citovanou komentářovou literaturu. S tímto zdůvodněním bude s velmi vysokou pravděpodobností naprosto spokojen každý soudce či soudkyně jak nalézacího, tak i případného odvolacího soud. Pokud byste měl jiný názor, podložený čímkoliv, budete muset docílit jiného výkladu u soudu nejvyššího, či vzhledem k názorům soudkyně příslušných senátů nejvyššího soudu spíše u soudu ústavního či ještě výše. Nebudu Vás sice od boje odrazovat, ale zvažte, zda Vám to stojí za to.

Ta komentářová literatura totiž nevzniká jen tak nasliněním prstů pisatele, píšou ji často autoři zákona, či minimálně univerzitní kapacity na danou část práva a prochází procesem, ve kterém by naprostá blbost v ní neobstála. Ne, že by v ní nemohla být, ale proces její případné změny pro Vás bude dlouholetý a poměrně složitý.

Cesta jak proti tomu závazku Vám zbývá spíše v hledání, zda je závazek jako takový v pořádku, zda jsou vyúčtování řádná, zda závazek odpovídá přijatým platným usnesením shromáždění, zda nemohou být případná usnesení z doby před 1.1.2014 shledána absolutně neplatnými a tak. Nicméně co se týče jeho přechodu na Vás, mám dle současného stavu výkladu příslušných ustanovení občanského zákoníku za to, že dluh na Vás přešel komplet.

------

Dík za info.

Pane zděšený výbore, takže jak to prakticky bude, pokud „údajný“ dluh nebude zažalován. Proč by koneckonců SVJ dluhy žalovalo, leda že by byly vyšší, než cena bytu. Jinak mu to může být fuk. Reklamuji vyúčtování, které je špatně. Je to dluh? Nebo není?

Nejde vůbec o to, zda je něco neprodejné. Co když banka bude chtít prodat byt, na kterém jí vázne zástavní právo. A vy přijdete a řeknete jí sorry, ale já tam mám dluh a ten je přednější.

Kolik lidí prodá byt a uteče do zahraničí???? To je jediný argument, který tady slyším. Lidi se neztrácí a neutíkají za hranice. Může se stát, že nemají peníze a že nic nevymůžete. Pokud necháte dluhy dojít do stovek tisíc, tak dobře vám tak. Vždyť jste je mohl vymáhat a po jejich vymožení jste mohl požádat o zástavní právo na bytě.

To co tady prosazujete a čemu výborové tleskají je ve skutečnosti horor. A já doufám, že to nakonec i ÚS odmítne.

Magda

Banky jednoduše nebudou poskytovat kdekomu hypotéku na 100% ceny. Což je jedině správné. Budou prostě více zvažovat rizika a postupovat podle nich. To je také v zájmu nás všech. Následky naprosto neřízeného poskytování hypoték jsme celosvětově zažili, neboť toto přesně bylo příčinou průšvihu co v USA nastal v roce 2007 – 2008. A myslím, že to každého stálo docela dost peněz.

Ach ták, ona se nás ta justice vlastně snaží vychovávat :-).

No ono to vypadá tak, že tímto nesmyslem má SVJ přednost i před exekutorem. Tedy před někým, kdo své dluhy řádně vymáhal. To by mě zajímalo, jak se to začne líbit třeba státu, až bude vymáhat své pohledávky.

Magda

To chce klid. Prostě až dokud to někdo nezmění, je to pravděpodobný výsledek sporů o přechod dluhu.

K případné změně budete muset najít argumentaci, proč a komu to škodí, nějaký ten hluboký lidský příběha, v čem to porušuje ústavou či úmluvami zaručená práva či v čem je to v rozporu s důvodovou zprávou a tedy úmyslem zákonodárce. Já zatím neshledávám nic z těchto atributů.

Jak psát ústavní stížnosti jsem linkoval zde, byl jsem vymínusován :) :)

http://www.portalsvj.cz/…yssiho-soudu#…

http://www.epravo.cz/…i-99300.html

Zděšený člen zde píše nesmysly, protože se nevyzná ani v účetnictví, ani v ekonomice.

Zejména nerozumí rozdílu nezi zálohou a konečnou úhradou (příspěvkem). Ve znalostech je na tom stejně jako idioti v talárech.

Vlastník samozřejmě nemůže nikdy splácet úvěr, který si vzalo SVJ. Splátky úvěru nejsou nákladem v účetnictví právnické osoby. Takže se nemohlo nikdy jednat o náklad vynaložený na správu domu, který by SVJ bylo oprávněno rozúčtovat vlastníkům.

Probůh, zeptejte se některé účetní, jak se účtuje o přijetí úvěru a o jeho splácení. Nebo požádejte o závazné stanovisko Finanční úřad. Nebo si alespoň přečtěte NOZ. Podle § 1414 NOZ platí, že „správce vede spolehlivé záznamy o spravovaném majetku a nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou.“

Zjevně Vám zcela uniklo, že SVJ bylo oprávněno na vlastnících vymáhat náklad, který prokazatelně vynaložilo na zhodnocení jejich majetku. Výše částky byla uvedena na „faktuře“ od zhotovitele. Zda SVJ si vzalo nějaký úvěr je pro výši tohoto nákladu zcela bezvýznamné. SVJ si vzalo úvěr pro sebe, k překonání své vlastní finanční nedostatečnosti.
-----------------------------------------------------------------------------------

Mimochodem, v rozsudku šlo o dluh předchozího vlastníka jednotky, vzniklý před účinností NOZ. Podle § 3028 NOZ se celý závazek předchozího vlastníka posuzuje až do jeho vypořádání podle dosavadních právních předpisů. A ty neznají žádný „přechod dluhu na nabyvatele“. To platí jak pro věcná práva, tak i pro jakákoliv jiná práva, včetně obligačních.

Nu, vždyť on to zde někdo pěkně a srozumitelně napsal před třemi dny, cituji:

Jéje, pane Zděšený člene, nenapsal jste to náhodou Vy? Ale teď, o tři dny později, zase přísaháte, že Ústavní soud má pravdu a Vy ji nemáte. Kakraholte!!! Takže jste tedy před třemi dny pravdu neměl? Anebo měl, a ústavní soudci to spletli, jak tvrdím já???

Tak už se konečně rozhodněte, co nám chcete předkládat k uvěření. Zatím to vypadá, že v tom máte zmatek, a píšete vždy podle toho, co jste si ten den přečetl v některém zjevně vadném judikátu.

lake

Milý pane, co se mě týče, já bych Vám klidně odsouhlasil, že dluh vzniklý podle ZoVB nepřechází, že se přechod dluhu týká pouze dluhu vzniklého po 1.1.2014.

Varianta 1 – Mě osobně přijde použitelné jak to, že dluh vzniklý do 1.1.2014 se soudí zákonnost jeho vzniku podle ZoVB, ale i nepřejde, protože ZoVB neznalo přechod dluhu ze zákona.

Varianta 2 – Zrovna tak mi přijde použitelné i to, že dluh vzniklý do 1.1.2014 se soudí zákonnost jeho vzniku podle ZoVB, a pokud podle ZoVB zákonně vznikl, tak při převodu jednotky smlouvou podle NOZu po 1.1.2014 přešel.

To, co citujete, bylo vyjádření o soudu ohledně dluhu, netýkalo se přechodu. Judikát, který vznikl u ÚS ale neřeší zákonnost vzniku dluhu, jen a pouze jeho přechod. Nicméně bez znalosti judikátu ÚS bych si neuměl vybrat, mezi výše popsanými dvěma variantami. ÚS podle toho co tvrdíte, že šlo o dluh vzniklý dle ZoVB, což já nevím, tak ÚS za mne z těch dvou variant vybral a označil mi tu, kterou mám považovat za správnou.

Já s tím nemám problém, já žiju ve světě reálného práva, nikoliv nějakých teorií co jsem si sám vymyslel (a ani nemám potřebu nic vymýšlet, protože Vím, že o boj o to, aby byla respektována judikatura je únavný a těžký, boj o respektování vlastních teorií je ještě o několik řádů těžší) a rozhodně bych proti výběru varianty 2 ústavním soudem nešel bojovat proti němu k ESLP (ostatně vzhledem k výši onoho dluhu bych u ESLP neměl šanci).

Jinak bych ještě chtěl napsat, že rozumím tomu, co jste kdy napsal o zálohách versus příspěvcích, rozumím vašemu dosavadnímu pohledu a dokonce s ním i z velké části souhladím, dokonce rozumím účetnictví, nicméně pokud se v právní realitě soudci rozhodli, že budou akceptovat to, že se mezi příspěvky můžou zahrnovat i jen splátky úvěrů, tak mě to také nevadí. Já se musím a chci pohybovat v rámci výkladu, který učinili soudci. A pokud oni jako náklad na správu chtějí brát, že nákladem na správu v aktuálním roce je nikoliv celková cena nějaké rekonstrukce, ale pouze ta její část, kterou je nutné splatit bance, tak já s takovýmto určováním nákladů na správu nemám problém, ačkoliv účetně je to jinak. Dovedu se prostě smířit s tím, že mi soud jako náklad na správu aktuálního roku označil pouze nějakou čistou finanční pozici ovlivněnou zaplacením té reálné ceny rekostrukce penězi ze společného úvěru.

Prostě si tomu přizpůsobím rozpočet, kde budu počítat s tím, že vybírám nějaké příspěvky ve výši, která odpovídá splátkám plus nějaké rezervě, co musím kvůli bance tvořit a držet a také samozřejmě dalším nákladům co v dané roky plánuji. Takto vytvořený rozpočet si nechám schválit včetně výhledu na celou dobu splácení úvěru a hotovo. To že takto provedeno bude část mnou vybíraných peněz zálohou na příspěvky a jiná část bude reálně splácením příspěvku z minulosti bych se snažil nějak s právníkem vymyslet a pojmenovat, ale spíše s ohledem na to, jak to pojmenovává soud, banka atd. Protože pokud mi to za peníze posvětí právník, správce a banka je s tím v pohodě, tak já se nemusím bát eventuelní své zodpovědnosti za případnou škodu a dovedu s tím žít také. :)

A Vám přeji, abyste před soudem vždy obstál s Vaším tvrzením o idiotech v taláru. Protože už vidím, jak protistrana argumentuje pro soudce závaznou judikaturou ústavního soudu a vy jí přebíjíte tímto tvrzením :D :D :D

Pane zdesený clen SVJ doporučuji na lake nereagovat a věnovat se příjemnějším věcem.

Troll je v internetovém slangu obvykle anonymní účastník online diskusních fór, chatů či blogů, který zasílá záměrně provokativní, urážlivé nebo irelevantní (off-topic) příspěvky k citlivým tématům, jejichž hlavním smyslem je vyprovokovat ostatní uživatele k emotivní odezvě.

Cílem trolla je bavit se rozvracením diskuse. Pokud jej diskusní komunita bude ignorovat, přestane jej jeho činnost bavit.

řekl bych že Vaše příspěvky definici trolla rovněž naplňují, zkuste nám raději sdělit něco k původní otázce a nehodnotit pouze komentáře (a vytrhávat věci kontextu) …

Tak pane pinkava speciálně pro vás :

1. dá se tento postup považovat za regulérní? Ano, pokud jste se všichni shodli, že budete přispívat poměrnou část do dlouhodobých záloh, aby jste si na to „našetřili“. Proč ne ?
2. Pokud dojde k změně vlastníka bylo by nejlepší, aby naspořená částka původním vlastníkem byla zohledněna v ceně při prodeji a nastávající vlastník byl informován o tom na co se takto šetří a s pokračujícím placením vyslovil také souhlas. Může třeba také navrhnout, že svůj podíl zaplatí jak se říká z ruky.

Možná ústavní soud soudí, že krajský soud „nevykročil z ústavního rámce“, ale špatně usoudil podle zákona a stažovatel by se měl odvolat k NS. Nevím, proč místo NS šel k ústavnímu soudu.

Sice nevzniká povinnost vypořádat příspěvky, já se bavím ale o zálohách.

Neslyšel jsem o tom, že by nějaká věc mohla mít dluh, pouze fyzická nebo právnická osoba, věc nikoli.

Nicméně na to jsem se ale přece vůbec neptal, otázky směřovaly na něco jiného. Děkuji

Víte, on se soudil o bagatelní částku. Tam nemá právo na odvolání k odvolacímu soudu, ani na dovolání v Nejvyššímu soudu. Takže prostě naprosto správně šel podat ústavní stížnost pro pravomocnému prvoinstančnímu rozhodnutí v bagatelní věci. A neuspěl.

Zálohy rovnají se tomu, že máte na příspěvky vybráno více, než jste zatím spotřebovali. Jinými slovy, máte v daný moment přeplatek na příspěvcích. Ten nemusíte vypořádávat.

Více viz výše.

A do polemiky o přechodu dluhů se s Vámi pouštět nebudu, pravdu prostě má ústavní soud.

prispevcich vzniklych z prebytku zaloh? Zrejmne je dle NOZ mozno vyporadat prebytky ze zaloh na prispevky (paragraf si momentalne nevzpominam). Coz by byl rozdil proti nevyuzitym dlouhodobym zaloham na budouci opravy. Je tomu tak?

Prosim muzete vysvetlit jak by se mohly nevyuzite dlouhodobe zalohy dle ZoVB ucetne (zakonne) promenit na nevyuctovatelne prispevky (dary) SVJ? Byla ci nebyla by to konfiskace majetku/prostredku vlastniku na budouci opravy/vydaje?

Muze nase SVJ pokracovat s dlouhodobymi, vyuctovatelnymi (transparentni) zalohami na budouci opravy?

Domnivam se, ze ano nebot: Podle důvodové zprávy se u nového občanského zákoníku klade důraz na dispozitivnost ustanovení, tedy možnost, aby si osoby uspořádaly soukromá práva a povinnosti odchylně od zákonné úpravy. Kogentní ustanovení, od kterých se nelze odchýlit, mají být v o. z. výjimečná.

Dekuji za Vase vysvetleni.

Takže s odpovědí je to těžké.

Osobně si myslím, že judikatura zahrne k tomu, co přechází na nového vlastníka i přeplatky/dluhy za služby, argumentaci komentářovou literaturou jsem zde již uváděl .

Takže prostě máte původního vlastníka, ten platí měsíčně

A zálohu na služby

B dlouhodobou zálohu na příspěvky

C krátkodobou zálohu (třebas pojištení domu, revize…)

V okažiku prodeje je u jednotky

Suma A nevyúčtovaných záloh na služby

Suma B celkový stav dlouhodobé zálohy

Suma C nevyúčtovaných krátkodobých záloh

Jednotka změní vlastníka a ten prostě bude pokračovat v platbách stejných, jako měl původní.

Vyúčtování služeb, krátkodobých záloh a čerpání dlouhodobých záloh a jejich zůstatek už pak předáváte novému vlatníkovi.

Takto je to podle mě myšleno v zákoně.

Protože ale zatím není judikatura, z opatrnosti bych si v momentě přechodu vlastnictví při vystavování potvrzení o dluzích nechával jak od nového, tak od starého vlastníka podepsat, že se stavem SumaA, SumaB a SumaC souhlasí a že souhlasí, že veškerá práva a povinnosti ohledně těchto nevyúčtovaných záloh a i ohledně dlouhodobých záloh přechází na nového vlastníka. Tím se nic nezkazí a ošetří to variantu, že judikatura eventuelně bude překvapivá.

„Zálohy rovnají se tomu, že máte na příspěvky vybráno více, než jste zatím spotřebovali.“

Vybírání záloh ve výši vyšší než odpovídá spotřebě je podle Vás vymahatelné? (Příklad: Náklady na správu domu činí za celý dům ročně 250.000 Kč, zálohy na správu domu jsou za celý dům předepsány v roční výši 2.500.000 Kč. Rozpočet neexistuje.)

Mám za to, že Vámi popsaný stav sice nastat může, ale nemělo by se jednat o významnou částku (v poměru k nákladům řekněme nejvýše ve výši odpovídající několika měsícům).

Jestli p.Kvapile chápu dobře dotaz tazatele, tak se všichni vlastníci shodli, že budou přispívat poměrnou část do dlouhodobých záloh, aby si našetřili na opravu výtahu a nemuseli řešit úvěr, a ptá se, ovlivněn diskusemi na tomto portálu, zda to lze /bod A./. Dle mého názoru to jde, vždy to záleží na dohodě vlastníků v každém konkrétním SVJ. Tak to funguje cca 15 let v našem SVJ, kde vlastníci jsou starší lidé, kteří nechtějí aby SVJ si na rekonstrukci domu bralo úvěr,takže jsou všichni ochotni na účet SVJ spořit. V okamžiku, kdy je dostatek finačních prostředků na účtu, provádíme opravy většího rozsahu – zateplení, okna, rozvody, střecha… A funguje to bez problémů, dům je opraven, ušetřili jsme za úroky, které by si banky vzaly za poskytnutý úvěr, a jistě by to nebyl malý peníz. Proč platit bankám, když dohodou rozumných lidí to jde řešit tím, že si spoříme na účet společenství. Dokud jsou lidí rozumní, tak jde vše. Na položený dotaz pod bodem B. souhlasím s názorem „zděšeného člena SVJ“.

Jinak pan lake už zde opět perlí když, např. píše, že „Zděšený člen zde píše nesmysly, protože se nevyzná ani v účetnictví, ani v ekonomice“, ale on se přeci nevyjadřoval k účetnictví a k ekonomice, ale posuzoval problém z právního hlediska. Já už jsem se několikrát zde přesvědčila, že právě lake nerozumí účetnictví ani za mák, to už mu zde naznačila p. Klainová, která právě proto, jak jí lake napadal, sem přestala přispívat, i když občas sem nyní opět něco napíše. Myslím si, že právě p. Klainová zde k účetnictví SVJ dává ty správné rady a rovněž pan Pavel, pan lake to určitě není.