Jak prodávat byt
Uveřejnil jsem zde několik rad pod štítkem Jak kupovat byt. Napadlo mne, že bych mohl tentokrát pro změnu poradit na téma Jak prodávat byt.
Vyjdeme z notoricky známého ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1186 (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
V jiné diskusi jsem dovodil, že dluhy přejdou na nabyvatele jednotky buď jako následek zástavního práva, zapsaného v katastru, nebo postupem podle § 1888 odst. 1, takže přechod dluhu si musí sjednat prodávající s kupujícím. Jako poslední v řadě k tomu přidá svůj písemný souhlas podle § 1186 NOZ i SVJ jako věřitel.
Řekněme, že jenotka není zatížena zástavním právem. Dům je opraven a zateplen, na vlastníka jednotky připadá splatit ještě 100000 Kč v průběhu 10 let. V tom okamžiku chce svůj byt prodat. Prodávající (převodce) má tedy dvě možnosti:
- Prodávající neřekne kupujícímu nic o svých dluzích vůči SVJ. V tom případě nedojde k přechodu dluhu. Prodávající dostane za byt plnou cenu. Z těchto peněz oddělí 100000 Kč,z toho pak svůj dluh postupně hradí, zůstatková částka mu po celých 10 let ponese úroky.
- Prodávající řekne kupujícímu o svých dluzích vůči SVJ a v kupní smlouvě si sjednají přechod dluhu na kupujícího. Prodávající dostane za byt sníženou cenu – o 100000 Kč méně.
Kterou z obou variant zvolíte? Zdá se, že ve variantě č. 2 přijde kupující pouze o úroky z částky dluhu, zato nemusí již nic splácet – takže rozdíl mezi oběma možnostmi není velký.
Ale pozor! Zákonodárci v legislativním kutilství před schválením NOZ do něj vložili tuto větu (které jste si při čtení § 1186 asi nevšimli):
| Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
To znamená, že přestane-li nový vlastník kdykoliv splácet z jakéhokoliv důvodu, věřitel SVJ se obrátí na Vás jako ručitele a dlužnou částku od Vás vymůže.
Porovnejme tedy obě varianty znovu:
- Z peněz z prodeje si dáte stranou 100000 Kč, uhradíte Váš dluh během 10 let a úroky z této částky Vám zůstanou jako bonus.
- Máte při prodeji bytu okamžitou ztrátu 100000 Kč v nižší ceně bytu, přijdete o zmíněné úroky, a navíc jste ručitelem za cizí dluh. Hrozí tedy, že zaplatíte za dlužníka. Budete se pak trápit u soudů, když z něj budete vymáhat co jste uhradil jako ručitel. A zda něco vymůžete není známo.
Tak co, už jste si rozmysleli, která z obou variant je pro Vás jako prodávajícího výhodnější a jistější? Budete tedy chtít převést Váš dluh na nabyvatele jednotky podle § 1888 odst. 1 NOZ, nebo mu raději o Vašem dluhu nic neřeknete?
lake
Poslední komentáře