Jak prodávat byt
Uveřejnil jsem zde několik rad pod štítkem Jak kupovat byt. Napadlo mne, že bych mohl tentokrát pro změnu poradit na téma Jak prodávat byt.
Vyjdeme z notoricky známého ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1186 (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
V jiné diskusi jsem dovodil, že dluhy přejdou na nabyvatele jednotky buď jako následek zástavního práva, zapsaného v katastru, nebo postupem podle § 1888 odst. 1, takže přechod dluhu si musí sjednat prodávající s kupujícím. Jako poslední v řadě k tomu přidá svůj písemný souhlas podle § 1186 NOZ i SVJ jako věřitel.
Řekněme, že jenotka není zatížena zástavním právem. Dům je opraven a zateplen, na vlastníka jednotky připadá splatit ještě 100000 Kč v průběhu 10 let. V tom okamžiku chce svůj byt prodat. Prodávající (převodce) má tedy dvě možnosti:
- Prodávající neřekne kupujícímu nic o svých dluzích vůči SVJ. V tom případě nedojde k přechodu dluhu. Prodávající dostane za byt plnou cenu. Z těchto peněz oddělí 100000 Kč,z toho pak svůj dluh postupně hradí, zůstatková částka mu po celých 10 let ponese úroky.
- Prodávající řekne kupujícímu o svých dluzích vůči SVJ a v kupní smlouvě si sjednají přechod dluhu na kupujícího. Prodávající dostane za byt sníženou cenu – o 100000 Kč méně.
Kterou z obou variant zvolíte? Zdá se, že ve variantě č. 2 přijde kupující pouze o úroky z částky dluhu, zato nemusí již nic splácet – takže rozdíl mezi oběma možnostmi není velký.
Ale pozor! Zákonodárci v legislativním kutilství před schválením NOZ do něj vložili tuto větu (které jste si při čtení § 1186 asi nevšimli):
| Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
To znamená, že přestane-li nový vlastník kdykoliv splácet z jakéhokoliv důvodu, věřitel SVJ se obrátí na Vás jako ručitele a dlužnou částku od Vás vymůže.
Porovnejme tedy obě varianty znovu:
- Z peněz z prodeje si dáte stranou 100000 Kč, uhradíte Váš dluh během 10 let a úroky z této částky Vám zůstanou jako bonus.
- Máte při prodeji bytu okamžitou ztrátu 100000 Kč v nižší ceně bytu, přijdete o zmíněné úroky, a navíc jste ručitelem za cizí dluh. Hrozí tedy, že zaplatíte za dlužníka. Budete se pak trápit u soudů, když z něj budete vymáhat co jste uhradil jako ručitel. A zda něco vymůžete není známo.
Tak co, už jste si rozmysleli, která z obou variant je pro Vás jako prodávajícího výhodnější a jistější? Budete tedy chtít převést Váš dluh na nabyvatele jednotky podle § 1888 odst. 1 NOZ, nebo mu raději o Vašem dluhu nic neřeknete?
lake
Diky za toto tema.
Na podobne otazky jsem se ptal uveroveho specialisty z banky, u ktere ma nase SVJ uver:
rad bych se zeptal, jak se teoreticky postupuje, kdyz by doslo napr. k prodeji bytu od soucasneho vlastnika novemu vlastnikovi? Jak prokazi novemu vlastnikovi, ze by mel pokracovat v podileni se na splatkach uveru?
Dalsi dotaz Muze se vlastnik jednotky „vykoupit“ z uveru SVJ splacenim casti sveho podilu? Napr. o tuto cast si navysit svoji hypoteku na byt, ze ktere by se cast uveru SVJ splatila?
Zde jeho odpoved:
Co se týče prokázání případnému novému vlastníkovi, tak vše ohledně úvěru, příspěvků do fondu oprav máte odsouhlaseno na shromáždění a stanov. Tento fakt musí nový spoluvlastník přijmout. Jeho podíl na splátce vychází z podlahové plochy bytu, viz. zákon 72/1994 Sb, za jehož platnosti kterého byl závazek/úvěr uzavřen. Tedy nemůže činit jinak, než akceptovat odsouhlasené věci.
V Zákoně 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) je v §13, odst. 7 uvedeno: „Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.“ Podle Občanského zákoníku ručí kterýkoliv spoluvlastník za celý závazek v plné výši.
Z toho vyplývá, že vlastník se závazku „vykoupit“ splacením své alikvotní části nemůže, ani v případě úhrady svého podílu.
Vážený VS,
díky za zprostředkování názoru úvěrového „specialisty“. Napřed
zkusím odpovědět na Vaše otázky sám. Na závěr uvedu pár poznámek k
(nepravdivým) tvrzením onoho „specialisty“.
-----------------------------------------------------------------------------------
• Dotaz: „Jak prokazi novemu vlastnikovi, ze by mel pokracovat v podileni se na splatkach uveru?“
Výše zůstatku Vašeho dluhu bude uvedena v potvrzení od SVJ podle § 1186 NOZ. Tímto potvrzením prokážete nabyvateli jednotky jak výši, tak i důvod Vašeho dluhu. Na základě toho se pak dobrovolně rozhodne, zda Váš dluh při koupi bytu přejímá, či nepřejímá. Je to o dohodě, viz § 1888 odst. 1 NOZ.
Váš dotaz je ovšem formulován zmatečně. Ani Vy, ani nový vlastník se nepodílíte na žádném „splácení úvěru“. Vymeťte si takový názor z hlavy. Nenechte se podvést tvrzeními o údajném Vašem dluhu vůči bance. Takový dluh vlastník jednotky neměl, nemá ani mít nebude. Vy jako vlastník jednotky dnes splácíte zcela jinou částku z jiného právního důvodu: dlužíte SVJ (nikoliv bance), a splácíte splátky tohoto Vašeho dluhu (nikoliv jakési úroky bance). Právním důvodem Vašeho dluhu je to, že SVJ po schválení akce shromážděním uhradilo zhotoviteli platbu za opravy či zhodnocení Vašeho majetku. Vy nyní dlužíte SVJ částku,odpovídající Vašemu alikvotnímu podílu na fakturované ceně díla, viz § 15 odst. 1 ZoVB.
Pokud Vám snad SVJ poskytlo odklad platby se splátkovým kalendářem, vznikla Vám nejspíše i povinnost uhradit veškeré náklady SVJ, spojené se zajištěním této finanční služby.
• Dotaz: " Muze se vlastnik jednotky „vykoupit“ z uveru SVJ splacenim casti sveho podilu?"
Opět zmatečný dotaz o jakémsi „úvěru“. Vlastník přece nemá
vůči bance žádné povinnosti a žádný úvěr jí nesplácí. Dosavadní
vlastník je dlužníkem SVJ, jeho závazek vznikl před prodejem jednotky a
pouze on tedy je povinen svůj dluh uhradit. Máte-li přispět společenství
částkou za správu Vašeho majetku (či za jeho technické zhodnocení), pak
je pouze věcí smlouvy mezi Vámi a SVJ, zda jste povinen dodržet sjednaný
splátkový kalendář, nebo zda splatíte celou částku jednorázově (je -li
známa její konečná výše). To my vůbec netušíme, jaké ujednání máte
jako dlužník se SVJ, které je Vaším věřitelem.
-----------------------------------------------------------------------------------
K odpovědím úvěrového specialisty uvádím:
Tvrzení č.1: „… vše ohledně úvěru, příspěvků do fondu oprav máte odsouhlaseno na shromáždění a stanov. Tento fakt musí nový spoluvlastník přijmout.“
Nikoliv. V SVJ(2000) neexistuje žádný „fond oprav“ a není zmíněn ani v ZoVB, jehož ustanoveními se řídí SVJ i vlastníci i nadále. Nabyvatel jednotky nemá zákonnou povinnost platit cokoliv na neexistující účel. Jde o podvodné jednání ze strany SVJ a výboru. Dlužníkem zůstává i po prodeji jednotky osoba, pro kterou SVJ opravilo či zlepšilo její majetek (pokud si nesjedná s nabyvatelem jednotky a společenstvím převzetí dluhu podle § 1888 odst. 1 NOZ).
Tvrzení č.2: „Jeho podíl na splátce vychází z podlahové plochy bytu, …“
Už jsem upozornil, že žádný z vlastníků jednotek nemá „podíl“ na jakési „splátce“. To jsou fantazie beze smyslu. Něco jiného je zákonný ručitelský závazek za závazky (dluhy) společenství. Ručení za poměrnou část závazku SVJ by se mohlo uplatnit pouze nebude-li SVJ splácet co dluží bance a ta začne vymáhat platby přímo na ručitelích. Nabyvatel jednotky se stane ručitelem ze zákona v okamžiku, kdy nabude jednotku do vlastnictví.
Tvrzení č. 3: „Podle Občanského zákoníku ručí kterýkoliv spoluvlastník za celý závazek v plné výši.“
To je nepravdivé tvrzení. Kterýkoliv spoluvlastník společných částí domu ručí za závazky (dluhy) společenství pouze do výše svého spoluvlastnického podílu.
Dále platí, že pokud převodce a nabyvatel jednotky sjednali přechod dluhu na nabyvatele podle § 1888 odst. 1 NOZ a § 1186 NOZ, pak převodce zůstává vůči SVJ i nadále ručitelem za celý dluh, který takto na nabyvatele přešel. S prodejem jednotky tedy vzniká prodávajícímu nový ručitelský závazek s nejistou budoucností. Právě to jsem popsal v úvodním příspěvku.
lake
Pane lake,
napsal jste, že „Výše zůstatku Vašeho dluhu bude uvedena v potvrzení od SVJ podle § 1186 NOZ.“
Dále pak uvádíte, že se jedná o SVJ (2000). Proč by mělo takové SVJ plnit povinnosti podle § 1186? Vždyť je to ustanovení části bytového spoluvlastnictví NOZ. Podle Vašich opakovaných tvrzení se bývalá SVJ řídí NOZ jen v obecných záležitostech (ustanovení o právnických osobách (§ 118 – 209), počítání času, atd., niko-li částí „bytové spoluvlastnictví“ tj.§§ 1158 až 1222.
Pane Vítku,
ani slovem jsem se nezmínil o tom, že by snad SVJ(2000) mělo plnit nějaké
povinnosti podle části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Možná jste nevzal
do úvahy, že § 1888 odst. 1 NOZ platí pro všechny věřitele bez
rozdílu.
SVJ samozřejmě nemusí souhlasit s přechodem dluhu na nabyvatele, přestože se tak převodce s nabyvatelem dohodl. SVJ může vyjádřit svůj nesouhlas, samozřejmě. Pak ovšem SVJ bude nuceno vymáhat dlužnou částku na osobě, která již nebude vlastníkem jednotky, a možná se odstěhuje neznámo kam.
To není pro SVJ nijak výhodné. Je pouze věcí SVJ jak se v dané situaci zachová.
lake
Pane lake,
zřejmě máte problém s porozuměním psaného textu. V předchozím příspěvku jsem citoval to, co jste napsal:
Lake: "„Výše zůstatku Vašeho dluhu bude uvedena v potvrzení od SVJ podle § 1186 NOZ.“
Můžete mlžit jak chcete. To že jste se odvolal na § 1186 nepopřete. To, že je ustanovení tohoto paragrafu součástí části „bytového spoluvlastnictví“ NOZ nepopřete. To, že opakovaně tvrdíte, že se část „bytového spoluvlastnictví“ NOZ se na SVJ (2000) nevztahuje nepopřete.
Vítku, pouze Vy máte problém s porozuměním česky psanému textu. Pletete si pojem „potvrzení podle § 1186“ s pojmem „povinnost podle § 1186“. Zjevně nerozeznáváte dobrovolný úkon od povinnosti uložené právním předpisem. Opakuji tedy znovu:
- Nikdy a nikde jsem nenapsal, že by SVJ(2000) mělo zákonem uloženu povinnost, kterou NOZ ukládá v § 1186 právnické osobě SVJ(2012).
- Napsal jsem, že SVJ(2000) ve vlastním zájmu může vystavit předběžné potvrzení o přechodu dluhů podle § 1888 NOZ. Obsah takového potvrzení bude shodný s potvrzením zmíněným v § 1186 NOZ.
Nerozumíte-li ani po tomto dodatečném vysvětlení, není Vám pomoci.
lake
Co si myslí a povídá úvěrový spocialista banky, je zcela vedlejší, nemyslíte? Úvěrového specialistu zajímá zejména to, jak zajistit, aby banka dostala své penízky. A proto povídá a povídá.
poněkud postrádám tuto zcela častou variantu:
„Řekněme, že jenotka není zatížena zástavním právem. Dům je opraven a zateplen, na vlastníka jednotky [by připadalo] splatit ještě 100000 Kč v průběhu 10 let. [SVJ ale s vlastníky neuzavřelo žádné smlouvy o dluhu za provedené opravy/zateplení a vlastník/ci platí pouze tučné příspěvky na správu, ze kterých SVJ splácí bance.] V tom okamžiku chce svůj byt prodat. Prodávající (převodce) má tedy možnosti …“
3. Prodávající neřekne kupujícímu nic o svých dluzích vůči SVJ protože SVJ mu tento dluh nemůže prokázat. V tom případě nedojde k přechodu dluhu. Prodávající dostane za byt plnou cenu. Z těchto peněz nemusí nic oddělovat,neb dluhu k SVJ nemá.
uvádíte variantu (1): „Z peněz z prodeje si dáte stranou 100000 Kč, uhradíte Váš dluh během 10 let a úroky z této částky Vám zůstanou jako bonus“
Já nerozumím: to myslíte tak, že já (prodávající) prodám a k bytu
ani členství v SVJ nemám vztah ale přesto dalších 10 let splácím (tedy
v případě že mám smlouvu se SVJ) ??
To nedává smysl: Byl li bych SVJ – vyzval bych prodávajícího
k okamžitému splacení těch 100.000, protože pokud by se zdejchnul, tak ho
SVJ jako nečlena SVJ již nikdy nedohledá.
Pokud jde tedy o výběr varianty: číslo-2 je je lepší, POKUD ji upravíte tak, že jako prodávající nebudete sjednávat přechod dluhu na nabyvatele ale těch 100.000 z prodeje neprodlenně uhradíte SVJ, kterému dlužíte (na základě úpisu). Nemusíte se pak do budoucna bát, že nabyvatel přestane platit a SVJ se po Vás proto začne sápat.
Neználek'
Pan Neználek píše: „SVJ ale s vlastníky neuzavřelo žádné smlouvy o dluhu za provedené opravy/zateplení a vlastník/ci platí pouze tučné příspěvky na správu, ze kterých SVJ splácí bance.“
V tomto případě dluh samozřejmě existuje i bez jakýchkoliv smluv. Dlužníkem je vlastník jednotky v okamžiku zhodnocení či opravy jeho majetku. Věřitelem je ten, kdo pro něj opravu nechal provést – SVJ. Dluh vznikl ze zákona v okamžiku, kdy SVJ uhradilo náklad na základě objednávky vlastníka. Konečná výše dluhu je tedy také známa.
Že SVJ svou pohledávku snad nevymáhá – to je jiná věc. SVJ tím samozřejmě riskuje, že u dluhu dojde k promlčení se všemi nepříjemnými důsledky.
Pan Neználek píše: „Prodávající neřekne kupujícímu nic o svých dluzích vůči SVJ protože SVJ mu tento dluh nemůže prokázat.“
To samozřejmě není pravda. SVJ může existenci dluhu prokázat – tedy, pokud nezničí dokumenty a daňové doklady. Společenství provedlo onu činnost na základě nějakého prokazatelného důvodu: vlastníci se o tom usnesli. Lze to dohledat v zápisu. Také existuje objednávka či smlouva a daňový doklad, ze kterých je zjevné, jaké práce nechalo SVJ na cizím majetku provést a kolik za to zhotoviteli nakonec uhradilo.
SVJ je v pozici příkazníka, který k provedení příkazu použil jinou osobu – zhotovitele (§ 2434 NOZ) a po provedení příkazu vznikl SVJ zákonný nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů (§ 2436 NOZ). K tomu nemusí existovat žádná smlouva mezi SVJ a dlužníkem.
Svůj nárok může SVJ samozřejmě uplatnit pouze vůči dlužníkovi, to jest vůči osobě, pro kterou SVJ příkaz provedlo a která z toho měla prospěch. Výjimkou je situace, kdy dochází ke změně v osobě dlužníka.
S přechodem dluhu na nabyvatele jednotky podle § 1888 odst. 1 NOZ by musel vyslovit souhlas jak převodce, tak nabyvatel, tak i SVJ jako věřitel. Přechod dluhu zajištěného zástavním právem podle § 1888 odst. 2 NOZ také předpokládá souhlas SVJ jako věřitele. Při přechodu dluhu podle těchto dvou ustanovení zákona ukládá NOZ osobě odpovědné za správu domu, aby vystavila písemný souhlas (či nesouhlas) se změnou v osobě dlužníka. Toto upravuje § 1186 NOZ.
lake
Listina zakladnich prav a svobod
Článek 4
(1) Povinnosti mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho
mezích a jen při zachování základních práv a svobod.
(2) Meze základních práv a svobod mohou být za podmínek stanovených
Listinou základních práv a svobod (dále jen „Listina“) upraveny pouze
zákonem.
(3) Zákonná omezení základních práv a svobod musí platit stejně pro
všechny případy, které splňují stanovené podmínky.
(4) Při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí
být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Taková omezení nesmějí být
zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.
Zadani … mame uver SVJ …
Kupujici zpochybni prevzeti uveru a pozaduje po vyboru SVJ aby honil původního vlastnika a donutil jej ke splaceni pomerne casti uveru … neresitelny úkol pro vybor SVJ.
Kupujici nemusel kupovat bytovou jednotku v SVJ … ale to vcelku nikoho nezajima… na miste není ani polemika o nejake svepravnosti ..
Vybor SVJ prokazatelne porusil sve povinnosti … vcelku asi dukazni povinnost je na kupujicim.
Vybor SVJ kontruje … mame pojistku za odpovědnost za statutarni organy …
Pojistovna uhrazuje vyniklou skodu …
Uver se snizuje, emoce se sklidnuji, ale novemu vlastnikovi stále zustava platba ve stejne vysi odsouhlasena shromazdenim vlastniku, nevim zda si prosadi proti vetsine individualni platbu.
Takhle bych si to asi nejak predstavoval v praxi …
Poslední komentáře