Obsáhle jsem to řešil v této diskuzi, je v ní i citována relevantní výkladová literatura, na kterou se v rozsudku soud může odkazovat.

S ohledem na ní očekávám, že pravděpodobný vývoj judikatury bude takovýto. Nicméně samozřejmě, dokud neexistuje judikatura není jistého vůbec nic a z opatrnosti je nutné počítat s více alternativami.

Citaci té výkladové literatury zopakuji:

------

Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 121 – 123

VIII. Přechod závazků podle ObčZ

Podle obecné úpravy převodu vlastnického práva v § 1106 ObčZ se společně s vlastnictvím nabývají i práva a povinnosti s věcí spojená. Současně také platí, že závady jiné než zjistitelné z veřejného seznamu, nabyvatel nabývá jen tehdy, mohl-li je zjistit, nebo bylo-li to tak ujednáno, nebo stanoví-li tak zákon (§ 1107 ObčZ). Pokud se jedná o práva a závazky ve smyslu § 1106 ObčZ, pak se má za to, že s vlastnictvím jednotky jsou spojena zejména práva a povinnosti související se správou domu (které tedy jsou spojeny s jeho členstvím ve společenství vlastníků). Jedná se o práva a povinnosti, které vyplývají ze stanov společenství, nebo vyplývají z rozhodnutí jeho orgánů. Typickým závazkem spojeným s vlastnictvím jednotky je závazek k úhradě příspěvků (záloh na ně) na správu, který zatěžuje každého vlastníka jednotky v domě. Zákonem takto upravený postup bude využíván i pro převody jednotek vzniklých podle zákona o vlastnictví bytů (viz také výklad k § 1158 ObčZ).

IX. Charakter závazků a dluhů

S ohledem na dikci i systematické spojení s odstavcem 1 (který hovoří o příspěvcích na správu) se lze domnívat, že dané ustanovení má dopadat jen na finanční závazky převodce vůči osobě odpovědné za správu domu. Do jiných než finančních závazků po splatnosti vůči společenství nabyvatel sice vstupuje, ale z důvodu uvedených výše (závazky z titulu členství ve společenství). Současně je ze znění ustanovení § 1186 ObčZ zřejmé, že podle tohoto ustanovení jiné závazky a dluhy než ty, které má vlastník jednotky vůči osobě odpovědné za správu, nepřecházejí. Lze soudit, že se má jednat jak o dluhy na příspěvcích podle § 1180 ObčZ, tak o dluhy na platbách za služby podle § 1181 ObčZ.

X. Přechod dluhů podle nové úpravy

Je třeba upozornit, že § 1186 ObčZ výslovně neuvádí, že specifické dluhy přecházejí na nabyvatele jednotky tak, jak to činí § 1106 ohledně závazků a § 1107 ObčZ ohledně závad. Tento přechod je (bohužel) nutné odvodit nepřímo z celého ustanovení. Většina literatury je však s tímto závěrem ve shodě (např. Dvořák, 2015). Ustanovení § 1186 odst. 2 ObčZ zřejmě upřesňuje postup ve smyslu § 1107 ObčZ. Dluhy související se správou domu a pozemku, které jsou spojeny s. 122 s konkrétní jednotkou, lze považovat za závady ve smyslu § 1107 ObčZ (uvádí tak i důvodová zpráva). Stěžejní pro oblast správy domu a pozemku je povinnost vlastníka hradit příspěvky na správu. Nabyvatele bude nepochybně zajímat, jaké závazky byly založeny před převodem vlastnického práva a které bude muset plnit on. Nabyvatel by měl být seznámen se schváleným rozpočtem společenství a tím i potažmo se schválenou výší příspěvků na správu domu a pozemku. Jak bylo uvedeno výše, závazky (a z nich v budoucnu potenciálně plynoucí dluhy) přejdou na nabyvatele podle § 1106 ObčZ (např. závazek podílet se na splácení úvěru, který má společenství, které ale nemusí být v době převodu vlastnictví splatné, dokonce zřejmě nemusí být úvěr ani vyplacen). Splatné dluhy, které vyplývají ze závazků vlastníka jednotky vůči správci pak přejdou podle § 1186 odst. 2 a § 1107 ObčZ, jsou předmětem potvrzení správce, o kterém toto ustanovení hovoří. Dluhy na nabyvatele přejdou, a pokud nabyvatel sám nevyvine úsilí je zjistit (postupem podle § 1186 ObčZ), nemůže se bránit odkazem na § 1107 ObčZ, protože tyto závady mohl zjistit a neučinil tak.

XI. Potvrzení správce

Vlastníkovi jednotky zákon přímo ukládá sdělit, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, případně je povinen předložit potvrzení, že takové dluhy nejsou. Povinnost předložit potvrzení má vlastník jednotky vůči nabyvateli, nicméně přeneseně má tuto povinnost také správce (vůči převodci). Obsahem potvrzení podle tohoto ustanovení (s logickým dopadem na kupní cenu v případě kupní smlouvy), bude informace o aktuální výši dluhů, u nichž již nastala splatnost dosavadního vlastníka vůči společenství (správci). V uvedeném případě tedy na nabyvatele přejdou dluhy dosavadního vlastníka a je zavázán vůči společenství (správci) dluhy uhradit. Samozřejmě je otázka, nakolik musí správce konkrétní dluhy specifikovat. Zřejmě postačí, spefikuje-li, jaké dluhy, které připadají v úvahu, eviduje. To se nepřímo týká i otázky, zda mohou přejít dluhy i v tzv. nucených prodejích (zpravidla v exekuční či insolvenční dražbě). Zpravidla se soudí, že dluhy na nabyvatele v uvedených nucených prodejích nepřechází. I tyto dluhy ale zřejmě správce může v potvrzení zmínit, pokud je takto specifikuje. Vydání potvrzení zřejmě může správce zpoplatnit (Dvořák, 2015), ale jen podle skutečných nákladů a pro všechny žadatele stejně.

XII. Nevydání potvrzení správce

Jedním z důvodů, proč není potvrzení vydáno, je situace, kdy o jeho vydání nikdo nepožádal. Nabyvatel jednotky má sice právo požadovat po vlastníkovi s. 123 vydání zmíněného potvrzení, na druhou stranu nemá povinnost si takové potvrzení vyžádat. Není tedy vyloučen převod vlastnického práva bez potvrzení. Platnost ani účinnost převodní smlouvy není ze zákona s vystavením a předáním potvrzení nijak spojena. U určitého typu převodů, jako jsou například darování, bude tato situace zřejmě dost obvyklá. Druhým důvodem může být odmítnutí vydání potvrzení ze strany správce. Ačkoli jeho povinnost vydat potvrzení není výslovná, z § 1186 odst. 2 ObčZ vyplývá dostatečně zřetelně. Pokud by potvrzení vydáno správcem nebylo, pak se jedná o porušení zákonné povinnosti a z toho vyplývá nárok na náhradu vzniklé škody (§ 2910 ObčZ). Pokud by se nabyvatel z důvodu odepření vydání potvrzení nedozvěděl o existenci konkrétních dluhů, pak nabyvateli vzniká nárok na náhradu škody ve výši tohoto dluhu. K zániku dluhu by pak mohlo dojít započtením proti pohledávce na náhradu škody.

XIII. Chybný obsah potvrzení správce

Pokud by v potvrzení správce byl uveden dluh vyšší než skutečný, pak na nabyvatele přechází bezpochyby jen dluh ve skutečné výši. V případě potvrzení o neexistenci dluhu, případně existenci dluhu v nižší než skutečné výši, přejde na nabyvatele dluh pouze v „tvrzené“ výši. Dlužníkem ve zbývající výši zřejmě zůstává dosavadní vlastník, protože dluh nepřešel, ani z jiného důvodu nezanikl. Otázkou je, zda dosavadnímu vlastníkovi nevznikne vůči správci nárok na náhradu škody způsobené chybným potvrzením. Odlišně soudí část literatury (Dvořák, 2015), podle které závazky i v případě neexistence nebo nesprávnosti potvrzení přesto přejdou, ale vadnost potrvzení zakládá právo nabyvatele na náhradu škody vůči správci, což by mělo zřejmě stejné důsledky.

XIV. Ručení původního vlastníka za dluhy

Zákonodárce z důvodu ochrany společenství zavádí zákonné ručení. Zavázán je ve vztahu k potvrzeným dluhům nový nabyvatel jako přímý dlužník, ale původní vlastník jednotky současně zůstává jako ručitel (jeho původního) dluhu vůči společenství. Postavení společenství se tedy přechodem dluhů nijak nezmění, prakticky by mělo jít o výrazné zlepšení (existují dva dlužnické subjekty).

Takže Vás tímto upozorňuji, že pro Vaše případné odsouzení k platbě, co je po Vás požadována, úplně postačuje se v případném odůvodnění rozsudku odkázat na text ustanovení § 1006 § 1107 a § 1186 a na výše citovanou komentářovou literaturu. S tímto zdůvodněním bude s velmi vysokou pravděpodobností naprosto spokojen každý soudce či soudkyně jak nalézacího, tak i případného odvolacího soud. Pokud byste měl jiný názor, podložený čímkoliv, budete muset docílit jiného výkladu u soudu nejvyššího, či vzhledem k názorům soudkyně příslušných senátů nejvyššího soudu spíše u soudu ústavního či ještě výše. Nebudu Vás sice od boje odrazovat, ale zvažte, zda Vám to stojí za to.

Ta komentářová literatura totiž nevzniká jen tak nasliněním prstů pisatele, píšou ji často autoři zákona, či minimálně univerzitní kapacity na danou část práva a prochází procesem, ve kterém by naprostá blbost v ní neobstála. Ne, že by v ní nemohla být, ale proces její případné změny pro Vás bude dlouholetý a poměrně složitý.

Cesta jak proti tomu závazku Vám zbývá spíše v hledání, zda je závazek jako takový v pořádku, zda jsou vyúčtování řádná, zda závazek odpovídá přijatým platným usnesením shromáždění, zda nemohou být případná usnesení z doby před 1.1.2014 shledána absolutně neplatnými a tak. Nicméně co se týče jeho přechodu na Vás, mám dle současného stavu výkladu příslušných ustanovení občanského zákoníku za to, že dluh na Vás přešel komplet.

------